Che cosa è successo e da quando
Madrid capitale ha chiuso due fronti normativi quasi subito. Il primo è autonomo: Decreto 27/2026pubblicato su Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid el 6 de abril de 2026 y en vigor desde el 26 de abril de 2026, modifica el Decreto 79/2014 que regula los apartamentos turísticos y las VUT en toda la región. Introduce nuevos requisitos de habitabilidad (la Comunicación de Inicio de Actividad Turística, CIVUT), prohíbe destinar a uso turístico cualquier vivienda con protección pública y da un periodo transitorio de tres años, hasta el 26 de abril de 2029, para adaptarse salvo que se haga una reforma sustancial del inmueble. También faculta expresamente a los ayuntamientos para limitar el número de VUT por edificio, zona o periodo mediante ordenanza.
Il secondo fronte è municipale: Piano residenzialee che la città di Madrid è stata e finale dopo un periodo transitorio. Al centro storico (area Amer 00.01: Sol, Palacio, Cortes, Ambassadors, Justice, University, La Latina, Garden e parte di Arganzuela) il comune non concede più licenze per VUT sparsi in edifici residenziali, anche con accesso indipendente a livello terra. Sono autorizzati solo a edifici terziari o alberghieri ed è anche vietato trasformare un luogo commerciale in un alloggio turistico. Al di fuori del centro storico, il criterio è diverso: VUT disperso rimane autorizzato ma solo con accesso pubblico e terra indipendente o al primo piano. L'edificio completo destinato ad uso terziario, interno o esterno al centro, non ha questa restrizione. Questo spiega una figura impressionante: del più 16.000 VUT attivo nella capitale Madrid, solo un 7 % è stato concesso in licenza come idealista. La stragrande maggioranza attualmente opera in una zona grigia che la città può perseguire in qualsiasi momento, indipendentemente dal fatto che il Piano Reside attenga il suo criterio più in futuro.
A questo è stato aggiunto un cambiamento di un altro ordine che colpisce tutta la Spagna da 3 Aprile 2025: Riforma di Legge sulla proprietà orizzontale exige que el propietario que quiera destinar su vivienda a uso turístico obtenga antes la aprobación expresa de la comunidad de vecinos, con una mayoría de tres quintos de propietarios y de cuotas. Es un filtro que se suma al urbanístico y que en Madrid pesa tanto como el Plan Reside, porque una comunidad puede bloquear una VUT aunque el Ayuntamiento la autorice.
Cosa puoi fare se hai una licenza
Avere una licenza efficace non significa avere un bar a tempo indeterminato, ma non li ottengono di giorno in giorno. Ecco cosa cambia e cosa non:
- Mantenere l'attività. Una licenza rilasciata prima delle restrizioni rimane valida. Il Piano Reside agisce su nuove licenze e non li ritira retroattivamente.
- Per adattarsi alle esigenze fisiche con margine. 27 / 2026 Il decreto dà fino a 26 di aprile 2029 per soddisfare i nuovi requisiti di abitabilità, a meno che non si faccia una sostanziale ristrutturazione della proprietà prima, nel qual caso vengono applicati immediatamente.
- Trasmettere o vendere l'alloggiamento con la licenza. Non abbiamo trovato alcuna limitazione esplicita alla trasferibilità della licenza VUT nella capitale di Madrid (al contrario di altre città, dove la successione del titolo è regolata). Prima di chiudere una vendita, dobbiamo chiedere al consiglio comunale di confermare che la licenza rimane valida e che non è interessata da un file.
- Per guardare la comunità dei proprietari. Aunque la licencia sea anterior a abril de 2025, una comunidad puede acordar ahora, con mayoría de tres quintos, prohibir la actividad turística hacia adelante o aprobar cuotas especiales de gastos comunes para las viviendas turísticas. Revisa los estatutos y las últimas actas de junta: es el punto donde más propietarios con licencia están teniendo sorpresas, no en la administración.
- Mantenere la registrazione e l'invio di dati fino ad oggi. El registro único estatal de arrendamientos (NRA) fue anulado por el Tribunal Supremo en mayo de 2026 (STS 620/2026, de 19 de mayo, ECLI:ES:TS:2026:2148), así que el identificador que sigue siendo obligatorio publicar en los anuncios es el número de registro turístico autonómico de la Comunidad de Madrid. Además, toda vivienda turística tiene la obligación de comunicar los datos de las personas huéspedes a través de SES.HOSPEDAJESE' indipendente dalla licenza e questo e' uguale al vecchio o al nuovo congedo.
Cosa non può fare senza una licenza e l'alternativa legale
Se la vostra casa è al centro storico e non ha più licenza, oggi non si può rilasciare come VUT sparsi: la pista è chiusa a meno che non si acquista o adatta un edificio interamente terziario o hotel. Al di fuori del centro storico, la clearance rimane possibile ma solo se la proprietà ha accesso indipendente dalla strada e si trova al piano terra o al primo piano e se il vostro appartamento è al terzo piano con accesso condiviso dal portale generale, non soddisfa il requisito anche se il quartiere non ha restrizioni di area.
Funzionamento senza licenza in cui i regolamenti sono stati vietati hanno gravi conseguenze: la città può ordinare una fine all'attività e applicare sanzioni che vanno da 30.001 € a 60.001 € e fino a 100.001 € al terzo livello, così come un supplemento da 20 % su spese comuni in alcuni edifici.
L'alternativa legale per un alloggio che non può funzionare come VUT è noleggio stagioneUn contratto di locazione per lavoro, studi o soggiorno medico senza limitazioni sugli spazi turistici o sul congedo turistico, come regolato dalla Sezione 3.2 della Legge Urban Leases. Non genera lo stesso reddito di un VUT ad alta stagione ma permette di continuare a affittare la proprietà in un'area in cui l'alto turistico è chiuso con un modello di gestione diverso (selezione di inquilino, contratto e raccolta mensile invece di prenotazioni di notte).
