Les îles Canaries ont fermé 2025 avec une occupation hôtelière annuelle 81,5% (80,1%) et un Rrevpar qui a téléchargé un 9,1% sans la vallée qui punit la péninsule. La nouvelle loi 6 / 2025 suspend jusqu'à cinq ans les nouvelles licences de logement touristique, protégeant l'hôtel et l'aparthotel qui ont été mis en place plutôt que de les endommager. L'aparthotel avec un nombre d'emplois inférieur mieux saisir la demande.
La thèse : Les îles Canaries sont un atout défensif et non saisonnier
L'inverseur de resort intermédiaire en haute saison. Il achète en pensant à juillet et août, et découvre plus tard que la vallée mange la marge. Canary brise cette logique. L'archipel opère avec une forte occupation pendant la plupart des mois de l'année, grâce à la demande internationale pour l'hiver (britannique, allemande et nordique fuyant le froid). Les Baromètre StR / Cushman & Wakefield (2025) place les îles Canaries, Malaga et Alicante comme les meilleures destinations avec le plus de stationnement du pays.
Cela change le cas d'investissement. Un bien dont Revpar ne s'écroule pas dans la vallée est un bien défense: La pro-forme tient le mieux un test de contrainte, la couverture de dette est plus serrée et stabilisée NOI plus proche du théoricien. Au 2025 Îles Canaries a mené le premier semestre de l'occupation de l'hôtel avec un 80,1%et fermé l'année au 81,5% avec un RSPAR qui a téléchargé un 9,1% y un ADR que avanzó un 7,9% (Baromètre StR / Cushman & Wakefield, 2025).
Au extrachotelero la force est la même: Canarias était la principale destination des appartements touristiques en Espagne, avec plus de 28,6 millions de nuits (+ 10,9%) à 2025 (INE, Enquête sur l'occupation des logements touristiques, 2025). Ce n'est pas une demande de mode : c'est une demande structurelle, et c'est une demande annuelle et la plupart d'entre eux non-résidents.
L'étable, traduit RSPAR: ce que l'investisseur regarde vraiment
L'historique de l'archipel n'est pas le prix le plus élevé par nuit en Espagne (c'est-à-dire Marbella avec l'ADR de 312,4 € à 1S 2025). Le titulaire des îles Canaries régularité. Rappelez-vous la formule de base : RevPAR = ADR × ocupación. Une destination saisonnière peut avoir un ADR haut de gamme et un RSPAR annuel médiocre parce que l'occupation coule hors de la saison. Canary maintient les deux facteurs élevés pendant plus de mois, donc Revpar auvents C'est plus prévisible.
Pour l'investisseur professionnel, ce qui est important n'est pas Revpar (revenu) mais GOPpAR (bénéfice d'exploitation brut par pièce disponible). avec une marge hôtel GOP en Espagne autour 41% (HotStat, estimation sectorielle), La régularité des revenus de Canaria se traduit par une conversion plus stable pour le gain qu'un actif de pico-vallée. C'est l'attrait réel : plus de revenus à la fin du mois, meilleur revenu à la fin de l'année.
La nouvelle loi du tourisme : pourquoi le vert du Red VT pour l'hôtel reglated
Voilà la nuance que tout le monde compte à peine. En décembre, 2025 est entré en vigueur 6 / 2025 Loi de 10 de décembre sur la gestion durable de l'utilisation touristique du logement (publié dans le BOC 12-dic-2025) BOE-A-2025-26358). La norme accorde la priorité à l'utilisation résidentielle plutôt qu'au tourisme, remet le VT en question par la planification locale et établit des zones où aucun congé de logement ne sera accordé et suspend les nouveaux logements élevés au moyen d'un arrangement transitoire qui peut être prolongé jusqu'à cinq ans pendant que chaque municipalité adapte ses règlements.
