Un hôtel est rentable Chambres 10 ou 20?

La réponse courte

Oui, une chambre d'hôtel 10 ou 20 peut être rentable. Les opérations qui sont publiées avec des numéros en Espagne sont déplacées à un tipple de 8 % à 15 % avec une rentabilité nette annuelle. Mais la gamme est si large précisément parce que dans un atout de cette taille La variable dominante n'est pas le lieu et le prix d'achat : c'est la gestion.

Un hôtel 20 avec une occupation 62 % gagne deux fois plus que le même hôtel avec une 52 %. Plus de 10 %: double. Nous leur enseignons avec des chiffres ci-dessous, parce que c'est le point qui apparaît à peine dans les articles sur cette question.

La formule utilisée par les opérateurs

RentitUp, qui exploite plus de logements que 175 et qui s'est transformé ces dernières années en petits hôtels et pensions, résume sa méthode d'évaluation en trois facteurs : Prix moyen par pièce × emploi potentiel × gestionEt ils sont explicites sur ce qu'elle commande: "Un hôtel malrun peut avoir des emplois très bas même avec une forte demande".

L'ordre selon lequel un actif est analysé avant d'entrer est également informatif: d'abord le prix moyen de la concurrence, après l'occupation moyenne du marché et seulement alors son propre positionnement et distribution dans les portails. L'emplacement n'est pas listé comme un facteur indépendant: il va dans les deux premiers.

Son autre recommandation pratique mérite un paragraphe distinct : embaucher le gestionnaire avant l'achèvement du travail, pas après. L'initiation et le positionnement sont définis à partir du design, et un hôtel conçu sans regarder qui sera vendu commence par un toit mis.

Revpar et GOPpAR en chrétien

Deux singes à comprendre avant de regarder n'importe quel nombre. Ce ne sont pas des jargons : ils sont les deux seules mesures qui permettent de comparer des hôtels de différentes tailles.

ADR (taux journalier moyen) est le prix moyen des nuits Oui Vous avez vendu. C'est le nombre que tout le monde enseigne, et en soi ne dit rien: vous pouvez avoir un ADR élevé vendant quatre nuits par mois.

RevpAR (revue par chambre disponible) est l'entrée par chambre disponiblesQue vous vendiez ou non. Il est calculé en multipliant l'ADR par l'occupation. C'est la mesure qui punit les pièces vides, et c'est pourquoi c'est ce qui compte. Un hôtel avec ADR de 85 € et 62 % d'occupation a un RrevpAR de 52,70 €.

GOPPAR (Bénéfice brut d'exploitation par chambre disponible) est le même, mais après déduction de tous les coûts d'exploitation. C'est à quel point chaque pièce est utile, qu'elle soit occupée ou non. C'est la métrique de son propriétaire. Le Revpar mesure si vous vendez et le GOPpAR mesure si vous gagnez.

A 20 chambres d'hôtel, ligne à ligne

Nous modélisons une affaire complète. 20 chambres d'hôtes, 7.300 chambre de nuit disponible chaque année, ADR de 85 € et 62 % profession.

Et la structure des coûts. Les fourchettes sont ce que nous utilisons pour modéliser un petit atout en Espagne. Le nombre exact dépend du bâtiment, de la convention et du fait que le nettoyage est le sien ou externe.

Sur un investissement total de 1,2 M € entre achat et Réforme, que GOP est un 10 % avant impôts. Suite à une taxe d'entreprise de 25 %, il reste environ un 7,5 % net, c'est exactement la bande 8-9 % qui déclare les véhicules de co-investissement qui achètent ce type d'actifs en Espagne.

Pourquoi la gestion est le multiplicateur

Maintenant, mettons les dix points en bas de 62 % à 52 % et laissons tout le reste le même.

Los ingresos caen unos 67.000 €. Pero solo una parte pequeña de los costes cae con ellos: las comisiones de distribución y los consumibles, unos 12.700 €. El personal, los suministros, los seguros, el IBI y el software siguen ahí. El golpe neto sobre el GOP es de unos 54.000 €.

Résultat: Le faible GOP de 120.491 € à certains 66.000 €. La rentabilité va de 10 % à 5,5 %Dix emplois gagnent la moitié du profit.

Cette asymétrie est toute la thèse. Dans un petit hôtel, le levier opérationnel est brutal et la différence entre un bon opérateur et un médiocre n'est donc pas mesurée à des points de pourcentage de marge mais à de multiples avantages. L'emplacement vous donne le toit et la direction décide jusqu'où vous allez.

L'espace du marché: auberges et retraite gratuite

La raison pour laquelle un petit investisseur peut être compétitif ici est structurelle. Il a été mis en place par Trentiup dans une vidéo de 2026: "il n'y a pas de soulagement générationnel. Je vois beaucoup d'hôtels dont les enfants ne se soucient pas, mauvais cours, sont déjà à la retraite et il n'y a pas de soulagement. Et aussi les grandes chaînes hôtelières ne se soucient pas de ce genre d'actif, elles sont trop petites: 50 chambres minimales, si elles ont moins ne les obtiennent pas.".

C'est le trou. Au-dessous du seuil qu'ils regardent habituellement les chaînes il y a une auberge et un parc de retraite avec de vieux permis, souvent dans les rues où aujourd'hui rien de nouveau ne pouvait être ouvert, dans les mains de propriétaires fatigués et dévitalisés.

