Sí: la Costa Brava recuperó rentabilidad tras la pandemia con un RevPAR que creció un +40,3% en 2024 sobre 2019, y en Roses el alquiler turístico rinde entre el 4% y el 8% bruto con precios desde ~2.825 €/m². La ocupación media anual ronda solo el 57-58% por la estacionalidad abril-octubre, así que hay que provisionar el invierno. El edificio entero con licencia ya concedida esquiva el veto vecinal del 3/5 que sí afecta a los pisos sueltos.
La Costa Brava n'est pas une promesse : c'est l'une des meilleures destinations de plage et de soleil après la pandémie. Selon son rapport, Revpar a cultivé un + 40,3% à 2024 par rapport à 2019et la Costa del Sol (Source : Exceltur, SolyTUR 2024). Pour un investisseur avec un rendement net et non avec des photos de cala, cela signifie une chose: la demande est revenue avec force et le prix de l'actif n'a pas encore été complètement compté.
Cet article ne vend pas "le ciel". Traduit la thèse de Costa Brava en chiffres: quel rendement réel à attendre, combien le mètre carré coûte, pourquoi l'ensemble du bâtiment esquiver le risque réglementaire qui pose les planchers lâches, et comment obtenir du rugueux qui a annoncé les portails au net qui finit dans votre compte.
Pourquoi la Costa Brava est dans les meilleures destinations de plage
El dato de Exceltur coloca a la Costa Brava (+40,3%) junto a Tenerife (+40,9%), Costa del Sol (+40,5%) y Gran Canaria (+40,4%) en crecimiento de RevPAR 2024 sobre 2019 (Source : Exceltur, SolyTUR 2024). C'est une destination mature avec une marque internationale, avec une connexion directe avec l'Europe du Nord et avec l'aéroport de Gérone et près de Barcelone mais avec des prix d'entrée nettement plus bas que la capitale.
La contrepartie - et nous devons le dire sans maquillage - est la Statalité. La demande va d'avril à octobre. Une location touristique typique sur la Costa Brava a un emploi médian de Airbnb autour 57-58% pendant toute l'année (Source: Airbtics, 2025). Cette moyenne annuelle cache un été proche du plein et un hiver bas. La personne qui achète ici achète une courbe de demande, pas une ligne droite: la gestion de la retraite de la saison décide si l'affaire fonctionne ou reste courte.
Cuánto cuesta entrar: precio por m² y producto disponible
Le prix est la moitié de l'équation de rendement. Dans Roses, le prix moyen est environ ~2.825 €/m² en apartamentos (Source : IMMO 365, 2025). Le produit touristique se déplace généralement de 2.800 y 4.200 €/m² par municipalité, première ou deuxième ligne de mer et état de la propriété (Source : IMMO 365 / Habitat, 2025).
Para contexto: Barcelona ronda los 5.243 €/m² (Source : Idealist, 2025) et, contrairement au capital, ne supprimera pas les licences touristiques à 2028. La Costa Brava offre le même plafond de demande internationale à moindre coût d'entrée et avec un cadre réglementaire plus exploitable.
Dans Lloret de Mar ont produit bloc complet: Bâtiments réformés avec licence touristique et prêts à être exploités pour la vente à partir 299.000 € (Source : Idealist, 2025). C'est exactement l'actif que l'investisseur en construction veut : plusieurs unités sous un seul titre avec les licences déjà accordées.
L'avantage de tout le bâtiment : sans veto du voisin
C'est l'argument structurel le plus puissant et le plus avancé dans le secteur. La réforme Avril Loi horizontale sur les biens de 2025 permet à une communauté de propriétaires de veto de nouvelles maisons à usage touristique avec une majorité de 3/5Quiconque achète un appartement dans un bâtiment mixte sera exposé à ce vote.
Un immeuble à propriétaire unique n'ont pas de communauté à voter sur l'utilisation touristique: Pas de veto. C'est une différence de classe d'actifs, pas une différence de nuance. Nous l'avons développé dans le guide sur Bâtiment touristique sans autorisation de la communauté des voisins. Ajouté à cela de nombreuses municipalités ont limité ou suspendu nouvelles boucles de congé sur la Costa Brava, acheter le bloc avec les licences et transmissibles transforme le risque réglementaire - le plus cher d'entre eux - en un atout pour vous.
La cascade de présignalisation de l'euro: du brut au net réel
Voici le cœur de notre façon de travailler. Les portails déclarent les rendements bruts et les frais d'investissement nets. La rentabilité par la location dans la région se déplace dans un tipple de 4-8% brut par stratégieavec Roses au sommet par l'afflux de la saison (Source : IMMO 365, 2025). Voyons ce qu'il reste d'un 7,5% brut dans un immeuble 6 avec des exemples de figures pour que la mécanique soit vérifiable.
| Concept | Montant annuel | % brut |
|---|---|---|
| (6) | 180.000 € | 100% |
| − Commission des chaînes (mélanges OTA + direct Tudesvío) | −25.200 € | −14% |
| − Nettoyage et blanchisserie | −21.600 € | −12% |
| − IBI, fournitures communautaires et fournitures communes | −14.400 € | −8% |
| − Gestion professionnelle | −18.000 € | −10% |
| − Disposition CAPEX + écarts de basse saison | −16.200 € | −9% |
| NOI / Main de commande Neto | 84.600 € | 47% |
un exemple illustratif avec une structure de coût régulière des savoirs traditionnels bien gérés (titre et titre). L'approvisionnement en vide pèse plus sur la Costa Brava que sur une destination urbaine avec un arrêt ouvert en octobre. Les chiffres des revenus sont des exemples et le rendement net réel est calculé au sujet de l'accord concret.
