Location temporaire Goya (Salamanca): guía 2026 para el barrio de Jorge Juan

Pourquoi Goya concentre la demande de location temporaire dans le quartier de Salamanca

Le quartier de Salamanca a cinq sous-quartiers avec une dynamique très différente pour la location temporaire: Recletes (plus d'ambassades et de luxe extrême), Rosta (résidence familiale premium), Castellana (essentiellement bureau), Guindalera (plus périphérique et abordable) et Goya, c'est là que le meilleur volume de demande temporaire du quartier est concentré.

Goya est naturellement délimité par Serrano à l'ouest, Alcala au sud, comte de Peñalver au nord et prince de Vergara à l'est. Une densité d'activité économique de premier niveau qui crée une demande constante d'hébergement temporaire de qualité est concentrée dans ce périmètre.

L'axe Serrano-Velázquez: où fonctionne l'argent sérieux de Madrid

Les rues passant par Goya - Serrano, Velázquez, Ayala, Jorge Juan, Laganca - ont certains des bureaux les plus choisis à Madrid. Goldman Sachs a son siège social espagnol à Ayala 42. Uria Menendez, Cuatrecasas, Linkators et Clifford Chance, les quatre plus grandes lois internationales sur le marché espagnol, opèrent depuis Jorge Juan et Velázquez. Le banc de gestion de fonds propres (Lombard Odier, Edmond de Rothschild, Pictet) a un bureau dans l'axe Serrano-Goya. Ils ont tous leur personnel ou les engagent auprès des gestionnaires, des partenaires de projet et des consultants qui ont besoin d'un hébergement temporaire pendant des mois. Le profil : solvabilité maximale, forte demande, entreprise qui paie.

A este núcleo se añaden las sedes de Serrano Tech —el conjunto de oficinas boutique de empresas tecnológicas instaladas en la zona Serrano-Ortega y Gasset— y las principales consultoras de estrategia (Boston Consulting Group en Serrano 41, Oliver Wyman en Castellana 24 a siete minutos a pie). No están dentro del perímetro estricto de Goya, pero sus empleados desplazados buscan alojamiento en Goya por proximidad y por la reputación del barrio.

ESADE Madrid: le moteur académique de la région

ESADE Business School a son siège à Madrid au Prince de Vergara 55, à la frontière est du quartier Goya. Avec quelques 200-250 nouveaux étudiants par an avec MBA, Master en Management et programmes de direction, ESADE génère une demande d'hébergement temporaire spécifiquement ancré à Goya et ses environs: les étudiants cherchent d'abord le rayon 700 du campus avant d'envisager d'autres zones.

El perfil ESADE es distinto al del estudiante de grado: edad media de 29 a 33 años, con experiencia profesional demostrable, muchos con empresa co-financiando el programa. No buscan el precio más bajo, buscan el piso que les permita estudiar en condiciones —y Goya cumple exactamente eso. Las estancias van de 10 a 14 meses para el MBA full-time, de 3 a 6 meses para los programas executive.

Bien que le siège de l'Université IE soit à Chamberí (María de Molina, Almagro), IE est également présent à Barquillo et génère une demande pour Goya pour les étudiants qui préfèrent l'environnement de Salamanque et de Chamberí. Cela rend Goya obtenir la demande des deux principales écoles de commerce de Madrid simultanément.

Métro L4 et L2: Connexion sans voiture

La estación de Goya (líneas 2 y 4) es un hub de conectividad que multiplica el atractivo para inquilinos que trabajan en otras zonas de Madrid. Desde Goya se llega a Nuevos Ministerios (AZCA) en 8 minutos, a Sol en 6, a Cuatro Caminos en 12 y al aeropuerto de Barajas en 22. Para los ejecutivos internacionales que trabajan en varias sedes y necesitan moverse con frecuencia, esto es un criterio de selección importante.

