Wie die Miete bis Miete bei Bliss Homes, Schritt für Schritt

Was genau ist R2R

Die Miete zu vermieten - wörtlich "Miete zu vermieten" - ist ein Mustervertrag, bei dem eine dedizierte Wohnungsverwaltungsgesellschaft im Rahmen eines klassischen Mietvertrags ein Haus an ihren Eigentümer vermietet und es als touristische Unterkunft ausnutzt, indem sie sich an Kurzaufenthaltsgäste ergibt. Der Eigentümer berechnete während des gesamten Vertrags ein monatliches festes Einkommen und der Manager übernahm alle operativen Risiken: Lücken, Lieferungen, Wartung, Plattformerprovisionen sowie individuelle und regulatorische Fehlzahlungen.

Es gibt zwei Analogien, die ihnen normalerweise helfen zu verstehen. Der erste, HotelboutiqueWenn eine Hotelgruppe ein ganzes Gebäude an einen Eigentümer vermietet, um als Hotel zu arbeiten, unterschreibt dieser Eigentümer keine Verträge mit seinen Gästen oder zahlt über Nacht. Er bekommt ein festes Einkommen von seiner Gruppe und seine Gruppe nimmt seine Operation auf. Der R2R wendet dieselbe Logik auf ein einzelnes Gehäuse an. Die zweite Analogie ist die von Gewerbefläche zur MieteWenn ein Eigentümer einen Platz an ein Franchise vermietet, nutzt dieses Franchise sein Geschäft so aus, wie er will - ohne die Erlaubnis seines Eigentümers für jede kommerzielle Entscheidung zu fragen - immer im Rahmen seines Vertrags. Der Besitzer berechnet einfach seine Miete und geht von Tag zu Tag verloren.

Wo sich R2R von jedem anderen Modell unterscheidet, ist es der Mieter. In einem Airbnb, das vom Eigentümer selbst betrieben wird, ist der Mieter der Gast und der Eigentümer der touristische Betreiber. In einem integrierten oder Online-Management bleibt der Eigentümer ein Mieter gegenüber dem Gast und der Manager fungiert als Agent. Bei R2R ist der Mieter die geschäftsführende Gesellschaft - Bliss Home, S.L. in unserem Fall - und der Eigentümer hat zu keinem Zeitpunkt ein Vertragsverhältnis mit den Gästen. Das ändert die rechtliche Natur der gesamten Beziehung.

Rechtsrahmen

Der R2R sitzt auf drei rechtlichen Säulen, die mit dem spanischen Recht leben. Sie zu kennen ist wichtig, weil es Ihnen erlaubt, den Vertrag zu lesen, zu wissen, wo Sie suchen und jede Klausel mit Kriterium verstehen.

1 Säule: Das Zivilgesetzbuch

Die Artikel 1.550 des Zivilgesetzbuches Sie erkennt ausdrücklich die Figur des Unterstrahlens. Der Text des Textes ist direkt: "Wenn der Mietvertrag nicht ausdrücklich verbietet, kann der Mieter den Mietvertrag ganz oder teilweise untervermieten, unbeschadet seiner Haftung für die Erfüllung seines Vertrags mit dem Mieter." Das Subtrahieren ist daher keine exotische Figur. Es ist eine Möglichkeit, die aus dem Zivilgesetzbuch von 1889 anerkannt und täglich auf kommerzieller Ebene angewendet wird. Was R2R definiert, ist nicht, dass es eine Subilling ist - das ist jede Vermietung von Zimmern für Aufenthalte in einer Mietwohnung - sondern die touristische Nutzung von Subilling. Diese Nuance wird von der LAU reguliert.

Offizieller Wortlaut des Artikels: Zivilgesetzbuch, Art. 1.550 (BOE).

Pilar 2: El consentimiento expreso del art. 8 LAU

Die Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanosund 8und erhebt das Zeichen zum Zivilgesetzbuch, während wir über Wohnen sprechen: Das Hochladen von Wohnraum erfordert schriftliche und ausdrückliche Zustimmung Der Mieter. Für den touristischen R2R, wo der Hauptmietvertrag als eine andere Nutzung als Wohnraum unterzeichnet wird (nicht als reguläre Unterkunft), ist die geltende Regel moduliert, aber die Praxis der Branche hat höhere Standards als das Gesetz festgelegt: Der R2R-Vertrag enthält immer eine ausdrückliche und hervorgehobene Genehmigungsklausel durch Hochladen mit touristischer Nutzung. Diese Klausel machte das Modell als Ganzes rechtlich solide gegen Herausforderungen.

Amtlicher Wortlaut: Urban Leases Act (BOE).

