Was ist passiert und seit wann
Die Hauptstadt Madrids hat fast auf einmal zwei normative Fronten geschlossen. Die erste ist autonom: Decreto 27/2026veröffentlicht in Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid el 6 de abril de 2026 y en vigor desde el 26 de abril de 2026, modifica el Decreto 79/2014 que regula los apartamentos turísticos y las VUT en toda la región. Introduce nuevos requisitos de habitabilidad (la Comunicación de Inicio de Actividad Turística, CIVUT), prohíbe destinar a uso turístico cualquier vivienda con protección pública y da un periodo transitorio de tres años, hasta el 26 de abril de 2029, para adaptarse salvo que se haga una reforma sustancial del inmueble. También faculta expresamente a los ayuntamientos para limitar el número de VUT por edificio, zona o periodo mediante ordenanza.
Die zweite Front ist kommunal: Wohnsitzplanund dass die Stadt Madrid und endgültig nach einer Übergangszeit. Im historischen Zentrum (Amer 00.01-Gebiet: Sol, Palacio, Cortes, Botschafter, Justiz, Universität, La Latina, Garten und Teil von Arganzuela) erteilt der Stadtrat keine Lizenzen mehr für in Wohngebäuden verstreute VUT, auch nicht mit unabhängigem Zugang am Boden. Sie dürfen nur vollständig Tertiär- oder Hotelgebäude nutzen und es ist auch verboten, einen kommerziellen Ort in eine Touristenunterkunft zu verwandeln. Außerhalb des historischen Zentrums ist das Kriterium anders: Verstreute VUT bleibt zugelassen, aber nur mit unabhängigem öffentlichen und Erd- oder Erdgeschosszugang. Das komplette Gebäude, das für die tertiäre Nutzung innerhalb oder außerhalb des Zentrums bestimmt ist, hat diese Einschränkung nicht. Das erklärt eine auffällige Zahl: Von den mehr 16.000 VUT, die in der Hauptstadt Madrid aktiv sind, wurde nur ein 7 % als Idealist lizenziert. Die überwiegende Mehrheit operiert derzeit in einer Grauzone, die die Stadt jederzeit verfolgen kann, unabhängig davon, ob der Residenzplan sein Kriterium in Zukunft stärker verschärft.
Dazu wurde eine Änderung einer anderen Reihenfolge hinzugefügt, die ganz Spanien von 3 April 2025 betrifft: Reformen von Horizontales Vermögensgesetz exige que el propietario que quiera destinar su vivienda a uso turístico obtenga antes la aprobación expresa de la comunidad de vecinos, con una mayoría de tres quintos de propietarios y de cuotas. Es un filtro que se suma al urbanístico y que en Madrid pesa tanto como el Plan Reside, porque una comunidad puede bloquear una VUT aunque el Ayuntamiento la autorice.
Was können Sie tun, wenn Sie eine Lizenz haben
Eine effektive Lizenz zu haben bedeutet nicht, eine unbegrenzt kostenlose Bar zu haben, aber sie bekommen sie nicht von Tag zu Tag. Das ist es, was sich ändert und was nicht:
- Aufrechterhaltung der Tätigkeit. Eine vor den Beschränkungen erteilte Lizenz bleibt gültig. Der Reside Plan wirkt auf neue Lizenzen und zieht sie nicht rückwirkend zurück.
- Anpassung an physische Anforderungen mit Marge. Die 27 / 2026 Das Dekret sieht vor, dass 26s April 2029 neue Bewohnbarkeitsanforderungen erfüllt, es sei denn, Sie führen eine wesentliche Renovierung der Immobilie früher durch, in diesem Fall werden sie sofort angewendet.
- Um das Gehäuse mit der Lizenz zu übertragen oder zu verkaufen. Wir haben keine explizite Einschränkung der Übertragbarkeit der VUT-Lizenz in Madrids Hauptstadt gefunden (im Gegensatz zu anderen Städten, in denen die Nachfolge des Titels geregelt ist). Bevor wir einen Verkauf abschließen, müssen wir den Stadtrat bitten, zu bestätigen, dass die Lizenz gültig bleibt und von einer Datei nicht betroffen ist.
- Um die Eigentümergemeinschaft zu beobachten. Aunque la licencia sea anterior a abril de 2025, una comunidad puede acordar ahora, con mayoría de tres quintos, prohibir la actividad turística hacia adelante o aprobar cuotas especiales de gastos comunes para las viviendas turísticas. Revisa los estatutos y las últimas actas de junta: es el punto donde más propietarios con licencia están teniendo sorpresas, no en la administración.
