Une auberge est évaluée en deux couches distinctes: l'entreprise (multiple de 6-14x sur l'EBITDA normalisé) et la propriété (prix par chambre, avec référence du marché à ~ 204.000 €). Le juste prix est cohérent avec les deux lectures à la fois, et vous ne payez jamais un prix d'affaires de premier plan sur un EBITDA non normalisé. Une auberge bien gérée autour de la ~ 30% marge d'exploitation sur brut.
La plupart des annonces de transfert d'auberge vendent une rentabilité et une photo. L'investisseur professionnel n'achète pas une chose : Il achète deux flux de capitaux qui coexistent avec le même actif et qui valent à peine la même valeur. Une auberge est à la fois, une entreprise en exploitation (compte des résultats de l'EBITDA) et Un bâtiment (mètres carrés avec valeur marchande et valeur alternative à une autre utilisation). Pour bien payer exige de valoriser les deux, et d'éviter de garder la meilleure combinaison au vendeur. Le contenu qui circule sur les auberges est écrit au propriétaire passif : il parle de « revenu » et de « rentabilité », jamais de double évaluationEt c'est là que vous obtenez ou perdez le marché avant de signer.
Les deux évaluations qui vivent avec une auberge
La valeur d'un établissement d'hébergement est ventilée en deux couches : la valeur de l'entreprise qui se développe à l'intérieur et la valeur de l'immobilier sous-jacent (Alia Televations, 2025) . Ce sont des méthodologies différentes et donnent des chiffres différents. Le juste prix en résultera compatible avec les deux à la fois.
- Évaluation des entreprises : capitalise l'EBITDA stabilisé en utilisant un multiple, ou escompte les flux de trésorerie futurs. Il répond à la question « Combien d'argent cela génère-il chaque année et combien de fois je suis prêt à payer ? ».
- Évaluation en tant que bien : mide el ladrillo por comparables —precio por habitación, precio por m²— y por su valor a un uso alternativo (residencial, oficinas). Responde a "¿cuánto valdría este edificio aunque cerrara mañana el hostal?".
La règle d'or de l'acheteur : La propriété est votre terrain de valeur et l'entreprise est à l'envers. Si l'entreprise coule, vous avez la brique. C'est pourquoi il n'est jamais préférable de payer un prix d'affaires préférentiel sur un EBITDA fragile, et aucun prix de propriété préférentiel pour un emplacement moyen. Achats au détail des deux risques.
Entreprise de valeur : BAIDA multiple et rabais sur les flux
La méthode la plus utilisée dans le secteur lorsque l'établissement est en exploitation stable est l'actualisation des flux de trésorerie sur l'EBITDA ajusté, complétée par un multiple de référence tiré d'opérations comparables (Tecnitase, 2025) . Dans la pratique, pour les petits logements, le collecteur se déplace sur une grande fourchette, généralement entre 6x et 14x EBITDA par catégorie, emplacement et en particulier viabilité des revenus (estimation sectorielle).
L'extrémité supérieure de la gamme nécessite trois choses simultanées : emplacement principal, EBITDA récurrent et EBITDA vérifié. Le bas de gamme est pour les destinations secondaires ou pour les entreprises dont la rentabilité dépend d'un gestionnaire qui va avec la vente. l'application d'un multiple élevé à un EBITDA qui n'est pas répété est la façon la plus courante de détruire le rendement à un achat d'hôtel.
L'EBITDA normalisé: ce qui multiplie vraiment
Le nombre qui apparaît dans l'annonce est rarement ce que vous devez multiplier. Avant d'appliquer un multiple, vous devez la normalisation de l'EBITDA: les adapter pour refléter les opérations réelles et récurrentes des actifs. Sans cette étape, achetez une version optimiste du vendeur.
1. Enlevez l'extraordinaire
Le revenu spécial, les subventions non renouvelables ou une année atypique d'événements ne font pas partie de l'EBITDA qui est répété chaque année.
2. Gestion des prêts aux prix du marché
Si le propriétaire prend la réception et l'opération gratuite, ce coût réapparaît le jour où vous ne voulez pas. Repliez-le.
3. Normalise la maintenance CAPEX
Une auberge sans réinvestissement montre EBITDA haut aujourd'hui et une réforme retardée demain. Entretien périodique de la réserve.
