Hay tres bases posibles para la comisión de una gestora: el bruto de la reserva (todo lo que paga el huésped), el neto de la plataforma (tras la comisión de la OTA) y el payout real (además sin la tarifa de limpieza). Sobre una reserva de 850 € con 60 € de limpieza y un 15 % de comisión de la OTA, un mismo 17 % cuesta 174,85 € sobre el bruto, 148,62 € sobre el neto de plataforma (con la limpieza dentro, la base que usamos en Bliss) y 136,28 € sobre el payout: casi 39 € de diferencia por reserva entre la base más cara y la más limpia sin que cambie el porcentaje anunciado. Por eso un 15 % sobre el bruto (154,28 € con IVA) sale más caro que un 17 % sobre el neto de plataforma (148,62 € con IVA), aunque la diferencia sea corta (5,66 €), y bastante más que frente a un 17 % sobre el payout. Súmale que el más IVA convierte un 20 % anunciado en un 24,2 % efectivo, y que el margen de limpieza (cobrar 60 € al huésped y pagar 35 € a quien limpia) añade otros 200-250 € al mes sin aparecer en ninguna línea. Antes de firmar, pide por escrito la fórmula exacta de la base, si comisionan sobre limpieza y sobre la comisión de la OTA, y una liquidación real de otra vivienda.
La domanda che decide la fattura non è la percentuale
Quando un proprietario confronta i manager, confronta le percentuali. A 15 %, 17 %, 20 %. Questa è l'unica cosa che la maggior parte dei siti web ha messo su, e questo è il più spesso l'unica cosa che è stata negoziata con chiamata commerciale.
E' il confronto sbagliato. La percentuale e' solo la meta' del prezzo. L'altra metà è la base di base: su quale importo esatto si applica tale numero. E' li' che il settore diventa sfocato.
Quando abbiamo controllato i prezzi pubblici per gli amministratori spagnoli 56 nel giugno di 2026, abbiamo scoperto che circa la metà non chiarisce da nessuna parte su quale base sta caricando. Nessun web, nessuna FAQ e nessuna condizione. Lo capisci alla prima autorizzazione.
Questo articolo spiega le tre basi che esistono, quanto ciascuno di loro costa in euro sulla stessa riserva e le domande esatte che devono essere poste prima di firmare.
Las tres bases posibles
Una riserva di alloggi turistici ha tre diversi importi e uno dei tre può essere la base della commissione.
1. Il lordo della riserva
Tutto ciò che l'ospite paga: il prezzo delle notti e la tassa di pulizia, prima che la piattaforma manca nulla. E 'la base più costosa per voi, perché il gestore addebita anche la sua parte circa il denaro che rimane con Airbnb o Booking e circa la pulizia che verrà pagato dalle apparecchiature di pulizia. Hanno i soldi che non vedrai mai.
2. La rete della piattaforma
Quello che l'OTA vi darà: il crudo ma la sua commissione. La pulizia e' ancora dentro. E' una base intermedia: il manager non e' piu' accusato di quello che e' stato messo su con la piattaforma, ma della tassa di pulizia. Questa è la base che applichiamo a Bliss.
3. La vincita: cosa ti ottiene davvero
La rete della piattaforma ma la tassa di pulizia. E' il denaro che finisce con il tuo conto. Una commissione applicata qui e' l'unica che e' calcolata su cio' che guadagni davvero.
Nel nostro studio, dei gestori 24 la cui base siamo stati in grado di verificare con citazione letterale del proprio web o delle loro condizioni, solo tres o cuatro cobran sobre el payout limpio: senza toccare la pulizia e senza toccare la commissione della piattaforma. Il resto di loro morde su uno e entrambi i lati o entrambi.
Lo stesso caso, risolto in tutte e tre le forme
Una prenotazione 850 €, di cui 60 € sono la tassa di pulizia. La piattaforma prende un totale 15 %, 127,50 €. Il proprietario ottiene 722,50 €, da cui 60 € va all'attrezzatura di pulizia: 662,50 €.
