No existe una licencia estatal única de hostal: cada comunidad autónoma fija sus requisitos, con un umbral generalizado de 10 habitaciones y 20 plazas. Madrid clasifica pensiones y hostales en 1-3 estrellas (Decreto 19/2023); Andalucía usa categorías propias sin esa graduación. Todos deben darse de alta en SES.Hospedajes, obligatorio desde el 2 de diciembre de 2024. Para el inversor la licencia es el primer filtro de viabilidad, no un trámite: hay que verificar uso urbanístico y transferibilidad antes de firmar.
Avant de regarder le ciel d'une auberge, voyez si vous pouvez le faire sauter. Le bogue cher de l'investisseur arrivant de la résidence est de traiter la licence comme un papier signé à la fin. Dans le domaine de l'hébergement, le chiffre légal - auberge, retraite ou maison d'amis - et sa classification déterminent le capex adéquat, les exigences en matière d'équipement, la fiscalité et jusqu'à la valeur de l'actif lors de la revente. Acheter mal ici n'abandonne pas quelques dixièmes de rentabilité: vous pouvez laisser une propriété qui ne peut pas être exploitée comme ce que vous avez payé.
Cet article traduit la réglementation en un critère d'investissement. Ce n'est pas un guide de traitement : c'est le filtre de viabilité que nous appliquons avant que l'affaire ne passe au numéro.
Pas de licence d'auberge d'État : la communauté autonome commande
Le premier piège conceptuel est de chercher "la licence d'auberge en Espagne." Ça n'existe pas. La planification des établissements hôteliers a été transférée aux communautés autonomes et chacune a son propre décret. Ce qui à Madrid est une auberge d'une étoile, en Andalousie est classé avec une autre logique et ce qui dans une région nécessite la réception 24h, dans un autre non.
Le seul cadre commun est le seuil de référence du concept. Une auberge est largement définie comme une pension avec plus de 20 hébergement et un minimum de 10 chambres (Consommation / Lodgify). Sous cette taille, nous parlons généralement de pension ou maison d'hôtes. Mais le nombre exact, le nom et la catégorie sont fixés par la norme autonome, de sorte que la première étape de la diligence raisonnable est de lire le décret de la région particulière, et non un article générique.
Le résultat pratique pour l'investisseur: un même bâtiment peut être plus ou moins valable selon le chiffre sous lequel ils sont classés, et un changement des moyens communautaires pour relancer l'analyse réglementaire de zéro.
Classification des étoiles: Madrid oui, Andalousie non (vrais exemples)
La question "Est-ce qu'une auberge a des étoiles?" n'a pas de réponse nationale. Deux exemples opposés qui couvrent une grande partie de la carte d'investissement:
Madrid (décret 19 / 2023). Il met en place trois groupes. Le deuxième groupe comprend des pensions et des auberges avec des catégories de 1, 2 et 3 étoiles. Maison d'hôtessans catégorie par étoile, pour l'établissement n'atteignant pas les niveaux à classer (Decreto 19/2023, BOCM 22-mar-2023). La maison d'hôtes devrait avoir le chauffage, l'eau chaude et une salle de bains pour toutes les trois chambres: les exigences de matériaux que l'investisseur traduit directement au capex.
Andalousie (décret 47 / 2004 et son évolution ultérieure). Le groupe d'invités a été classé par catégorie propre du groupe - sans la gradation extensive des étoiles de l'hôtel - et les pensions de catégorie unique (Décret 47 / 2004, BOJA). - La logique de classification est différente de celle de Madrid et la réglementation andalouse a été modifiée ces dernières années et la version actuelle devrait être confirmée avant la clôture.
Pourquoi il importe de souscrire: La catégorie n'est pas marketing. Il fixe les exigences minimales d'équipement (toilettes par pièce, surfaces, services) qui sont des investissements directs et conditionne le prix du marché pour l'actif. Pour monter de catégorie peut être un levier de valeur -add; pour descendre de ce qui a été promis dans l'annonce est un risque que vous devez réduire avant de signer.
