El IVA del 21% aún no está en vigor: es un decreto aplazado a septiembre de 2026, y hoy el alquiler turístico sigue exento (10% con servicios hoteleros). Si sale adelante, sumaría un recargo de IBI de hasta el 100% y te afecta aunque tengas gestora, porque el impuesto recae sobre el titular de la explotación. Con renta fija -entre el 60% y el 75% del alquiler de mercado- el explotador es Bliss y el riesgo no toca tu ingreso.
Qué se está tramitando exactamente
Dentro de su paquete de medidas de vivienda, el Gobierno ha registrado un decreto con tres frentes que afectan de lleno al alquiler turístico:
- IVA del 21% para los alquileres de corta estancia (menos de 30 noches), eliminando la exención actual y también el tipo reducido del 10% que hoy se aplica cuando hay servicios propios de hotel.
- Recargo de hasta el 100% en el IBI para viviendas de uso turístico, a decisión de cada ayuntamiento.
- Sanciones más duras a las plataformas de alquiler de corta duración.
El objetivo declarado es reducir la rentabilidad del piso turístico y empujar viviendas hacia el alquiler permanente. El decreto estaba previsto para finales de julio y se aplazó a septiembre de 2026 por falta de apoyos en el Congreso. No está aprobado — pero es una de las banderas de vivienda del Gobierno y todo apunta a que volverá a intentarlo.
Mientras tanto, el régimen vigente sigue siendo el de siempre: el alquiler turístico sin servicios propios de hotel está exento de IVA, y con servicios hoteleros tributa al 10% (Ley 37/1992 del IVA, artículos 20 y 91). El marco general lo tienes en la guía de normativa VUT en España.
No es solo el IVA: qué más trae el decreto
El paquete que vuelve al Congreso en septiembre mezcla mucho más que fiscalidad turística. Según lo avanzado por el propio Gobierno y la prensa económica, incluiría también:
- Prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler residencial: los inquilinos con contratos que venzan hasta el 30 de junio de 2028 podrían pedir hasta 2 años más — se estima que afectaría a cerca de un millón de contratos.
- Regulación del alquiler de temporada y por habitaciones, y obligación de contrato por escrito.
- Bonificaciones en el IRPF para propietarios que bajen la renta.
Y hay precedente reciente: el Real Decreto-Ley 8/2026, que ya imponía una prórroga de dos años con subidas limitadas al 2%, se aprobó en marzo de 2026 por vía de urgencia y el Congreso lo tumbó 37 días después (derogación publicada en el BOE el 30 de abril). Por eso el Gobierno busca ahora amarrar apoyos antes de volver a intentarlo. La conclusión práctica para el propietario es doble: nada está aprobado todavía, y a la vez la dirección del viento es clara — más obligaciones y más presión fiscal para quien alquila por su cuenta, tanto en turístico como en residencial.
Qué significaría para ti si explotas tu vivienda turística
Si el texto sale adelante como está planteado, el impacto para quien explota (directamente o a través de una gestora a comisión) es triple:
- Aproximadamente 1 de cada 6 euros de tu facturación se iría en IVA si los precios no pueden subir para absorberlo — y en mercados con mucha competencia, rara vez pueden.
- La carga administrativa deja de ser opcional: alta censal, facturación con IVA y declaraciones trimestrales.
- El recargo de IBI dependería de tu ayuntamiento — y las grandes capitales están entre los más decididos a aplicarlo.
Un matiz importante: tener gestora no te protege. Si la explotación está a tu nombre, la gestora cobra su comisión y el sujeto de la fiscalidad del negocio sigues siendo tú. Sobre lo que ya cuesta hoy una gestión, tienes la guía de comisiones de gestoras en 2026.
La estructura que queda al margen: renta fija
Existe una forma de posicionarse ante esta reforma que no depende de lo que finalmente se apruebe: el alquiler garantizado con renta fija. Cuando nos arriendas tu vivienda, quien explota turísticamente es Bliss Homes, no tú:
- Tu contrato es un arrendamiento a una empresa, no una actividad turística tuya.
