Sí, y en Centro el alquiler temporal es casi la única vía rentable: el Plan Especial de Hospedaje bloquea prácticamente las licencias VUT nuevas, mientras la demanda corporate, institucional, académica y sanitaria mantiene los pisos ocupados casi todo el año. La ocupación media llega al 90%, y un piso de 2 habitaciones renta entre 2.050 y 2.850 €/mes, un 35% más que en residencial. Opera bajo el art. 3 LAU sin licencia turística.
Pourquoi Centro Madrid fonctionne si bien pour la location temporaire
El distrito Centro, con cerca de 140.000 habitantes, es el núcleo donde se concentra el poder institucional, financiero histórico, mediático y cultural de Madrid. Gran Vía, Mayor, Toledo, Atocha, Embajadores, Plaza Mayor y Sol no son solo postales: son ejes de actividad diaria de ministerios, sedes corporativas centenarias (Banco de España, sedes históricas de bancos y aseguradoras), bufetes top-tier, embajadas, redacciones internacionales y un ecosistema denso de escuelas de español que reciben estudiantes de todo el mundo durante 2 a 9 meses al año.
Pour cela, nous avons un facteur logistique crucial: deux hôpitaux de référence sont à un pas du district. Les Hôpital général universitaire Gregorio Marañón (Ibiza-Atocha) est l'un des plus grands complexes de santé en Espagne et provient de toutes les communautés autonomes en oncologie, cardiologie et chirurgie vasculaire. Les Hôpital Clínica San Carlos (Moncloa, à la frontière ouest) ferme l'autre flanc. Pour de nombreux patients et accompagnateurs, vivre dans le quartier du Centre pendant le traitement est le choix le plus confortable pour le transport et les services.
Mais les données structurelles les plus importantes pour un propriétaire sont: Plan d'accueil spécial (PEH): Le plan a été conçu avec un niveau de pensée particulièrement élevé dans ce quartier. Les nouvelles licences VUT sont pratiquement bloquées à l'exception de cas très concrets avec un accès indépendant au portail et d'autres conditions difficiles. Cela rend la location temporaire, dans la grande majorité des cas, le seul moyen d'utiliser le tourisme plus rentable au Centre. Dans le même temps, la demande pour les quatre profils du modèle hybride est élevée - plus élevée, relative, que dans n'importe quel autre district de Madrid.
Qu'est-ce que la location temporaire et pourquoi c'est complètement légal
La location temporaire est indiquée à l'adresse suivante : Section 3 de la loi 29 / 1994 des baux urbains sous la figure « Location pour usage non résidentiel ». Madrid n'a pas de durée minimale ou maximale par la loi: ce qui définit la location temporaire n'est pas la durée du séjour mais que le locataire atteste Cause temporaire pour expliquer que le logement ne constitue pas sa résidence habituelle. Nous acceptons et documentons quatre cas sous contrat : le déplacement du travail, les études, les soins médicaux et le transfert familial.
Ça ouvre la porte à modèle hybride complet:: Le même logement peut fonctionner avec des contrats temporaires de durée moyenne (mois 3-10) et, dans les vides, avec des séjours plus courts réservés par Airbnb et Booking tant que le client reste avec une cause de temps attestée. La clé n'est pas la durée, mais la documentation.
Trois conséquences juridiques importantes pour vous en tant que propriétaire:
- Liberté des pactes. Vous fixez le loyer et la durée et les conditions. Ne pas appliquer la fin de la 2 % et la prolongation obligatoire de 5 années de location résidentielle.
- Pas de permis de tourisme. Le quartier du Centre est pratiquement fermé à la nouvelle VUT par le PEH (approbation finale de 27 Mars 2019, BomC No 95, 23 Avril 2019), mais cela n'affecte pas la location temporaire - c'est un chiffre différent qui fonctionne en vertu de la LAU, et non en vertu de la réglementation autonome du tourisme.
- Enregistrement touristique régional (seulement si publié sur les plateformes). L'enregistrement unique de l'État a été annulé par la Cour suprême en mai de 2026 et ce qui reste est que Airbnb et Booking demandent un numéro d'enregistrement autonome de votre communauté et retirent une annonce sans elle (règlement UE 2024 / 1028). Nous allons nous débrouiller.
Le modèle hybride: les quatre profils qui couvrent l'année
La fortaleza del modelo híbrido es que no depende de un único tipo de inquilino. En Centro Madrid combinamos cuatro segmentos de demanda que, bien encadenados, mantienen una vivienda en operación los doce meses del año.
