La due diligence de un hotel cubre cinco frentes —legal, fiscal, laboral, operativo y técnico— y su objetivo es traducir cada hallazgo a euros que suben el precio efectivo o bajan el NOI. En un mercado que transaccionó a ~204.000 € por habitación en 2025, un ejemplo de hallazgos típicos (CAPEX diferido, subrogación laboral, provisión fiscal) recortó un 12% del precio del anuncio antes de firmar. Sin licencia autonómica vigente, no hay compra segura.
Per comprare un hotel non è comprare una proprietà: comprare un'azienda, una licenza, un modello e un registro fiscale, tutto in una volta. Il venditore mostra la sua cifra di reddito e la sua faccia. The Due diligence E' il processo di prendere il tappeto prima di firmare per capire cosa sta per chiudere l'annuncio. In un mercato in cui la camera è stata trasformata in 204.000 € a 2025, secondo anno consecutivo sopra 200.000 € (Christie & Co, 2025), una ricerca DD che taglia una 5% il prezzo effettivo è uguale a diverse camere con gamma. Non è burocrazia: è la leva negoziale più pagata del processo.
Quella lista non sostituisce il suo avvocato o il suo procuratore. Vuole che tu arrivi al tavolo sapendo cosa chiedere, cosa cercare e come tradurre ogni rischio in euro sul prezzo o NOI. L'obiettivo della cura non è quello di accumulare cartelle: per regolare la figura che si firma.
Due diligence è un'assicurazione, ma una procedura
L'errore del principiante è quello di trattare il DD come carta che chiude l'accordo. L'investitore professionista la tratta a testa in giù: come un filtro che impedisce una cattiva conclusione. Ogni fronte di revisione ha un unico obiettivo economico - trovare la ragione legittima per fino al prezzo reale (c'è una responsabilità) o NOI progetto più basso (c'è una spesa che il venditore è nascosto). Se il DD non cambia il tuo modello, o la risorsa era impeccabile o non hai guardato bene.
C'è una ragione strutturale per cui questo è tanto importante in Spagna: l'acquirente nazionale si concentra su Volume 58% e la maggior parte delle transazioniColliers, 2024-2025). La conoscenza del terreno normativo e operativo - licenze autonome, subrogazione del lavoro, tassazione locale - è proprio dove una carezza debole costa soldi. Il miglior capitale della cura compra.
1. Fronte legale e urbano: puoi sfruttare quello che acquisti?
E' la parte anteriore che puo' mettere giu' tutta la recinzione. Un brillante EBITDA non è utile se il bene non è legalmente sfruttabile in futuro. Controllare senza eccezione:
La sfumatura che a malapena qualcuno ha aggiornato: La procedura di registrazione di unificazione di stato (RD 1312 / 2024) è stata anulado parcialmente por la STS 620/2026, de 19 de mayo de 2026per mancanza di competizione statale (RD 1312 / 2024, BOE-A-2024-26931 - verifica Effetto consolidato). Non richiedere un numero di registrazione statale NRUA per il bene: quello che vale è il codice autofono (VUT / VV / HUT / AT secondo CAA) Un consulente che ti vuole ancora dalla NRUA sta lavorando con i regolamenti scaduti.
2. Fronte fiscale: lo zaino che viaggia con la società
La domanda precedente qui decide tutto: Hai un contratto di attività o un accordo di condivisione? Se si acquista la proprietà o ramo di attività (accordo di valutazione), si lascia dietro la storia fiscale della società di vendita, ma si deve assumere i costi di trasmissione (ITP / AJD o IVA come appropriato). Se si acquista offerte di condivisione, si ottiene licenze e contratti intatti - e anche Tutto IVA, IBI, tasse e potenziali minuti di monitoraggio. In un accordo di condivisione, il DD fiscale pesa doppio.
Verifica i certificati per essere aggiornati con Finanza e Sicurezza Sociale, IBI e tariffe locali al giorno, attività di trattamento IVA (imposta sui servizi alberghieri 10%e 21% - Agenzia fiscale, 2025) e deprezzamento fiscale della proprietà. Una contingenza fiscale che e' stata eliminata dopo la firma.
