De cada 100 € que factura una vivienda turística, en nuestra cartera 13,70 € son limpieza y 18,50 € comisión de plataforma: al propietario le llegan 67,80 € antes de suministros, textiles y gestora. Sobre un piso que en alquiler tradicional daría 1.100 €/mes y que en turístico factura 28.000 € brutos al año, el neto queda en 11.004 € en tradicional, 13.384 € autogestionando y 9.479 € con gestora al 17 % + IVA. La diferencia real está en la tercera columna: 10 horas tuyas al año en tradicional frente a 120-180 en autogestión, con lo que la ventaja del turístico desaparece si valoras tu tiempo a solo 15 €/hora. La regla de bolsillo: el bruto turístico tiene que llegar a unas 1,9 veces la renta anual del alquiler tradicional para empatar autogestionando, y a unas 2,3 veces con gestora. Si los comparables de tu calle no llegan ahí, el tradicional o el alquiler de temporada son mejores negocios.
La comparaison honnête a trois colonnes, pas un
Casi todas las comparativas de vivienda turística contra alquiler tradicional se hacen con una sola columna: el ingreso bruto. "Tu piso da 1.100 € de alquiler y podría facturar 2.300 € en Airbnb". Es cierto y es inútil, porque el bruto de una vivienda turística y el de un alquiler tradicional no son la misma clase de dinero.
Dans une location traditionnelle, les crus et ce qui vient à vous sont beaucoup semblables. Dans une maison de tourisme, entre le brut et votre compte il y a une plate-forme, un équipement de nettoyage, une facture de lumière que vous payez actuellement, certaines feuilles qui sont dépensées et, si vous délèguez, un gestionnaire.
Et il y a une troisième colonne qui n'apparaît jamais : tes heures.
Cet article met les trois ensemble avec nos numéros de portefeuille et se termine par des cas où la réponse honnête est qu'il ne compense pas.
1 colonne : le revenu brut n'est pas ce que vous gagnez
En mai de 2026, sur les réserves confirmées de notre portefeuille, la décomposition de chaque 100 € facturée était la suivante :
- 13,70 € et va complètement au nettoyage.
- 18,50 € Commission. Airbnb est sorti à un 18,76 % efficace et Réservation à un 18,15 % efficace.
- 67,80 € à partir de la base réelle du propriétaire.
C'est : un tiers du brut disparaît avant que le propriétaire ne voit quoi que ce soitEt c'est avant les fournitures, les textiles et la gestion. Comparer par le brut gonfle le résultat dans un 47 %.
Ese 18,5 % es el coste de vender a través de OTAs. El canal directo cuesta menos: el nuestro, Tudesvío, opera al 10 %, y esos ocho puntos son una de las palancas más limpias que existen sobre la rentabilidad.
Colonne 2 : coûts réels, un par un
Ceux qui ont toujours été oubliés en rendant compte de la serviette :
- Fournitures. Ils sont payés par le locataire et payés par vous avec les soins de la personne qui ne voit pas la facture. Entre 1.500 et 2.200 € chaque année.
- Amortissement des textiles et du ménage. Toit, serviettes, vaisselle, cafetière, sèche-linge. Il est cassé et tache et ils l'ont. C'est un vrai jeu de plusieurs centaines d'euros par an que personne ne suppose.
- Entretien et remplacement. Un appartement avec cinquante billets par an sort à un autre tarif: il compte aussi double que dans le traditionnel.
- Assurance spécifique. Une politique domestique standard ne couvre pas nécessairement l'activité touristique. C'est mieux.
- Logiciel, photo et traitement. Gestionnaire de canaux, serrure, enregistrement élevé, frais.
Les trois colonnes, au même étage
Un appartement de deux pièces qui pour la location traditionnelle serait loué à 1.100 € / mois, et que dans le tourisme facturerait 28.000 € brut par an. Nous appliquons à la colonne touristique la structure réelle de notre portefeuille.