Profils de locataires chez Goya : étudiants d'entreprise, de direction et d'élite

Chez Goya, le modèle hybride fonctionne avec trois profils principaux qui complètent sans chevauchement temporaire. Ce n'est pas un quartier à quatre profils comme Chamberí ou deux comme Almagro : la demande des entreprises et des étudiants domine ici avec clarté, et le troisième profil - les familles premium en transit - agit comme un sauvage haut de gamme dans les lacunes.

1. Société: droit, finances et conseil (3-8 mois)

La majeure partie de la demande des entreprises de Goya provient de trois secteurs : les services juridiques (partenaires et conseillers en projets de fusions-acquisitions ou en litiges de longue durée), les banques d'investissement et de gestion d'actifs (Goldman Sachs, BBVA CIB, Santander Corporate) et les conseils stratégiques. La caractéristique commune: L'entreprise paie l'hébergement directement par facture mensuelle ou remboursement documenté. Cela élimine pratiquement le risque de non-paiement et simplifie la documentation relative à la cause temporaire (lettre de conduite avec lettres, montant autorisé et durée estimative du projet).

Le profil de Goya est légèrement différent de celui d'Almagro. À Almagro, les cadres de haut niveau qui choisissent le quartier par l'image ont été dominés et à Goya, le critère est plus pragmatique : proxipitier au travail, bonne connectivité et qualité de l'équipement. Cela rend le recrutement plus rapide et le nombre de candidats plus important.

2. Estudiantes postgrado ESADE y programas executive (4–14 meses)

Los alumnos de ESADE Madrid buscan en Goya antes que en cualquier otra zona. El argumento es puro: a cuatro minutos del campus, en un barrio que tiene todo lo que necesitan (supermercados, restaurantes, farmacias, metro, gym) sin el ruido y la densidad turística de otros barrios premium de Madrid. La demanda ESADE es estacional pero muy predecible: inicio en octubre (MBA full-time) y en enero y septiembre (programas executive). Los contratos duran de 4 a 14 meses según el programa.

Pour le propriétaire, l'étudiant ESADE est à peu près aussi bon que l'entreprise: solvabilité vérifiable, cause temporaire parfaitement documentée, et conduite avec soins de logement - ils savent que le plancher est leur base d'opérations pendant l'une des années les plus intenses de leur carrière et ils se soucient en conséquence.

3. familles et professionnels en transit (mois 1-3)

Propriétaires de propriétés en cours de réforme à Salamanque, familles qui s'attendent à leur donner les clés de leur nouveau logement dans la région, cadres de projet à court terme (diligence raisonnable des semaines 6, mois d'audit 2, négociation de M & A). plus courte mais avec un revenu par nuit égal ou supérieur à celui des contrats longs et avec un profil de solvabilité maximal. Ce segment a comblé les écarts entre les contrats et a été particulièrement actif pendant les mois d'été, car la demande ESADE a diminué et l'entreprise est restée.

Combien votre place à Goya avec location temporaire

Les gammes suivantes sont établies avec des informations sur les propriétés et les références de marché actuelles de Fotocasa, base idéaliste et interne Bliss Homes pour Salamanca et Goya pendant 2024-2025. Pour une estimation fermée du plancher en béton, studio gratuit est la bonne étape.

Le revenu temporaire est un revenu brut annuel moyen pondéré (combinant les profils de trafic des entreprises, des étudiants et des primes). La différence nette après gestion et dépenses dépend du modèle : dans la gestion globale de Bliss Homes, la commission de location temporaire va de 15 à 18 % + TVA. Les frais de fonctionnement (nettoyage entre locataires, fournitures et entretien mineur) s'additionnent entre un 5 et un 8 % selon l'utilisation et la typologie.

Para visualizarlo en euros concretos: un piso de 2 habitaciones en Goya (85 m², bien equipado) genera con alquiler temporal una renta bruta anual de entre 26.400 € et 43.200 € avec une occupation de 87-91 %. L'équivalent résidentiel serait entre 19.200 € et 27.600 €. La différence de valeur absolue - entre 7.000 et 16.000 € brut par année - est la marge qui paie les coûts de gestion, l'équipement et la plus grande rotation de location tout au long de l'année.

