El flex living en España ya es un asset class institucional: Colliers contabilizó unas 31.400 unidades en mayo de 2025, con más del 70% de los compradores Living del H1 2025 siendo fondos, SOCIMIs y vehículos de inversión. La inversión en Living cerró 2025 en torno a 4.094 M€, con el flex living representando alrededor del 17% del total anual, y el pipeline apunta a unos 1.600 M€ hasta 2028. La rentabilidad bruta orientativa del coliving es del 7-10%, frente al ~5,5% del BTR.
C'est la vie flexible (et pourquoi j'arrête d'être une mode)
Flex living est le terme parapluie pour le logement résidentiel Gestion: logement avec mobilier et services et contrats courts gérés par un opérateur professionnel. Sous le parapluie sont trois formats qui devraient être cassés:
- Cohabitation: Chambre privée + espaces communs et services partagés (nettoyage, internet, parfois coworking). Le produit n'est pas tout le logement, c'est l'accès à une communauté gérée.
- Microvie: études compactes et complètes conçues pour une ou deux personnes avec services de construction.
- Appartements desservis / aparthotel: appartements avec services hôteliers, à la frontière avec le touriste.
Les données qui se déplacent vers le capital: Colliers compte ou certains Unités de vie flexibles 31.400 à Espana en mai de 2025, dont 18.800 est en cours de développementLe stock opérationnel dépassait les lits 12.500 avec près du 65% concentré à Madrid (Source: Colliers, 2025). C'est une niche expérimentale : une classe d'actifs avec pipeline.
Combien le flex vivant obtient: la figure réelle, et non la figure ronde
C'est là qu'il faut lire la petite lettre. Investissement Vivre (l'alternative supplémentaire résidentielle) Rog 2025 autour 4.094 M EUR en espagnol (Source: Colliers, 2025). Dans ce total, la distribution change après la période que vous regardez et c'est pourquoi nous devons être exacts:
- À Premier semestre de 2025Les vivants ont été répartis comme suit : PBSA 43%, vivant en flex 25% et BTR 16% (Source: Colliers, 2025).
- À 2025, le flex vivant que je représente autour 17% du total Vivre (Source: Colliers, 2025).
Les deux chiffres sont vrais: l'un est un quart / semestre, l'autre l'année entière. Celui qui vous vend "le flex vivant est le 45% résidentiel" sans dire de quelle période elle parle arrondi. L'ensemble de données peut être activé pipelineProduction et production de produits de production et de leurs productions 1.600 M EUR Flux allant jusqu'à 2028 (Source: JLL / Inmobiliario Observatory, 2025). Et un chiffre de qualité de la demande : 70% des acheteurs Vivant de H1 2025 étaient des fonds, des sociMI et des véhicules inversés (Source: Colliers, 2025). C'est du capital institutionnel, pas du capital de détail.
Coliving vs. BTR vs. PBSA : la table qui commande le jargon
Trois singes que le contenu généraliste mélange et ont des profils de risque et de retour différents. La différence est dans le contrat et celui qui a rompu. La PBSA (résidences étudiantes) mérite un chapitre séparé avec son profil saisonnier et défensif: nous les avons développés à Thèse de PBSA en espagnol.
| Critère | Cohabitation/flexité | BTR (construit à louer) | PBSA (étudiants) |
|---|---|---|---|
| Contrat | Court, flexible | Longue (UQA) | Cours universitaire |
| À louer | Chambre + services | Logement entier | Plaza + services |
| Emplacement typique | Centre urbain | Période / transformation | Pôle universitaire |
| Taux de retraite | 7-10% (secteur) | ~5,5% (secteur) | Stabilisation, défense |
| Intensité de fonctionnement | Élevé | Moitié au sol | Moyenne (saisonnière) |
| Réévaluation du loyer | A chaque rotation | Lent (contrat long) | Tous les ans |
Los rangos de rentabilidad bruta (7-10% coliving, ~5,5% BTR) son Estimation sectorielle: ils guident et ne garantissent pas. L'important est la logique : provoquer des changements moins privés et plus de gestion par la capacité à réévaluation du loyer à chaque rupture du locataireC'est le levier qui tombe amoureux de l'investisseur européen, parce qu'il défend les revenus de l'inflation. Si vous voulez des détails sur les formats avec services hôteliers, nous les développons à La thèse des appartements desservis 2026.
Comment structurer l'accord: propco, opco et qui prend le risque
La flexibilité de vie est un produit institutionnel car elle sépare propriété et exploitation. L'investisseur d'actifs (propco) a la brique et un opérateur spécialisé (opco) la gère. Le revenu de l'investisseur sera fixé de trois façons et le choix décidera de votre profil de rendement avant de signer:
Prêt (revenu fixe)
L'exploitant paie un revenu garanti, type leasback. L'investisseur cite et cède son avantage. Prévisibilité maximale, plafond de performance.
