Sí, es legal alquilar tu piso a una empresa, y puede darte más solvencia y menos prórrogas forzosas que un particular, pero exige dejar por escrito quién responde de daños, el permiso de subarriendo y qué pasa si la empresa cesa. En el modelo Bliss, la renta fija va del 60% al 75% del alquiler residencial de mercado, con contrato de 1 año renovable y 0 horas de gestión para el propietario.
Qué significa alquilar a una empresa en vez de a un particular
El arrendatario de una vivienda no tiene por qué ser una persona física. Puede ser una sociedad, y cuando eso ocurre el contrato cambia de naturaleza según para qué vaya a usar la vivienda esa empresa. No es lo mismo una compañía que alquila un piso para alojar a un empleado desplazado que una empresa cuyo negocio es explotar la vivienda —turística o de media estancia— y subarrendarla a terceros. Ambos casos son legales; lo que cambia es el régimen jurídico aplicable y, sobre todo, qué debe quedar por escrito para que el propietario no se lleve sorpresas.
Los dos tipos de alquiler a empresa
1. Empresa que aloja a sus propios empleados
Compañías con personal desplazado —consultoras, constructoras, sector energético— alquilan viviendas para sus trabajadores durante meses o años. El uso es residencial, pero quien firma y responde del contrato es la empresa, no el empleado que vive dentro. Para el propietario, la relación contractual es con la persona jurídica; el trabajador es un mero ocupante sin vínculo directo con el arrendador.
2. Empresa que explota la vivienda en alquiler turístico o media estancia
Aquí la empresa no aloja empleados propios: su negocio es arrendar la vivienda al propietario y después subarrendarla a huéspedes, en estancias cortas (turístico) o medias (uno a seis meses). Este es el modelo que opera Bliss Homes: firma un contrato de arrendamiento con el propietario y se convierte en la explotadora de la vivienda, asumiendo la operativa turística completa frente a terceros.
Ventajas reales de alquilar a una empresa
- Solvencia verificable — una empresa con cuentas presentadas y actividad conocida es, en términos generales, más fácil de comprobar que la solvencia de un particular sin trayectoria previa con el propietario.
- Sin vivienda habitual del inquilino, sin prórrogas forzosas del régimen de vivienda — cuando la vivienda no se destina a residencia habitual y permanente de una persona física, el contrato no se rige por las normas de protección del arrendamiento de vivienda habitual (duración mínima, prórrogas obligatorias). Se aplica el régimen de arrendamiento para uso distinto de vivienda o de temporada, con plazos que las partes pactan libremente.
- Factura y contrato mercantil — el pago llega respaldado por factura de una sociedad, no por una transferencia de particular a particular, lo que facilita la contabilidad del propietario si declara el alquiler como actividad.
- Un solo interlocutor, no una sucesión de inquilinos — si la empresa subarrienda a huéspedes rotativos, el propietario trata siempre con la misma contraparte contractual, no con cada ocupante que pasa por la vivienda.
Riesgos que conviene tener presentes
Alquilar a una empresa no elimina el riesgo, lo cambia de forma. Estos son los puntos que más conviene vigilar:
- Quién responde de los daños — si la empresa subarrienda a terceros, hay que dejar explícito en el contrato quién cubre los desperfectos que puedan causar esos terceros, y quién cubre el desgaste normal del uso a lo largo del tiempo. Sin esta cláusula clara, el vacío se interpreta en el momento en que ya hay un problema.
- Cómo se devuelve la vivienda — estado de entrega, inventario fotográfico al inicio y al final, plazo de preaviso. Sin inventario inicial, discutir el estado de devolución es casi imposible.
- Permiso de subarriendo por escrito — si la empresa va a subarrendar (turístico o media estancia), el contrato debe recogerlo de forma expresa. Un contrato que calla sobre esto no autoriza el subarriendo por defecto.
- Duración y renovación — cuánto dura el compromiso inicial, cómo se prorroga, y con cuánto preaviso puede cualquiera de las partes no renovar.
- Qué pasa si la empresa deja de operar — quién queda como responsable de la vivienda si la sociedad entra en concurso, cesa actividad o incumple pagos, y qué garantías (fianza, aval, seguro) respaldan esa contingencia.