Calendario 2026-2028
- 26 de abril de 2026: Il decreto 27 / 2026 (CIVUT, divieto di VUT in alloggi protetti e autorità locale di limitare per area) è entrato in vigore.
- 2026, in vigore: Piano residenziale applicato in tutta la città e centro storico chiuso alla nuova dispersione VUT.
- 26 Aprile 2029: fine del periodo transitorio del decreto 27 / 2026 per soddisfare nuovi requisiti di abitudine fisica con l'eccezione di una riforma sostanziale precedente.
- Nessuna data: Il rischio che i distretti della corona metropolitana (Alcalá de Henares, Aranjuez) approveranno un'ordenanza del proprio simile a Plan Reside. Oggi non c'è nessuno rilevabile, solo il decreto autonomo.
El dato clave para planificar cualquier operación en Madrid capital a medio plazo es que el Centro Histórico no tiene, a fecha de hoy, ninguna fecha prevista de reversión. A diferencia del periodo transitorio del Decreto 27/2026, que sí tiene un final fijado (2029), el cierre del Plan Reside al Centro Histórico se ha planteado como definitivo. La corona metropolitana, en cambio, sigue sin ordenanza propia detectada, lo que la convierte en la zona con menos riesgo regulatorio a corto plazo dentro del área metropolitana de Madrid, aunque el riesgo de contagio en municipios grandes como Alcalá de Henares o Aranjuez no es descartable si el patrón de Plan Reside se extiende, como ya ha ocurrido en otras comunidades con moratorias que empezaron en la capital y se extendieron después a las cabeceras de comarca.
Tavola riassuntiva per area
| Zona | Nuovo VUT dispersivo | Edificio completo terziario | mesi di rischio 24 |
|---|---|---|---|
| Centro storico (APE 00.01) | No. | Sì. | Alto - chiuso senza data di conversione |
| Resto dei quartieri della capitale di Madrid | Sì, con accesso indipendente + basso / 1a | Sì. | Medio - rischio di serraggio |
| Corona metropolitana (Alcala, Aranjuez, Pozuelo, Alcobendas, Sierra Oeste) | Sì, solo un decreto autonomo | Sì. | Media ad Alcala / Aranjuez da contagio e basso al resto |
Cosa facciamo a Bliss Homes a Madrid
Gestiamo case nella capitale di Madrid e nella città 24 della corona, così vediamo ogni giorno la differenza tra ciò che dice l'ordinanza e ciò che può realmente essere operato in ogni strada. Prima di lasciare una casa controlliamo se si trova nell'area del centro storico, se ha accesso indipendente e a quale impianto si trova, e esaminiamo gli statuti e i minuti finali della comunità in modo da evitare una sorpresa a metà stagione. La nostra commissione di gestione integrata è di 17 % + VAT (20,57 %), calcolata dal totale della riserva dopo lo smaltimento della commissione della piattaforma (Airbnb o Booking) e forme di pulizia parte di quella base. Nessuna permanenza.
Se la tua casa è in una zona dove non puoi più essere scaricata come VUT, facciamo lo stesso lavoro con noleggio stagione: contratto, selezione dell'inquilino e raccolta mensile. L'avvio, su entrambi i modelli, richiede 7 giorni dopo abbiamo chiavi e documentazione. Potete vedere i dettagli del servizio gestione di appartamenti turistici a Madrid.
FAQ
Posso continuare ad affittare il mio VUT al centro storico se avevo una licenza prima di Plan Reside?
Sí. El Plan Reside afecta a las licencias nuevas, no revoca de forma retroactiva las que ya estaban concedidas. Lo que sí puede cambiar es la comunidad de propietarios: desde el 3 de abril de 2025 puede prohibir la actividad hacia adelante con mayoría de tres quintos, o fijar cuotas especiales para las viviendas turísticas.
Posso vendere il mio appartamento con la licenza VUT inclusa?
Non abbiamo trovato una restrizione esplicita alla trasmissione della licenza nei regolamenti della capitale di Madrid. Prima di firmare, dovremmo chiedere al consiglio comunale una conferma scritta che la licenza rimane valida e non ha file aperti, in quanto l'acquirente chiederà tale garanzia.
E se il mio appartamento fosse fuori dal centro storico ma non avesse accesso indipendente?
Nessuna licenza. Al di fuori del centro storico, il requisito per VUT dispersi è l'accesso pubblico indipendente ed è a terra o al primo piano. Un piano superiore con accesso condiviso dal portale generale non si incontra, anche se il quartiere non ha restrizioni di area.
Dobbiamo ancora avere un unico registro di stato delle locazioni?
No. La Corte suprema ha messo da parte nel maggio di 2026 le disposizioni del decreto reale 1312 / 2024 che ha stabilito tale registro. L'identificatore da pubblicare rimane il numero di registrazione turistica autonoma della Comunità di Madrid e rimane necessario segnalare informazioni sugli ospiti attraverso SES. HOSPEDAXES.
La mia casa e' al centro storico e non ha una licenza. Cosa posso fare?
Nessuna licenza VUT dispersi nel centro storico di oggi. L'alternativa legale è il noleggio di stagione, regolato dall'articolo 3.2 della Urban Retirement Act, senza limitazione degli spazi turistici o della licenza turistica. Cambia il modello di reddito ma permette di continuare a affittare la proprietà.
Parliamo di casa tua?
Vi diamo una stima con informazioni su alloggi reali che già gestiamo, non un numero inventato. Libero e libero.