La ligne que nous surveillons le plus sur la côte de Gérone est Infractions. avec une occupation annuelle moyenne de ~ 57-58% (Airbtics, 2025), l'hiver est l'ennemi du filet. C'est pourquoi nous combinons la formation dynamique pour effacer l'été et, comme un atout le permet, les stratégies à moyen terme (moyens de l'article 3 LAU) en basse saison pour lisser la courbe et laisser le bloc vide de novembre à mars.
Commission Channel: où NOI gagne ou perd
La ligne de commande du canal de la cascade est où la plupart des capitaux s'échappent sans que personne ne la regarde. Sur le marché des vacances, la distribution typique des réservations est Booking 54,3%, Airbnb 26,7% et directement 17,6% (Source : Lodgify, 2025). Les OTA sont facturés entre 15% et 18% de chaque réservation. Notre chaîne directe, Tudesvío, fonctionne avec une commission 10% - n'est pas libre mais coupe entre 5 et 8 points environ chaque euro passant par elle, et que l'épargne va complètement à la NOI du propriétaire.
Dans un bâtiment entier, l'effet est multiplié : pousser même si 10-15 points de mélange sur le canal direct des unités 6 tout au long de l'année déplace des milliers d'euros de rendement net. Ce n'est pas du marketing, c'est une cascade arithmétique.
Bénéfice par rapport aux alternatives du marché
L'investisseur en construction touristique a trois routes. Voici la différence, sans ornements.
| Critère | Bliss (gestion + R2R) | Opérateur de canon fixe | Gestion amateur / autogestion |
|---|---|---|---|
| Transparence des numéros de présignalisation | EUR cascade avec source | Canon rond non brisé | À un œil sans méthode |
| Capture à la hausse saisonnière | Prêt et distribution à l'envers | Canon = toit supérieur | Oui, mais sans pro priming |
| Canal direct (faible commission) | Tudesvío 10% vs 15-18% OTA | J'ai une opposition au propriétaire | OTAS dépendant de 100% |
| Gestion des stations (hiver à mi-parcours) | Stratégie conjointe VT + temporaire | Modèle unique | Bloc sous vide dans la vallée |
| Cobertura del tramo intermedio (1-10 uds, rural) | C'est notre objectif. | Solo bloques de 10-100 uds | Oui, mais sans échelle |
La différence est philosophique : le canon fixe le met plafond à votre avantage pour la paix de l'esprit et notre modèle mixte terrain et distribution garantis Il vous donne un plancher de sécurité et vous laisse la haute fin de la saison ouverte. Dans une destination d'été comme la Costa Brava, c'est une erreur coûteuse.
Test de terrain : Ce que fait la gestion professionnelle
Les chiffres du marché marquent le plafond et la gestion décide du montant de ces captures. Dans notre portefeuille actuel, nous opérons avec profession moyenne de 87% et revenu supérieur à la moyenne du marchéavec la notation Google de 5,0 (données Bliss internes). Stack: Lodgify comme pMS, pricelabs pour priming dynamique, autopilote lui-même et enregistrement numérique, et rapport mensuel au propriétaire avec un compte ouvert.
Ce delta de l'emploi est exactement ce qui change le signe d'un bâtiment à destination saisonnière: la différence entre une occupation moyenne 57% et un nombre beaucoup plus élevé est la différence entre couvrir l'hiver ou manger les écarts.
Comment traiter l'affaire : de l'approvisionnement à la souscription
1. Filtre réglementaire d'abord
Avant d'examiner le prix, vérifiez que le bâtiment a obtenu des licences touristiques, avec des informations et transmissible. Sans ça, il n'y a pas de marché à la Costa Brava.
2. Souscrire avec une vraie cascade
Du brut annoncé à la NOI: commission de carcasse, nettoyage, IBI / communauté, gestion, CAPEX et provision pour les lacunes hivernales. Chaque ligne avec son euro.
3. Gestion et sorties
Prix de printemps, combinaison de canaux directs, stratégie à mi-parcours et NOI stabilisé pour fixer le taux de sortie à l'acheteur institutionnel.