- Halten Sie die Registrierung und das Senden von Daten auf dem neuesten Stand. El registro único estatal de arrendamientos (NRA) fue anulado por el Tribunal Supremo en mayo de 2026 (STS 620/2026, de 19 de mayo, ECLI:ES:TS:2026:2148), así que el identificador que sigue siendo obligatorio publicar en los anuncios es el número de registro turístico autonómico de la Comunidad de Madrid. Además, toda vivienda turística tiene la obligación de comunicar los datos de las personas huéspedes a través de SES.HOSPEDAJESDas ist unabhängig von der Lizenz und das ist gleichbedeutend mit altem oder neuem Urlaub.
Was kann nicht ohne eine Lizenz tun, und die rechtliche Alternative
Wenn sich Ihr Haus im historischen Zentrum befindet und keine Lizenz mehr hat, können Sie es heute nicht als verstreutes VUT freigeben: Die Strecke ist geschlossen, es sei denn, Sie kaufen oder passen ein völlig tertiäres Gebäude oder Hotelgebäude an. Außerhalb des historischen Zentrums bleibt die Räumung möglich, aber nur wenn die Immobilie einen unabhängigen Zugang von der Straße hat und sich im Erdgeschoss oder im ersten Stock befindet und wenn sich Ihre Wohnung in einer dritten Etage mit gemeinsamem Zugang durch das allgemeine Portal befindet, erfüllt sie die Anforderung nicht, auch wenn der Bezirk keine Gebietsbeschränkung hat.
Der Betrieb ohne Lizenz, wo die Vorschriften verboten sind, hat schwerwiegende Folgen: Die Stadt kann ein Ende der Tätigkeit anordnen und Sanktionen von 30.001 € bis 60.001 € und bis 100.001 € auf der dritten Ebene sowie einen Zuschlag von 20 % auf gemeinsame Kosten in einigen Gebäuden anwenden.
Die legale Alternative für ein Gehäuse, das nicht als VUT betrieben werden kann, ist SaisonmieteEin Mietvertrag für Arbeit, Studium oder medizinischen Aufenthalt ohne Einschränkung auf touristische Räume oder Urlaub, wie in Abschnitt 3.2 des Urban Leases Act geregelt. Es generiert nicht das gleiche Einkommen wie ein Hochsaison-VUT, sondern ermöglicht es, die Immobilie weiterhin in einem Gebiet zu mieten, in dem das Touristenhoch mit einem anderen Managementmodell geschlossen ist (Auswahl von Mieter, Vertrag und monatliche Sammlung anstelle von Übernachtungsreservierungen).
Calendario 2026-2028
- 26 de abril de 2026: Dekret 27 / 2026 (CIVUT, Verbot von VUT in geschützten Wohnungen und lokale Behörde nach Bereich zu beschränken) in Kraft getreten.
- 2026, in Kraft: Wohnplan während der gesamten Stadt Begriff und historisches Zentrum für neue Dispersion VUT geschlossen angewandt.
- 26 April 2029: Ende der Übergangszeit des Dekrets 27 / 2026 zur Erfüllung neuer physischer Bewohnbarkeitsanforderungen mit Ausnahme früherer wesentlicher Reformen.
- Kein Datum: Das Risiko, dass Bezirke der Metropolkrone (Alcalá de Henares, Aranjuez) eine eigene Verordnung ähnlich Plan Reside genehmigen werden. Heute gibt es keinen nachweisbaren, nur das autonome Dekret.
El dato clave para planificar cualquier operación en Madrid capital a medio plazo es que el Centro Histórico no tiene, a fecha de hoy, ninguna fecha prevista de reversión. A diferencia del periodo transitorio del Decreto 27/2026, que sí tiene un final fijado (2029), el cierre del Plan Reside al Centro Histórico se ha planteado como definitivo. La corona metropolitana, en cambio, sigue sin ordenanza propia detectada, lo que la convierte en la zona con menos riesgo regulatorio a corto plazo dentro del área metropolitana de Madrid, aunque el riesgo de contagio en municipios grandes como Alcalá de Henares o Aranjuez no es descartable si el patrón de Plan Reside se extiende, como ya ha ocurrido en otras comunidades con moratorias que empezaron en la capital y se extendieron después a las cabeceras de comarca.