Les trois chiffres invités, considérés comme un investisseur
Le même bâtiment peut s'intégrer à différentes figures. Le choix change le capex, les exigences et l'évaluation:
| Critère | Maison d'hôtes | Pension | Auberge |
|---|---|---|---|
| Seuil de calibre | Les plus bas | Faible | ≥ 10 hab / ≥ 20 places assises (référence) |
| Classement des étoiles | Non (sans catégorie) | Selon le CCQAB | Según CCAA (1–3★ en Madrid) |
| Remplir Capex | Le mineur | Moyenne | Majeur (plus de services / équipement) |
| Billet d'entrée | Faible | Moyenne | Plus haut |
| Oui. Hôpitaux | Appliquer | Appliquer | Appliquer |
Referencias normativas: Madrid Decreto 19/2023; definición de hostal vía Consumoteca/Lodgify; RD 933/2021. La figura concreta depende del decreto autonómico aplicable.
Oui. Hébergement : la conformité n'est plus facultative
Desde el 2 de diciembre de 2024, comunicar el registro de viajeros a través de la plataforma Oui. Hôpitaux du ministère de l'Intérieur est nécessaire pour tous les établissements d'hébergement, selon RD 933 / 2021 (RD 933 / 2021, en vigueur depuis ddd.2024). La obligación incluye enviar los datos de cada huésped en un plazo de 24 horas y conservarlos durante tres años. El incumplimiento se sanciona conforme a la Ley Orgánica 4/2015 de seguridad ciudadana, con multas que van desde cientos hasta decenas de miles de euros según la gravedad.
Pour l'investisseur, cela se traduit en deux choses. Premièrement, Dépenses opérationnelles renouvelables: intégration avec ES. Les otages (à l'aide de pms ou de logiciels d'enregistrement) doivent être résolus et entretenus. Deuxièmement, Point de diligence raisonnable: Lors de l'achat d'une auberge en cours, nous devons vérifier que la conformité est à jour, car une sanction héritée ou un processus manuel fragile est une responsabilité. Dans la pratique, c'est juste le genre de fardeau qu'une direction professionnelle absorbe sans que le propriétaire ait à réfléchir.
La licence comme filtre de viabilité, mais comme procédure
Une auberge peut avoir un nombre attrayant sur le papier et être, cependant, un mauvais achat si la réglementation ne vient pas avec eux. Les trois points où la plupart des affaires relèvent de notre expérience :
1. Utilisation urbaine
Le bâtiment devrait permettre l'utilisation des logements prévus par la ville. Une propriété à usage résidentiel pur ne devient pas une auberge pour le vouloir: compatibilité de l'utilisation et parfois un changement de qualification sont nécessaires. C'est le premier "Non" à être exclu avant toute offre.
2. Transfert de congé
Si vous achetez une société d'exploitation, les autorisations sont généralement suivies par un opérateur. Si vous achetez seulement la propriété, vous devez normalement re-conduire la déclaration responsable et vérifier que l'activité reste possible en vertu de la règle actuelle. Une licence qui ne peut pas être maintenue vide le cas d'investissement.
3. Risque réglementaire par secteur
Bien que l'auberge n'est pas une VUT, elle n'est pas immunisée contre le resserrement normatif. Des villes telles que Barcelone (fin des licences VT à 2028) ou Madrid (Plan RESIDE) marquent une direction restrictive qui doit être cartographiée. Le cadre d'état se déplace également: le registre d'état unique (RD 1312 / 2024) a été annulé par le STS 620 / 2026 et reste valide le code autonome (verificar BOE-A-2024-26931 y STS 620/2026).
De la permission au retour: pourquoi la classification ne décide pas seulement de la rentabilité
La licence vous indique si Pouvez-vous fonctionnement. Il ne dit rien. combien Tu vas gagner. Et voici la deuxième erreur coûteuse: acheter une catégorie aussi élevée que possible en supposant que le jeu est après. Il ne viendra pas. La gamme économique d'hébergement prend en charge des emplois historiquement bas - le segment star de 1 a tendance à se déplacer autour de la 35-40% (estimation sectorielle)- précisément parce qu'il fonctionne avec un passif et sans formation dynamique ni distribution sérieuse.
Le secteur évolue également vers une forte demande structurelle: les nuits Extrachoteler ont fixé un record 146,3 M à 2025 (INCÉDÉRATION, 2025)et l'occupation moyenne nationale de l'hôtel était 75,5% (Baromètre STR-Cushman et Wakefield, 2025). La brecha entre ese 75% y el ~35–40% de la gama baja mal gestionada es, literalmente, el margen que captura una operación profesional.