- Cobras la misma renta todos los meses, esté la casa llena o vacía, suba el IVA o no suba.
- Los cambios fiscales y regulatorios del canal turístico —IVA, registro, obligaciones con las plataformas— recaen sobre el explotador: nosotros.
- Sin huéspedes, sin gestión, sin temporada baja.
No es una preferencia rara: según datos de la Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG) publicados en agosto de 2026, el 70% de los arrendadores ya prioriza minimizar riesgos —impagos, conflictos— antes que maximizar la rentabilidad de su vivienda.
Por transparencia: tu factura de arrendamiento a Bliss ya lleva IVA hoy — lo pagamos nosotros y te dejamos la parte formal preparada con plantilla y calendario. Y tu IRPF sigue siendo tuyo, como en cualquier alquiler. Lo que te quitas de encima es el riesgo fiscal y normativo del negocio turístico, que es justo donde apunta la reforma. Cómo funciona el modelo completo lo explicamos en cómo funciona el rent-to-rent de Bliss y en el hub de alquiler garantizado para propietarios.
¿Y si al final el decreto no sale?
Mejor para todos. La renta fija vale lo mismo con o sin decreto: cobras todos los meses una cantidad cerrada, sin depender de la ocupación y sin gestionar nada. La reforma solo añade una razón más para asegurarla ahora — las condiciones que firmes hoy no dependen de lo que se apruebe mañana. Como referencia, la renta fija se sitúa normalmente entre el 60% y el 75% del alquiler residencial de mercado, con contrato de 1 año renovable.
Si tu vivienda está en una gran ciudad, tenemos análisis específicos de Madrid, Málaga, Barcelona, Sevilla y Valencia.
Preguntas frecuentes sobre el IVA de los pisos turísticos
¿Está ya en vigor el IVA del 21%?
No. Es un decreto en tramitación, aplazado a septiembre de 2026 por falta de apoyos parlamentarios. Hoy el alquiler turístico sin servicios de hotel sigue exento de IVA, y con servicios hoteleros tributa al 10%.
¿Qué contiene exactamente el decreto?
IVA del 21% para estancias de menos de 30 noches, recargo de IBI de hasta el 100% a decisión municipal y sanciones más duras a las plataformas de alquiler.
¿Me afecta aunque tenga gestora?
Sí. Si la explotación está a tu nombre, el impuesto es tuyo; la gestora solo cobra su comisión.
¿Cómo me protege la renta fija?
El explotador pasa a ser Bliss: tu contrato es un arrendamiento a empresa y tu renta mensual no depende de la fiscalidad del canal turístico. Tu IRPF sigue tributando como en cualquier alquiler.
¿Qué más incluye el decreto además del IVA?
Recargo de IBI de hasta el 100% a viviendas turísticas, prórroga extraordinaria de hasta 2 años para contratos de alquiler residencial que venzan hasta junio de 2028, regulación del alquiler de temporada y por habitaciones, contratos por escrito obligatorios y bonificaciones de IRPF a quien baje la renta.
¿Puede acabar tumbado como el decreto anterior?
Puede. El precedente existe: el RDL 8/2026, con una prórroga similar, fue derogado por el Congreso 37 días después de aprobarse. Precisamente por eso conviene no jugársela a adivinar el BOE: una renta fija firmada hoy no depende de lo que se apruebe o se tumbe mañana.
¿Qué pasa con mi licencia turística?
Sigue siendo tuya y conserva su valor; nosotros la explotamos por ti. Si no la tienes, en muchas zonas podemos operar con alquiler temporal (art. 3 LAU), sin licencia turística.
¿Cuánto me pagaríais de renta fija?
Depende de la vivienda y la zona — normalmente entre el 60% y el 75% del alquiler residencial de mercado, con contrato de 1 año renovable. El estudio es gratuito y lo tienes en 24 horas.
Nota: este artículo es información general sobre una norma en tramitación, no asesoramiento fiscal. Para tu caso concreto, consulta con tu asesor — si quieres, se lo explicamos nosotros.
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