Pour le propriétaire d'une maison que je voulais mettre en location touristique, c'est un frein. Pour un investisseur produit hôtelier ou partiehotel réglementé autoriséC'est exactement le contraire : chaque licence de VT qui n'est pas attribuée est un concours qui n'apparaît pas. Les stocks de touristes légaux existants augmentent - et la pénurie, en biens immobiliers, se traduit en valeur. C'est le même mécanisme qui protège l'hôtel actuellement en exploitation à Barcelone ou dans le centre de Málaga : le rouge régulateur de la Fuse VT pose des fosses autour de l'actif du regado.
Le cadre d'état doit également être rappelé: le registre d'état unique (NRUA, RD 1312 / 2024) était Nausée par STS 620 / 2026 (mai 2026)afin qu'il commande le code autonome canari. Le registre des passagers de l'EES. L'hébergement (RD 933 / 2021) reste nécessaire. Résultat pratique : La diligence raisonnable à l'égard de la réglementation dans les îles Canaries va à l'encontre de la norme autonome et municipale, et non pas d'un registre d'État qui n'est plus valide.
Hôtel ou aparthotel: La structure des coûts décide
Sur les îles, où la demande est annuelle, les deux formats se rendent. La différence réside dans le coût de fonctionnement. Les Parthotel fonctionne avec l'enregistrement électronique et sans réception 24 heures: moins de gabarit fixe, moins de coûts d'emploi par place et une meilleure portée que l'ADR corrige. Les Hôtel complet offre plus de services et potentiellement plus de RevpAR, en échange d'une structure plus lourde des coûts de main-d'œuvre.
Les données de fond poussent l'aparthotel: l'appartement touristique représente déjà le 52,1% à partir de nuits extraphoteler en Espagne (INE EOAT, 2025). L'appartement est la demande la plus populaire. Pour un investisseur qui privilégie un NOI prévisible par euro coût d'exploitation, l'aparthotel est généralement le format le plus efficace et pour quiconque cherche un positionnement et des services haut de gamme, l'hôtel entier garde son site. Si ce que vous évaluez c'est d'entrer par des unités individuelles plutôt que d'acheter l'ensemble du bâtiment, comparez d'abord les deux pistes à exploiter les chambres vs acheter un hôtel complet.
La cascade de la pré- signature de l'euro: du brut de l'annonce à la NOI actuelle
C'est là qu'on sépare une analyse sérieuse d'une brochure. Une annonce d'un aparthotel dans les îles Canaries vous vendra un « rendement de 10-12% ». Ce nombre est presque toujours Montant brut: revenu avant décote. Le jeu que vous obtenez vraiment apparaît après la cascade. Un homme uni Revenu brut annuel 60.000 € sur un actif 500.000 € (chiffres illustrés pour montrer comment vos chiffres réels proviennent de l'étude) :
| Concept | Montant | Montant cumulé |
|---|---|---|
| Revenu brut (ce que l'annonce vend) | +60.000 € | 60.000 € 12,0% brut |
| − Comisión de canal (OTA ~15-18% / Tudesvío 10%) | −9.000 € | 51.000 € |
| − Nettoyage et blanchisserie | −6.000 € | 45.000 € |
| − IBI, communauté et assurance | −4.500 € | 40.500 € |
| − Gestion professionnelle | −6.000 € | 34.500 € |
| - Approvisionnement, entretien et CAPEX / lacunes | −7.000 € | 27.500 € |
| NOI / gain net à la main | 27.500 € | 5,5% net sur 500.000 € |
Ejemplo ilustrativo del método de cálculo. El reparto de gastos operativos en VT bien gestionada ronda el 70% del bruto (estimación sectorial). La rentabilidad bruta vacacional del 6-10% suele caer a 3-7% neta tras gastos, impuestos y vacíos (estimación sectorial). Comisión OTA 15-18% y Tudesvío 10% son datos propios de Bliss.
Le "12% brut" de l'annonce devient un 5,5% net real, todavía muy por encima del 3,5-5% bruto del residencial tradicional. La diferencia entre ese 12% de fantasía y este 5,5% honesto es exactamente la información que necesitas avant pour signer, pas après. Et ici l'avantage des Canaries réapparaît: comme l'occupation est annuelle, les écarts pèsent moins à la ligne finale qu'à une destination de pico-valley, de sorte que la cascade tombe moins.