Noi applichiamo stesso 17 % su ciascuna delle tre basi con IVA spagnola da 21 % sopra:
| Base di applicazione 17 % | Valore di base | Commissione | + IVA 21 % | Esatto. | Costo reale su ciò che si guadagna |
|---|---|---|---|---|---|
| A. Riserva lorda | 850,00 € | 144,50 € | 174,85 € | 487,65 € | 26,4 % |
| B. Piattaforma neto, pulizia inclusa (base Bliss) | 722,50 € | 122,83 € | 148,62 € | 513,88 € | 22,4 % |
| C. La vincita effettiva del proprietario | 662,50 € | 112,63 € | 136,28 € | 526,22 € | 20,6 % |
La stessa percentuale annunciata. 38,57 € differenza per prenotazione tra la base più costosa e più pulita. Con otto prenotazioni al mese sono 308 € mensili e circa 3.700 € all'anno, circa un singolo alloggiamento, con nessuno in più la vostra parte.
Perché un 15 % può costare più di un 17 %
Ecco il punto che il confronto percentuale non può vedere. Sulla stessa Riserva 850 €:
| Fornitura | Base | Commissione e IVA | Costo reale sulla tua vincita |
|---|---|---|---|
| Retiring manager 15 % | Grosso: 850,00 € | 154,28 € | 23,3 % |
| Retiring manager 17 % | Piattaforma neto, pulizia inclusa: 722,50 € | 148,62 € | 22,4 % |
| Retiring manager 17 % | Pagamento: 662,50 € | 136,28 € | 20,6 % |
La 15 % sul crudo 5,66 € più costoso per la prenotazione que un 17 % sobre el neto de plataforma (la base que usamos nosotros): unos 540 € al año con ocho reservas mensuales. Frente a un 17 % sobre el payout, la diferencia sube a 18 € por reserva, unos 1.730 € al año. El número pequeño gana la comparación de la web y pierde la del banco.
I nostri dati dicono lo stesso dall'altra parte. Nel maggio di 2026, di ogni 100 € fatturato nel nostro portafoglio, 13,70 € sono stati ripuliti dall'ospite e 18,50 € è stato preso dalla piattaforma. 81,50 € è rimasto dopo la piattaforma, che è la nostra base (pulizia va dentro). Un 17 % applicato là è uguale a 13,86 % della riserva lorda: a 16,77 % con IVA contro 18,15 % da un 15 % + IVA applicata sul crudo. Vale a dire, il nostro 17 % rimane, in euro, più economico di un 15 % caricato sul crudo ma con meno portata che se la base anche escluso pulizia.
La più IVA che non è sul incumbent
Quasi tutti i prezzi sono pubblicizzati come "20 %" e sono addebitati come "20 % + IVA". L'IVA spagnola proviene dalla 21 % e si riferisce alla commissione e alla prenotazione. Traduzione:
| Annuncio della Commissione | Quello che paghi davvero |
|---|---|
| 12 % | 14,52 % |
| 15 % | 18,15 % |
| 17 % | 20,57 % |
| 18 % | 21,78 % |
| 20 % | 24,20 % |
| 22 % | 26,62 % |
| 30 % | 36,30 % |
Quell'ultimo fatto non e' teorico. Nel nostro studio abbiamo trovato un manager spagnolo i cui termini generali e condizioni fissano le tasse 30 % del totale pagato dall'ospite. Sul lordo, con IVA, su una riserva 850 € sono 308,55 € di una tassa caricata dal proprietario 662,50 €.
E' una sfumatura onesta che a malapena qualcuno ti dara'. Se siete stati scaricati dall'attività economica, si ottiene l'IVA e il costo effettivo rimane ancora la percentuale nominale. Se non ce l'hai, e' un costo reale che non torni. A 20,57 % non è lo stesso per un proprietario dell'azienda come per una persona che affitta il suo secondo posto. Chiedere sempre il numero con IVA e poi decidere quale versione applicare a voi.
La gamma di pulizia: 25 € prenotando che non vedrai
È il meccanismo preferito del settore per mettere su una commissione efficace senza toccare la percentuale indicata. È così che funziona: carichiamo 60 € per la pulizia e paghiamo 35 € per l'attrezzatura di pulizia. La differenza 25 € rimane con il gestore. Con otto o dieci prenotazioni mensili sono 200 o 250 € extra per alloggiamento, girano un 17 % annunciato a qualcosa vicino a un 22-25 %.