Wichtig: Der R2R-Vertrag wird in der Regel als Miete für Nichtwohnungszwecke (art. 3 LAU), wie gewohnt vermietet. Warum? Denn der Mieter - Bliss Home, S.L. - wird das Haus nicht als sein Zuhause nutzen, sondern es kommerziell als Touristenunterkunft nutzen. Diese Bewertung hat wichtige praktische Konsequenzen: Die obligatorische Verlängerung der 5 Jahre der Kunst gilt nicht. 9 LAU können sich die Parteien frei über die Dauer und den Abwicklungsgrund einigen, und die Besteuerung folgt dem Immobilienkapitalregime, ohne den IRPF 60% zu reduzieren.

3-Säule: Die autonomen Vorschriften für Touristenwohnungen

Sobald der Vertrag zwischen Eigentümer und Bliss unterzeichnet wurde, fällt der touristische Betrieb unter die autonomen Vorschriften. Die 75 / 2013 Dekret von 27 vom Dezember des Wohnens für touristische NutzungDie Gemeinschaft Madrid, außerhalb der Hauptstadt, regiert 79 / 2014 Dekret vom Juli 10, modificado por el Decreto 27/2026, de 25 de marzo (BOCM núm. 80, de 6 de abril de 2026). Ambos articulan el régimen de declaración responsable, los requisitos mínimos de habitabilidad y la inscripción en el registro autonómico de turismo. La relación con la administración la asume Bliss como explotador turístico: declaración responsable a su nombre, alta en el registro turístico autonómico, declaración SES.Hospedajes, modelo 179 si aplica. El propietario no figura en ningún trámite turístico salvo como titular registral de la vivienda.

Was ein gut gemachter R2R-Vertrag enthält

• eindeutige Identifizierung des Mieters (Eigentümers) und des Mieters (Bliss Home, S.L.) mit NIF, Adresse und Registrierungsdaten.
• Beschreibung der Unterkunft mit Katasterbezug.
• Umfangsrating als Leasing für andere Verwendung als Gehäuse (Art. 3 Lau).
• Festes monatliches Einkommen, Zahlungsdatum, Zahlungsmittel und jährliche Überprüfung mit IPC.
• Vertragsdauer (typischerweise 1 Jahr) und Verlängerungsregime.
• Cláusula expresa de autorización al subarriendo con uso turístico, citando art. 1.550 CC y art. 8 LAU.
• Wartungs- und Wartungspflichten durch Bliss.
• Obligatorische Haftung (mindestens zwei Monate) und zusätzliche Garantien.
• Unbezahlte Miete und Schadenversicherung.
• Fotografisches Inventar zunächst mit Beweiswert am Ende des Vertrags.
• Abrechnungsklausel für den Verkauf von Wohnungen (Hinweis 60-90) und für akkreditierte Familiennotwendigkeit.
• Benachrichtigung und Unterwerfung unter die Gerichtsbarkeit.

Diese Liste war indikativ und stellte keine Rechtsberatung dar. Jeder Vertrag sollte von Fall zu Fall mit eigenem Rat überprüft werden.

Unterschiede zum integralen Management und 1: 1

Bliss Homes betreibt drei verschiedene Modelle, je nach Gehäuse und Besitzer. Diese Tabelle fasst die praktischen Unterschiede zusammen, damit Sie verstehen, wo R2R in unser Porfolio passt und warum wir manchmal etwas anderes empfehlen.

In der Praxis, da ein Wohnungsbau mit Bliss in die Bewertung geht, treffen wir eine erste Entscheidung für die regulatorische Lebensfähigkeit und eine zweite wirtschaftliche Analyse. Wenn Wohnen in Madrid mit gültiger VT-Lizenz und sehr hoher touristischer Nachfrage ist, ist das profitabelste Modell 5 Jahre für den Eigentümer in der Regel Integriertes Management. – Wenn Sie sich in ländlichen Gebieten befinden, die einen förderlichen politischen Rahmen und eine ausreichende touristische Nachfrage haben, aber der Eigentümer weit lebt und missverstanden werden möchte, ist das beste Modell R2RWenn der Eigentümer bereits eingestellt wurde und nur eine rechtzeitige Überprüfung der Ankündigung und Preisgestaltung wünscht, ist die Option 1: 1Deshalb ist der erste Besuch wichtig: Es ist nützlich für uns zu verstehen, was das Beste für uns ist.

Modellwirtschaft für den Eigentümer

Kommen wir zum numerischen Detail. Um zu sehen, wie ein R2R-Einkommen aufgebaut ist, haben wir eine Aufschlüsselung einer Art Operation, basierend auf tatsächlichen aggregierten Daten aus unserem Porfolio (und nicht aus einem Betongehäuse). Das Beispiel ist ein ländliches Haus von 3 Zimmern im Tietar Valley.

