Madrid es el mercado urbano hotelero más resiliente de España: fue la única gran ciudad que no vio caer su RevPAR en 2025, con un ADR de 179,6 € (+6,6%), RevPAR de 137,4 € (+6,7%) y ocupación del 76,6%. El prime yield está comprimido al 5,0%, con 376 M€ transaccionados en el segmento urbano, pero ese yield es sobre NOI ya estabilizado: la mayoría de oportunidades comprables requieren reposicionamiento para acercarse a ese benchmark.
Pour l'investisseur professionnel, Madrid n'est pas acheté par joli, c'est acheté par défensif. A 2025, alors que plusieurs destinations urbaines ont vu leur Revpar revenir, Madrid a été la seule grande ville qui a répété la croissance (Informe Inversión Hotelera España 2025). Cette résilience, plus un environnement réglementaire relativement plus ouvert que celui de Barcelone, fait du capital un actif de base / corvée- plus avec des liquidités de sortie et de rotation. Ce qui suit est le cas avec l'investissement complet - bâtiment hôtelier et touristique - en chiffres vérifiables, et non avec des promesses rondes.
1. Pourquoi Madrid est la ville la plus résistante d'Espagne
Les thèses de Madrid sont de demande diversifiée. Il ne dépend pas d'un seul moteur : il combine voyageurs d'affaires, congrès, loisirs urbains et un tourisme international qui ne cesse de croître. Cette large base explique pourquoi le capital n'a pas répondu à la chute de Revpar qui a frappé d'autres marchés urbains à 2025 (Informe Inversión Hotelera España 2025).
Los números operativos lo respaldan. En el primer semestre de 2025, Madrid registró un ADR de 179,6 € (+6,6% interanual), un RevPAR de 137,4 € (+6,7%) y una ocupación del 76,6% (Baromètre StR / Cushman & Wakefield, 2025). Pour contextualiser, le Revpar moyen national de l'échantillon STR était situé à 125,4 € à 2025 (STR / Cushman & Wakefield, 2025): Madrid bat la moyenne du pays et grandit aussi.
Le contraste avec Barcelone est l'argument clé. Barcelone met en œuvre le moratoire hôtelier PEUAT et un plan touristique de zéro histoire pour 2028. Cette restriction protège le stock existant mais ferme la porte à un nouveau produit et compresse la marge de manœuvre de l'investisseur. Madrid est verde-Amber: a son plan RESIDE / PEH en limitant la nouvelle VUT dans le centre mais maintient un cadre plus ouvert pour l'hôtellerie et le bâtiment tertiaire.
2. Le rendement premier de 5,0% et ce que cela signifie pour votre capital
Le premier hôtel de Madrid est resté stable autour de 5,0% au troisième trimestre de 2025 (BRE Iberia, Q3 2025)au même niveau que Barcelone. C'est quelque chose d'important sur les tablettes les plus sur le marché espagnol: le capital institutionnel voit Madrid comme une destination de choix à faible risque et en paie.
Pour un investisseur, un filet comprimé a une lecture directe: créer de la valeur Ne viendra pas d'acheter pas cherParce que le marché n'est pas bon marché. Elle proviendra de l'achat de bien, de l'optimisation du fonctionnement et de la capture de la croissance de revpar. Un actif primaire stabilisé à la 5,0% est une position défensive et le dessus réel est construit avec la gestion, et non avec l'entrée.
C'est là que le rendement nominal et le rendement portatif se séparent. Le 5,0% est le taux de plafonnement sur un NOI déjà stabilisé d'un actif principal. La plupart des opportunités qui peuvent être achetées à Madrid ne sont pas stabilisées : elles nécessitent un repositionnement, une amélioration des canaux et une surveillance des coûts pour se rapprocher de cette référence. C'est pourquoi l'investisseur sérieux regarde la cascade, pas l'opérateur historique.
3. Cuánto mueve el mercado: 376 M€ y escasez de producto
Madrid cerró 376 M€ en 24 transacciones en el segmento urbano durante 2025, el 9% del volumen nacional (Colliers, 2025). Ce pourcentage triche si vous lisez mal: Colliers atteste le poids relatif à pénuries d ' actifs importants au niveau du marché et sans intérêt du marché. La demande de capitaux l'emporte sur l'offre de produits comparables.