1. Corporate institucional y profesional (3–6 meses)
Les emplois publics sont répartis entre les ministères et les agents généraux, les journalistes internationaux et les correspondants qui couvrent l'agenda politique et économique espagnol, les professionnels bancaires et juridiques affectés à son siège, exposent le travail avec des projets de M & A, la conformité ou l'audit en droit et les consultants de l'environnement de Sol, Plaza Mayor et Cortes. La facture est généralement adressée au nom de l'entreprise ou de l'institution, ce qui réduit le risque de non-paiement à des niveaux minimaux. Le profil est élevé mais prévisible.
2. Étudiants du programme international (mois 2-9)
El distrito Centro concentra la mayor densidad de escuelas de español para extranjeros de Madrid: programas trimestrales y semestrales de 2 a 9 meses para estudiantes europeos, americanos y asiáticos. Se suma la cercanía con la Ciudad Universitaria de la UCM (15 minutos en metro), el campus del IE en María de Molina y los másters internacionales que valoran ubicación céntrica para vivir Madrid sin transporte. Erasmus que priorizan caminar al centro de la ciudad. Aval familiar o beca institucional como garantía.
3. Patients et patients accompagnants (mois 1-4)
Le Centre fonctionne comme base logistique naturelle pour deux hôpitaux de premier niveau : Hôpital général universitaire Gregorio Marañón (un des plus grands et des plus complets en Espagne, particulièrement en oncologie, cardiologie et chirurgie vasculaire) et Hôpital Clínica San Carlos à Moncloa. De nombreux patients de toute l'Espagne ont besoin d'un hébergement stable pendant des semaines ou des mois pour eux et leurs partenaires. Les conditions de vie prépayées ou soutenues, un profil de soins avec logement.
4. familles et professionnels en transit (mois 1-3)
Résidents de Madrid qui sont en train de réformer leur propre logement, divorces temporaires, transferts nationaux courts, professionnels qui viennent à un projet concret (oeuvres, terrains, M & A de 2 mois), investisseurs qui évaluent la ville avant d'acheter. Raccourcis, profil de solvant, rotation rapide parfaitement structurée entre deux longs contrats.
La séquence idéale au Centre : étudiants en entreprise et start-up (mois 3-9), Santé et circulation dans les lacunes et des raccourcis à travers les portails pour les jours libres. Cette séquence produit une occupation annuelle de 88-94 %.
+ Airbnb et Réservation dans les lacunes (hybride complet)
Si l'appartement est publié sur des plates-formes avec son enregistrement autonome, le logement apparaît également à Airbnb y Booking Tout à fait légalement. La grande différence avec une VUT pure est qu'à la location temporaire l'invité qui réserve signer le contrat art. 3 LAU avec cause de temps justifiable - n'est pas le tourisme. Cela nous permet de couvrir les semaines lâches entre deux contrats longs avec de courts séjours (5 jours à 3 semaines) de professionnels du projet dédiés, de familles de patients hospitalisés ou de chercheurs invités. Résultat: Profession proche de la 100 % et une entrée en haute saison supplémentaire sans licence touristique.
Combien vous gagnez au Centro Madrid avec location temporaire (réelle)
Les gammes suivantes sont pour les propriétés actuellement en exploitation avec Bliss Homes et pour l'environnement comparable (AirDNA, datos 2024-2025). Son rangos orientativos; para una estimación cerrada estudiamos el piso concreto.
| Typologie | Revenu résidentiel / mois | Revenu temporaire / mois | Revenu annuel brut | Différent |
|---|---|---|---|---|
| Estudio 35 m² | 950–1.200 € | 1.350–1.750 € | 14.700–19.700 € | +35–48 % |
| 1 habitación (55 m²) | 1.200–1.500 € | 1.700–2.200 € | 19.000–25.000 € | +32–47 % |
| 2 habitaciones (75 m²) | 1.500–1.900 € | 2.050–2.850 € | 23.000–32.500 € | +30–55 % |
| 3 habitaciones (100 m²) | 2.000–2.500 € | 2.700–3.700 € | 30.500–42.000 € | +30–50 % |
Renta temporal es renta bruta media ponderada anual (combinando los cuatro perfiles). El diferencial neto tras gestión y gastos depende del modelo: en Gestión Integral de Bliss Homes la comisión media en alquiler temporal es del 15–18 %+IVA y los gastos operativos (limpiezas entre inquilinos, suministros, mantenimiento menor) suman un 6–10 % según uso.