Ciò che è importante è che Quei soldi non appaiono come una commissione su qualsiasi linea della tua autorizzazione.. Sembra come un servizio contratto a prezzo di mercato. In tutta la nostra revisione abbiamo trovato un singolo manager che li riconosce per iscritto e lo fa perché caricano anche la loro quota sulla loro tassa di pulizia.
Para que no haya dudas sobre nosotros: la tarifa de limpieza forma parte de la base sobre la que cobramos nuestro 17 %. Lo que no cobramos es comisión sobre lo que se lleva la plataforma. Lo decimos desde el principio y por escrito, porque un propietario perdona un porcentaje visible y no perdona una base que descubre solo en la liquidación.
I costi addebitati separatamente
La percentuale non è nemmeno il prezzo pieno. Questi sono l'impilamento che documentiamo a prezzi pubblici:
- Una quota alta o a bordo. Entre 79 € y 150 € en las que lo publican; una de ellas la descuenta del primer mes de liquidación, así que no la ves salir.
- Mensualità della piattaforma o del software per proprietà, sopra la percentuale.
- Markup in manutenzione. Essi sono subappaltati all'idraulico e caricati con una tassa di coordinamento che non è sempre interrotta.
- Consumatori e servizi fatturati a prezzi di catalogo interni.
- Il "da x%". Es un suelo, no un precio. Documentamos una gestora que anuncia "desde 12 %" y aplica un 20 % en Madrid y Barcelona.
- Stretch. La bassa percentuale esiste ma richiede mesi di impegno 12, 24 o 36.
- Esclusiva. Non costa soldi direttamente, ma ti impedisce di confrontare mentre dura.
Come si paga
Gestione completa: 17 % + IVA, o 20,57 %, applicato alla riserva totale meno commissioni piattaforma (Airbnb o Prenotazione). La pulizia fa parte di quella base, e ciò che non otteniamo è una commissione su ciò che l'OTA prende. Nessuna permanenza. Per coloro che preferiscono operare da soli, offriamo 1: 1 con un piano di diagnosi e azione adattato. Se si preferisce essere liberi dal lavoro, c'è un prezzo fisso, e questo non è una gestione delle commissioni, ma un noleggio con un reddito mensile fisso a un anno rinnovabile.
Pubblichiamo il numero perché è questo l'argomento. Oggi gestiamo l'alloggiamento attivo presso le comunità autonome 8, e alcuni di coloro che sono entrati lo scorso anno sono venuti da manager la cui percentuale ha annunciato era inferiore alla nostra quota.
Las nueve preguntas que hay que hacerle a una gestora
Copia esto en un correo y mándalo tal cual. Una gestora que responde a las nueve por escrito es una gestora con la que se puede trabajar. Una que responde con una llamada, no. La base de cálculo es solo el primer punto: aquí tienes cosa più da rivedere in contratto diverso dalla commissione.
- Di quale importo esatto applichi la percentuale circa? Ha richiesto la formula scritta, e la sua parola era "promesso".
- Hai una commissione sulla tassa di pulizia?
- Hai una commissione sulla parte che rimane con Airbnb o Prenotazione?
- La percentuale che mi hai detto, ha IVA inclusa o va indipendentemente?
- Quanto carica l'ospite per la pulizia e quanto paga chi pulisce? La risposta a questa domanda ti dice più degli altri otto insieme.
- Ci sono una parte di alta, foto, avvio o software mensile?
- Manutenzione, materiali di consumo e servizi: a un costo o con un margine? Quale stanza?
- Ci sono permanenza, preavviso di congedo o esclusività? E le recensioni e l'annuncio se me ne vado?
- Mi insegni un vero e proprio insediamento di un altro alloggio simile con i dati personali coperti?
La prova finale
La nona domanda è quella che separa. Una percentuale è una promessa e un accordo è un fatto. Se un manager non può insegnarti come un mese reale di un'altra casa guarda con le sue linee, i suoi sconti e la sua IVA, è che la conversazione di prezzo deve ancora iniziare.