| Concept | Location traditionnelle | Autogestion du tourisme | Touriste avec gestionnaire |
|---|---|---|---|
| Revenu annuel brut | 13.200 € | 28.000 € | 28.000 € |
| Volant (13,7 % brut) | — | −3.836 € | −3.836 € |
| Commission de la Plateforme (18,5 %) | — | −5.180 € | −5.180 € |
| Fournitures | 0 € (payé par le locataire) | −1.800 € | −1.800 € |
| IBI, communauté et assurance | −1.400 € | −1.700 € | −1.700 € |
| Textile et mobilier | — | −900 € | −900 € |
| Entretien et remplacement | −400 € | −800 € | −800 € |
| Logiciels, photos et traitement | — | −400 € | −400 € |
| Void et non rémunéré (3 %) | −396 € | et au sein de l ' occupation | et au sein de l ' occupation |
| Gestion (17 % + TVA nette) | — | — | −3.905 € |
| Montant annuel net | 11.004 € | 13.384 € | 9.479 € |
| Heures d'un an | - 10 h | 120-180 h | - 12 h |
| Net par heure | 1.100 € / h | ~ 89 € / h | 790 € / h |
La table ne dit pas ce que tu es censé dire. Avec cette brute, Le touriste automanage gagne le traditionnel par 2.380 € un an et le touriste avec manager perd par 1.525 €. Et la dernière ligne décide : si vous évaluez votre temps à seulement 15 € / heure, la 150 heure autogestion valide 2.250 € et l'avantage disparaît complètement.
Le seuil : combien vous devez facturer pour lier
De ces comptes viennent une règle de poche que vous pouvez appliquer aujourd'hui à votre appartement sans tableur:
- En autogérant, le touriste brut doit atteindre quelques 1,9 fois le revenu annuel de location Juste pour lier en euro. Et tu n'as pas payé tes heures.
- Avec un gestionnaire, environ 2,3 fois C'est un revenu annuel.
C'est-à-dire: un appartement qui serait loué à 1.100 € / mois (13.200 € par an) doit facturer certains 24.500 € ou 30.800 € avec gestionnaire Pour correspondre à la location traditionnelle. Si votre rue n'est pas comparable, vous avez une réponse.
Le corollaire inconfortable: L'argument du touriste n'est pas sur la pire structure des coûts, mais sur le plafond des revenus.. Il ne compense que lorsque le brut monte vraiment, et monte en priking, produit et distribution, et ne met pas le même plancher à Airbnb.
Colonne 3: heures et quoi d'eux
Entre 10 et 15 heures par mois c'est ce qui coûte pour gérer un logement touristique bien, et ils ne sont pas des heures de travail profond: ils sont cent cinquante interruptions par an. Pour répondre aux demandes de renseignements avant que l'invité réserve autre chose, pour revoir les prix chaque semaine, pour coordonner le nettoyage quand il y a une sortie et entrée le même jour, pour résoudre l'écluse qui ne s'ouvre pas un dimanche de nuit, pour répondre aux avis, pour mettre en avant la part des passagers et aux annulations carrées.
C'est le boulot que tu ne vois pas juste en regardant le cru. Et expliquez pourquoi la location traditionnelle rapporte tellement d'une heure : 1.100 € par heure inversée est un nombre que peu d'entreprises ont frappé.
Les trois couches de marge que presque personne ne calcule
Un ensemble de données qui devrait être connu avant de faire confiance à un compte, y compris le vôtre. Ezio Albanese, CEO de Bilemon, a soumis à 2025 des données de son portefeuille de clients gérants : plus de 70 % de gestionnaires de biens ne connaît pas le coût réel et la marge d'une réserve. Professionnels, non-amateurs.
Votre méthode défie trois couches dans l'ordre : coûts opérationnels (nettoyage, enregistrement, blanchisserie), coûts de contribution (location, pMS, entretien, IBI) et coûts structurels facturés par unité. Le résultat qu'elle a mesuré était ce qui importe: quatre propriétés avec un revenu presque identique avaient des marges réelles séparées par entre 18 et 24 points de pourcentageet les écarts détectés par rapport à 40 % au coût des services d'exploitation entre des propriétés similaires du même portefeuille.
Traduction pour le propriétaire: Deux appartements qui facturent la même peut laisser des montants très différents, et la différence n'est pas au revenu mais aux coûts que personne ne regarde.
TVA: ce qui a été vérifié
Il y a beaucoup de confusion ici, donc seulement ce qui a été trouvé contre le texte actuel de la loi.
La location de logements est gratuite. mais les Ley 37/1992 del IVA, en su artículo 20.Uno.23.º, letra e' (versión vigente desde el 01/01/2019, texte au BOE), ne sont pas exclus de cette exemption « la location d'appartements meublés ou de logements où le locataire exige la fourniture de certains des services supplémentaires destinés à l'industrie hôtelière, tels que le restaurant, le nettoyage, la buanderie ou d'autres services similaires ».
