Primero heredar, luego vender
No puedes vender hasta tenerla a tu nombre e inscrita: el comprador y su banco lo exigirán. El recorrido:
| Paso | Qué es | Plazo |
|---|---|---|
| 1. Certificado de defunción | Lo expide el Registro Civil | Desde la inscripción de la defunción |
| 2. Últimas voluntades | Dice si hay testamento y ante qué notario | Se pide a partir de 15 días hábiles desde el fallecimiento |
| 3. Testamento o declaración de herederos | Copia del testamento; si no lo hay, declaración de herederos | Sin plazo legal, pero condiciona todo lo demás |
| 4. Aceptación y adjudicación | Escritura ante notario | Conviene antes de que venza Sucesiones |
| 5. Impuesto sobre Sucesiones | Autoliquidación en tu comunidad | 6 meses desde el fallecimiento (prorrogables) |
| 6. Plusvalía municipal | Declaración en el ayuntamiento de la vivienda | 6 meses, prorrogables hasta un año |
| 7. Inscripción en el Registro | La vivienda pasa a nombre de los herederos | Tras pagar los impuestos |
| 8. Venta | Arras y escritura de compraventa | Cuando quieras |
Pasos 1 a 3: papeles del fallecido
- Últimas voluntades. Con el certificado de defunción pides al Ministerio de Justicia el de actos de última voluntad. Según su sede electrónica, no se puede pedir hasta pasados 15 días hábiles del fallecimiento.
- Certificado de seguros de cobertura de fallecimiento. Pídelo en paralelo: esas cantidades suman en Sucesiones.
- Testamento o declaración de herederos. Copia autorizada al notario o, si no hay testamento, declaración de herederos, casi siempre ante notario. Sin ello no sabes quién hereda ni en qué proporción.
Paso 4: aceptar y adjudicarte la casa
Nadie está obligado a heredar (art. 988 del Código Civil). Renunciar puede tener sentido si las deudas superan a los bienes. Si aceptas, los efectos se retrotraen al día del fallecimiento (art. 989 CC).
Si todos sois mayores de edad con libre administración de vuestros bienes, podéis repartir como queráis (art. 1058 CC). Se firma una escritura de aceptación y adjudicación de herencia. Con varios herederos y una sola casa:
- Se adjudica a uno, que compensa a los demás.
- O a todos en proindiviso, para venderla después.
Si el plan es vender, a menudo se coordinan la escritura de herencia y la de venta en la misma notaría con pocos días de diferencia.
Paso 5: Sucesiones, en seis meses
El impuesto se devenga el día del fallecimiento (art. 24 de la Ley del ISD) y se presenta en seis meses desde esa fecha (art. 67.1.a del Reglamento del ISD).
Base de los inmuebles: el valor de referencia del Catastro a la fecha del fallecimiento, salvo que declares uno superior (art. 9.3 LISD). Apúntalo: será tu valor de compra en el IRPF cuando vendas.
Qué comunidad aplica y qué bonificación tienes
No manda dónde está la casa, sino dónde tenía el fallecido su residencia habitual (art. 32.5 de la Ley 22/2009). Si tu madre vivía en Madrid y te deja una casa en el Valle del Tiétar, aplica Madrid.
Grupos de parentesco (art. 20.2.a LISD):
- Grupo I: descendientes menores de 21 años.
- Grupo II: descendientes de 21 o más, cónyuge y ascendientes.
- Grupo III: hermanos, sobrinos, tíos y ascendientes y descendientes por afinidad (suegros, yernos, nueras, hijastros).
- Grupo IV: cuñados y primos.
| Comunidad | Bonificación mortis causa | Norma |
|---|---|---|
| Comunidad de Madrid | 99 % para los grupos I y II; 50 % para el grupo III, aplicable solo a los bienes declarados sin requerimiento previo de la Administración | art. 25.1 del Decreto Legislativo 1/2010 (vigente desde el 1 de julio de 2025) |
| Castilla y León | 99 % si el heredero es cónyuge, descendiente o adoptado, ascendiente o adoptante | art. 17 bis del Decreto Legislativo 1/2013 |
Si residía en otra comunidad, consulta su normativa de tributos cedidos: los porcentajes cambian mucho y casi cada año.
Paso 6: plusvalía municipal por heredar
- Quién paga: en una herencia, el heredero (art. 106.1.a TRLRHL).
- Plazo: seis meses desde el fallecimiento, prorrogable hasta un año si lo pides (art. 110.2.b).
- Bonificación: hasta el 95 % de la cuota para descendientes, cónyuges y ascendientes (art. 108.4), solo si la recoge la ordenanza del municipio de la casa.