Y si te la enseña, revisa una sola cosa: que la estructura de esa liquidación sea idéntica a la cascada de euros que te contaron en la llamada de venta. Cuando esas dos cosas coinciden, no hay sorpresa en el mes cuatro. Cuando no coinciden, la hay siempre.
Se vuoi che facciamo questo esercizio sul tuo alloggio con il tuo numero e nessun impegno, scrivici o chiamaci +34 638 740 249.
FAQ
Cosa significa una gerora di rame sul crudo?
Que aplica su porcentaje sobre todo lo que paga el huésped, incluida la tarifa de limpieza y la parte que se queda Airbnb o Booking. Es decir, cobra comisión sobre dinero que nunca llega a tu cuenta. Sobre una reserva de 850 € con 60 € de limpieza y un 15 % de comisión de plataforma, cobrar sobre el bruto significa aplicar el porcentaje sobre 850 € en lugar de sobre los 662,50 € que realmente ingresas.
È un 15 % meglio sul crudo o un 17 % meglio sulla rete?
En euros, suele ser mejor el 17 % sobre el neto. En una reserva de 850 € con 60 € de limpieza y un 15 % de comisión de plataforma, el 15 % sobre el bruto cuesta 154,28 € con IVA, el 17 % sobre el neto de plataforma (limpieza incluida) cuesta 148,62 € y el 17 % sobre el payout cuesta 136,28 €. Son 5,66 € por reserva a favor del 17 % sobre el neto de plataforma (unos 540 € al año con ocho reservas mensuales) y 18 € si la base es el payout. La comparación por porcentaje engaña si no se compara la base.
I manager ricevono anche un incarico sulla pulizia?
Alcuni sì. Nel suo controllo a pagamento pubblico di giugno di 2026 circa gli amministratori spagnoli 56, diversi includono espressamente la tassa di pulizia alla base di calcolo e si riconosce per iscritto sul proprio web. Altri non la toccano. Dal momento che la metà del settore non pubblica la sua base, l'unico modo per saperlo è chiedere loro per iscritto prima di firmare.
Può la Commissione dedurre l'IVA?
Dipende da te. Se avete attività economica abbandonata e la vostra attività non è esente, che 21 % IVA è deducibile e il costo effettivo indietro per essere la percentuale nominale. Se si affitta come persona privata senza attività e senza diritto di detrarre, l'IVA è un costo reale che non si ottiene indietro, e poi un 17 % annunciato vi costa un vero 20,57 %. Controlla con il tuo consulente fiscale prima di decidere.
Qual e' lo spazio di pulizia e come lo capisco?
E' la differenza tra cio' che il manager accusa l'ospite per la pulizia e quello che paga per la pulizia. Un caso regolare sono 60 € caricati e 35 € pagato: 25 € con prenotazione che rimane con il gestore senza apparire come una commissione. Si trova con una sola domanda: quanto si paga l'ospite e quanto si paga l'attrezzatura di pulizia. Se la risposta non è un numero, c'è spazio.
¿Qué comisión cobra Bliss Homes y sobre qué base?
Gestión integral al 17 % más IVA, es decir un 20,57 % efectivo, aplicado sobre el total de la reserva menos la comisión de la plataforma (Airbnb o Booking): la limpieza forma parte de esa base y no cobramos sobre lo que se lleva la OTA. Sin permanencia. Para quien prefiere operar por su cuenta, ofrecemos Asesoría 1:1 con diagnóstico y plan de acción adaptado. Y existe la modalidad de precio fijo, que no es comisión sino un arrendamiento con renta mensual fija a un año renovable.
E' normale che un manager non pubblichi la sua commissione?
E' come al solito, ma e' un brutto segno. Nel nostro controllo di giugno 2026, gli amministratori spagnoli più gravi non pubblicano la loro percentuale: li nascondono dopo un calcolatore delle prestazioni che vuole la tua email e il telefono prima di dare loro un numero. Questo non è illegale o necessariamente disonesto, ma questo significa che i prezzi sono negoziati caso per caso e che si ottiene in quei negoziati senza riferimento.
Parliamo di casa tua?
Vi diamo una stima con informazioni su alloggi reali che già gestiamo, non un numero inventato. Libero e libero.