Bliss versus alternatives: claire cascade versus canon fixe ouvert
Le marché de la gestion des actifs touristiques dans les îles Canaries sera distribué parmi les opérateurs de canons établis - qui vous offrent un loyer fermé et ont un tout à l'envers - et les développeurs qui vendent ronds « loyers » sans méthode. Notre position est différente : nous vous apprenons la cascade de l'euro avant de signer, nous lions chaque chiffre à une source et nous combinons un terrain avec une division qui capture l'envers comme le rendement de l'actif ci-dessus.
| Critère | Bliss Homes | Opérateur de canon fixe | Promoteur "ronde" |
|---|---|---|---|
| Flux avec source vérifiable | Oui - INE, STR, BRE, Colliers + données de portefeuille | Ne publiez pas la méthode | "+ 10-12%" sans origine |
| Cascade EUR | Oui, de cru à NOI | Seul revenu net clos | Juste la brute gonflée |
| Capture de l'envers | Sol et production | Canon fixe = plafond | Sans objet |
| Voie directe interne | Tudesvío (10% vs. 15-18% OTAs) | Unité OTA | Unité OTA |
| Rapport au propriétaire | Relevés mensuels du propriétaire | clairance non prévue | Variable |
Les données qui sauvegardent le levier du canal direct: dans le portefeuille réel Bliss fonctionne avec un profession moyenne de 87% et recettes supérieur à la moyenne du marchéavec l'évaluation Google de 5,0 (données Bliss internes). El canal propio Tudesvío cobra un Commission 10% versus 15-18% OTAs: chaque réservation qui va directement au lieu de Réservation reste plusieurs points du brut dans votre NOI. Pour vérifier comment tout s'inscrit dans le pro-form complet, voir la rentabilité du parthotel brut à la NOI réelle et l ' analyse comparative aparthotel vs hôtel.
Où et comment attribuer des capitaux à l'archipel
Canarias n'est pas un marché unique. Gran Canaria et Tenerife concentrent la majeure partie du volume et de la demande. En décembre de 2025 Gran Canaria était la destination préférée pour les hébergements de nuit avec la plus haute occupation du pays (84,6%) (INE EOAT, 2025). Lanzarote et Fuerteventura offrent un profil de vacances plus pur avec Fuerteventura en tête de la croissance de l'ADR (+ 13,1% à 2025, STR / C & W). La cession de capital dépend de votre thèse : rendement stable et liquidité (Gran Canaria / Tenerife) contre valeur ajoutée et trajectoire des prix (îles mineures).
Le critère de sélection est le même que pour tout marché : demande annuelle, prix d'entrée, emploi vérifiable et risque réglementaire. Pour placer les îles Canaries en face du reste de l'Espagne, voir Projection des marchés du logement touristique 2026Et si votre truc est un produit d'hôtel boutique avec une marge de repositionnement, consultez notre Hôtels de charme. L'investissement hôtelier en Espagne 4.275 M €à 2025, deuxième meilleur record historique avec une forte demande du produit de vacances île (Colliers, 2025).
Comment entrer dans un accord canari
1. Enquête sur les marchés et les actifs
Nous traversons l'île, occupation vérifiable, ADR, prix d'entrée et risque réglementaire. Nous rabaisons l'actif dont le nombre n'est pas égal avant de dépenser pour la diligence raisonnable.
2. Cascade EUR
Nous avons construit le pro-form du brut à NOI avec la structure des dépenses réelles et un test d'emploi de stress. C'est là que vous voyez le filet, pas la mauvaise nouvelle.
3. Une diligence réglementaire raisonnable
Nous vérifions la licence, la transférabilité, l'urbanisme et la dentelle avec la loi 6 / 2025 et le code autonome des Canaries. Pas de licence, pas de marché.