- Sin ganancia del suelo desde que lo compró el fallecido: no sujeta (art. 104.5).
Paso 7: inscribir la casa a vuestro nombre
Con la escritura de herencia y los justificantes de Sucesiones y plusvalía, inscribes en el Registro de la Propiedad. Pide una nota simple actualizada: comprueba que no haya cargas olvidadas, como una hipoteca antigua sin cancelar registralmente.
Paso 8: qué pagas al vender
- La herencia no tributa en IRPF. No hay ganancia patrimonial en las transmisiones por causa de muerte del contribuyente (art. 33.3.b LIRPF): la llamada plusvalía del muerto.
- Tu valor de compra es el de Sucesiones, sin superar el de mercado (art. 36 LIRPF). Súmale la parte de Sucesiones, plusvalía y notaría que corresponde a la vivienda (art. 35.1.b).
- La plusvalía de la venta cuenta desde el fallecimiento. Y la no sujeción se compara con el valor declarado en Sucesiones (art. 104.5 TRLRHL).
En la práctica: si vendes pronto y a un precio parecido al de Sucesiones, la ganancia es pequeña. Ejemplo con supuestos:
| Partida | Cálculo | Importe |
|---|---|---|
| Valor declarado en Sucesiones | Supuesto: valor de referencia | 200.000 € |
| Gastos e impuestos de la herencia imputables | Supuesto | 3.000 € |
| Precio de venta dos años después | Supuesto | 215.000 € |
| Honorarios de venta | 3 % + 21 % de IVA | 7.804,50 € |
| Plusvalía municipal de la venta | Supuesto: la que liquide tu ayuntamiento | 600 € |
| Ganancia patrimonial | (215.000 − 7.804,50 − 600) − 203.000 | 3.595,50 € |
| IRPF | 3.595,50 × 19 % | 683,15 € |
Con un valor de Sucesiones bajo y una venta mucho más cara, la ganancia crece y tributa por la escala del ahorro (del 19 % al 30 %). Detalle en cuánto cuesta vender una casa.
Si los herederos no os ponéis de acuerdo
Es lo más frecuente y lo que más tiempo hace perder. Regla de partida: nadie está obligado a seguir en la indivisión.
Antes de repartir la herencia
- Ningún coheredero puede ser obligado a seguir en la indivisión, salvo prohibición del testador, e incluso entonces hay excepciones (art. 1051 CC).
- Cualquiera puede pedir al juzgado la división judicial (art. 782 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
- Si la casa no se puede dividir, se adjudica a uno que paga a los demás en dinero. Pero basta con que un heredero pida la venta en pública subasta, con licitadores de fuera, para que se haga así (art. 1062 CC).
- Si uno vende su derecho a un extraño antes del reparto, los demás pueden quedárselo al mismo precio en el plazo de un mes desde que se les comunica (art. 1067 CC).
Si ya la tenéis en proindiviso
- Cualquier copropietario puede pedir en cualquier momento la división de la cosa común (art. 400 CC).
- Si es indivisible y no hay acuerdo para adjudicarla a uno, se vende y se reparte el precio (art. 404 CC).
- Si uno vende su cuota a un tercero, los demás tienen derecho de retracto (art. 1522 CC).
Antes de llegar ahí, pon sobre la mesa un número objetivo: una valoración de la vivienda con comparables reales. Quien quiere quedarse sabe cuánto pagar; quien quiere vender, cuánto esperar. Si decidís vender juntos, en vender tu vivienda te contamos cómo trabajamos.
Errores que te salen caros
- Dejar pasar los seis meses sin presentar ni pedir prórroga: recargos e intereses, y en Madrid la bonificación del grupo III solo cubre lo declarado sin requerimiento previo.
- Declarar en Sucesiones un valor artificialmente bajo: ahorras poco (con bonificación del 99 %) y pagas más IRPF al vender.
- No guardar facturas de notaría, gestoría e impuestos de la herencia: son parte de tu valor de adquisición.
- Olvidar que la casa vacía cuesta: suministros, IBI y comunidad siguen corriendo.
- Con licencia turística, no revisar si la actividad se puede mantener: vender una vivienda turística y su licencia.
Cómo te ayudamos
Bliss Inmobiliaria arranca ahora en Madrid, la Sierra Oeste y el Valle del Tiétar. No sustituimos al notario ni al asesor fiscal. Aportamos el precio realista, la preparación de la casa y la coordinación de la venta con todos los herederos.
Este artículo es informativo; para tu caso concreto consulta con un asesor fiscal o notario.
