Un hotel se valora con tres métodos cruzados: múltiplo EBITDA normalizado (valor = EBITDA por múltiplo, entre 6x y 14x según el activo), precio por habitación como sanity check (unos 204.000 € de media en España en 2025), y DCF a 5-10 años. El valor defendible es el menor de los métodos bien hechos: antes de multiplicar hay que normalizar el EBITDA quitando extraordinarios y dotando reserva de CAPEX (3-5% de ingresos).
La valutazione di un hotel non è la valutazione di un appartamento. Un hotel è una proprietà e una corsa subito e la valutazione deve catturare entrambi. Il venditore ti insegnerà un bellissimo EBITDA e un prezzo per camera che "è sul mercato". Il vostro compito è quello di tradurre queste figure nell'unica figura che conta: Il prezzo più alto che puoi pagare in modo che l'accordo non mangi la tua redditività il primo giorno.
Quell'articolo passa attraverso i tre metodi che un investitore professionista attraversa prima di fare un'offerta - EBITDA multiplo, prezzo per camera e sconto flusso (DCF) - e li atterra a una cascata pre-segnata. Tutte le cifre di mercato hanno una fonte e un anno. Coloro che non hanno una cattiva fonte istituzionale sono contrassegnati come una stima del settore. Nessuna promessa.
1. Un hotel è apprezzato due volte: business e proprietà
L'errore di partenza è quello di valorizzare un hotel con la logica dell'alloggio: prezzo per quadrato e metro comparabile del quartiere. Questo misura solo il mattone. Ma quello che si acquista è un flusso di cassa operativo, e che il flusso può essere più o meno vale la proprietà come è stato gestito.
Ecco perché abbiamo due famiglie con metodi:
Metodo di reddito (business)
Valore del flusso di cassa: Multiples EBITDA e DCF. E' lui che e' il responsabile di un hotel in servizio, perche' misura i suoi beni. generaE' stato cosi' brutto costruirli.
Costo e metodo comparabile (costruzione)
Valore del mattone: prezzo per camera rispetto a transazioni paragonabili e costi di sostituzione. È il controllo sanitario che rileva se si paga al di sopra del mercato.
Il valore giusto è di solito minorenne dei due approcci ben fatti. Se il business giustifica un prezzo elevato, ma il mattone vale la metà, hai un rischio di uscita. Se il mattone vale molto, ma l'EBITDA non fa ricorso, stai pagando un'opzione, non un bene. Attraversare entrambi è ciò che separa un acquisto redditizio da una trappola.
2. ABITDA Multiple: foto di oggi
Il metodo più utilizzato per le operazioni alberghiere è il multiplo su EBITDA: Valore = EBITDA standardizzato × multipli. L'EBITDA è il guadagno operativo prima di interessi, tasse, ammortamento e ammortamento. Il mercato multiplo lo imposta con il rischio e la crescita prevista del flusso.
Un riferimento di mercato, il solito range si muove tra 6x e 14x (stime del settore). All'interno di questa gamma:
| Profilo patrimoniale | Multiples di guida EBITDA | Perché? |
|---|---|---|
| Valore | 5-8x | EBITDA non stabilizzato, deve eseguire CAPEX e il rischio di prestazioni |
| Hotel stabilizzato, quadrato secondario | 8-10x | Ritiro ma minore liquidità di uscita |
| Servizio completo / lusso in piazza prima | 11-13x | ABITDA stabile, marca, liquidità istituzionale |
Gamme orientate al mercato (stime del settore). Il calcestruzzo multiplo dipende dalla categoria, dalla posizione, dal contratto operatore e dalla qualità del flusso.
I multipli non sono un numero messo dal venditore: il bene li merita. Due hotel con lo stesso EBITDA dello scorso anno sono diversi se uno ha un contratto operatore solido, un lavoro stabile e CAPEX al giorno e l'altro dipende dall'alta stagione, un singolo canale di vendita e ritarda la manutenzione. I multipli riflettono quella differenza di qualità e durata dell'EBITDA.
3. Normalizzazione dell'EBITDA: Ecco dove la trappola è nascosta
Prima di moltiplicarsi, dobbiamo normalizzare L'EBITDA che ti insegna. Questa è la cosa più brutta che salva (o affonda). Un EBITDA a buon mercato per non rinunciare alle prenotazioni o per non addebitare la gestione ti fa pagare di più senza notare.
Togliere straordinario
Il reddito o le spese non correnti (una vendita dedicata, un evento unico) non fanno parte del flusso stabile.
Implicare la gestione del mercato
Se l'hotel è gestito dal personale del venditore senza alcun costo reale riflesso, verrà detratta una tassa di gestione del mercato. La pagherai.
