Licencia de vivienda turística en Cantabria (guía 2026)

Qué es la licencia VUT en Cantabria y por qué cambió todo en 2025

Una vivienda de uso turístico (VUT) en Cantabria es una vivienda que se cede de forma habitual, a cambio de precio y con fines turísticos o de estancia temporal, a través de plataformas como Airbnb o Booking o por canales propios. Para operarla legalmente hay que presentar una declaración responsable ante la Dirección General competente en materia de turismo del Gobierno de Cantabria, que inscribe la vivienda en el Registro General de Empresas Turísticas de Cantabria.

La novedad es que el régimen se reescribió por completo. El Decreto 50/2025, de 24 de julio, por el que se regulan las viviendas de uso turístico en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Cantabria, se publicó en el Boletín Oficial de Cantabria (BOC) el 24 de julio de 2025 y entró en vigor al día siguiente, derogando la regulación anterior. Consta de 11 artículos, una disposición transitoria única, una disposición derogatoria, dos disposiciones finales y cinco anexos (entre ellos el modelo de declaración responsable).

Si te quedas con una sola idea: en Cantabria el ayuntamiento manda más que antes. El nuevo decreto introduce el informe de compatibilidad urbanística y permite a cada ayuntamiento limitar el número de VUT por edificio o zona. Saber qué dice tu municipio antes de invertir es ahora imprescindible.

Marco normativo: lo autonómico y lo estatal

Cualquier propietario en Cantabria juega con dos capas de normativa que se superponen:

Capa autonómica (Cantabria)

• Ley de Cantabria de Turismo. Norma marco autonómica que define los establecimientos turísticos, el régimen de declaración responsable, el Registro General de Empresas Turísticas y el régimen sancionador.
• Decreto 50/2025, de 24 de julio, del Gobierno de Cantabria, por el que se regulan las viviendas de uso turístico (BOC de 24 de julio de 2025). Es la norma específica vigente: define qué es una VUT, qué requisitos cumple, cómo se inscribe y qué documentación hace falta. Sustituye al régimen anterior.

Capa estatal (común a toda España)

• Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, que reformó el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal. Desde el 3 de abril de 2025, las viviendas en régimen de propiedad horizontal necesitan acuerdo expreso de la comunidad de propietarios por mayoría de 3/5 para destinarse a uso turístico.
• Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre: registro único estatal anulado. Creó un registro único estatal (NRA/NRUA) y la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, operativo desde el 1 de julio de 2025, pero la Sentencia del Tribunal Supremo 620/2026, de 19 de mayo de 2026, lo anuló por falta de competencia del Estado: ya no es exigible. El identificador válido es la inscripción autonómica cántabra, que las plataformas siguen obligadas a exigir (Reglamento UE 2024/1028) retirando los anuncios que no la muestren.
• Real Decreto 933/2021, que regula el registro documental e informativo de viajeros (SES.HOSPEDAJES). Obliga a comunicar al Ministerio del Interior los datos de los huéspedes de cada estancia. Es una obligación distinta y de la licencia turística, no afectada por la anulación.

Qué exige el Decreto 50/2025: las novedades clave

Estos son los cambios sustanciales del Decreto 50/2025 respecto al régimen anterior. Afectan tanto a las VUT nuevas como a las que ya estuvieran inscritas:

1. Informe municipal de compatibilidad urbanística. El gran cambio. Antes de inscribir la vivienda hay que obtener del ayuntamiento un informe que acredite que el uso turístico es compatible con el planeamiento urbanístico del municipio. Sin informe favorable, no hay alta.
2. Potestad municipal para limitar VUT. Los ayuntamientos pueden fijar un número máximo de viviendas de uso turístico por edificio, sector, área o zona, a través de sus instrumentos de planeamiento. El resultado de tu trámite depende, por tanto, de lo que haya aprobado (o esté tramitando) tu municipio.
3. Aprobación de la comunidad de propietarios. En inmuebles en propiedad horizontal, hay que aportar la aprobación previa de la comunidad en los términos de la Ley de Propiedad Horizontal (acuerdo de 3/5 tras la LO 1/2025).
4. Equipamiento de seguridad reforzado. Extintor de incendios por planta en lugar visible y de fácil acceso, detector de humo en la zona próxima a la cocina y un sistema de monitorización del ruido instalado en los salones de la vivienda —una exigencia poco habitual en otras comunidades.
5. Certificado municipal de convivencia en la cesión compartida. Cuando se cede solo una parte de la vivienda en la que reside el propietario, se exige un certificado municipal que acredite esa residencia.

Además, el decreto suprime la antigua exigencia de que la VUT estuviera situada en suelo de uso residencial, lo que abre algunos supuestos antes vetados; pero ese margen queda en manos del informe de compatibilidad urbanística de cada ayuntamiento.

