Salamanca es el distrito de Madrid con mayor ADR medio -por encima de 150€, con ocupación superior al 80%- pero cada vez es más difícil conseguir la licencia VUT: el 60-70% de las fincas tradicionales no tiene acceso independiente y no puede obtenerla. Si no cumples los requisitos, el alquiler temporal por el artículo 3 LAU es la alternativa legal, con rentas de 2.200-3.200€/mes para 2 habitaciones y ocupación del 90%+.
Pourquoi Salamanca est un atout exceptionnel
Le district de Salamanque concentre trois facteurs qui, combinés à eux, ne se répètent dans presque aucune autre région d'Espagne: demande constante des entreprises (consulter le siège, les banques privées, les fonds) tourisme à haut pouvoir d'achat (Paseo de la Castellana, Golden Mile, galeries, WiZink Center à proximité) et l'emplacement de la prime avec des connexions directes avec Barajas, Iphema et le centre historique. Le résultat est un marché VUT avec ADR solidement au-dessus de 150 € et l'occupation qui dépasse le 80 % tout au long de l'année.
Barrio comme Goya, Recoletos, Castellana, Rosta, Guindalera et Fontaine del Berro ont des profils de demande légèrement différents mais ils se déplacent tous à l'extrémité supérieure du marché de Madrid. Les invités sont principalement des étrangers américains. Estados Unidos, Europa et LATAM (prime affaires et loisirs), associés à un court séjour des dirigeants espagnols en capital pour des raisons d'entreprise.
Performance VUT réelle en Salamanque (données 2024-2025)
Rangos orientativos basados en propiedades en operación con Bliss Homes y datos de mercado (AirDNA).
| Typologie | ADR moyen | Profession | Revenu annuel brut | Montant estimatif des recettes nettes |
|---|---|---|---|---|
| Estudio 40 m² | 115–155 € | 78–84% | 26.000–36.000 € | 15.000–22.000 € |
| 1 habitación (55 m²) | 135–180 € | 78–85% | 30.000–44.000 € | 18.000–27.000 € |
| 2 habitaciones (80 m²) | 145–210 € | 80–88% | 35.000–55.000 € | 21.000–34.000 € |
| 3 habitaciones (110 m²) | 180–275 € | 78–85% | 44.000–72.000 € | 27.000–45.000 € |
Ingreso neto: tras comisiones OTA (15–18 %), comisión gestora (19–22 %+IVA), limpiezas (40–70 al año), suministros, mantenimiento corriente y amortización del equipamiento. No incluye impuestos del propietario (IRPF / IVA si aplica).
VUT partir à Salamanca: Quand c'est possible et quand ce n'est pas
Le règlement VUT dans la Communauté de Madrid est régi par Decreto 79/2014modifié par 29 / 2019 et 27 / 2026 de 25 de mars (BOMC No 80 de 6 d'avril 2026) et les règlements urbains locaux. Le document clé dans la capitale de Madrid Plan d'accueil spécial (PEH) Adopté par le conseil municipal 27 mars 2019 (BCMO No 95, 23 avril 2019).
Le district de Salamanque se trouve à l'extérieur de l'anneau de Madrid Centro (Sol, Malasaña, Justicia, Chueca, Ambassadeurs) où le PEH se resserre davantage, mais les principales exigences s'appliquent dans la plupart des domaines:
- Accès indépendant au logement. Le PEH exige que les logements VUT aient un accès différencié à d'autres logements. Sur les fermes où le portail donne un accès commun aux appartements résidentiels et au VUT sans aucune séparation, la nouvelle licence est impossible. Cela affecte 60-70 % des fermes traditionnelles de Salamanque.
- Rapport de compatibilité urbaine. Obligatoire pour les zones où la classification urbaine du sol (PGOU) permet une utilisation tertiaire-hébergement. Certaines régions de Salamanque ont cette classification limitée.
- Consentement de la communauté des propriétaires. Si los estatutos o un acuerdo por mayoría de 3/5 (art. 17.12 Ley de Propiedad Horizontal reforma 2023) prohíben la actividad turística, no hay licencia posible.
- Conformité technique minimale. Figure actuelle de l'habitabilité, certificat d'efficacité énergétique, assurance responsabilité, fiches de réclamation, signalisation.
Si toutes les exigences sont satisfaites, le processus est une déclaration responsable à la ville et l'inscription à Enregistrement des entreprises de tourisme (TVA) de la Communauté de Madrid: ce numéro RVAT est l'identificateur à afficher dans la publicité et que les plateformes (Airbnb, Booking et VRBO) sont toujours requises (règlement UE 2024 / 1028). Le registre unique d'État (NRA / NRUA) RD 1312/2024 était Échec par la Cour suprême (STS 620 / 2026 de 19 de mai 2026) En raison d'un manque de concurrence de l'État et de sa non-applicabilité.