4. Fonctionnement avec son propre canal et reporting
Professional Stacking Management (PMS, formation dynamique, enregistrement numérique), Tudesvío canal direct pour réduire l'OTA et les relevés des propriétaires mensuels.
FAQ
Quelle est la rentabilité d'un hôtel aux Canaries ?
No hay un número único: depende de la categoría, la isla y el precio de compra. Como referencia, el prime yield hotelero en islas se mueve cerca del 6% según CBRE (Q4 2025), por encima del 5% de Madrid o Barcelona. Lo relevante en Canarias es la estabilidad: una ocupación anual del 81,5% en 2025 (STR/Cushman & Wakefield) y un RevPAR que creció un 9,1% en el año reducen la volatilidad del flujo de caja frente a destinos estacionales. El yield neto real solo aparece tras la cascada de gastos: canales, limpieza, IBI, gestión y CAPEX. Por eso valoramos el activo por su NOI estabilizado, no por el bruto del anuncio.
Pourquoi Canarias a-t-il un rendement stable tout au long de l'année?
À son climat et à sa demande internationale pour l'hiver. Alors que la péninsule concentre la demande en été, les îles Canaries opèrent avec des emplois élevés en presque chaque mois et le baromètre STR / Cushman & Wakefield (2025) le place parmi les meilleures et les plus desstationnaires du pays. Cela rend l'actif défensif: Revpar ne s'écroule pas dans la vallée, de sorte que la forme pro- tient le mieux un test de stress et la dette est couverte de plus de relâche.
Quelle est son occupation ?
Dans la première moitié de 2025 Canarias a dirigé l'occupation hôtelière de l'Espagne avec un 80,1%, dépassant Málaga (Baromètre STR / Cushman & Wakefield, 2025). À la fin de l'année, elle est placée au 81,5%, deuxième après Málaga (82,4%). Les îles Canaries ont été la première destination pour les appartements touristiques avec plus de 28,6 millions de nuits (+ 10,9%) à 2025 (INE EOAT, 2025).
Que dit la nouvelle loi sur le tourisme aux Canaries à propos de VT?
La Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas (publicada en el BOC el 12-dic-2025; BOE-A-2025-26358) prioriza el uso residencial sobre el turístico, condiciona la VT al planeamiento municipal y suspende nuevas altas mediante disposición transitoria, con efecto que puede prolongarse hasta cinco años mientras el municipio adapta su normativa. Para el inversor en producto hotelero o aparthotel reglado ya autorizado, ese freno a la VT difusa reduce competencia futura y protege la posición del activo existente.
Vous aimez un hôtel ou un aparthotel aux Canaries ?
Cela dépend du profil de risque et de l'équipement de gestion. L'aparthotel fonctionne avec moins de personnel (enregistrement numérique, sans réception 24h) et défend mieux la marge, en particulier avec l'unité d'appartement qui domine déjà l'extra-transporteur (52,1% des nuits de nuit, INE EOAT 2025). L'hôtel complet offre de plus en plus de services et de revpar, en échange de coûts de travail plus fixes. Sur les îles, avec la demande pour elles chaque année, les deux formats sont valides et l'aparthotel donne généralement un NOI plus prévisible par unité de coût.
Quel risque réglementaire peut présenter Canarias?
El riesgo se concentra en la vivienda de uso turístico nueva, no en el hotel reglado. La Ley 6/2025 reserva zonas sin licencia VT y suspende altas; además, tras la anulación del registro único estatal (NRUA, RD 1312/2024) por la STS 620/2026, manda el código autonómico canario. Para un activo hotelero o aparthotel ya autorizado, ese marco es neutro o positivo: limita la oferta competidora. La due diligence debe confirmar que la licencia es transferible y que el planeamiento permite el uso.
Le rendement réel de votre actif canari, avant de signer
Nous mettons la cascade de l'euro de la brute à la NOI avec des données de marché et de portefeuille, nous vérifions la licence en regard de la loi 6 / 2025 et nous vous dirons si l'opération détient. Pas de promesse.