Et une fois l'opération soumise, 91.Un.2.2.a article de la même loi (versión vigente desde el 01/01/2025, texte au BOE) appliquant Type 10 % services hôteliers.
Les trois conséquences pratiques:
- Si vous louez votre logement sans vous forcer à fournir vos propres services de l'industrie hôtelière, l'opération est exonérée: vous n'avez pas de TVA mais vous n'avez pas de déductions.
- Si vous devez leur prêter, l'opération sera soumise et facturée au niveau réduit d'hospitalité avec un droit à un rabais.
- Dans les deux cas, la comisión de tu gestora lleva su 21 % de IVA. Si votre activité est gratuite, le coût réel de 21 % que vous ne revenez pas : un 17 % annoncé vous coûte un 20,57 %.
C'est de l'information, pas des conseils financiers. Avant de changer quoi que ce soit, faites-lui confiance avec votre conseiller.
Quand le touriste ne paie pas
- Lorsque des valeurs comparables n'atteignent pas le seuil. Si votre région ne donne pas 1,9 fois le revenu annuel par autogestion, le touriste travaille plus pour moins d'argent. C'est le cas le plus commun et le moins dit.
- Quand la demande est de huit week-ends par an. Un destino de temporada muy corta tiene la peor combinación posible: costes fijos de doce meses e ingresos de dos.
- Quand la communauté voisine est contre. Le droit horizontal de la propriété permet aujourd'hui aux collectivités d'accepter de restreindre ou de conditionner cette activité à une majorité qualifiée et à des effets futurs. Avant d'investir, demandez les statuts enregistrés et les procès-verbaux de la dernière commission et vérifiez la portée concrète de votre dossier.
- Quand il y a un moratoire ou une suspension dans votre ville. De plus en plus de municipalités ont gelé de nouveaux produits élevés ou les ont limités à certaines utilisations et à certaines plantes. C'est la première chose à regarder, avant la rentabilité.
- Quand vous n'investirez pas dans le produit. Rocío Perea, de The Urban Hosts, figure à un 20-30 % la différence de rentabilité entre un appartement décoré au niveau de base et un soin. Pour obtenir le plancher "tel qu'il est" n'est pas d'économiser: il est de concurrencer seulement pour le bas prix contre des milliers d'annonces égales.
- Lorsque vous avez besoin du loyer pour payer l'hypothèque chaque mois. L'entrée touristique est saisonnière et irrégulière. Le reçu hypothécaire ne l'est pas.
L'alternative intermédiaire : location saisonnière
Entre les deux bouts, il y a une option que beaucoup de gens excluent de l'ignorance. Les Section 3.2 de la loi sur les baux urbains (versión vigente desde el 01/01/1995, texte au BOE) considère la location pour une utilisation différente de celle du logement « la location de fermes urbaines tenues chaque saison, que ce soit cet été ou autre ».
La loi Pas de durée minimale ou maximale para la temporada. Lo que la define es la finalidad, no el número de meses: el famoso "contrato de once meses" es una leyenda urbana, y un contrato de once meses cuya finalidad real sea la vivienda permanente del inquilino es un arrendamiento de vivienda con sus prórrogas.
Et à l'autre bout, Section 5.e) de la même loi (versión vigente desde el 06/03/2019, texte au BOE) exclut de la SAA l'aliénation temporaire d'un logement meublé, mis sur le marché dans les canaux touristiques, à des fins lucratives et soumis aux réglementations touristiques locales. Ce sont quatre exigences cumulatives : si on échoue, ce n'est pas un logement touristique.
La location temporaire est située au milieu : loyer beaucoup plus élevé que le loyer traditionnel, beaucoup moins opérationnel et moins réglementaire. Il fonctionne avec des mouvements de travail, des travaux, une formation en entreprise, des étudiants diplômés et du personnel de santé. Eye: Chaque communauté autonome a ses propres seuils et certains interdisent d'utiliser un logement enregistré comme touriste dans un autre but, donc nous devons regarder la norme de votre communauté avant de décider.
Que ferions-nous ?
Commencez par le numéro. Prenez le loyer de la location traditionnelle, Multiplate il par 1,9 et par 2,3 et comparez avec ce qui vraiment facture votre rue est comparable. Si vous n'y arrivez pas, les entreprises traditionnelles ou temporaires sont meilleures et elles vous rendent cent cinquante heures par an.