C'est pourquoi le bon ordre d'analyse est : (1) licence et classification valides → (2) souscription avec des chiffres réels → (3) opération qui défend la marge. La part la plus sous-évaluée de l'investisseur est la troisième.
Fonctionnement de l'auberge: gestion professionnelle vs. canon régulier vs.. Autogestion
Une fois la licence libre, qui exploite l'actif décide NOI. Le coin de Bliss contre les alternatives :
| Dimension | Bliss (sol mélangé et distribution) | Opérateur de canon fixe | Autogestion |
|---|---|---|---|
| Chiffres avant signature | EUR cascade avec source | Canon rond non brisé | Vous les mettez sans contraste. |
| Capture de l'envers | Oui : sol et sans toit | Non: Le canon est le toit | Oui, mais avec ton temps |
| Canal direct | Tudesvío 10% vs 15-18% OTA | Habituellement, seuls les OTA | Difficile de rouler seul |
| Conformité (ES, licences) | Résolue par l'opérateur | Résolue par l'opérateur | A vos soins |
| Risque de réglementation par CAA | Cartographie par zone | Ils ne sont généralement pas offerts | A vos soins |
Les données du portefeuille Bliss (occupation 87%, par rapport à l'amélioration moyenne, Tudesvío 10%) sont des données sociales propres, et non des données du marché.
Cascade EUR
Aucun canonier régulier ne vous apprend ça, et c'est tout ce qu'ils décident d'acheter un loyer. Un exemple illustratif d'une petite auberge avec ~ 15 chambres et le revenu annuel brut de 180.000 € (à partir du chiffre de l'exemple, données du marché). La cascade à NOI:
| Concept | Montant annuel | % brut |
|---|---|---|
| Revenu brut (hébergement) | 180.000 € | 100% |
| − Commission des carcasses (mélange OTA / direct) | −21.600 € | −12% |
| − Nettoyage et lingerie | −18.000 € | −10% |
| − Personnel/accueil | −27.000 € | −15% |
| − Fourniture et entretien | −16.200 € | −9% |
| − IBI, frais, assurance et ES/logiciel | −9.000 € | −5% |
| − Gestion professionnelle | −14.400 € | −8% |
| − Réserve du CAPEX / lacunes | −9.000 € | −5% |
| NOI (NPF) | 64.800 € | 36% |
Estructura ilustrativa. El margen operativo de un hostal bien gestionado se sitúa en torno al ~30% de los ingresos brutos (estimación sectorial); el reparto exacto de partidas varía por activo y CCAA. La comisión de canales baja cuanto más peso tiene el canal directo: Tudesvío opera al 10% frente al 15–18% habitual en OTAs (datos internos Bliss).
La leçon de la peinture: Le brut qui ressort dans l'annonce de transfert n'est pas votre retour. Entre l'en-tête 180.000 € et NOI ~ 65.000 € il y a un 64% de dépenses qui décide de tout. Celui qui vous vend un canon régulier vous donne un numéro de sa gauche et de sa droite. La cascade est le coin: pour vous enseigner toute la colonne avec chaque jeu et chaque fontaine avant de signer.
Que faire avant de faire une offre pour une auberge
L'ordre des contrôles qui sauve le mauvais goût:
- Indique la figure et l'ACA. Lisez le décret autonome applicable et confirmez si l'actif est l'auberge, la pension ou la maison d'hôtes et quelle classification il a.
- Vérifier l'utilisation urbaine à la mairie: que la propriété est conforme à l'hébergement aujourd'hui, pas dans une hypothèse.
- Vérifier la transférabilité de la licence selon la structure (achat d'entreprise vs bâtiment).
- Vérification de la conformité avec ES. Hôpitaux et de la catégorie déclarée: que ce qui a été annoncé coïncide avec ce qui a été enregistré.
- Modélise la cascade de l'euro avec la figure locale réelle avant d'accepter le rendement de l'annonce.
- Décide qui opère: la diferencia entre el ~35–40% de ocupación de la gama pasiva y una operación profesional es el caso de inversión.
Si vous souhaitez approfondir ces éléments du même bloc, remplissez l'analyse : acheter une auberge rentable, différence entre auberge, pension et maison d'hôtes et maison d'hôtes comme investissement à faible couvertureEt si ta thèse est plus grande, regarde. acheter tout le bâtiment ou notre vision de investissements touristiques.
