L'autorisation mensuelle seule ne suffit pas à juger votre manager: nous devons la regarder avec l'occupation et le prix moyen de votre région, pas abstrait. Le nombre le plus utile à mettre ensemble les deux sont les RevpAR (revenu de nuit, qu'il s'agisse ou non d'un logement) par rapport à un logement semblable dans votre région. À cela sont ajoutés les avis, le moment de la réponse à l'invité et, le plus important pour vous, le net qui reste avec vous après la commission et les dépenses. Si plusieurs de ces chiffres sont inférieurs aux prévisions dans votre région pendant plus de deux ou trois mois consécutifs, il est temps de demander ce qui se passe.
Pourquoi l'autorisation mensuelle ne suffit pas
L'autorisation vous indique combien vous avez facturé ce mois-là, mais elle ne vous dit pas si c'est ce que vous auriez dû facturer. Un revenu qui monte par rapport au mois précédent peut être une bonne gestion ou juste une haute saison; un revenu qui monte peut être un vrai problème ou un arrêt régulier de votre région. Sans comparer quelque chose - votre propre zone historique et de marché - le nombre isolé ne dit rien.
Profession et prix moyen en face de votre région
Les deux premières questions à examiner sont le taux d'emploi (pourcentage de nuits vendues au-dessus de celles disponibles) et le prix moyen par nuit, les deux par rapport à des logements similaires dans votre région - pas avec la moyenne espagnole ou avec ce que votre logement a gagné il ya deux ans sur un marché différent. Les données du marché par domaine d'outils tels que PriceLabs ou AirDNA sont la référence habituelle du secteur et demandent à votre gestionnaire de vous les enseigner.
Revpar : le nombre qui rassemble les deux
Le Revpar (disponible la nuit) multiplie le prix moyen d'un emploi et est le nombre le plus honnête pour comparer un logement à un autre : il vous indique combien il génère chaque nuit de l'année, qu'il soit occupé ou non. Un prix élevé mais beaucoup de nuits vides logement peut avoir un revpar pire que l'autre avec plus mais le plus occupé prix. Comparez-les à un endroit équivalent de votre région, jamais abstrait.
Temps d'examen et de réponse
La note moyenne de vos commentaires et le temps de réponse aux messages clients affectent directement comment et comment ils placent vos plateformes d'annonces, de sorte qu'ils sont également un indicateur de gestion, et pas seulement de satisfaction. Une baisse soutenue du score ou de la vitesse de réponse prévoit généralement une baisse de l'emploi au cours des mois suivants.
net manuel : commissions et dépenses
Le numéro qui vous intéresse vraiment est le filet qui arrive à votre compte après commission, nettoyage et frais d'entretien. Il a toujours demandé une ventilation confidentielle, et pas seulement un chiffre final: c'était la seule façon de vérifier que la commission était calculée d'un commun accord et qu'il n'y avait pas de dépenses injustifiables. Si vous avez des questions sur le calcul, vérifiez formation dynamique à Airbnb Pour comprendre comment le prix devrait se déplacer et comparer avec votre dédouanement réel.
Que faire si le nombre ne correspond pas
Si, pendant deux ou trois mois consécutifs, votre profession, votre ROPAR ou vos avis sont nettement plus bas que prévu pour votre région, demandez à votre gestionnaire une explication concrète - non-générique - et un plan de ce qui va changer. Si la réponse ne vient pas ou que le nombre ne s'améliore pas, vous avez le droit de comparer avec d'autres options : les contrats de gestion les plus sérieux et complets leur permettent de partir avec un préavis raisonnable, sans pénalisation.
Comment commander ces données sans générer de friction
Pas besoin de transformer chaque règlement en un audit. Pour exiger une périodicité trimestrielle trois choses par écrit : l'emploi et le prix moyen de la période par rapport au trimestre précédent, quelques maisons de référence de votre région avec lesquelles ces chiffres sont comparés et la ventilation des réserves du dernier règlement. Un gestionnaire performant n'a pas de problème à donner cette information, et elle essaie de la partager avec des excuses raisonnables.
À quoi s'attendre par type de logement
L'emploi raisonnable et les gammes de revpar varient considérablement entre un étage urbain d'une pièce, une villa rurale avec piscine ou un appartement de plage saisonnier: il n'y a pas de numéro universel valable dans toute l'Espagne. C'est pourquoi la comparaison utile n'est pas avec une moyenne nationale mais avec des maisons avec une taille, un emplacement et une catégorie semblables à la vôtre, idéalement dans la même municipalité ou région.
FAQ
Qu'est-ce que Revpar et pourquoi est-ce plus important que le prix moyen?
Le Revpar (disponible la nuit) est calculé en multipliant le prix moyen par le taux d'emploi. Un logement peut avoir un prix moyen élevé mais un faible emploi, ou l'inverse, et dans les deux cas, le propriétaire peut finir par gagner moins qu'il ne semble: Revpar regroupe les deux variables en un seul nombre comparable.
À quoi dois-je comparer le Revpar de ma place?
Avec des logements avec des caractéristiques similaires (taille, emplacement, catégorie) dans votre région, avec la moyenne nationale et avec les logements de votre année précédente sans plus de contexte. Des outils tels que PriceLabs ou AirDNA donnent des données de marché par zone que votre gestionnaire devrait être en mesure de vous montrer sur demande.
Quand dois-je vérifier ces chiffres ?
L'autorisation mensuelle sera suffisante pour une surveillance régulière, mais nous devons nous pencher sur la tendance des trois derniers mois, et nous devons nous pencher sur quelques mois : un mois bas peut être un arrêt régulier, trois mois après ce qui est attendu dans votre région et un panneau à demander.
Qu'est-ce que cela signifie pour mon filet de descendre même si l'occupation monte ?
Cela peut être dû à un coût d'entretien individuel, à un prix moyen inférieur en compensant l'augmentation de l'emploi ou au fait que la commission est actuellement calculée sur une base différente de celle convenue. Il demande toujours une rupture exceptionnelle de sa cession, et son filet final.
Que dois-je faire si les chiffres ne correspondent pas à ce qu'ils m'ont promis ?
Demandez d'abord une explication avec des informations concrètes sur votre région et votre logement, pas une réponse générique. Si après cela le nombre reste inchangé pendant plusieurs mois, vous avez le droit de valoriser un changement de gestionnaire: vous pouvez voir comment il est fait à changement de gestionnaire de location.
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