Es un arrendamiento para uso distinto del de vivienda (artículo 3 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, LAU), que se rige sobre todo por lo que pacten las partes y no por las reglas protectoras del alquiler de vivienda habitual. El contrato debe fijar duración y preaviso, fianza —legalmente dos mensualidades en este tipo de arrendamiento, artículo 36 LAU—, quién tramita y sostiene la licencia turística, quién paga obras y mobiliario, y en qué estado se devuelve la casa al terminar. Todo lo que no se pacte expresamente se remite al Código Civil, así que cuanto más detallado esté el contrato, menos margen de duda queda.
Che tipo di contratto (escluso l'alloggio) e perché
Quando affittate la vostra villa o casa rurale ad una società che sta per sfruttarla come alloggio turistico, non state firmando un noleggio regolare. E' un noleggio per uso non impegnativo, definido en el artículo 3 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU), que incluye expresamente los arrendamientos de fincas urbanas celebrados para ejercer en ellas una actividad, sea comercial, industrial o recreativa. La diferencia práctica es enorme: mientras el arrendamiento de vivienda habitual está lleno de reglas protectoras para el inquilino (duración mínima, prórrogas obligatorias), el de uso distinto se rige, según el artículo 4.3 LAU, ante todo por lo que pacten las partes, y solo en su defecto por el título III de la ley y, después, por el Código Civil. En la práctica: si algo no está en el contrato, no hay una red de seguridad legal que lo resuelva por ti en el sentido que esperas.
Durata, estensioni e preavviso
No hay una duración mínima obligatoria para este tipo de arrendamiento: la fijan las partes. Lo habitual en renta fija sobre vivienda turística es un contrato de un año con renovación tácita o expresa, y un plazo de preaviso pactado —normalmente entre uno y tres meses— para que ninguna de las dos partes se quede sin margen de maniobra: el propietario para recuperar la vivienda, la empresa para no perder la temporada que ya tenía comprometida con huéspedes. Todo esto debe quedar en cláusulas concretas, con fechas y plazos exactos, no en expresiones genéricas como "duración indefinida" o "según acuerdo verbal".
Ulteriori garanzie e garanzie: garanzia, deposito, assicurazione
Articolo 36.1 LAU stabilisce la sicurezza necessaria Due redditi mensili per l'affitto per uso diverso dall'alloggiamento, due volte più alto come per il noleggio di abitazioni abituali. È un minimo legale, e non un massimo: le parti possono offrire garanzie aggiuntive, come una garanzia bancaria, un deposito extra o una politica di assegnazione, senza la limitazione di due termini mensili che esistono per garanzie aggiuntive per il noleggio di alloggi. Più investimenti si fanno affidando a quel reddito mensile, più ragionevole deve richiedere una garanzia al di sopra del minimo legale.
Autorizzazione a sfruttare e a gestire la licenza
Se l'azienda è di operare l'alloggiamento come alloggio turistico, il contratto dovrebbe scegliere espressamente autorizzazione del proprietario per tale uso e per chiarire chi si occupa della licenza turistica o della dichiarazione responsabile con la comunità autonoma e che rimane per la durata del contratto. In molti casi, è la società di noleggio che si occupa di esso, proprio perché è lei che sta per sfruttare la casa, ma questo deve essere scritto giù, e questo è stato messo in pratica. Si deve anche stabilire cosa succede alla licenza se il contratto scade prima di quanto previsto: se annullato, trasmesso o sospeso.
Costruzione, arredamento e stato di ritorno
Prima di firmare, dobbiamo chiarire chi paga cosa: se l'azienda dovrà permettersi l'alloggio per uso turistico o condurre una riforma minore, il contratto dovrà stabilire se tale investimento sarà detratto dal reddito, riaccoppiato entro un dato tempo o rimane alla casa alla fine del contratto senza compensazione. E alla fine del contratto di locazione, l'alloggiamento deve essere restituito alla stessa condizione della sua consegna, ad eccezione della normale usura e usura - il solito standard in qualsiasi locazione - e che in pratica può essere richiesto solo se c'è un inventario e un rapporto fotografico di stato iniziale firmato da entrambe le parti all'inizio.
E se la società smette di pagare
Il contratto dovrebbe fissare il periodo di non pagamento che attiva la decisione (normalmente uno o due mesi di reddito non pagato) e la procedura da seguire: domanda chiara, periodo di correzione e, se non risolta, recupero alloggi. È anche utile concordare ciò che accade con le prenotazioni degli ospiti già confermate se il contratto è stabilito durante l'alta stagione, in modo che il tribunale non lascia l'alloggiamento con impegni che non possono più soddisfare. Più dettagliato questo articolo è prima di firmare, meno spazio per la discussione rimane se un giorno dobbiamo usarli.
FAQ
E' lo stesso che affittare un individuo a casa?
No. Noleggiare qualcuno per vivere a casa è un noleggio regolare di alloggi con il regime di protezione della LAU (durata minima, estensioni dell'inquilino). Noleggiare un'azienda che la sfrutterà turisticamente è un noleggio per un uso diverso da quello dell'alloggio (articolo 3 LAU), e soprattutto in modo che le parti concordano.
Qual e' la cauzione legale per questo tipo di contratto?
Due affitti mensili, al contrario di un unico affitto di alloggi abituali (articolo 36.1 LAU). È richiesto un minimo legale e le parti possono offrire garanzie aggiuntive, come ad esempio una garanzia o un deposito extra, senza un limite legale per diverse abitazioni.
Chi dovrebbe condurre la licenza turistica, il proprietario o l'azienda?
Dipende da quello che è stato concordato, ma è meglio avere un contratto esplicito con una persona che si occupa e con il suo nome e il suo nome finchè il suo contratto si svolge con un'autorizzazione esplicita dal suo proprietario di avere il suo posto come alloggio turistico. Lasciarlo fuoriuscito è la causa più comune di conflitto quando qualcosa non riesce con la licenza.
Posso chiedere che l'azienda restituisca la casa esattamente?
È possibile richiedere che venga restituita allo stesso stato con l'eccezione di normale usura e usura, che è lo standard per qualsiasi locazione. Per essere esecutiva in pratica, è necessario documentare lo stato di alloggio come vengono e partono con inventario e foto e non solo per lasciarli come una clausola generica.
Mi serve un avvocato per firmare questo contratto?
Non è richiesto dalla legge, ma è fortemente raccomandato: questo tipo di locazione è regolato principalmente da quello che è stato concordato e non da regole di protezione automatica, quindi una clausola ill-drafted o assente pesa più di un noleggio standard di alloggi. Una recensione prima di firmare di solito costa molto meno che risolvere un conflitto dopo.
Posso negoziare i termini contrattuali o questo è un modello chiuso che l'azienda mette a me?
Cualquier cláusula de un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda es negociable, precisamente porque el artículo 4.3 LAU remite ante todo a lo que pacten las partes. Que una empresa te presente un modelo estándar no significa que no puedas pedir cambios en duración, fianza, reparto de obras o cualquier otro punto antes de firmar.
Stiamo parlando della tua villa o di una casa rurale?
Vi diciamo se il vostro alloggio si inserisce in un noleggio fisso e quale affitto possiamo offrire con reale paragonabile al nostro portafoglio nella vostra zona. Libero e libero.