FAQ
Qu'est-ce qui est nécessaire pour ouvrir une auberge en Espagne?
No existe una licencia estatal única. Necesitas: cumplir el mínimo de plazas y habitaciones de tu comunidad autónoma (de forma generalizada, 10 habitaciones y 20 plazas), licencia de actividad y de obra del ayuntamiento, declaración responsable o inscripción en el registro de turismo autonómico, y alta en SES.Hospedajes (RD 933/2021), obligatorio desde el 2 de diciembre de 2024. La clasificación por estrellas depende de cada CCAA.
Une auberge a-t-elle des étoiles ou non, selon la communauté autonome?
Depende de la CCAA. En Madrid (Decreto 19/2023) las pensiones y hostales se clasifican en 1, 2 y 3 estrellas, y el establecimiento sin categoría pasa a ser Casa de Huéspedes. En Andalucía los hostales se han clasificado por categorías propias del grupo (sin la graduación de estrellas de los hoteles). Cada comunidad tiene su decreto: hay que verificar la norma vigente de la región antes de comprar.
C'est quoi, EES ? Hostiages et pourquoi affecte l'achat?
SES.Hospedajes es la plataforma del Ministerio del Interior para comunicar el registro de viajeros, obligatoria desde el 2 de diciembre de 2024 según el RD 933/2021. Exige enviar datos de cada huésped en 24 horas y conservarlos tres años. Para el inversor es un coste operativo recurrente y un punto de cumplimiento que el operador debe tener resuelto; el incumplimiento se sanciona vía Ley Orgánica 4/2015.
Quel est le nombre minimum de chambres et de places ?
Une auberge est largement définie comme un conseil d'administration avec plus de 20 espaces d'hébergement et un minimum de 10 chambres. C'est un seuil de référence : le nombre exact et le nom (hôte, retraite et maison d'hôtes) sont fixés par décret de chaque communauté autonome et doivent être confirmés avant l'offre.
La licence de l'auberge est transférable en achetant l'entreprise?
C'est comme ça que l'opération est structurée. Si vous achetez l'entreprise qui exploite l'établissement, les autorisations sont généralement suivies par l'exploitant. Si vous achetez seulement la propriété, vous devez normalement re-conduire la déclaration responsable et vérifier que l'utilisation et l'activité urbaines restent possibles. C'est l'un des points critiques de la diligence raisonnable : une licence qui ne peut être détenue transforme un actif rentable en piège.
Quelle est la différence entre l'auberge et la maison d'hôtes ?
Son figuras del mismo grupo con requisitos distintos. El hostal exige el umbral de plazas/habitaciones y, según CCAA, categoría por estrellas. La pensión es de menor exigencia y la casa de huéspedes (en Madrid, Decreto 19/2023) es el establecimiento de hospedaje sin categoría por estrellas, con menos requisitos de equipamiento. Elegir la figura correcta cambia el capex de adecuación, las licencias y la valoración del activo en la reventa.
La gestion professionnelle change-t-elle la rentabilité d'une auberge?
Oui, et du matériel. L'éventail économique entraîne des emplois historiquement bas, tandis que la formation dynamique, la distribution multicanale et les canaux directs augmentent l'entrée et l'emploi. Dans le portefeuille réel de Bliss, l'emploi moyen est 87% et les revenus sont supérieurs à la moyenne du marché (données internes de Bliss). Le facteur décisif n'est pas seulement la licence : c'est qui exploite l'actif après.
Sources officielles et sources de référence: RD 933 / 2021 (Inscription du passager, BOE) · INE - Enquête sur l'occupation dans l'hébergement touristique, 2025Madrid : Décret 19 / 2023 (BCMO). Andalousie: Décret 47 / 2004 (BOJA) et règlements ultérieurs. Ce contenu est informatif et n'a pas de conseils juridiques et d'investissement.
Avant de signer pour une auberge, permis valide et numéro
Nous avons mis en place la cascade présignale de l'euro avec des chiffres de votre région, nous mapons le risque réglementaire par CAA et nous vous dirons si l'actif est compatible. Pas de canon rond ou de promesse: toute la colonne avec fontaine.