En Espagne dans son ensemble, l'investissement hôtelier a atteint 4.275 M €à 194 opérations, le deuxième meilleur record jamais enregistré, juste après 2018 (Rapport annuel complet des colonnes, 2025). Sur ce total, les transactions 159 provenaient d'hôtels existants - 21.767 chambres pour 3.986 M €, un 30% plus que 2024 - (Colliers, 2025). El capital nacional siguió siendo dominante, en torno al 58% del volumen (Colliers, 2025).
La conclusion du dispositif est qu'à Madrid il y a plus d'argent à la recherche de transactions que d'actifs disponibles. Cela maintient les prix et la liquidité, mais nécessite un approvisionnement fin et ne paie plus à l'entrée. Pour voir comment ces pénuries se font sentir dans d'autres marchés urbains, voir où investir dans le bâtiment touristique en Espagne 2026.
4. La cascade du présigne de l'euro: de Revpar à la NOI actuelle
L'erreur la plus coûteuse de l'investisseur touristique est de confondre le revenu brut et le gain à la main. Une annonce vous vend un rendement brut, et ce qui paie votre dette et votre rendement est NOI. C'est une cascade honnête pour un type d'actif touristique à Madrid - un petit bâtiment ou aparthotel - à partir d'un revenu annuel brut de 100.000 € par unité d'exploitation et en comptant chaque article. Les proportions opérationnelles sont: Estimation sectorielleet les servir de cadre et non d'information sur le marché.
| Objet | Montant | Montant cumulé |
|---|---|---|
| Revenu brut annuel (ADR × occupation × nuits) | 100.000 € | 100.000 € |
| − Commission du canal OTA (15-18%) | −12.000 € | 88.000 € |
| − Nettoyage et blanchisserie | −10.000 € | 78.000 € |
| − IBI, communauté et fournitures | −9.000 € | 69.000 € |
| − Gestion professionnelle | −15.000 € | 54.000 € |
| − CAPEX, remplacement et réduction des lacunes | −8.000 € | 46.000 € |
| NOI / gain net d'exploitation | 46.000 € | 46.000 € |
Cascada ilustrativa; proporciones de gasto operativo = estimación sectorial. El peso de gastos operativos ronda el 70% del bruto en VT bien gestionada. La cifra que importa es el NOI, no el bruto.
Deux leviers de cette cascade sont là où Bliss bouge son aiguille. La première est Commission des voies: Les OTA sont facturés de 15% à 18% (Airbnb, Réservation, VRBO) tandis que le canal direct de Blist, Tudesvío, fonctionne à 10% (données internes Bliss; Tudesvío n'est pas libre, c'est 10%). Chaque point de commission qui descend monte la NOI directe. La deuxième est emploi: le portefeuille réel de 87% moyen de Bliss (détails internes), grâce à des labos de prix dynamiques et une distribution multicanale. Pour la méthode complète de calcul de chaque jeu, voir la rentabilité réelle de l'achat d'hôtel en Espagne 2026.
5. Hôtel ou bâtiment touristique: deux types d'actifs
Deux thèses coexistent à Madrid. Les Hôtel prima est un actif de base: rendement du 5,0%, gestion hôtelière, sortie de la liquidité à l'acheteur institutionnel (SOCIMI ou fonds). Les Bâtiment d'appartements touristiques Il s'agit d'une autre catégorie d'actifs : l'échelle modulaire, généralement plus haut rendement net en échange d'un plus grand travail de gestion, et un avantage réglementaire que presque personne n'explique bien. Si vous doutez comment faire fonctionner des chambres individuelles ou acheter l'ensemble de l'actif, voir chambres d'hôtel sous opération vs acheter l'ensemble de l'hôtel.
C'est un avantage du contrôle. La réforme d'avril de la loi horizontale sur la propriété de 2025 permet à la communauté des voisins de mettre leur veto sur une nouvelle VUT avec une majorité de 3 / 5. A construction complète d'un seul propriétaire n'a pas de communauté pour voter: éviter le veto par conception. C'est l'argument différentiel le plus puissant dans tout le bâtiment en face du plancher.