Par rapport à tout le quartier de Salamanque, Goya a un billet légèrement inférieur pour Collections ou Liste (où la composante de luxe est plus prononcée) mais un volume de demande sensiblement plus élevé. Cela signifie un emploi plus élevé et un délai de vacance plus court entre les contrats. En termes de performance annuelle nette, Goya rivalise directement avec le reste du district.

Règlement applicable: PEH et pourquoi le temporaire est la véritable alternative

Le district de Salamanque a une situation normative hétérogène qui doit être comprise avec précision avant de prendre des décisions au sujet du modèle.

Le plan d'accueil spécial à Goya

Le Plan d'Hosting Spécial (PEH) de la Ville de Madrid, définitivement approuvé par 27 de Mars 2019 (BCMO No 95, 23 d'avril 2019), classe le terrain de Madrid comme une zone en fonction de la saturation de l'activité touristique. Dans la zone de Salamanque, la zone proche de l'axe Serrano-Goya-Velázquez est incluse dans les zones les plus restreintes, ce qui signifie en pratique que Aucune nouvelle licence VUT n'est accordée dans les bâtiments résidentiels à usage mixte C'est la typologie majoritaire du parc immobilier de Goya.

Les licences VUT actuellement disponibles avant le PRH sont toujours valides pour son titulaire, mais ne sont pas transmissibles dans l'achat de la propriété. Si vous avez acheté un appartement à Goya sans licence préexistante, la seule façon de les louer au-dessus du niveau résidentiel est de les louer temporairement.

Pourquoi la location temporaire n'est pas affectée par la PEH

C'est la clé du modèle : article de location temporaire 3 de LAU n'est pas une activité touristiqueC'est un bail civil pour un usage autre que le logement normal. Le PEH réglemente le logement à usage touristique (VUT), une catégorie qui nécessite une licence spécifique et qui est définie par la réglementation autonome du tourisme. La location temporaire est complètement hors de cette zone: ce qui définit le chiffre est le Cause temporaire à déclarer du locataire (travail déplacé, études, traitement médical, transfert familial), ainsi que la durée de son séjour et sa plateforme.

Conséquences pratiques pour le propriétaire de Goya:

• Pas de permis de tourisme. La location temporaire ne nécessite pas de VUT ni aucune autorisation administrative préalable de caractère touristique.
• Pas de numéro d'enregistrement touristique. La location temporaire (art. 3 LAU) ne nécessite pas de licence ou de numéro d'enregistrement touristique. L'enregistrement unique de l'État (NRUA) RD 1312/2024 introdujo en 2025 fue anulado por el Tribunal Supremo en mayo de 2026, así que ya no es exigible. Lo único vigente es que, si la vivienda se publica en plataformas como Airbnb o Booking, estas exigen el número de registro turístico autonómico de tu comunidad (Reglamento UE 2024/1028), no el desaparecido registro estatal. Nosotros lo tramitamos en paralelo a la preparación del piso. Lo explicamos en detalle en nuestra numéro d'immatriculation guide.
• Liberté des pactes. Sans arrêt de revenu, sans prolongation obligatoire de 5 années de location résidentielle, sans restriction de durée aussi longtemps que la cause temporaire est vraie et documentée.
• La communauté immobilière ne peut pas opposer son veto à la location temporaire par le même mécanisme qui oppose son veto à l'activité touristique (l'article 17.12 LpH exige que 3 / 5 vérifie VUT, ne s'applique pas à l'heure).

Ce que nous devons avoir toujours dans l'ordre

Pour fonctionner avec une sécurité juridique totale, il y a trois documents qui doivent être parfaits à partir du premier contrat:

1. Contrat écrit avec cause temporaire attestée. Le fait que le locataire vienne "pour travailler" ne suffit pas à indiquer dans le contrat - le cas doit être étayé par la documentation ci-jointe: lettre d'engagement avec lettrage, enregistrement institutionnel ou rendez-vous médical. Sans ce soutien, un juge pourrait reclasser le contrat en location habituelle avec les conséquences d'une prolongation obligatoire que cela implique.
2. Enregistrement touristique régional (seulement si publié sur les plateformes). L'enregistrement unique de l'État a été annulé par la Cour suprême en mai de 2026 et ce qui reste est que Airbnb et Booking demandent un numéro d'enregistrement autonome de votre communauté et retirent une annonce sans elle (règlement UE 2024 / 1028).
3. Retraite. Deux conditions de location mensuelles autres que le logement (section 36 LAU) déposées à l'IVIMA (Communauté de Madrid) dans le délai légal. Pour les étages élevés, nous vous recommandons d'ajouter une garantie bancaire supplémentaire.