Si llegas con holgura, la conversación es otra: qué hace falta para que el bruto suba lo suficiente como para que la delegación se pague sola. Gestionamos viviendas activas en 8 comunidades autónomas, con más de 300 reseñas públicas (4,9 en Airbnb, 8,8 en Booking, 5,0 en Google), al 17 % + IVA sobre lo que ingresa el propietario y sin permanencia. Si prefieres no depender de la ocupación, existe el precio fijo: arrendamiento con renta mensual fija a un año renovable.
Y si el número no sale, te lo decimos: es más barato que descubrirlo en el mes cuatro. Llámanos al +34 638 740 249.
FAQ
Combien plus un logement touristique gagne-t-il qu'une location traditionnelle ?
Ça dépend à quel point je deviens dur et à quel point ça a l'air mauvais. Sur un appartement à louer à 1.100 € / mois et chargé de 28.000 € brut chaque année en tant que touriste, le filet annuel est 11.004 € en traditionnel, 13.384 € en autogérant le touriste et 9.479 € en le transférant à un gestionnaire à 17 % plus de TVA. Je veux dire, avec cette brute, le touriste gagne pour certains 2.400 € un an si vous les portez et perdez si vous les délèguez.
Combien d'heures par mois un logement touristique nécessite-t-il?
Entre 10 y 15 horas al mes, es decir 120-180 horas al año. No son horas de trabajo continuo: son interrupciones. Responder consultas antes de que el huésped reserve otra cosa, ajustar precios cada semana, coordinar limpiezas con salida y entrada el mismo día, resolver una cerradura que no abre un domingo por la noche, contestar reseñas, presentar el parte de viajeros y cuadrar liquidaciones.
Combien Airbnb ou Réservation obtient-elle de chaque réservation?
Dans notre portefeuille, en mai de 2026, la commission de plate-forme effective moyenne était de 18,5 % du brut: 18,76 % à Airbnb et 18,15 % à Booking. Un canal direct de nos propres coûts beaucoup moins: notre propre fonctionne à 10 %. Cette différence de huit points sur le brut est l'un des leviers les plus propres qui existent sur la rentabilité d'un logement touristique.
La TVA est-elle payée pour la location d'un logement touristique?
El arrendamiento de vivienda está exento, pero la Ley 37/1992 del IVA deja fuera de esa exención el arrendamiento de viviendas amuebladas cuando el arrendador se obliga a prestar servicios complementarios propios de la industria hotelera, como limpieza durante la estancia o lavado de ropa (artículo 20.Uno.23.º, letra e'). Cuando la operación queda sujeta, tributa al tipo del 10 % previsto para los servicios de hostelería (artículo 91.Uno.2.2.º). Es información divulgativa: confírmalo con tu asesor fiscal.
Quand ne paie-t-elle pas pour aller à la location ?
Lorsque les personnes comparables de votre région n'arrivent pas à 1,9 fois leur revenu de location traditionnel, lorsque la demande est concentrée à huit week-ends par an, lorsque la communauté de quartier a accepté de restreindre l'activité, et lorsque votre ville a un moratoire ou une suspension, et quand vous devrez investir dans le produit et si vous avez besoin d'un revenu stable chaque mois pour payer l'hypothèque, parce que le touriste est saisonnier et irrégulier.
Qu'est-ce que la location saisonnière et ce qui est différent de la location touristique?
Es un arrendamiento para uso distinto del de vivienda, previsto en el artículo 3.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que se define por su finalidad y no por su duración: la ley no fija plazo mínimo ni máximo. Da una renta bastante superior al alquiler tradicional con mucha menos operativa que el turístico y menos exposición regulatoria. El contrato de once meses es una leyenda urbana: lo que importa es la finalidad real y acreditada.
Quelle occupation dois-je trouver ?
Es más útil razonar por facturación que por ocupación, porque el mismo porcentaje vale cosas distintas según el precio medio. La regla de bolsillo es que el bruto turístico anual tiene que llegar a unas 1,9 veces la renta anual del alquiler tradicional para empatar autogestionando, y a unas 2,3 veces si delegas en una gestora. Un piso de 1.100 €/mes necesita unos 24.500 € o unos 30.800 € de facturación bruta respectivamente.
On parle de chez toi ?
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