L'autorizzazione mensile da sola non è sufficiente per giudicare il vostro manager: dobbiamo guardarla con l'occupazione e il prezzo medio della vostra zona, non astratto. Il numero più utile da mettere insieme è il Revp. (reddito notturno, anche per la cura di alloggi) rispetto a quello di alloggi simili nella vostra zona. A questo si aggiungono le recensioni, il tempo di risposta al cliente e, più importante per voi, la rete che rimane con voi dopo commissione e spese. Se molti di questi numeri sono più bassi del previsto nella vostra zona per più di due o tre mesi di fila, è il momento di chiedere che cosa sta succedendo.
Perché l'autorizzazione mensile non è sufficiente
L'autorizzazione ti dice quanto hai addebitato quel mese, ma non ti dice se è quello che avresti dovuto pagare. Un reddito che sale rispetto al mese precedente può essere buona gestione o solo alta stagione; un reddito che sale può essere un vero problema o regolare standstill della vostra zona. Senza confrontare qualcosa - la tua area storica e di mercato - il numero isolato non dice nulla.
Occupazione e prezzo medio di fronte alla tua zona
I primi due numeri da guardare sono il tasso di occupazione (percentuale di notti vendute sopra quelle disponibili) e il prezzo medio per notte, sia rispetto a alloggi simili nella vostra zona - non con la media spagnola o con quello che il vostro alloggio ha guadagnato due anni fa ad un mercato diverso. I dati di mercato per area di strumenti come PriceLabs o AirDNA sono il solito riferimento del settore e chiedono al vostro manager di insegnarli a voi.
Revpar: il numero che mette insieme entrambi
Il Revpar (disponibile di notte) moltiplica un prezzo medio per un'occupazione ed è il numero più onesto per confrontare un alloggio con un altro: ti dice quanto genera ogni notte dell'anno, sia occupata che altrimenti. Un prezzo elevato ma molte notti vuote alloggiamento può avere un revpar peggiore di un altro con il prezzo più ma più occupato. Confrontali con un posto equivalente della tua zona, mai astratto.
Tempo di risposta
Il punteggio medio delle tue recensioni e il tempo di risposta ai messaggi degli ospiti influiscono direttamente su come e come posizionano le tue piattaforme di annunci, quindi sono anche un indicatore di gestione, e non solo di soddisfazione. Un calo costante di punteggio o velocità di risposta di solito anticipa un calo di occupazione nei mesi seguenti.
Rete portatile: commissioni e spese
Il numero che ti interessa è la rete che arriva al tuo account dopo commissioni, costi di pulizia e manutenzione. Ha sempre chiesto una ripartizione confidenziale, e non solo una cifra finale: questo era l'unico modo per verificare che la commissione fosse calcolata su base concordata e che non ci fossero spese ingiustificabili. Se hai domande sul calcolo, controlla formazione dinamica a Airbnb Per capire come il prezzo dovrebbe muoversi e confrontare con la vostra clearance reale.
Cosa fare se il numero non corrisponde
Se per due o tre mesi di fila la tua occupazione, il tuo ROPAR o le tue recensioni sono chiaramente inferiori al previsto per la tua zona, chiedi al tuo manager una spiegazione concreta - non genetica - e un piano di ciò che cambierà. Se la risposta non viene o il numero non migliora, hai il diritto di confrontare con altre opzioni: i più gravi contratti di gestione completi consentono loro di lasciare con ragionevole preavviso, senza penalizzazione.
Come ordinare questi dati senza generare attrito
Non c'è bisogno di trasformare ogni accordo in un audit. Chiedere con una periodicità trimestrale tre cose per iscritto: l'occupazione e il prezzo medio del periodo rispetto al trimestre precedente, un paio di case di riferimento dalla vostra zona con cui questi numeri sono confrontati e la ripartizione delle riserve dall'ultimo insediamento. Un manager ben informato non ha problemi a dare queste informazioni, e sta cercando di condividerle con qualche ragionevole scusa.
Cosa aspettarsi per tipo di alloggio
Le ragionevoli gamme di lavoro e revpar variano notevolmente tra un piano urbano di una camera, una villa rurale con piscina o un appartamento di spiaggia stagionale: non c'è numero universale valido in tutta la Spagna. Ecco perché l'utile confronto non è con una media nazionale ma con case con una dimensione, posizione e categoria simile al tuo, idealmente all'interno dello stesso comune o regione.
FAQ
Cos'è Revpar e perché importa più del prezzo medio?
Il Revpar (disponibile di notte) è calcolato moltiplicando il prezzo medio per il tasso di occupazione. Un alloggio può avere un prezzo medio alto ma basso di lavoro, o l'altro modo in giro, e in entrambi i casi il proprietario può finire per guadagnare meno di quanto sembri: Revpar mette insieme entrambe le variabili in un unico numero comparabile.
Con cosa confronto il Revpar del mio posto?
Con alloggiamento con caratteristiche simili (dimensione, posizione, categoria) nella tua zona, e con la media nazionale e con l'alloggiamento dell'anno precedente senza più contesto. Strumenti come PriceLabs o AirDNA danno dati di mercato per area che il vostro manager dovrebbe essere in grado di mostrare se richiesto.
Quanto presto dovrei controllare questi numeri?
L'autorizzazione mensile sarà sufficiente per il monitoraggio regolare, ma dobbiamo guardare alla tendenza degli ultimi tre mesi, e dobbiamo guardare a pochi mesi: un mese basso può essere standstill regolare, tre mesi dopo quello che è stato previsto nella vostra zona e un segno da chiedere.
Cosa significa per la mia rete scendere anche se l'occupazione sale?
Ciò può essere dovuto a costi di manutenzione individuali, un prezzo medio inferiore compensando l'aumento dell'occupazione o che la commissione è attualmente in fase di calcolo su una base diversa da quella concordata. Sta sempre facendo domanda per un'eccezionale esaurimento e la sua rete finale.
Cosa faccio se i numeri non corrispondono a quello che mi hanno promesso?
Prima chiedi una spiegazione con informazioni concrete sulla tua zona e il tuo alloggio, non una risposta generica. Se dopo questo il numero rimane invariato per diversi mesi, hai il diritto di valutare un cambiamento di manager: puoi vedere come è fatto a cambiamento del gestore del noleggio.
Parliamo di casa tua?
Vi diamo una stima con informazioni su alloggi reali che già gestiamo, non un numero inventato. Libero e libero.