Dotato di CAPEX Reserve (FF & E)
A 3-5% reddito per mobili, attrezzature e installazioni (stime del settore). Un EBITDA senza questa riserva è la narrativa contabile.
Regolare gli elementi sottovalutati
Assicurazione, manutenzione differita, spese turistiche, costi di conformità (ES. Hostigages, RD 933 / 2021). Quello che non è al P & L oggi sarà pagato domani.
Subito dopo queste modifiche l'EBITDA è paragonabile e il multiplo significa qualcosa. Ecco dove la gestione professionale porta valore reale: sapere cosa manca da un venditore P & L è la differenza tra una valutazione onesta e un brindisi al sole.
4. Prezzo per camera: Controllo del mercato della salute
Il prezzo per camera (valore di entrata) è il rapido contrasto al mercato. A 2025, il prezzo medio per camera trasformato in Spagna era circa 204.000 €secondo anno consecutivo sopra 200.000 (Christie & Co vía BrainsRE, 2025).
Tale media nazionale comprende l'effetto delle operazioni su y de lujo en ubicaciones prime, así que tómala como techo de referencia, no como precio aplicable a cualquier activo. Un hotel de 2 estrellas en plaza secundaria no vale 204.000 € por habitación, igual que un 5 estrellas en el centro de Madrid puede valer mucho más. Lo que importa es comparar contra transazioni della loro stessa categoria e luogo.
Il prezzo per camera serve a rilevare enga e polveri ma non sostituisce mai una valutazione del reddito: una stanza funziona solo ciò che il suo flusso di cassa può contenere. Se il prezzo / camera comporta un EBITDA multiplo fuori portata, c'è un segnale di allarme.
5. DCF: Il film che il multiplo non vede
L'ABITDA Multiple è una foto fissa e lo sconto del flusso (DCF) è il film. Il DCF proietta il flusso di cassa gratuito a 5-10 anni, lo riduce ad un tasso che riflette il rischio del bene e aggiunge un valore di uscita (tipicamente EBITDA stabilizzato × uscita multipla o NOI figura).
Il DCF cattura ciò che il multiplo di un anno non può:
- Ramp di stabilità: se si acquista per sostituire, l'ABITDA dell'anno 1 non è quello dell'anno 3. La DCF lo modella.
- Stabilità e occupazione: Una risorsa costiera di breve stagione ha un profilo in denaro diverso da un asset urbano tutto l'anno.
- Capex in programma: riforme pianificate che attualmente EBITDA non riflette.
- Tasso di uscita del cappuccio: el yield prime hotelero ronda el 5–6% según plaza —más comprimido en Madrid/Barcelona, algo más alto en islas y plazas secundarias— (estimación sectorial), y ese cap rate de salida mueve la valoración tanto como el flujo.
La regola pratica: se DCF e multipli danno figure molto diverse, c'è nascosto il rischio dell'affare. Ricerca la differenza prima di firmare, non dopo.
6. Il pre-segnato euro cascade: dall'EBITDA che vi insegna all'attuale NOI
Ecco la zeppa di Bliss applicata alla valutazione. Il venditore ti sta dando un EBITDA. Prima di applicare un multiplo, dobbiamo abbassarli a NOI effettivo a mano Sto raccontando quello che non e' sul suo foglio di calcolo. Un esempio illustrativo delle camere di un hotel 20 con reddito annuale di 1.000.000 €:
| Concezione | Importo annuo | Risultato |
|---|---|---|
| Reddito lordo (Revpar × camere × 365) | 1.000.000 € | 1.000.000 € |
| − Costi di acquisizione del cliente / commissione di cablaggio | −120.000 € | 880.000 € |
| − Personale e funzionamento (reception, pulizia, F & B) | −380.000 € | 500.000 € |
| − Fornitura, manutenzione e assicurazione | −90.000 € | 410.000 € |
| Non lo so. | — | 410.000 € |
| − Tassa di gestione del mercato (non caricata) | −40.000 € | 370.000 € |
| − Riserva CAPEX / FF & E (4% reddito) | −40.000 € | 330.000 € |
| − IBI, spese turistiche, conformità | −30.000 € | 300.000 € |
| = NOI standard effettivo | — | 300.000 € |
Esempi con percentuali di struttura indicativa dei costi (stime del settore). Ogni risorsa ha il proprio P & L
La diferencia es brutal: a 10x, el EBITDA “de vendedor” (410.000 €) implica una valoración de 4,1 M €, mientras que el NOI normalizado (300.000 €) la deja en 3,0 M €. Prezzo elevato 1,1 milioni di euro Che avrebbero mangiato il tuo ragazzo dal primo giorno. Questa è la differenza tra l'acquisto di un titolare e l'acquisto di un flusso di cassa.