4. Nettoyer les dépenses personnelles
Voiture, subsistance ou dépenses de l'opérateur inscrit sur le compte de l'entreprise gonflent ou dégonflent le résultat réel. Avalez-les.
À propos de cet EBITDA normalisé - et pas à propos de celui de l'annonce - il est logique d'appliquer le multiple. C'est la différence entre acheter une entreprise et acheter une narration.
Évaluation de la propriété: prix par chambre et valeur alternative
La deuxième cape est la brique. Ici le roi comparable est le Prix par chambre: diviser le prix d'exploitation entre le nombre de chambres et le contraste avec des transactions similaires. Une macro-référence, le prix moyen par chambre d'hôtel transformée en Espagne était environ 204.000 € à 2025, deuxième année consécutive au-dessus de 200.000 € (Christie & Co via Cerveaux RE, 2025).
Soyez prudent avec ce chiffre: c'est le moyen Hôtels consolidéset emblématique. Pour une petite auberge à destination secondaire fonctionne comme plafond de référencePas de cible. Si le prix / chambre de votre affaire approche celui d'un hôtel de choix, l'EBITDA doit expliquer avec des chiffres, mais avec des attentes.
Le deuxième angle immobilier est le valeur pour une autre utilisation: combien ces pieds valent comme logement ou autre utilisation si l'auberge fermait. Ce terrain de valeur est votre filet de sécurité et en même temps votre levier. Un actif ayant une valeur immobilière qui couvre une bonne part du prix est structurellement moins risqué qu'un autre, où la plus grande partie du prix est un fonds commercial.
La cascade de la pré- signature de l'euro: du brut de l'annonce à la NOI actuelle
L'évaluation multiple ou en chambre est une photo du prix. Mais l'investisseur achète NOI réelC'est de ça que je parle. C'est la cascade que nous devons traverser. avant pour signer, pas après. Exemple d'une auberge 12 ayant un revenu annuel brut de 220.000 € (exemples):
| Concept | Montant / année | % s / brut |
|---|---|---|
| Revenu brut (hébergement) | 220.000 € | 100% |
| − Comisión OTAs (Booking/Airbnb sobre la parte canalizada) | −24.000 € | −11% |
| − Nettoyage et lingerie | −26.000 € | −12% |
| − Réception/personnel opérationnel | −40.000 € | −18% |
| − Fourniture (léger, eau, internet) | −18.000 € | −8% |
| − IBI, assurance et honoraires | −9.000 € | −4% |
| - Gestion / MTS / formation | −13.000 € | −6% |
| − Entretien et stockage Capex par vide | −24.000 € | −11% |
| NOI/EBITDA | 66.000 € | ~30% |
Que ~ 30% gamme sur brut est la référence d'une auberge de puits (estimation sectorielle). Le multiple s'applique à 66.000 € de la última fila, no a los 220.000 € de la primera. A 8x, el negocio vale ~528.000 €; a 12x, ~792.000 €. La diferencia entre comprar a uno u otro múltiplo —y sobre qué EBITDA— es la diferencia entre un yield de doble dígito y uno residencial.
Jetez un coup d'œil à la ligne de la Commission OTA: elle est l'un des coûts les plus élevés de toute la cascade. Pour réduire la dépendance à l'égard des canaux de paiement n'est pas un détail opérationnel, c'est un levier direct sur NOI et, par conséquent, sur ce qui vaut la peine de l'entreprise. C'est la même logique que nous appliquons à rendement net des logements touristiquesLes tricheurs bruts, les commandes réseau.
Business vs. Building: Ce qui pèse le plus selon le cas
Il n'y a aucune réponse universelle. Ce qui est décidé qualité de chaque composant:
- Commandez la propriété Quand l'emplacement est premier et la production meilleure. Vous payez pour la brique et la zone. L'entreprise est l'avantage que vous obtenez en professionnalisant la gestion.
- Commandez les affaires Quand à destination secondaire avec un EBITDA solide, récurrent et bien diversifié. La brique vaut moins, mais la machine est gelée.
- Signal d'alarme: lorsque le prix ne tient que si vous considérez comme une entreprise et avec les multiples les plus élevés de la gamme, environ un EBITDA non normalisé. C'est là que vous êtes payé pour un fonds commercial que le bâtiment ne soutient pas.