Règlement applicable au Centro Madrid (mai 2026)
Ce sont les points concrets qui doivent être satisfaits au pied de la lettre:
- Un contrat avec une cause temporaire attestée. La principale exigence à Madrid: La cause (travail, études, santé, transfert familial) doit être reflétée dans le contrat et, dans la mesure du possible, documentée (lettre de l'entreprise, enregistrement du centre, preuve médicale et travail). Pas de durée minimale ou maximale par la loi. Ce qui trompe la figure est la cause. Sans motif documenté, un juge pourrait reclasser son contrat en location habituelle de logement.
- Enregistrement touristique régional (seulement si publié sur les plateformes). L'enregistrement unique de l'État a été annulé par la Cour suprême en mai de 2026 et ce qui reste est que Airbnb et Booking demandent un numéro d'enregistrement autonome de votre communauté et retirent une annonce sans elle (règlement UE 2024 / 1028).
- Garanties légales et supplémentaires. Deux renflouements mensuels (section 36 LAU) et, selon le profil, une garantie supplémentaire: banque d'entreprise ou garantie familiale avec une adresse aux étudiants espagnols.
- Conservation de la LIPR du propriétaire. Si le locataire est une personne morale, la société conserve le 19 % au sujet de son loyer et entre ses revenus avec son modèle 115. Si vous êtes une personne physique, vous déclarez le revenu total.
- Communauté des propriétaires. L'article 17.12 LpH permet de vetoer l'activité touristique par une majorité de 3 / 5 et la location temporaire n'est pas touristique et ne peut pas être bloqué par ce mécanisme. Les statuts devraient encore être révisés s'il existait une clause spécifique antérieure.
Comment nous travaillons au Centre : processus complet
De signe à premier locataire, notre processus standard est 15-21 jours.
- Visites et évaluation. Nous allons au sol, nous mesurons la demande réelle dans les prochaines rues, nous identifions quel profil dominera votre bâtiment (selon que vous êtes plus près du Soleil, Cortes, Ambassadeurs ou l'axe Gran Via).
- Matériel. Si le plancher est vide ou très juste pour convenir, nous vous donnons une liste de béton avec une estimation d'investissement (1.500-4.000 € pour 2) et nous devrons les acheter et les monter si vous préférez.
- Enregistrement autonome (si nous publions sur des plateformes) et photographie professionnelle. Si l'appartement sera annoncé à Airbnb / Réservation, nous traitons le nombre d'enregistrements touristiques autonomes requis par les plateformes, en parallèle avec la séance photo (Journées 3). Les photos déterminent: à la location temporaire les réservations de clients sans visite préalable, donc la première impression visuelle décide.
- Publication multicanal. Airbnb et Réservation (avec un enregistrement autonome requis), Bliss Homes et réseau de gestionnaires de relocalisation d'entreprise et d'établissement. Nous avons mis en place les plateformes de sorte qu'elles n'acceptent les réservations qu'avec une durée de temps et un minimum compatibles avec votre objectif de mix.
- Remplissage et recrutement. Nous vérifions son identité, sa solvabilité et sa cause temporaire. Un contrat rédigé par notre conseil juridique. Prêt et, le cas échéant, garantie supplémentaire.
- Gestion continue. Nettoyage parmi les locataires, formation mensuelle dynamique avec Pricelabs, soins espagnols et anglais, rapport mensuel au propriétaire et coordination avec le prochain candidat 30 jours avant la fin du contrat.
Comparaison honnête: temporaire vs touristique vs résidentiel en centre
Il n'existe pas de modèle universel "meilleure". Un meilleur modèle existe pour chaque propriétaire, selon sa tolérance au risque, sa situation financière et son horizon temporel. C'est la table qu'on utilise quand on vérifie chaque affaire. Au Centre, nous devons garder à l'esprit que VUT pur est rarement un véritable choix pour de nouvelles licences.