3. Fronte del lavoro: la sottoroga che non appare nell'annuncio
Per acquistare un hotel in alto e in esecuzione di solito si attiva successione aziendale (articolo 44 dello statuto dei lavoratori):: L'acquirente è stato citato nei suoi contratti con la sua anzianità e la sua convenzione e contingenze. Non e' facoltativo. Ecco perché devi fare l'audizione:
- Modello, contratti, anzianità e convenzione applicabile.
- Debiti di previdenza sociale e pagamenti in sospeso e finali.
- Controversie di lavoro in corso o reclami latenti.
- Personale "fuori equilibrio" - segrete, false esternalità autonome - che possono tornare come contingenza.
I costi del lavoro nascosti sono uno dei passivi più sorprendenti negli hotel ad alta intensità di lavoro. Quantificazione prima di firmare è ciò che consente di sconto dal prezzo o richiedere garanzie dal venditore.
4. Fronte operativo e commerciale: i conti reali, non prometterli
L'inverter e' stato separato dal suo acquirente ingenuo. Il venditore insegna reddito e devi Ripartizione verificabile dalla produzione degli ultimi anni 2-3:
- RSPAR, ADR e occupazione Ritiro dell'istituzione, piuttosto che la media nazionale. Per riferimento al mercato, il campione revpar era 125,4 € (STR / Cushman & Wakefield, 2025) e la media ADR 166,1 € (StR Barometer, 2025) con una gamma di hotel GOP intorno 41% (HotStats, stima del settore). Se i conti di un bene sono lontani dal basso, c'è un problema strutturale.
- Mil di canali e dipendenza OTA. Quanto del reddito proviene da Prenotazione / Airbnb (15-18%) rispetto al canale diretto. Dal primo giorno sono stati impegnati un portafoglio ospite di OTA.
- Contratti di vita: con operatore o catena ( clausole di risoluzione e criminalizzazione), fornitori, manutenzione, software (pMS), e riserve precedentemente addebitate che dovrete onorare.
- Esatto. Riempimento e applicazione di informazioni sui passeggeri, richieste da 2 de diciembre de 2024 (RD 933 / 2021), con memorizzazione dei dati 3 anni (BOE-A-2021-17461). La non conformità ti espone ad una sanzione ereditaria.
5. Fronte tecnico e CAPEX: i soldi che il venditore non ha investito
Il CAPEX differito è la responsabilità più tranquilla. Un hotel con copertura end-of-life, fuoco e accessibilità obsoleti o inadatti richiede di investire dopo l'acquisto. Richiede un relazione tecnica indipendente (tecnica due diligence) che quantifica in euro l'investimento necessario per portare il bene allo standard che il vostro modello assume. Quel numero va senza il prezzo: Il venditore non ha investito e si paga, quindi non è il vostro costo, è il vostro argomento.
Le cascate dell'euro pre-segna: dal prezzo dell'annuncio al prezzo effettivo
E' cosi' che un investitore traduce i risultati della DD alla figura vera. Esempi su un hotel 25 ~ 204.000 € / hab (prezzo di riferimento di mercato, Christie & Co, 2025). Gli sconti sono esempi di come i risultati sono quantificati, ma sono figura per un particolare asset:
| Concezione | Importo | Origine della regolazione |
|---|---|---|
| Prezzo di annuncio (25 hab × ~ 204.000 €) | 5.100.000 € | La figura iniziale del venditore |
| − CAPEX differito (fuochi e aria condizionata) | −320.000 € | Fronte tecnico (TDD) |
| − Contingenza del lavoro (Sezione 44 ET) | −85.000 € | Fronte di lavoro |
| − Fornitura fiscale non contabilizzata | −60.000 € | Fronte fiscale (accordo condiviso) |
| − Regolazione per OTAs (margin) | −110.000 € | Fronte operativo |
| − Cura urbana aperta / regolarizzazione | −45.000 € | Fronte giuridico |
| Prezzo indicativo | 4.480.000 € | Cosa vale davvero per te |
E' un esempio illustrativo. Prezzo di riferimento per camera: Christie & co, 2025. Gli importi di ogni regolazione dipendono da ogni asset e devono essere quantificati al DD.
In questo esempio, la diligenza giustifica un taglio 620.000 € - più del 12% del prezzo di annuncio - senza riguadagnare: ogni euro è attaccato ad un risultato documentato. Questa è la differenza tra negoziare con i dati e negoziare con le sensazioni.