Pour aller plus loin dans chaque pièce, nous avons des guides spécifiques: Guide de l'onduleur pour acheter un bâtiment completcomment passer de brut à net à rentabilité d'un bâtiment touristiqueet valeur de souscription et sortie avec taux plafondEt si vous achetez à l'extérieur de l'Espagne - quelque chose de commun sur la Costa Brava en raison de sa demande de l'Europe du Nord - nous devons lire le guide pour investisseur étranger non résident dans le logement touristique en Espagne. Si vous voulez voir le produit complet de bloc que nous opérons, notre page de bâtiment et investissements touristiques.
FAQ
Quels sont les avantages d'un bâtiment touristique sur la Costa Brava ?
La rentabilidad por alquiler en la zona se mueve en una horquilla del 4-8% bruto según estrategia y municipio, con Roses en la parte alta (6-8%) por la fuerte afluencia de abril a octubre (IMMO 365, 2025). El neto real depende de la cascada de gastos: comisión de canal, limpieza, IBI, comunidad, gestión, CAPEX y, sobre todo, de los vacíos de temporada baja. Un edificio bien gestionado defiende el yield neto mejor que un piso suelto porque reparte costes fijos entre varias unidades y profesionaliza el pricing.
Où acheter à Costa Brava pour les touristes: Lloret ou Roses?
Lloret de Mar concentra producto urbano con edificios completos y apartamentos con licencia turística ya concedida, desde unos 299.000 € para bloques reformados listos para explotar (Idealista, 2025). Roses ofrece yields del 6-8% por su demanda de temporada y un precio medio de ~2.825 €/m² en apartamentos (IMMO 365, 2025). Lloret aporta volumen y liquidez de salida; Roses, un ADR de temporada más alto. La elección depende de tu tesis: rotación urbana o estacionalidad de playa premium.
Combien coûte le pied carré de la Costa Brava ?
En Roses el precio medio ronda los 2.825 €/m² en apartamentos (IMMO 365, 2025). En el conjunto de la costa de Girona la horquilla habitual de producto turístico va de 2.800 a 4.200 €/m² según municipio, primera o segunda línea de mar y estado del inmueble (IMMO 365 / Habitaclia, 2025). Es un precio aún competitivo frente a Barcelona (5.243 €/m², Idealista) para un destino con el mismo techo de demanda internacional.
Quelle est sa hauteur d'avril à octobre sur la Costa Brava ?
Es el factor que más pesa en el underwriting. La demanda se concentra de abril a octubre y los meses de invierno tienen ocupación baja, lo que tira de la media anual: un alquiler turístico típico en la Costa Brava registra una ocupación mediana de Airbnb del ~57-58% en el año (Airbtics, 2025). Por eso el ADR de temporada alta y el pricing dinámico son críticos: hay que capturar margen en verano para cubrir los vacíos de valle. El edificio entero permite estrategias mixtas (mid-term en invierno) para suavizar la curva.
Avez-vous à acheter un bâtiment avec une licence touristique déjà accordée?
Oui, la plupart. La licence touristique est un faible atout: de nombreuses municipalités de la Costa Brava ont limité ou suspendu de nouveaux emplois élevés, donc acheter le bâtiment avec les licences déjà accordées et transmissible élimine le risque réglementaire le plus cher. A Lloret il y a des bâtiments rénovés avec une licence touristique à vendre prêt à être exploité (Idéaliste, 2025). Nous devons vérifier que la licence provient de la propriété elle-même, qu'elle est à jour et transférable à l'acheteur.
Tout le bâtiment empêche un veto de la communauté du quartier ?
Oui. La réforme d'avril de la loi sur la propriété horizontale de 2025 permet à la communauté de renoncer à de nouveaux logements pour le tourisme avec une majorité de 3 / 5. Un bâtiment à propriétaire unique n'a pas de communauté pour voter sur l'utilisation touristique et ainsi éviter complètement ce risque. C'est l'avantage structurel le plus puissant de tout le bloc par rapport à l'achat d'appartements libres dans une communauté mixte.
Comment pouvez-vous passer du filet brut au filet réel à la Costa Brava ?
Partiendo del ingreso bruto anual y restando, en euros: comisión de canal (15-18% en OTAs frente al 10% del canal directo Tudesvío), limpieza, IBI y comunidad, gestión profesional, y una provisión para CAPEX y vacíos de temporada baja. En la Costa Brava el ajuste por estacionalidad es el más relevante: un bruto del 7-8% puede quedar en un neto del 4-5% si no se optimiza pricing y ocupación. La cascada de euros pre-firma, con cada cifra anclada a fuente, es la única forma honesta de decidir el deal.
Sources externes: Exeltur, rapport SolyTUR 2024 (PDF) · INE - Statistiques du tourisme. Datos de precio y yield local: IMMO 365 / Habitaclia / Idealista (2025); ocupación: Airbtics (2025). Datos de cartera Bliss = prueba social propia, no dato de mercado.
Avant de signer un bâtiment sur la Costa Brava, regardez le nombre réel
Nous avons mis en place avec vous la cascade de pré-signe d'euro - du brut annoncé à NOI à la main - avec les données de marché cotées et la thèse de gestion pour capturer l'été et couvrir l'hiver. Pas de promesse.