A cela s'ajoute l'obligation de communication quotidienne des passagers ESS.HOSPEDAJES à la date RD 933/2021nous gérons automatiquement à partir des pms.
Votre maison ne répond pas aux exigences de la licence VUT ?
C'est le cas avec 60-70 % des propriétaires qui nous contactent par Salamanca. Sans accès indépendant, avec une communauté adverse ou avec une licence expirée qui ne peut plus être renouvelée.
Ça ne veut pas dire que tu ne peux pas louer ta maison. Les location temporaire par séjour (art. 3 Lau) es la vía legal, rentable y estable que aplicamos en estas situaciones. Se combinan cuatro perfiles de inquilino (corporate, estudiantes, salud y familias en tránsito) bajo contratos del art. 3 LAU, sin licencia turística, con renta libre y la gestión registral aplicable a cargo nuestro. La renta media mensual para 2 habitaciones en Salamanca en este modelo es de 2.200–3.200 €avec 90 % + et risque minimum de défaut.
La location temporaire n'est pas "un plan B" - dans de nombreuses maisons de Salamanque c'est directement la meilleure option financière quand on ajoute stabilité, usure réduite et conformité normative.
Voir comment fonctionne la location temporaire →Comment gérer un VUT à Salamanque avec Bliss Homes
Notre protocole d'exploitation pour un logement actif autorisé dans le district de Salamanque comporte cinq axes.
1. Dynamique avec ADR d'entreprise
Salamanque a des pics aigus associés à des événements qu'aucun algorithme générique capture seulement: conventions financières à Castellana, Mutua Madrid Open (avril-mai), FITUR (janvier), défilés de Mercedes-Benz Fashion Week, Galas au Club Financias Gênes. Notre système avec prix + réglage humain capture les ADR entre 280 € et 450 € dans des fenêtres spécifiques. À faible demande (deuxième moitié de janvier, première moitié d'août), nous détendons les prix pour maintenir des emplois au-dessus de 70 %.
2. propre (Tudesvío) avec commission réduite (10 %)
Una vivienda de Salamanca bien posicionada puede captar entre el 18 % y el 30 % de sus reservas vía canal directo — clientes de Madrid que vuelven, recomendaciones, captura post-estancia. Cada reserva directa ahorra 15–18 % de comisión OTA. En una vivienda de 40.000 € brutos anuales, canal directo significa 1.500–2.000 € netos adicionales al año.
3. Operativa física de 4★
Chez Salamanca, la qualité de propreté et d'équipements doit être un hôtel. Fils de feuilles 300, équipements haut de gamme (Rituel, L'Occitane), accueil personnalisé, soins espagnols et espagnols. Ce niveau sera reflété dans les cotes moyennes de 4,92-4,98 qui alimentent le classement de Airbnb et de Booking avec un effet composite sur le revenu à 18 mois.
4. Respect automatisé des politiques
Nombre d'enregistrements touristiques autonomes, SES. HOSPEDAJES, signalisation, fiches de réclamation, assurance RC, modèle 179 à Finance (état des intermédiaires). Tous fonctionnent automatiquement à partir de nos pms (Lodgify) intégrés aux plateformes policières et fiscales. Le propriétaire reçoit un rapport mensuel avec preuve de conformité.
5. Déclaration d'autorisations transparentes et mensuelles
Portail du propriétaire avec occupation, ADR, revenu brut, ventilation en OTA, commission, dépenses et net. Liquidation quotidienne 10 chaque mois par transfert. Pas de surprises, pas de petits mots.
Comparaison honnête : VUT vs. Temporaire vs. Hybride à Salamanque
| Facteur | VUS purs | Temps pur | VUT + hybrides temporaires |
|---|---|---|---|
| Ingreso bruto anual 2BR | 35.000–55.000 € | 26.000–38.000 € | 38.000–58.000 € |
| Montant estimatif des recettes nettes | 21.000–34.000 € | 19.500–30.000 € | 25.000–38.000 € |
| Rotation des parties prenantes / année | 45–80 | 3–5 | 15–25 |
| Congé annuel | Jours 40-70 | Jours 15-25 | Jours 20-35 |
| Déchargé | Arrête | Faible | Moyenne |
| Respect des politiques | Complexe | Simple | Complexe |
| Congé requis | VUT congé | Pas de permis de tourisme | VUT congé |
Les modèle Il l'emporte souvent sur le revenu net pur VUT pour deux raisons : réduire les vacances d'emploi (temporaire maintient le revenu en mois de faible demande touristique) et réduire les coûts opérationnels (moins de propreté, moins d'usure). Nécessite une licence VUT valide et gestionnaire capable de coordonner les deux modalités - ne fait rien.