Asset deal vs share deal: come cambia l'intervallo
La struttura recinzione ridefinisce che i frontali pesano di più. Non è una decisione di gusto, è una decisione di rischio e tassazione ed è fatta prima della lettera di intenzione.
| Qual e' la sua faccia? | Asset deal (costruzione / ramo) | Accordo di condivisione (condizioni) |
|---|---|---|
| Passività storiche | Sono fuori. | Tutti gli eredi |
| Licenze e contratti | Richiede trasferimento / recensione | Restano intatti |
| Imposte e occupazione DD peso | Media | Massimo |
| Costi di trasmissione | ITP / AJD o IVA | Generalmente minore |
| Controllo del lavoro (art. 44 ET) | Applicazione per la trasmissione aziendale | Inherent (la forza lavoro rimane in azienda) |
Dove Bliss contribuisce al consulente macro e ad un operatore opac
I grandi consulenti (Colliers, BRE, Christie & Co) producono i migliori dati macro del settore - li usiamo e citiamo - ma non scendono all'operativo e alla legge per quartiere e il loro biglietto è istituzionale. Al contrario, gli operatori del canone fisso ti mettono alla redditività e raramente insegnano il vero RevpAR / ADR / GOP con cui lo calcolano. La beatitudine occupa i mezzi che nessuno copre: Collega due diligence con la gestione che rende il bene redditizio.
| Criteri | Bliss Homes | Operatore di canone fisso | Consulente Macro |
|---|---|---|---|
| Pre-segnatura delle cascate EUR (grosso → NOI reale) | Sì, con una fonte | No (a pagamento) | No (solo macro) |
| Regolamento VT aggiornato da CAA | Sì (NRUA cancellato mappato) | Particolare | Non scende nel suo quartiere. |
| Gestione operativa effettiva dei beni | Sì (44 props in portafoglio) | Sì. | No. |
| Modello di pensionamento che cattura in alto | Sì (terra e distribuzione) | No (soffitto di cannone) | N / A |
| Canale diretto del proprio fino a NOI | Tudesvío 10% vs 15-18% OTA | Dipende da OTA | N / A |
Circa i propri dati di portafoglio - non-market -: Bliss gestisce il suo portafoglio reale con occupazione media di 87% e reddito sopra la mediacon il suo canale diretto Tudesvío (10% commissione contro 15-18% da OTA). La cura precedente ha senso solo se dopo che c'è una gestione che trasforma bene-bought asset in un bene redditizio. Più contesto al nostro investimenti turistici e servizi di gestione.
Elenco di controllo di riempimento: il giorno prima di LoI
Prima di firmare la lettera di intenzione con l'esclusività, essere chiaro circa la portata. Seguendo la dashboard LOI, 4-8 per chiudere i cinque fronti paralleli:
FAQ
Cosa c'e' da controllare a due diligence dell'hotel?
Cinco frentes en paralelo: (1) legal y urbanístico —título de propiedad, licencia de actividad, uso urbanístico y clasificación turística; (2) fiscal —IVA, IS, IBI, tasas y pasivos tributarios pendientes; (3) laboral —plantilla, convenio, antigüedad y la subrogación del artículo 44 ET en una compra de negocio; (4) operativo y comercial —cuentas reales de explotación, RevPAR, ADR, GOP, contratos con OTAs y operador; y (5) técnico y CAPEX —estado del inmueble, instalaciones y la inversión diferida que tendrás que asumir. El objetivo no es acumular papeles, sino traducir cada hallazgo a euros que suben el precio efectivo o bajan el NOI.
La licenza dell'hotel è trasferibile?
Dipende dall'ACABQ e dal comune e non dovrebbe mai esserlo. In molti casi, una licenza di attività è collegata e trasmessa con la proprietà, ma un cambiamento di titolo richiede comunicazione o autorizzazione e può attivare una revisione di attività con le normative attuali - qualcosa che in zone con moratoria significa perderli. Se acquisti azioni della società che li possiede invece della proprietà, le licenze di solito rimangono con loro, ma hai tutte le loro passività. Verifica sempre la validità, l'uso urbano compatibile e se ci sono file aperti prima di firmare.