Gestion (variable)
L'opérateur perçoit des frais et l'investisseur conserve le résultat. Capture l'envers, vous assumez un risque opérationnel. Nécessite de bons rapports.
Joint : terrain et distribution
Un minimum garanti qui protège le flux et une distribution qui capte la croissance. Elle prévoit des incitations sans logement. Le modèle appliquant Bliss.
La structure d'entrée varie également: achat d'actifs, clé en main, financement prévisionnel (financement des travaux de remise) ou Achat à terme (pledge à acheter à la fin). Le facteur qui décide de la rentabilité nette, cependant, n'est pas l'actif: qualité de l'opérateur. Un bâtiment de battage avec un opco mauvais devient des rotations vides et coûteuses.
La cascade de l'euro présignal : du brut au NOI réel
Voilà le coin de Bliss. L'annonce vous vend un filet brut et nous vous apprenons ce qui est entre vos mains. Exemple d'un bâtiment de production 20 exploité avec une gestion professionnelle. Les chiffres sont modèle cas Pour afficher la méthode, pas une promesse de rentabilité : votre cascade est calculée avec vos données.
| Concept | Montant annuel | % brut |
|---|---|---|
| Revenu brut (20 hab) | 360.000 € | 100% |
| - Chaîne / Commission de capture | −36.000 € | −10% |
| − Nettoyage et relève | −32.400 € | −9% |
| − Fournitures et services communs (Wifi) | −28.800 € | −8% |
| − IBI, communauté et assurance | −21.600 € | −6% |
| − Gestion / frais d'exploitation | −43.200 € | −12% |
| Réserve et lacunes du CAPEX | −28.800 € | −8% |
| = NOI net à la main | 169.200 € | 47% |
Le montant brut de 360.000 EUR reste à un NOI de 169.200 EUR: 47% brut Elle survit à la réalité opérationnelle. C'est conforme à l'employeur de l'industrie, où les coûts opérationnels sont mis autour du 70% de revenu brut dans un logement géré (estimation sectorielle). Celui qui vous promet « 150% Annual » ou « le passif 10% » sans vous montrer ce tableau vous vend le brut gonflé. La cascade est la différence entre un marché rentable et un piège. La même logique, appliquée à un bâtiment entier, vous avez à le guide d'achat du bâtiment touristique complet.
Bliss contre le canon fixe et l'opacité de la catégorie
C'est là que l'investisseur perd de l'argent n'est pas son actif. et en l ' absence de nombre. C'est ainsi que la proposition de Bliss se compare aux deux alternatives habituelles du marché.
| Critère | Bliss (sol mélangé et distribution) | Opérateur de canon fixe | Promoteur de clé à main |
|---|---|---|---|
| Cascade EUR | Oui, avec ton numéro. | Non, juste le canon. | Non, "+ X% round" |
| Capture de l'envers | Oui (distribution) | Non (plafond fixe) | Fumée |
| Flux avec source vérifiable | Oui (INE, Colliers) | Opaca | Aucune réclamation |
| Voie directe interne | Tudesvío 10% vs 15-18% OTA | Unité OTA | Non précisé |
| Tramo intermedio (1-10 uds, rural, mid-term) | Oui | Juste un gros bâtiment | Juste prime |
| Rapports mensuels au propriétaire | Oui (déclarations du propriétaire) | Trimalt / opaque | Limitée |
Les le canon pose le plafond Pour votre rentabilité : vous en êtes sûr, mais si l'actif va bien, l'avantage reste avec l'opérateur. Le modèle mixte de Bliss terrain et distribution protéger le flux et vous laisser capturer la croissance. Et le canal direct est important : notre propre Tudesvio facture la commission 10% contre le 15-18% des OTA, menant directement à plus de NOI. Ce n'est pas gratuit : c'est moins cher et sous contrôle. Le détail de la façon dont cette sauvegarde de canal déplace le NOI que vous avez dans modèle financier des investissements en capital-risque.
Flex life + actif touristique converti: couverture réglementaire
L'utilisation la plus intéressante de la vie flexible pour l'investisseur touristique est hybrides. Un bâtiment ou aparthotel peut être exploité avec de courts séjours touristiques en haute saison et à mi-parcours ou causer dans une vallée. Cela fait deux choses à la fois :
- Loosen Stationnaire: La vallée cesse d'être un trou de revenu parce que la mi-parcours la remplit.
- Il donne une couverture réglementaire: dans les villes où la licence VT est restreinte (Barcelone supprime les licences à 2028; Madrid avec le plan Reide jusqu'à la limite, les réglementations locales 2025), le format résidentiel à mi-parcours / flexible permet de continuer à exploiter l'actif à mesure que le touriste pur se complique.