Deux auberges avec le même EBITDA peuvent compter des chiffres très différents parce que Le risque d'EBITDA n'est pas le même. L'un avec des revenus répartis entre les canaux, un emploi stable et peu de dépendance à l'égard d'un seul OTA a un flux plus défendable que l'autre qui vit d'un seul canal ou de la réputation personnelle du propriétaire d'aujourd'hui. Tout comme l'EBITDA, plus de prévisibilité = multiple plus justifiable. C'est la même discipline d'évaluation que vous appliquez à Valeur d'un hôtel par plusieurs EBITDAmais à plus petite échelle et avec moins de marge d'erreur.
Actifs ou participations: La structure est également une évaluation
Comment vous achetez change le prix que vous devez payer. Achetez Actifs (Bâtiment + Transfert d'entreprise) expose les engagements historiques de l'entreprise, mais coûte souvent plus de transmission fiscale. Acheter participations C'est ainsi que vous obtenez les emplois sans ce frottement. C'est comme ça qu'on les obtient. tout C'est ce qui compte : dettes, litiges, sanctions, responsabilité en matière d'emploi, éventualités financières.
Si vous achetez des actions, deux choses ne sont pas négociables : une diligence raisonnable sérieuse et une démonstration et une garantie du vendeur qui vous protégera de ce qui apparaît après. Le prix de l'opération devrait réduire le risque assumé. C'est exactement le type d'examen que acheteur d'auberge avec un critère d'investisseur avant de mettre un chiffre sur la table.
La structure indique également combien vous mettez sur un actif: ce n'est pas la même chose que de respecter l'ensemble de l'établissement et d'exploiter seulement une partie de la capacité. C'est la même dysjonctive que nous analysons en comparant. exploiter les chambres d'hôtel en face de l'achat de l'hôtel complet: capitaux engagés différents, surveillance différente et profil de risque différent à peu près le même flux.
Comment Bliss les approche avec un transfert opac
Le marché du transfert de logements vit de l'opacité : location ronde, EBITDA non normalisé et prix / chambre sans contraste. Bliss travaille à l'envers - avec Cascade EURchaque chiffre est joint à la source et aux données réelles du portefeuille.
| Critère d'évaluation | Approche du bonheur | Déplacement/gestion des prêts |
|---|---|---|
| EBITDA appliquant plusieurs | Norme et vérification | L'annonce, sans accord |
| Double évaluation Entreprise + Bâtiment | Les deux couches, séparées | Seulement « rentabilité » |
| Cascade brute → NOI avec sources | Ligne à ligne, présignal | Montant brut |
| Unité OTAS à l'IO | Tudesvío 10% vs 15-18% OTA | Non quantifié |
| Risque de réglementation par CAA | Cartographie avant signature | Dû à l'acheteur |
| Essai de gestion | 87% profession et amélioration par rapport à la moyenne dans le portefeuille réel (accessoires 44) | Non-données |
Le canal direct lui-même (Tudesvío, Commission 10% versus 15-18% OTAs) no es un argumento de marketing: es la línea de la cascada que más mueve el NOI y, por tanto, lo que vale el negocio. En nuestra cartera operamos con una ocupación media del 87% y ingresos por encima de la media de mercado (détails internes) - la preuve que la gestion professionnelle tient le multiple au lieu de les éroder. Si vous voulez voir comment une auberge s'intègre dans un modèle d'opération professionnelle, le point de départ est notre investissements touristiques et Gestion.
Liste de contrôle avant signature
- J'ai un EBITDA ? NormeC'est vrai.
- Est-ce que le multiple que je paye est compatible avec durabilité L'EBITDA et son emplacement ?
- Combien de la couverture des prix Immobilier Et combien coûte un fonds commercial ?
- Est-ce que j'ai été cascade brute → NOI avec mes propres hypothèses ?
- Combien de NOI dépend d'un seul OTA Ou du manager qui part ?
- Achetent-ils des actifs ou des participations et font-ils l'escompte du prix risque assumé?
- Les risque réglementaire de la CAA permet d'exploiter l'actif à l'avenir?
Ceux qui répondent à ces sept questions avec des chiffres - et non avec la photo de l'annonce - paient rarement plus. Ceux qui ne le font pas, ils trouvent habituellement le prix qu'ils essaient de vendre.
FAQ
Comment une auberge est-elle appréciée ?