Le choix du chiffre pèse également sur la fiscalité. Un appartement touristique (AT) avec services hôteliers est considéré comme une activité économique: TVA à 10% avec déductions de TVA supportée. Un VUT sans service est exonéré de TVA. Le label modifie les licences, la fiscalité et l'évaluation lors de la revente et n'est pas un détail administratif. Pour comparer risque / rendement entre prime et repositionnement de l'actif, voir rendement prire vs valore-add hôtel en Espagne.
6. Risque réglementaire: pourquoi Madrid est verde-ambre, pas rouge
L'investisseur professionnel considère la réglementation comme un risque, mais plutôt comme une anecdote. Madrid met en œuvre le plan RESIDE / PEH qui a atteint un toit pour une nouvelle VUT au centre. Mais son cadre pour l'hôtellerie et le bâtiment tertiaire est plus ouvert que celui de Barcelone, où le moratoire PEUAT et l'horizon de zéro histoire à 2028 ferment le nouveau robinet de produit.
Deux nuances réglementaires à jour avant la signature. Premièrement, l'enregistrement unique de l'État NRUA (RD 1312 / 2024) était Annulé par STS 620 / 2026 (May 2026), afin qu'il commande le code autoéconomique (VUT / VV dans la Communauté de Madrid), pas un registre d'État. La deuxième était l'enregistrement des passagers de l'EES. Des otages (RD 933 / 2021) sont toujours nécessaires. La surveillance des règlements et des permis existants fait partie de la diligence raisonnable et non de la paperasserie subséquente.
Elle devrait être soutenue directement par des sources officielles: la demande et les données à jour Institut national de statistique (INE) et rapports sur les investissements Colliers. Ne jamais décider du capital sur le chiffre sans source.
7. Où Bliss pates au canon fixe: transparence contre opacité
Le marché de l'investisseur touristique en Espagne partage un trou: opacité des chiffres de prix / commission et performance sans source. Les opérateurs de Canon fixe promettent une location fermée qui agit comme un plafond et les gestionnaires qui pipot un hôtelier vendent "+ 40%" ou "150% chaque année" sans méthode ou source et les experts-conseils en macro ont autorité de données mais ne descendent pas aux opérations ou aux règlements par quartier. La proposition Bliss est différente en termes concrets.
| Critère | Bliss Homes | Taxe fixe (opérateur) | Gestora opaca |
|---|---|---|---|
| Flux avec source vérifiable | Oui. | Partielle | Non, réclamations rondes |
| Cascade EUR | Oui, cru → NOI | Non, loyer fermé | Numéro |
| Capture à l'envers du propriétaire | Oui - sol et distribution | Non, canon = plafond | Variable sans méthode |
| Canal direct (commission mineure) | Tudesvío 10% vs 15-18% OTA | Unité OTA | Unité OTA |
| Règlement par mise à jour de la CAA | Oui (NRUA annulant, LpH, RESIDE) | Générique | Numéro |
| Tramo intermedio (1–10 uds, rural) | Oui | Juste de grands bâtiments | Priorité |
La différence pratique est le modèle terrain et distribution. La redevance fixe vous donne un loyer garanti mais pose un toit: si l'actif rapporte plus, l'avantage reste avec l'opérateur. Le modèle mixte Bliss combine un terrain de sécurité (style R2R, revenu garanti) avec une distribution qui revient au propriétaire une partie de la croissance de RevpAR. Ajouté au canal direct et à l'amorçage dynamique, c'est ce qui se traduit dans le portefeuille réel en 87% d'occupation et d'amélioration des revenus sur la moyenne (détails internes). Pour voir la portée opérationnelle, services de gestion et investissements touristiques avec Bliss; pour hôtel et repositionnement, Hôtels de charme.
8. Comment traiter une affaire à Madrid: le bon ordre
C'est la commande qui sépare un achat rentable d'un piège cher. Le prix sera mis à la fin, après avoir connu la NOI et le risque réglementaire, jamais au premier abord sur un rendement publicitaire brut.