| Facteur | Location résidentielle | Location temporaire | VUT (si autorisé) |
|---|---|---|---|
| Revenu brut annuel 2 chambres | 18.000–22.800 € | 24.700–34.300 € | 36.000–52.000 € |
| Risque de non-paiement | Arrête | Faible (société / nantissement) | Très faible (prépayé) |
| Postes vacants | 1-3 mois | 15-30 jours / année | 40-60 jours / année |
| Rotation des parties prenantes / année | 0–1 | 3–5 | 40–80 |
| Déchargé | Faible | Moyennement bas | Arrête |
| Congé touristique | Numéro | Numéro | C'est vrai. |
| Enregistrement régional du tourisme | Non (pour le moment) | Oui | Oui |
| Flexibilité (reprise) | Difficulté (années LAU 5) | Alta (1–11 meses) | Élevé |
Les modèle complet de location temporaire hybride es el que se queda con todas las partes buenas del pastel y descarta las malas. Coge la rentabilidad alta del turístico (con Airbnb y Booking publicados legalmente con el registro autonómico que exigen las plataformas y estancias cortas en huecos), la seguridad jurídica del residencial (contrato firmado, fianza depositada, perfil filtrado, sin riesgo de okupación habitual) y la estabilidad operativa de tener 3–5 inquilinos al año en lugar de 60. En Centro este modelo cobra sentido especial porque la licencia VUT está, en la práctica, fuera del alcance: el temporal no es la "alternativa rentable", es la seulement une option légale et rentable avec un propriétaire dans la plupart des bâtiments locaux. Et les chiffres sont aussi très bons.
FAQ
Est-il plus rentable qu'un Airbnb au Centre ?
El problema es que la inmensa mayoría de los pisos en Centro no pueden ser Airbnb legalmente debido al PEH. Para los pocos que sí tienen VUT vigente, un VUT puro bien gestionado rinde entre 36.000 € y 52.000 € brutos anuales para 2 habitaciones, pero con 40–60 días de vacante, comisiones OTA del 15–18 %, costes de limpieza altos (40–80 limpiezas al año) y desgaste fuerte. Un temporal en modelo full híbrido rinde 24.700–34.300 € brutos con 15–30 días de vacante, sólo 3–5 limpiezas al año y desgaste mínimo. Para un propietario sin VUT, el temporal es la mejor (y prácticamente única) ruta legal.
Puis-je augmenter son revenu temporaire chaque année ?
Oui. En dehors du logement habituel LAU, il ne s'applique pas à la fin du 2 % Annual. Chaque nouveau contrat temporaire sera atteint aux prix du marché et notre système de formation dynamique sera ajusté mensuellement en fonction de la demande locale.
Que faire si un locataire veut prolonger plus de 11 mois?
Le contrat temporaire fonctionne avec une pratique maximale de 11 mois. Si le locataire veut rester plus longtemps, nous signons un nouveau contrat temporaire avec une nouvelle cause probable ou, si les circonstances du locataire ont été transférées à la résidence permanente, un contrat de logement régulier en vertu de l'UAL (qui donnerait une prolongation obligatoire) sera établi. Dans la pratique, le filtre initial prévient cette situation : nous travaillons avec des profils avec une date de sortie claire dès le premier jour.
Puis-je combiner la marée avec l'utilisation de la maison moi-même parfois ?
Depende del perfil. Con corporate o estudiante de 6 meses, la casa está ocupada de forma continua durante ese periodo. Entre contratos sí tienes huecos de 5–15 días donde puedes usar la casa. Si quieres máxima flexibilidad (4–8 semanas al año), un mix temporal+VUT (si tienes licencia) o un VUT puro te da más control — pero recuerda que en Centro la VUT casi siempre está cerrada para licencias nuevas.
¿Se puede publicar en Airbnb y Booking siendo alquiler temporal?
Oui, c'est tout à fait légal. Le registre unique d'État (NRUA) a été annulé par la Cour suprême en mai de 2026 et n'est plus exécutoire. La seule chose actuellement en place est que si vous publiez à Airbnb ou Réservation, ces plateformes nécessitent le numéro d'enregistrement touristique autonome de votre communauté pour maintenir l'annonce active (règlement UE 2024 / 1028) et nous les conduisons en parallèle avec la photographie professionnelle. La différence avec un VUT pur est qu'avec la location temporaire le client qui continue à signer un contrat d'art. 3 LAU avec cause temporaire probable (travail, études, santé, transfert familial), pas de séjour touristique. Cela vous donne la rentabilité du portail avec le bail.
Quelle est la commission ?
Entre el 15 % y el 18 %+IVA sobre la renta mensual en Gestión Integral, según volumen y nivel de equipamiento que aportemos. Sin altas, sin fijos, sin permanencia: si en 3 meses no te convence, te devolvemos la gestión sin penalización. Demandez votre étude pour voir comment vous avez été dédié à votre cas.
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