Con una doble valoración: la del negocio en marcha y la del inmueble. El negocio se valora capitalizando su EBITDA estabilizado mediante un múltiplo o por descuento de flujos; el inmueble por comparables (precio por habitación y precio por m²) y por su valor alternativo a otro uso. El precio justo es coherente con ambas lecturas a la vez. Si el vendedor pide muy por encima del valor inmobiliario, está cobrando un fondo de comercio que solo se sostiene si el EBITDA es real y sostenible.
Entreprise ou propriété, qu'est-ce qui pèse plus sur l'évaluation?
Cela dépend de la qualité de chaque composant. Dans une zone à faible production, elle commande la propriété : payer la brique et l'emplacement. Dans une destination secondaire avec un EBITDA bien géré et solide, diriger l'entreprise. L'erreur coûteuse est de payer plusieurs entreprises pour un EBITDA gonflé ou de payer le prix de propriété primer pour un emplacement moyen. Nous devons valoriser à la fois et acheter le moindre des deux risques.
Quel multiple EBITDA s'applique à une auberge?
La gamme de marché habituelle pour les petits logements se déplace entre 6x et 14x EBITDA par catégorie, emplacement et durabilité des revenus (estimation sectorielle). Le haut de gamme exige un emplacement privilégié, un EBITDA récurrent et vérifié, et le bas de gamme est pour les actifs cibles secondaires ou dépend d'un gestionnaire opérationnel. Un multiple élevé au sujet d'un EBITDA qui n'est pas répété est la façon la plus courante de détruire le rendement.
Quelle est la norme EBITDA et pourquoi est-ce important en achetant?
C'est un EBITDA de l'auberge ajusté pour refléter l'opération réelle et récurrente: ils suppriment les revenus extraordinaires, ajoutent les coûts de gestion du marché s'ils sont amenés par le propriétaire libre, standardiser la maintenance CAPEX et ajuster les dépenses personnelles saisies dans le compte. Sans normalisation, le vendeur vous enseigne un EBITDA optimiste et le multiple s'applique à la normalisation, mais pas à celle qui apparaît dans l'annonce.
Comment est calculé le prix de la chambre de référence?
Le prix de transaction est divisé en nombre de chambres et comparé à des transactions locales similaires. À 2025 le prix moyen par chambre d'hôtel a été effectué en Espagne autour de la 204.000 € (Christie & co, 2025), mais ce chiffre provient d'hôtels établis et sert de plafond de référence, mais comme objectif: une petite auberge à destination secondaire devrait être beaucoup plus faible. Si le prix / chambre approche celui d'un hôtel de choix, l'accord doit expliquer avec EBITDA.
Dois-je acheter des participations ou des actifs?
Deux opérations différentes. L'achat de l'actif (propriété + transfert) dégage le passif historique de l'entreprise mais a souvent plus de coûts de transmission fiscale. L'achat d'actions vous conduit à des frictions justes mais aussi à toutes les éventualités : dettes, litiges, sanctions, responsabilité du travail. Si vous achetez des participations, la diligence raisonnable et les garanties du vendeur (états et garanties) ne sont pas négociables.
Pourquoi deux auberges avec le même EBITDA sont-elles différentes ?
Parce que le risque d'EBITDA n'est pas le même. Une auberge avec un revenu diversifié par canal, un emploi stable et une faible dépendance à un seul OTA a un EBITDA plus défendable que l'autre qui vit d'un seul canal ou de sa réputation personnelle. Tout comme l'EBITDA, l'actif de flux le plus prévisible mérite un nombre plus élevé. La gestion professionnelle avec son propre canal direct réduit ce risque et soutient donc mieux le multiple.
Quel espace opérationnel est raisonnable dans une auberge bien gérée?
Une auberge bien gérée se déplace généralement autour d'une marge opérationnelle de la 30% sur le revenu brut (sectoriellement estimé), mais varie grandement avec le modèle, la constance et la dépendance des canaux de paiement. C'est une référence au contraste des comptes du vendeur : une marge bien au-dessus sans explication préserve généralement les dépenses non comptabilisées et bien en dessous c'est une amélioration que vous pouvez saisir avec la direction.
Valeur de votre auberge avec la cascade en avant, pas avec une photo d'annonce
Nous vous mettons double évaluation - entreprise et bâtiment - et cascade d'euro à la NOI réelle avec chaque chiffre attaché à la source. Pas de promesse ronde: seuls les nombres qui décident si le prix est juste.