FAQ
Quelle est la rentabilité d'un hôtel à Madrid ?
El prime yield hotelero en Madrid se sitúa en torno al 5,0% estable a Q3 2025 (CBRE Iberia, 2025): esa es la rentabilidad neta sobre el valor de un activo core prime ya estabilizado. Es un yield comprimido, propio de mercado de bajo riesgo y alta liquidez. El retorno total al inversor depende del apalancamiento, de la revalorización del activo y, sobre todo, de la operativa: con RevPAR de 137,4 € (+6,7%) en el 1S 2025 (Barómetro STR/Cushman & Wakefield, 2025), el margen operativo bien gestionado es lo que separa el yield prometido del NOI real en mano.
Pourquoi Madrid est-il plus résistant que Barcelone ?
Madrid est la seule grande ville urbaine qui ne reproduit pas la chute de RevpAR observée dans d'autres destinations urbaines à 2025 (Spanish Hoteler Investment Report 2025). Elle combine une demande diversifiée (entreprises, congrès, loisirs et tourisme international en croissance) avec un environnement réglementaire relativement plus ouvert que Barcelone, en appliquant le moratoire hôtelier (EUPM) et le plan touristique de zéro histoire pour 2028. Cette diversité de la demande et une plus grande marge d'action font de Madrid un atout essentiel / plus défensif.
Quelles sont les meilleures recettes payées à Madrid ?
El prime yield hotelero de Madrid está en torno al 5,0% y se mantuvo estable en Q3 2025 (CBRE Iberia, 2025), al mismo nivel que Barcelona. Es de los yields más comprimidos del mercado español, reflejo de que el capital institucional considera Madrid un destino prime de bajo riesgo. Para el inversor significa que la creación de valor no vendrá de comprar barato, sino de comprar bien y mejorar la operativa.
Combien de transactions ont été effectuées à Madrid à 2025 ?
Madrid a fermé 376 M €à 24 transactions de segment urbain, équivalent au volume national 9% (Colliers, 2025). Colliers atteste de ce poids par rapport à la pénurie de grands actifs sur le marché, et non d'un manque d'intérêt inversé: la demande de capital l'emporte sur l'offre de produits comparables. En Espagne dans son ensemble, l'investissement hôtelier a atteint 4.275 M €à 194 opérations, deuxième meilleur record historique (Colliers, 2025).
Quel est le risque réglementaire de Madrid?
Madrid es verde-ámbar, no rojo. Aplica el Plan RESIDE / PEH que limita nuevas viviendas de uso turístico en el centro, pero su marco para hotel y edificio terciario es más abierto que el de Barcelona. Para edificios y aparthoteles hay una ventaja estructural: un edificio completo de un solo propietario esquiva el veto de 3/5 que la reforma LPH de abril 2025 da a las comunidades de vecinos para bloquear VT en pisos sueltos. Y conviene recordar que el registro único estatal NRUA (RD 1312/2024) fue anulado por la STS 620/2026, por lo que manda el código autonómico (VUT/VV).
Est-ce un meilleur hôtel ou un bâtiment touristique à Madrid?
Cela dépend du billet, du profil de risque et de la demande fiscale. L'hôtel principal est un actif de base avec 5,0% et la liquidité de sortie de l'acheteur institutionnel. L'immeuble d'appartements de tourisme offre généralement plus de rendement net en échange de plus d'emplois de gestion, d'échelle modulaire et de l'avantage de ne pas dépendre du vote d'une communauté de voisins. Les deux peuvent être structurés comme AT (activité économique avec TVA à la franchise 10%) ou comme VUT. Le déterminant n'est pas le label, mais la cascade de l'euro de la brute à la NOI réelle, c'est là que Bliss contribue à la transparence de la taxe fixe opac.
Mettez des chiffres réels à votre affaire à Madrid
Nous vous écrivons avec la cascade présignature de l'euro : de Revpar à NOI à la main avec chaque chiffre ancré à la source et à l'opérateur qui rend l'actif rentable. Pas de promesse.