C'est là que Bliss couvre le tranche intermédiaire Ces grands opérateurs ignorent : bâtiments moyens, ruraux, non résidents et à mi-parcours. Si vous proposez de reconvertir, le détail de viabilité que vous avez à comment transformer un bâtiment en un appartementet la dentelle patrimoniale de plusieurs unités à notre page multifamiliale. Le soutien de la demande est structurel: les nuits extracnote ont marqué un record de 146,3 M à 2025 avec des appartements touristiques déjà à l'extracnote 52,1% (Source: INE, EOAT 2025).
Que regarder avant de signer un contrat de vie flexible
Une brève liste de contrôle, par ordre d'impact sur l'IN :
1. L'opérateur
Réelle expérience, soins stabilisés que vous pouvez prouver, et structure des frais. L'opco décide du résultat.
2. Le contrat
Revenu fixe, variable ou mixte. Lisez la clause minimale garantie et qui reprend les vides et CAPEX.
3. Utilisation urbaine
Ce chiffre permet le terrain et l'ordonnance de la ville. Pas d'utilisation compatible, pas de marché.
4. La cascade de l'euro
demande de passer du brut à NOI avec vos numéros. S'ils vous donnent l'essentiel, il manque des informations pour décider.
L'acheteur flex-vivant est institutionnel pour une raison: il fait les chiffres avant de signer. appliquer la même rigueur à un bâtiment moyen ou à un actif touristique transformé est exactement ce qui professionnalise le rendement. Plus de données macro pour placer le marché, notre page investissement touristique.
FAQ
C'est une vie flexible
Flex living es el termino paraguas para alojamiento residencial gestionado con contratos cortos, mobiliario y servicios incluidos: cubre coliving (habitacion privada + zonas comunes), microliving (estudios compactos) y serviced apartments. El eje no es vender o alquilar una vivienda entera, sino dar acceso a vivienda flexible con un operador profesional detras. Colliers contabilizo unas 31.400 unidades de flex living en Espana en mayo de 2025, de las que 18.800 estaban en desarrollo (Colliers, 2025).
Quelle différence avec BTR
El BTR (build to rent) es obra nueva construida para alquiler residencial tradicional, con contratos largos sujetos a la LAU y, en general, en zonas en transformacion. El coliving alquila habitacion privada con zonas y servicios comunes, contratos cortos y flexibles, ubicacion mas central y rotacion alta. Por eso el coliving se mueve en rentabilidad bruta estimada del 7-10% frente al 5,5% del BTR (estimacion sectorial), a cambio de mayor intensidad operativa y dependencia del operador.
Combien de flex vit à Espana
La inversion en Living en Espana cerro 2025 en torno a 4.094 M EUR, y el flex living represento alrededor del 17% del total Living del ano (Colliers, 2025). En el primer semestre de 2025 el reparto del Living fue PBSA 43%, flex living 25% y BTR 16% (Colliers, 2025). El pipeline de flex living apunta a unos 1.600 M EUR de inversion hasta 2028 segun previsiones del sector (JLL / Observatorio Inmobiliario, 2025).
Comment structurer une clôture de calage
Le régime habituel sépare propriété et exploitation: l'investisseur immobilier (propco) achète ou développe le bâtiment et un opérateur spécialisé (opco) le gère. Le revenu de l'investisseur est déterminé par bail (remboursement du revenu fixe), par gestion (variable sur le résultat) ou mixte. Plus d'acheteurs de 70% Vivant au H1 2025 étaient des fonds, des sociMI et des véhicules d'inversion (Colliers, 2025), signalant le caractère institutionnel du produit.
Parce que l'investisseur européen préfère une vie flexible
Pour l'adaptabilité. Le contrat court permet une réévaluation du revenu avec le marché à chaque rotation, défend le revenu contre l'inflation et réduit le risque de longues mûres. Saisir également la demande structurelle pour la mobilité de la main-d'oeuvre, des étudiants et des nomades que la location traditionnelle ne se soucie pas bien. En échange, il nécessite une gestion professionnelle intensive: sans opérateur compétent, la flexibilité devient une rotation vide et coûteuse.
Remplit la flexibilité de vie avec des actifs touristiques convertis
Si, y es uno de los usos mas interesantes. Un edificio turistico o un aparthotel reposicionado puede operarse en formato hibrido: estancias cortas turisticas en temporada alta y mid-term o coliving en valle, lo que suaviza la estacionalidad y aporta cobertura ante restricciones de licencia VT por ciudad. Es el tramo intermedio (1-10 unidades, edificio mediano, mid-term) que Bliss ya trabaja con pricing dinamico y canal directo propio.
Votre vie flexible avec la cascade de l'euro
Bliss exploite son portefeuille avec 87% de soins moyens et un revenu amélioré sur la moyenne du marché avec son propre canal direct et rapport mensuel. On vous a mis avec votre numéro sans promesse.