Ivan Rodriguez de R2R Consulting décrit le même profil du côté achat à 2026: petit hôtel, auberge ou pension avec de nombreuses années d'exploitation, propriétaire proche de la retraite, qui a besoin de CAMEX et de numérisation. et ajoute un filtre de source Ça vaut le coup de voler. "Avez-vous un web réservé directement? Si elle ne l'a pas, il y a une opportunité. Vous parlez d'une augmentation de la facturation 25 % et obtenez un 20 % de la vente de l'OTA".

Le CAPEX qui est toujours sous-estimé

L'erreur la plus coûteuse de ce type d'opération n'est pas le prix d'achat : c'est le budget de la réforme.

La règle selon laquelle R2R Consulting opère avec ses opérations 2026 est que Capex autour du coût de la brique 70-80 %. Sobre una compra de 300.000 a 600.000 €, eso son otros 200.000 a 400.000 € de reforma, licencias, proyecto, mobiliario y amenities. Inversión total: entre 700.000 € y 1 M€ para facturar 150.000-250.000 € brutos al año.

Il y a deux autres coûts que la plupart d'entre eux ont été publiés. La première : Les mois de travail, de licence et de stabilisation ne sont pas de facturation mais d'intérêt. La seconde : modifier l'utilisation d'un bâtiment peut nécessiter des outils de planification supplémentaires, et dans certaines municipalités, un espace de stationnement minimal sera activé et à la périphérie ne sera pas exempté. Cette procédure a été mesurée en années, et non en mois.

Quelle est la rentabilité des opérateurs réels

Quatre points de référence publiés par leurs propres opérateurs à 2026. Ils sont sa figure, sans nous écouter, et ils servent d'inscription, pas de promesse.

Prime n'est pas aussi rentable.

L'information la plus contre-intuitive du secteur a été publiée par Txema Diz à 2026 comparant le même projet à Bilbao et Portugalete à 8 km: au centre, 50.000 € coût plus élevé par unitéet à la périphérie bien reliée, 2.000 € moins revenu par unité et par année.

Hacen falta veinticinco años de esos 2.000 € para recuperar los 50.000 € de sobreprecio. Su conclusión: "statut, statut, statut" Ok si tu vas laisser l'argent encore pendant cinquante ans et si tu t'attends à revenir année après année, le nombre est meilleur.

Ce que ces chiffres laissent de côté

Trois avertissements, car c'est le secteur où sont publiés la plupart des avantages et moins de défis.

Les cotes de sortie supposent un acheteur qui paie plusieurs emplois. Cet acheteur existait, mais le marché de la vente de petits établissements d'hébergement était étroit et clair. La plupart des « vendus par X » qui circulent sont des estimations de ventes, et non des ventes fermées.

Presque personne n'inclut le coût fiscal de la sortie. La vente d'un actif transformé a sa facture et change le résultat de l'opération avec la forme matérielle.

Le modèle de bail est celui qui est le plus brisé. Pour louer le bâtiment à louer et rester à à l'envers Il fonctionne pendant que l'occupation va avec eux, et en janvier et février, le loyer sera également payé. L'opérateur américain Sinner, qui a aussi grandi, s'est introduit dans 2025. Un contrat de gestion avec des frais variables partagera le risque.

Quand je ne l'achète pas

• Si vous ne pouvez pas vérifier l'occupation réelle du marchéPas celui du vendeur. Les données provenant d'outils comparables comme PriceLabs avec des actifs similaires sont minimales avant de signer des fils.
• Si le permis n'est pas clair. L'exploitation d'un bâtiment avec le mauvais chiffre administratif n'est pas un risque d'amende : c'est un risque de fermeture. La réglementation urbaine a été transformée d'une ville à l'autre, et la loi de l'autre est illégale.
• Si le CAPEX que vous avez budgétisé n'atteint pas le prix d'achat 70 % y el edificio tiene más de treinta años. Vuelve a la hoja.
• Si vous dépendez de la haute saison pour les couvrir. Un actif avec une saisonnalité extrême et une structure de coûts fixes est le profil le plus en faillite.
• Si vous n'avez pas d'opérateur depuis le premier jour. Le multiplicateur ne fonctionne que dans une seule direction s'il n'y a personne qui s'en occupe.

Comment nous le regardons

Nous gérons des logements actifs dans les communautés autonomes 8 et le muscle utilisé pour monter le RevpAR d'un appartement est le même que celui utilisé dans un petit hôtel : entraînement dynamique, distribution de portails, réservation directe et suivi des coûts par séjour. Ce qui change c'est l'échelle des frais et de la concentration: douze unités dans un bâtiment ont un meilleur espace opérationnel que douze étages dispersés, parce que le déplacement disparaît.

Quand quelqu'un nous apporte un tel atout, la première chose que nous faisons n'est pas de les valoriser : de vérifier le chiffre et de contraster l'occupation avec réelle comparable. Si ces deux chiffres tiennent, le reste est arithmétique. S'ils ne peuvent pas supporter ça, il n'y a pas de réforme pour réparer ça.

Si vous regardez une auberge, un conseil ou un petit hôtel et que vous voulez une deuxième lecture des chiffres, écrivez-nous ou appelez-nous à +34 638 740 249.

Hector Clarke

Fundador de Bliss Homes. Operamos viviendas turísticas en 8 comunidades autónomas —pisos, casas rurales y un edificio completo en Toledo—, seis de ellas alquiladas con nuestro propio dinero. Rencontrez l'équipe →