Fiscalidad: lo general, sin entrar en cifras que no te aplican
Cuando alquilas a una empresa, la factura suele llevar IVA aplicado según el tipo de operación, y habitualmente se practica una retención sobre el rendimiento del capital inmobiliario, como mecánica general del alquiler a persona jurídica. Los porcentajes exactos y cómo te afectan a ti dependen de tu situación fiscal personal, del tipo de contrato firmado y de si declaras el alquiler como rendimiento de capital inmobiliario o como actividad económica. No es terreno para generalizar con cifras cerradas: confírmalo siempre con tu asesor fiscal antes de firmar.
Si además tu vivienda va a explotarse turísticamente a través de la empresa arrendataria, hay una reforma fiscal en tramitación en el Congreso que subiría el IVA de los alquileres turísticos de corta estancia al 21% y permitiría recargos de IBI a los ayuntamientos. Los detalles están en IVA del 21% a los pisos turísticos: qué se tramita. Con un modelo de renta fija como el de Bliss, el sujeto que explota la vivienda turísticamente es la empresa arrendataria, no el propietario, lo que mantiene la renta al margen de ese impacto si la reforma sale adelante.
El modelo Bliss Homes, como caso concreto
Bliss Homes es una empresa que alquila viviendas a propietarios para explotarlas en alquiler turístico y de media estancia. Así es como resuelve, en la práctica, cada uno de los puntos anteriores:
- Duración — contrato de arrendamiento de 1 año con prórroga automática anual, no de cinco años.
- Daños — los daños causados por huéspedes durante su estancia van a cargo de Bliss; el desgaste natural del uso a lo largo del contrato queda a cargo del propietario, como en cualquier alquiler.
- Renta — habitualmente entre el 60% y el 75% del alquiler residencial de mercado de la zona, fija cada mes, esté la vivienda ocupada o vacía.
- Subarriendo — recogido de forma expresa en el contrato, con la vivienda operada como alojamiento turístico o de media estancia bajo licencia vigente o, cuando corresponda, alquiler de temporada.
Es el mismo modelo que desarrollamos con más detalle en la guía completa de alquiler garantizado para propietarios, y que comparamos frente a otras alternativas en alquiler garantizado vs gestión integral vs Airbnb. Bliss opera con equipo propio en Madrid, Castilla y León, Málaga y Marbella; tienes ejemplos de rentas concretas en Madrid centro y Málaga capital.
Preguntas frecuentes sobre alquilar tu piso a una empresa
¿Es legal alquilar mi piso a una empresa en vez de a una persona?
Sí. El arrendatario puede ser persona física o jurídica. Si la empresa destina la vivienda a un uso distinto del de vivienda habitual del inquilino —alojar empleados de forma rotatoria, subarrendar turístico o de temporada—, el contrato se rige por el régimen de uso distinto de vivienda o de temporada, con menos restricciones sobre plazos que el arrendamiento de vivienda habitual.
¿Qué diferencia hay entre alquilar a una empresa para empleados y a una de subarriendo turístico?
En el primer caso la empresa aloja a sus trabajadores; el uso es residencial pero corporativo. En el segundo, la empresa explota la vivienda como alojamiento turístico o de media estancia, subarrendándola con el consentimiento expreso del propietario recogido en el contrato. Bliss Homes opera este segundo modelo.
¿Qué riesgos tiene alquilar a una empresa?
Que el contrato no especifique quién responde de los daños causados por terceros, que el permiso de subarriendo no quede por escrito, que la duración y renovación no estén cerradas, y qué pasa si la empresa deja de operar. Un contrato bien redactado cubre los cuatro puntos antes de firmar.
¿Quién paga los daños si alquilo a una empresa que subarrienda en turístico?
Depende del contrato, por eso debe quedar explícito. En el modelo de Bliss Homes, los daños de huéspedes van a cargo de Bliss como arrendataria; el desgaste natural del uso queda a cargo del propietario, igual que en cualquier alquiler tradicional.
¿Cómo tributa alquilar mi piso a una empresa?
A grandes rasgos, la empresa arrendataria paga con contrato mercantil, y suele aplicar retención sobre el rendimiento del capital inmobiliario, además de IVA si procede según el tipo de operación. La mecánica exacta depende de tu situación fiscal personal: confírmalo con tu asesor antes de firmar.
¿Cuánto paga una empresa como Bliss Homes por alquilar mi piso?
Como referencia de mercado, el modelo de renta fija de Bliss se sitúa entre el 60% y el 75% del alquiler residencial de la zona. Es menos que el bruto de un alquiler turístico en temporada alta, pero se cobra todos los meses del año sin gestión del propietario.
¿Cuánto pagaríamos por alquilar tu piso?
Visita técnica y propuesta económica por escrito en 24-48 h. Sin permanencias largas, sin letra pequeña.