Restricciones por zonas: Santander y los municipios tensionados

La gran diferencia respecto al régimen anterior es que ahora la viabilidad de tu VUT depende en buena parte de tu municipio. El Decreto 50/2025 habilita a los ayuntamientos a limitar el número de viviendas turísticas por edificio o zona, y ese pulso es especialmente intenso en las áreas con mayor presión sobre la vivienda:

• Santander. La capital concentra la mayor parte de la demanda turística y también las mayores tensiones de vivienda. Distintos grupos municipales han pedido medidas de control y, en algún caso, una moratoria sobre nuevas licencias. Antes de invertir en Santander, es imprescindible confirmar con el Ayuntamiento la situación urbanística de la zona concreta y si hay limitaciones activas o en tramitación.
• Municipios costeros y de alta demanda (Castro Urdiales, Laredo, Santoña, Comillas, San Vicente de la Barquera, Suances). Zonas con estacionalidad fuerte donde la presión puede llevar a los ayuntamientos a establecer límites. Verificar caso a caso.
• Interior y zonas rurales (Liébana–Potes, valles del sur, Saja-Besaya). En general, menor presión y trámite más predecible, sujeto siempre al informe de compatibilidad urbanística del municipio.

Cada ayuntamiento puede modificar su planeamiento. Antes de equipar la vivienda, solicita el informe de compatibilidad urbanística y confirma si tu zona tiene cupos o limitaciones.

Cuánto cuesta sacar la licencia VUT en Cantabria

La declaración responsable autonómica no devenga una tasa relevante en sí misma. Los costes son sobre todo indirectos —documentación técnica, adaptaciones y tasas municipales puntuales— y son estimaciones orientativas que dependen de cada vivienda:

• Informe municipal de compatibilidad urbanística: según tasa del ayuntamiento (variable; en muchos municipios baja, en otros con coste).
• Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación: 50-150 € si hay que tramitarla.
• Equipamiento de seguridad (extintor, detector de humo, monitor de ruido): 150-400 € orientativos según número de plantas y salones.
• Certificado energético: 60-150 €.
• Equipamiento mínimo de la vivienda: de 0 € (si ya está equipada) a varios miles si se equipa desde cero.
• Registro único estatal: ninguno; el NRA/NRUA fue anulado por el Tribunal Supremo en mayo de 2026 y ya no se tramita ni devenga tasa.
• Honorarios de gestoría (si te apoyas): 250-600 € una sola vez.

Errores comunes que retrasan o bloquean la inscripción

1. Presentar la declaración sin el informe de compatibilidad urbanística. Es el requisito estrella del Decreto 50/2025. Sin él, el alta no se sostiene.
2. Asumir que tu municipio permite VUT como antes. Los ayuntamientos pueden limitar o cupar las VUT por zona. Lo que valía con la norma anterior puede no valer hoy.
3. No tener autorización de la comunidad de propietarios. En propiedad horizontal hace falta acuerdo de 3/5 (LO 1/2025) y el Decreto 50/2025 exige aportarlo. Sin él, no se puede operar.
4. Olvidar el equipamiento de seguridad específico. El monitor de ruido en salones y el detector de humo junto a la cocina son requisitos propios de Cantabria que se inspeccionan.
5. No renovar la declaración si ya estabas registrado. La disposición transitoria obliga a las VUT ya inscritas a presentar nueva declaración responsable en plazo (en torno a marzo de 2026). No hacerlo puede costar la inscripción.
6. Anunciar sin el número de inscripción autonómico. Tras la anulación del registro único estatal, es el código que las plataformas siguen obligadas a exigir (Reglamento UE 2024/1028); retiran de oficio los anuncios que no lo muestran. Operar sin él es inviable comercialmente.
7. No comunicar viajeros en SES.HOSPEDAJES. El RD 933/2021 obliga a registrar los datos de los huéspedes; es independiente de la licencia turística.

Régimen sancionador

La normativa turística de Cantabria articula sanciones por infracciones leves, graves y muy graves. Operar sin declaración responsable, anunciarse sin inscripción, falsear datos en la declaración o incumplir los requisitos materiales del Decreto 50/2025 puede acarrear multas que, en los supuestos más graves, alcanzan decenas de miles de euros. La inspección turística cruza datos con las plataformas online y con el Registro de la Propiedad, por lo que la detección de incumplimientos es ágil. Mantener la inscripción al día y renovar la declaración en los plazos de la disposición transitoria es la mejor defensa.

Si no quieres lidiar con el trámite: Bliss te ayuda

El régimen de Cantabria se ha vuelto más exigente con el Decreto 50/2025: informe urbanístico, potestad municipal para limitar, equipamiento de seguridad específico y renovación de las inscripciones existentes. Muchos propietarios prefieren no pelearse con el papeleo y delegar la gestión completa.

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