Geschätztes touristisches Einkommen

• ADR (Halbnachtpreis): 110 €
• Jährliche Beschäftigung: 62%
• Geschlossene Nächte / Jahr: 365 × 0,62 = 226 Nächte
• Jährliches Bruttoeinkommen: 226 × 110 = 24.860 €
• Jährliches monatliches Äquivalenteinkommen: 2.072 €

Betriebskostenstruktur (monatlich)

Was Ihnen wichtig ist: das in diesem Beispiel vereinbarte Einkommen, 900 € / MonatEs ist beabsichtigt, dass Bliss genügend Platz hat, um niedrige Monate zu absorbieren und trotzdem mit angemessenem Gewinn zu arbeiten. Das übliche Verhältnis zwischen R2R und Marktwohnung in der Gegend liegt normalerweise zwischen 80% und 100%: Sie erhalten mit einem traditionellen Mieter gleich oder etwas mehr, aber ohne Ausfallrisiko und ohne Wohnkleidung.

Wichtig: Diese Zahlen sind Richtwerte. Jedes Gehäuse hat seine eigene Gleichung. Ein Haus mit einem großen Pool und Grundstück in einem Gebiet mit einem starken Sommer schafft ein ganz anderes Muster als eine Wohnung mit einem Schlafzimmer in einem Touristendorf das ganze Jahr über. Deshalb schlagen wir keine Miete ohne technischen Besuch vor.

Drei Besitzerprofile, die normalerweise passen

Ohne auf konkrete Fälle einzugehen: Dies sind die drei Archetypen des Eigentümers, in denen R2R am besten funktioniert. Wenn sie reflektiert aussehen, ist es wahrscheinlich ein gespräch, das sie verdient.

1 Profil - Der zweite geerbte Wohnsitz

Eigentümer, der eine Erbschaftswohnung in einem touristischen Gebiet (Sägenstadt, Küste, Stadt mit stabiler Nachfrage) erhalten hat, die kaum genutzt wird. Das Gehäuse funktioniert als Schmerz: zahlt IBI, Gemeinschaft und Versorgung, erfordert Wartung, und der Eigentümer will sie nicht aus sentimentalen Gründen oder zur Aufwertung verkaufen. Das monatliche feste Einkommen des R2R wandelt Schmerzen in Cashflow um, ohne Airbnb oder Gäste zu berühren.

2 Profil - Gehäuse mit nicht lizenziertem touristischem Potenzial

Propietario con una vivienda en buena zona pero sin licencia VT, que se ha frustrado intentando obtenerla por su cuenta (papeleo, plazos, requisitos de oscurecimiento o m²) o que directamente no sabe por dónde empezar. En el modelo R2R, Bliss asume la tramitación de la licencia sin coste para el propietario; mientras tanto, el contrato puede iniciarse como alquiler temporal por causa acreditable (art. 3 LAU). El propietario empieza a cobrar desde el primer mes.

3 Profil - Der Eigentümer, der kein Beschäftigungsrisiko eingehen möchte

Eigentümer, der das integrale Management geschätzt hat, aber kein Risiko für die Nebensaison akzeptiert. Er will ein vorhersehbares Einkommen ohne monatliche Variabilität und will einen Teil seines touristischen Vorteils für Stabilität aufgeben. Es ist in der Regel ein konservatives Finanzprofil: Ruhestand, Ruhestand, autonom mit variablem Einkommen, das mit einem festen Hypothekenbesitzer abgeschlossen werden möchte, dessen Anteil mit R2R-Einkommen abgedeckt ist.

Diese Profile sind illustrativ. Die konkrete Lebensfähigkeit hängt vom Bereich, der Typologie des Gehäuses und dem Gespräch mit jedem Eigentümer ab.

Wenn R2R schlechte Idee

R2R ist keine universelle Lösung. Es gibt immobilienprofile und wohnungstypen, bei denen das modell nicht passt, und wir möchten es ihnen vor dem besuch mitteilen. Wenn Sie an einigen der folgenden Punkte reflektiert werden, lassen Sie uns darüber sprechen, aber seien Sie sich bewusst, dass wir Sie wahrscheinlich etwas anderes belohnen werden.