Si vous venez d'hériter ou d'acheter une place à Salamanque
L'ordre de décision est le suivant:
- Avez-vous une licence VUT valide ? Vérifiez la TVA. Si c'est le cas, vérifier et transmettre.
- Si vous n'avez pas de licence: vérifie la viabilité de la nouvelle licence (accès indépendant + statuts communautaires + pGOU). Nous le faisons gratuitement dans le studio.
- Si la licence n'est pas réalisable: modèle de location temporaire avec les quatre profils. Chez Salamanca, elle est particulièrement solide par la densité des entreprises.
- Si c'est imbattable et que vous voulez une stabilité maximale : modèle R2R où vous obtenez un revenu mensuel fixe et le gestionnaire prend le plein risque opérationnel.
FAQ
Puis-je vendre la licence VUT avec l'appartement ?
Oui, mais ça doit être planifié. La licence VUT est liée au titulaire et à la propriété et après la vente de la propriété, le nouveau propriétaire doit soumettre une nouvelle déclaration responsable et obtenir sa propre inscription à la TVA. Dans les zones avec moratoire ou restrictions, la licence existante peut avoir une valeur marchande significative - le capital a été vu transférer entre 15.000 € et 80.000 € selon la superficie et la validité. Consultation avec un conseiller avant vente.
Quelle taxe un propriétaire de VUT paie-t-il à Salamanque?
Les revenus de VUT sont inscrits en IRPF comme revenus du capital immobilier (sans réduction du 60 % de la location habituelle). Si le propriétaire offre ses propres services d'hôtel (nettoyage pendant son séjour, petit déjeuner, changement de vêtements), sa taxe d'activité en tant qu'activité économique avec TVA à 10 %. À l'IBI, la mairie de Madrid n'applique pas de frais supplémentaires pour l'usage touristique dans le district de Salamanque (si dans certaines zones d'autres CAA). Consultez toujours votre conseiller fiscal.
Depuis quand traitez-vous son permis ?
Entre 2 y 4 meses en casos estándar. Declaración responsable al Ayuntamiento (6–12 semanas de comprobación) e inscripción RVAT Comunidad de Madrid (2–4 semanas). El registro único estatal (NRA/NRUA) fue anulado por el Tribunal Supremo en mayo de 2026 y ya no se tramita. Si hay incidencia (requerimiento de subsanación, informe urbanístico denegado, objeción de comunidad), puede ampliarse significativamente.
Dois-je vivre en Espagne pour avoir un VUT à Salamanque ?
C'est pas vrai. Les propriétaires vivant en dehors de l'Espagne peuvent exploiter une VUT avec certaines obligations supplémentaires: représentant fiscal espagnol (pour le modèle RNR 210 trimestriel), adresse pour l'information et le maintien de 19-24 % par résidence (UE vs. hors UE) sur le revenu. Nous avons coordonné avec votre conseiller l'opération fiscale internationale.
Quelle est votre commission à Salamanque ?
Entre 19 % et 22 % + TVA sur le revenu brut dans la gestion intégrée, selon le volume et le niveau de fonctionnement requis. Elle comprend la formation, l'OTA et le canal direct, l'enregistrement numérique, le nettoyage, les soins aux clients 24 / 7, la conformité normative et les rapports. Pas de haut, pas de permanence, pas de petite lettre. Demande d'étude pour la commission exacte selon votre cas.
Que dois-je faire si ma communauté veut charger la licence VUT que j'ai déjà ?
Los acuerdos de la comunidad en virtud del art. 17.12 LPH (prohibir actividad turística por mayoría 3/5) no tienen efecto retroactivo sobre licencias ya inscritas al momento del acuerdo — tu licencia vigente queda protegida. Sí hay matices jurídicos importantes según los estatutos específicos y la fecha de inscripción; recomendamos consulta con abogado inmobiliario si tu comunidad empieza este proceso.
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VUT, location temporaire ou hybride - nous estimons les trois scénarios · Réponse à 24 h · Aucun engagement
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Cet article est indicatif et ne remplace pas les conseils juridiques et fiscaux individualisés. Les données de la politique sont à jour avec la date de publication et vérifient toujours la source officielle avant de prendre des décisions.