El RDL 26/2026 (BOE del 30-09-2026) quita la exención de IVA a los alquileres de viviendas amuebladas de hasta 30 noches y los lleva al tipo reducido del 10 % desde el 1 de diciembre de 2026. Si alquilas habitaciones en la vivienda donde tú vives habitualmente, siguen exentas. El 21 % que se anunció no está en el texto publicado. El decreto debe convalidarlo el Congreso: actualizaremos este artículo con el resultado.
Qué se ha publicado y cuándo
El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, de medidas urgentes en materia de vivienda, se publicó en el BOE el 30 de septiembre de 2026. Su artículo 7 modifica la Ley 37/1992 del IVA en dos puntos, ambos con efectos desde el 1 de diciembre de 2026:
- Artículo 20.Uno.23.º, letra e'). Dejan de estar exentos los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuando el arrendador preste servicios propios de la industria hotelera (limpieza, lavado de ropa, restaurante…) o cuando la duración a favor de un mismo arrendatario no supere las 30 noches. La excepción: si el alquiler se hace en la vivienda donde el arrendador tiene su residencia habitual, sigue exento.
- Artículo 91.Uno.2.2.º. Esos arrendamientos se incluyen expresamente en el tipo reducido del 10 %, el mismo de la hostelería.
Hasta ahora, la regla era sencilla: el alquiler de vivienda sin servicios hoteleros estaba exento de IVA y, si se prestaban servicios de hostelería, tributaba al 10 %. Lo nuevo es que la duración corta, por sí sola, saca la estancia de la exención.
¿Y el 21 % del que se habló?
En junio de 2026 se anunció un IVA del 21 % para los pisos turísticos y la medida se aplazó a septiembre por falta de apoyos. El texto que ha llegado al BOE no recoge el 21 %: aplica el 10 %. Si lees titulares de meses anteriores, están superados por la norma publicada.
Qué falta: la convalidación en el Congreso
Un real decreto-ley entra en vigor al publicarse, pero el Congreso debe convalidarlo. La votación está prevista para el 2 de octubre de 2026. Según la prensa, Junts, PP y Vox han anunciado su voto en contra, lo que podría tumbarlo. Hasta que se vote, lo prudente es preparar el escenario del 10 % sin dar nada por cerrado.
Ojo a un detalle de redacción: el articulado habla de que concurra cualquiera de las circunstancias, mientras que la exposición de motivos resume que deben concurrir conjuntamente la estancia corta y que no sea la vivienda habitual del arrendador. Para tu caso concreto, confírmalo con tu asesor fiscal.
Qué significa para ti si alquilas tu vivienda por noches
- Tu tarifa pasa a llevar IVA. Si hoy cobras 120 € por noche y no repercutes IVA, a partir de diciembre esos 120 € tendrían que incluirlo o subir. Con el precio final igual, recibirías unos 109 € netos de IVA por noche.
- Obligaciones formales. Quien presta servicios sujetos a IVA tiene que darse de alta a efectos del impuesto, facturar y presentar sus declaraciones periódicas. Tu asesor te dirá cómo encaja con tu situación.
- IVA soportado. Al tributar, el IVA de tus gastos ligados a la actividad (limpieza, gestión, suministros, reformas) pasa a ser, en general, deducible. Esto compensa parte del impacto.
- Más de 30 noches. El alquiler de temporada de más de 30 noches a un mismo inquilino no entra en este cambio, según el texto publicado.
El precio de cada noche, más importante que nunca
Si el IVA entra en la tarifa, cada euro por noche cuenta más. Revisa tres cosas antes de diciembre:
- Tu precio mínimo. Recalcúlalo con el IVA dentro: un mínimo que hoy cubre costes puede no cubrirlos mañana.
- Las reservas ya hechas para diciembre en adelante. Consulta con tu asesor cómo tratar las que se cobraron antes del cambio.
- Tu calendario de precios. Con precio fijo, el IVA se come el margen por igual todas las noches. Con precios dinámicos y microprecios, puedes recuperar parte en las fechas de más demanda y vender noches que antes quedaban vacías.
Otras medidas del mismo decreto
El RDL 26/2026 incluye también un recargo del IBI para viviendas desocupadas y alojamientos de uso turístico en zonas tensionadas (artículo 8) y cambios en el IRPF del alquiler de vivienda. Antes de aplicarlos a tu caso, espera a la convalidación y revisa el detalle con tu asesor.
Si prefieres no cargar con el IVA
Con la renta fija, tú alquilas la vivienda a la gestora y es ella quien la explota: cobras un importe fijo cada mes y el IVA de las estancias turísticas no recae sobre ti. Con la gestión integral, la explotación sigue a tu nombre y te ayudamos a adaptar precios y facturación al nuevo escenario.
Preguntas frecuentes sobre el IVA de los pisos turísticos
¿Está en vigor el nuevo IVA de los pisos turísticos?
El RDL 26/2026 se publicó en el BOE el 30 de septiembre de 2026 y el cambio de IVA tiene efectos desde el 1 de diciembre de 2026. El decreto debe convalidarlo el Congreso; si no se convalida, decae.
¿Es el 21 % o el 10 %?
El texto publicado aplica el tipo reducido del 10 % a los arrendamientos de viviendas amuebladas de hasta 30 noches y a los que incluyen servicios hoteleros. El 21 % se anunció en junio de 2026 pero no figura en el decreto publicado.
¿Me afecta si alquilo habitaciones en mi propia casa?
Según el texto publicado, si el alquiler se produce en la vivienda donde el arrendador tiene su residencia habitual, sigue exento.
¿Y el alquiler de temporada de más de 30 noches?
El cambio se refiere a estancias de hasta 30 noches a favor de un mismo arrendatario. Por encima de ese plazo y sin servicios hoteleros, el texto no lo incluye.
¿Tengo que subir mis precios?
Depende de tu margen. Si mantienes el precio final, el IVA sale de tu ingreso; si lo repercutes entero, subes la tarifa. Lo habitual es revisar el precio mínimo y ajustar más en fechas de demanda alta.
¿Me afecta aunque tenga gestora?
Si la explotación está a tu nombre, sí: el impuesto recae sobre el titular de la actividad aunque una gestora lleve la operativa. Con renta fija, quien explota es la gestora.
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Nota: información general sobre una norma recién publicada y pendiente de convalidación, no asesoramiento fiscal. Fuente: Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre (BOE-A-2026-20266, BOE del 30-09-2026), artículo 7. Para tu caso concreto, consulta con tu asesor.
¿Cómo queda tu vivienda con el nuevo IVA?
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