Übersichtstabelle nach Gebieten
| Zone | Neu verteiltes VUT | Tertiäres Gesamtgebäude | 24 Risikomonate |
|---|---|---|---|
| Historisches Zentrum (APE 00.01) | Nein | Ja | High - geschlossen ohne Reversion-Datum |
| Rest der Bezirke der Hauptstadt Madrid | Ja, mit unabhängigem Zugang + niedrig / 1a | Ja | Medium - Verschärfungsrisiko |
| Großstadt Corona (Alcala, Aranjuez, Pozuelo, Alcobendas, Sierra Oeste) | Ja, nur eine autonome Verordnung | Ja | Durchschnitt bei Alcala / Aranjuez durch Ansteckung und niedrig im Rest |
Was wir bei Bliss Homes in Madrid tun
Wir führen Häuser in Madrid Hauptstadt und in 24 Stadt der Krone, so sehen wir jeden Tag den Unterschied zwischen dem, was die Verordnung sagt und was wirklich auf jeder Straße betrieben werden kann. Bevor wir ein Haus verlassen, prüfen wir, ob es sich im Bereich des historischen Zentrums befindet, ob es einen unabhängigen Zugang hat und in welcher Anlage es sich befindet, und wir überprüfen die Statuten und die letzten Minuten der Gemeinde, um eine Überraschung in der Zwischensaison zu vermeiden. Unsere integrierte Managementprovision stammt von 17 % + Mehrwertsteuer (20,57 %), berechnet aus der Gesamtreserve nach der Veräußerung der Plattformprovision (Airbnb oder Buchung) und die Reinigung ist Teil dieser Basis. Keine Dauerhaftigkeit.
Wenn sich Ihr Haus in einem Bereich befindet, in dem Sie nicht mehr als VUT entlassen werden können, erledigen wir die gleiche Arbeit mit Saisonmiete: Vertrag, Auswahl des Mieters und monatliche Sammlung. Das Starten, auf beiden Modellen, dauert 7 Tage, nachdem wir Schlüssel und Dokumentation haben. Sehen Sie die Service-Details unter Verwaltung von touristischen Wohnungen in Madrid.
FAQ
Kann ich mein VUT weiterhin im historischen Zentrum mieten, wenn ich vor Plan Reside eine Lizenz hatte?
Sí. El Plan Reside afecta a las licencias nuevas, no revoca de forma retroactiva las que ya estaban concedidas. Lo que sí puede cambiar es la comunidad de propietarios: desde el 3 de abril de 2025 puede prohibir la actividad hacia adelante con mayoría de tres quintos, o fijar cuotas especiales para las viviendas turísticas.
Kann ich meine Wohnung mit der VUT-Lizenz verkaufen?
Wir haben keine ausdrückliche Einschränkung der Übertragung der Lizenz in den Vorschriften der Hauptstadt Madrid gefunden. Vor der Unterzeichnung sollten wir den Stadtrat um eine schriftliche Bestätigung bitten, dass die Lizenz gültig bleibt und keine offene Datei hat, da der Käufer diese Garantie verlangen wird.
Was ist, wenn meine Wohnung außerhalb des historischen Zentrums liegt, aber keinen unabhängigen Zugang hat?
Keine Lizenz. Außerhalb des historischen Zentrums ist die Voraussetzung für verstreute VUT ein unabhängiger öffentlicher Zugang und befindet sich im Erdgeschoss oder im ersten Stock. Eine obere Etage mit Zugang, die vom allgemeinen Portal geteilt wird, trifft sich nicht, obwohl der Bezirk keine Gebietsbeschränkungen hat.
Brauchen wir noch ein einziges staatliches Mietregister?
Nein. Der Oberste Gerichtshof hat im Mai von 2026 die Bestimmungen des Königlichen Dekrets 1312 / 2024 aufgehoben, mit dem dieses Register eingerichtet wurde. Die zu veröffentlichende Kennung bleibt die Nummer der autonomen touristischen Registrierung der Gemeinschaft Madrid und es bleibt notwendig, Informationen über die Gäste über SES zu melden. HOSPEDAXE.
Mein Haus ist im historischen Zentrum und sie hat keine Lizenz. Was kann ich tun?
Keine VUT-Lizenz wurde heute im historischen Zentrum verteilt. Die gesetzliche Alternative ist die Saisonvermietung, geregelt durch Artikel 3.2 des Urban Retirement Act, ohne Einschränkung der touristischen Räume oder Touristenlizenz. Es ändert das Einkommensmodell, erlaubt aber, die Immobilie weiterhin zu mieten.
Sprechen wir über Ihren Platz?
Wir geben Ihnen eine Schätzung mit Informationen über echte Wohnungen, die wir bereits verwalten, keine erfundene Nummer. Frei und frei.