Processus de gestion à Goya : dès le premier jour

Chez Goya notre processus standard de signature au premier locataire est de 12 à 20 jours. La vitesse dépend de l'état initial du plancher et du traitement du registre de l'autophone (lorsqu'il est publié sur les plateformes).

1. Visites et évaluation. Nous avons une analyse de l'emplacement exact au sein de Goya (proche de l'ESADE, loi avec Jorge Juan ou l'axe Serrano), la distribution du plancher, le statut des équipements et les références de marché les plus proches. Avec ces données, nous définissons la meilleure combinaison de profils et la fourchette de revenus réaliste - pas l'optimiste d'une évaluation de la collecte, mais celle que nous allons effectivement atteindre avec les locataires de profils cibles.
2. Plan d'équipement. Si el piso necesita mejoras, elaboramos una lista concreta con presupuesto desglosado. Para el perfil corporate de Goya, los puntos críticos son el escritorio, la conectividad (fibra simétrica 600 Mbps mínimo con router actualizado), el colchón y la presentación visual del piso. La inversión media para un piso de 2 habitaciones parte de 2.500 € si hay mobiliario básico y puede llegar a 5.000 € si hay que equipar desde cero con nivel business.
3. Enregistrement autonome (si nous publions sur des plateformes) et photographie professionnelle. Si l'étage doit être annoncé à Airbnb / Réservation, nous traitons le nombre d'enregistrements touristiques autonomes requis par les plateformes, en parallèle avec la séance photo: l'enregistrement résout généralement à 5-8 jours ouvrables et les photos sont faites en même temps. Pour Goya, nous avons toujours des séances avec lumière naturelle, ambiance dédiée et focalisée sur les espaces de travail - l'exécutif qui regarde Airbnb ou notre canal direct filtre d'abord le bureau et la cuisine.
4. Publication et activation du réseau. Airbnb, Réservation et canal direct Bliss Homes sur la plateforme. Et en même temps, quoi de plus sur Goya : active notre réseau de responsables de la réinstallation de la loi de Jorge Juan, le bureau des admissions et le bureau des étudiants de l'ESADE et les responsables du logement des programmes exécutifs des deux écoles. Ce canal direct génère entre le 40 et le 60 % des premiers contrats à Goya sans passer par les plateformes.
5. Filtré et signé. Verificamos identidad, solvencia y causa temporal con documentación completa antes de proponer ningún candidato al propietario. El contrato lo redacta nuestra asesoría legal con todas las cláusulas que protegen tu posición como propietario en el marco del art. 3 LAU.
6. Gestion continue. Attention au locataire en espagnol et en anglais, nettoyage d'étude intercontrats, formation mensuelle dynamique avec Pricelabs, rapport mensuel au propriétaire avec le revenu et la ventilation de l'activité et commencer le recrutement du prochain locataire 30 jours avant la fin du contrat actuel.

Si votre lieu de résidence se trouve dans un autre quartier du quartier de Salamanque, nous vous recommandons de lire notre guide complet pour Location temporaire dans la région de Salamanque où nous couvrons les cinq sous-quartiers avec leurs spécificités. Et si vous comparez Goya avec les quartiers de Chamberí, Location temporaire à Chamberí et location temporaire à Almagro ont des données de rendement et des profils comparatifs.

Hector Clarke

Fundador de Bliss Homes. Operamos viviendas turísticas en 8 comunidades autónomas —pisos, casas rurales y un edificio completo en Toledo—, seis de ellos alquilados con nuestro propio dinero. Rencontrez l'équipe →