• Wenn Sie Ihren Eintritt in 5 Jahre alt maximieren möchten und Sie niedrige Monate annehmen können. En zonas con demanda muy alta (Madrid centro con licencia, costas saturadas con temporada larga), la gestión integral suele rendir entre un 10% y un 30% más que el R2R a largo plazo, simplemente porque el propietario captura el upside de los meses fuertes. Si tu tolerancia al riesgo es alta y no necesitas estabilidad mensual, la gestión integral rinde mejor.
• Wenn Ihr Wohnbereich mit VT Moratorium verlassen. Wir unterzeichnen keine R2R in Gemeinden mit einer aktiven Aussetzung neuer Erklärungen verantwortlich (Madrid Hauptstadt Stadtzentrum, Teil von ciutat Vella in Barcelona, Palma Zentrum). In diesen Fällen, wenn die Lizenz schwierig oder unmöglich ist, können wir das Tourismusmodell nicht garantieren. Die Alternative, die dort passt, ist temporäre Wohnvermietung unter Kunst. 3 LAU, das keine VT-Lizenz benötigt.
• Wenn Ihr Gehäuse strukturelle Probleme oder unklare Eigentümer hat. Wichtige Feuchtgebiete, unregelmäßige elektrische Einrichtungen, nicht festgelegte Aufgaben, Zweifel an Scheidungen, begrenzte Mortagen. Wir haben uns nicht für sie angemeldet, bis die Situation gelöst wurde, da der Vertrag während der Monate 12-24 ohne Überraschungen laufen musste.
• Wenn Sie Gehäuse mit persönlicher Frequenz verwenden müssen. Die R2R immobilisiert Wohnraum für touristische Nutzung während der gesamten Vertragsdauer. Es ist nicht kompatibel mit der Familie, die es freie Wochenenden oder mit persönlichen Blockaden von mehreren Wochen im Jahr benutzt. Wenn Sie den eigenen Gebrauch sinnvoll erhalten möchten, passt das Modell nicht und ist das beste integrierte Management mit einem gemeinsamen Zeitplan.
• Wenn das touristische ADR-Verhältnis / Wohneinkommen ungünstig ist. Die R2R erfordert, dass der durchschnittliche touristische ADR-Multiplikator mindestens 1,8 monatliche Wohnmiete / 30, um die Nummer auf beiden Seiten zu bekommen. In Gebieten mit hohem Wohneinkommen und nur moderater Nachfrage nach Tourismus ist dieses Verhältnis gebrochen. In diesen Fällen ist die klassische Wohnvermietung in der Regel am besten für den Eigentümer geeignet.
• Wenn Wohnraum in Gemeinschaft mit Einschränkungen der touristischen Nutzung ist. Algunas comunidades han aprobado en junta acuerdos limitativos del art. 17.12 LPH. Antes de firmar R2R revisamos los estatutos de la comunidad y los acuerdos vigentes; si hay limitación expresa al alquiler turístico, no firmamos.

Wir haben diesen Abschnitt Bescheidenheit nicht geschrieben. Wir schreiben es, weil das Unterschreiben eines R2R, der danach kaputt ist, für alle schlecht ist. Es ist besser, den technischen Besuch zu widmen, um echte Spitzen zu bestätigen, als sie zu unterschreiben und Probleme bei 8 Monaten zu haben.

Zu unterzeichnende Unterlagen

Wenn wir zum Zeitpunkt der Formalisierung kommen, sind die unterzeichneten Dokumente wie folgt. Wir haben sie aufgelistet, damit sie wissen, was sie erwartet, und wenn sie möchten, überprüfen sie sie mit ihrem anwalt oder rat, bevor sie unterschreiben.

• Kreditvertrag für Nichtwohnungsnutzung. Hauptdokument. Es umfasst die Identifizierung von Teilen, Wohnraum, Miete, Dauer, Verlängerung, eine ausdrückliche Klausel zum Hochladen von Tourismus und ein Abwicklungsregime.
• Anhang des Verzeichnisses. Dokument mit datierten Fotografien und detaillierter Beschreibung des Status und des Inhalts des Gehäuses zum Zeitpunkt der Lieferung. Das ist die Referenz, um sie am Ende des Vertrags wieder in den gleichen Zustand zu versetzen.
• Altersversorgung. Akkreditierung der Kaution der erforderlichen Kaution bei der autonomen Stelle (House of Urban Property bei CyL, AVS bei Madrid).
• Versicherungsanhang. Zusammenfassung der Mietausfall- und Schadensrichtlinien, die von Bliss für Ihre Wohnung abgeschlossen wurden.
• Genehmigung zur Verarbeitung der VT-Lizenz. Wenn das Haus keine Touristenlizenz hat, erlaubt dieses Dokument Bliss, seine Erklärung mit seinem Namen und Namen einzureichen.
• SEPA-Protokoll oder ein Äquivalent für die Unterbringung von monatlichen Einkommen.

Alle Dokumente können gegenwärtig oder elektronisch mit einer digitalen IID signiert werden. Es ist üblich, sie mit einem ersten videoanruf zu überprüfen und sie mit einem zweiten besuch zu unterschreiben.

Hector Clarke

Fundador de Bliss Homes. Operamos viviendas turísticas en 8 comunidades autónomas —pisos, casas rurales y un edificio completo en Toledo—, seis de ellos alquilados con nuestro propio dinero. Treffen Sie das Team

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