Quali passività nascoste da cercare durante l'acquisto di un hotel?
Quelli che non appaiono nell'annuncio: i debiti fiscali e di previdenza sociale, le sanzioni urbane o di attività, le contingenze di lavoro per sottoroga (articolo 44 ET), i contratti di operatore o la gestione con clausole di risoluzione, i depositi dei clienti e le riserve già addebitate, il contenzioso in corso, le registrazioni e deferito CAPEX - soldi che il venditore non ha investito e si dovrà mettere in atto. In un acquisto aziendale, passività fiscali e occupazionali viaggiano con l'azienda: ecco perché il DD fiscale e occupazionale pesa di più su un'offerta azionaria che su un asset deal.
Quanto dura un albergo due diligence?
Per un bene di medie dimensioni, tra 4 e 8 settimane dopo la firma della lettera di intenti, a seconda della complessità e della qualità delle informazioni che il venditore fornisce. DD legale e fiscale in parallelo con tecnico e operativo. La cosa abituale è di articolarlo su un LOI esclusivo e un periodo di revisione concordato in modo che i risultati siano rinegoziati prima di scrivere. Comprare rapidamente è il modo più costoso per comprare male.
Affare fatto bene o condividere un affare in un acquisto di hotel?
A disposizione della proprietà o ramo di attività: si lascia dietro le passività storiche della società, ma può avere più costi fiscali di trasmissione e richiedono una revisione della trasferibilità delle licenze e della subrogazione del lavoro. Nella quota di acquisto le azioni della società: eredita licenze e contratti intatti ma anche tutto lo zaino - tassa, occupazione e contingenze debiti. La scelta non riguarda il gusto, si tratta di rischio e tassazione, si tratta di quanto lontano DD va e sta per essere deciso con consiglio prima di LoI.
Lo stato NRUA è ancora valido per alberghi e alloggi?
No. La procedura di registrazione del pensionamento di stato unificato (RD 1312 / 2024) è stata parzialmente annullata da STS 620 / 2026 di 19 di maggio 2026 per mancanza di competizione statale. Ciò che rimane in vigore è il codice di registrazione o il numero autoeconomico (VUT, VV, HUT, AT secondo CAA) e la comunicazione dei dati a ES. Hostiages. Il DD verifica lo stato del luogo di lavoro come registro autonomo e non ha un numero di stato che non è più richiesto.
Cos'è il CES? Hosting e perché guardarlo a due diligence?
SES.Hospedajes es la plataforma del Ministerio del Interior para la comunicación de datos de viajeros, obligatoria desde el 2 de diciembre de 2024 (RD 933/2021). El establecimiento debe estar dado de alta, comunicar los datos de cada huésped y conservarlos tres años. En la DD comprueba que el alta y el cumplimiento están al día: el incumplimiento expone al comprador a sanciones que pasan a ser tuyas el día que firmas.
Perché l'acquirente nazionale domina gli investimenti in hotel in Spagna?
Perche' conosce il campo regolamentare e operativo, e' solo dove un basso due diligence danneggia. Il capitale nazionale si è concentrato intorno al volume 58% e la maggior parte delle transazioni (Colliers, 2024-2025), in parte perché la cura di licenze, regolamenti autonomi e subrogazione del lavoro favorisce quelli con attrezzature locali. Un investitore straniero competitivo ha bisogno solo della conoscenza delle operazioni e dei regolamenti da parte di ACABQ che un buon manager contribuisce.
Prima di firmare, leggere pure
Due diligence non finisce con una lista di controllo: alimenta la vostra valutazione e il vostro modello. Per chiudere il cerchio:
- Come valutare un hotel prima di acquistarlo: Multiples EBITDA e prezzo per camera - per trasformare i risultati del DD nel prezzo che paghi.
- Due diligence di un piano turistico: checklist pre-segna - versione per biglietti più piccoli e VUT.
- Affidabilità all'acquisto di un hotel in Spagna: cifre reali per 2026 - il jield i tuoi punti di investimento con fonti.
- Patente Parthotel: il rischio regolamentare che un investitore guardi - il fronte legale in formato edificio.
- Esplora le camere dell'hotel vs acquistare l'intero hotel Per decidere cosa acquistare prima di impostare due diligence.
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