E qui va la leva di gestione: alcuni di quel costo del canale (il 120.000 € dell'esempio) si riduce quando si reindirizzano. Tudesvío, canale diretto di Bliss, addebita una commissione 10% contro 15-18% da OTA (Dati interni Bliss) - non è gratuito, ma ogni punto di commissione che si recupera direttamente aumenta il NOI e quindi il valore del bene a un multiplo.
7. Bliss vs. rumore di mercato: come davvero apprezzato
Il contenuto di investimento dell'hotel in Spagna è diviso tra coloro che ti vendono a tutto tondo senza metodo e coloro che ti danno dati macro che non abbassano la risorsa. La differenza di Bliss è la cascata pre-segnale con figure uditive.
| Criteri di valutazione | Bliss (preset cascata) | Promessa tonda di rendimento | Consulente Macro |
|---|---|---|---|
| EBITDA standard (gestione + CAPEX) | Sì, prima di applicare più | EBITDA non corretto | Non abbassare a P & L di asset |
| Flusso con sorgente verificabile | Colliers, BRE, STR, Christie & Co | "+ 40%", "150% Annual" senza sorgente | Sì, ma solo macro |
| Multipla cross + prezzo / hab. + DCF | I tre metodi si incrociano | Un unico numero tondo | Biglietto multimilionario, non operativo |
| NOI pallanca (canale diretto, potatura) | Tudesvío 10% vs 15-18% OTA | Senza una gestione effettiva | Non gestire il bene |
| Rischio di regolamento da parte di ACABQ alla valutazione | Mapeado (NRUA anulado STS 620/2026) | Sconosciuto | Generico, non per quartiere |
| Test con portafoglio reale | 87% occupazione, miglioramento contro media | Nessun record di tracce audio | Nessuna attività |
Per porre la valutazione nel suo contesto di mercato: gli investimenti in hotel in Spagna hanno raggiunto 4.275 M € a 2025, secondo miglior record storico (Colliers, 2025), di cui 3.986 M €era per alberghi già in funzione (operazioni 159, camere 21.767). È un mercato costoso e competitivo: Ecco perché è la prima - e più a buon mercato - fonte di redditività.
8. La lista di controllo della valutazione pre-offerta
Prima di mettere una figura al tavolo, avere questo risolto:
- EBITDA Standard con gestione, CAPEX e oggetti sottovalutati caricati.
- Motivazione multipla per categoria, luogo e qualità del flusso (non come richiesto dal venditore).
- Prezzi per camera contrasto con paragonabile alla sua stessa categoria e CAA.
- DCF con rampa di stabilizzazione, CAPEX programmato e tappo di uscita esplicito.
- Tasso di uscita del cappuccio coerenti con il mercato (5-6% prime per posto, stima del settore) e con liquidità degli asset.
- Rischio regolamentare La valutazione cambia se il bene non può essere sfruttato come previsto.
- Loops of NOI identificato: canale diretto, prezzi dinamici, bassa dipendenza OTA.
Quando i tre metodi convergono in un intervallo e il NOI standardizzato regge con il jield di destinazione, hai un'offerta defensibile. Quando si divertono, si ha il rischio di scambio di prezzi. La valutazione non deve essere giusta: è evitare il pagamento eccessivo.
La valutazione è solo il primo filtro. Il prossimo passo è il Due diligence completa Ciò verifica che questi numeri tengono e capiscono come contratto dell'operatore (fisso, variabile o GOP) Condivide il rischio del NOI che hai appena valutato. Se si desidera vedere il ritorno completo, rivedere il redditività dell'acquisto di hotel in Spagna 2026 e, per beni di personalità, boutique hotel dove riposizionamento aggiunge portata. E se dubitate dell'acquisto dell'intera risorsa o dello sfruttamento delle stanze, guardate. camere in funzione prima di acquistare l'intero hotel.
FAQ
Quale EBITDA multiplo viene pagato da un hotel?
Per fare riferimento, gli hotel stabilizzati sono di solito trasformati intorno a 8-12x EBITDA, mentre i beni di riposizionamento eccezionali sono bassi a 5-8x e FULL-service hotel nella piazza principale possono raggiungere 11-ZXQ-ZXQ-13ZXQXQXQXQXXXQXXXXXXXQXXXXQXQXXXXQXXXXXXXXXXXXXXXXXQXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXQXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX La consueta gamma di mercato si muove tra 6x e 14x per categoria, posizione, contratto operatore e qualità di flusso. I multipli non sono una cifra fissa: sono determinati dalla stabilità e dalla crescita prevista dell'EBITDA, e non dall'ottimismo del venditore.
La valutazione di un hotel pesa più sulla sua attività o la sua proprietà?
Un hotel è in una sola volta: un edificio e un business in corso. Ecco perché coesistono con il metodo di reddito (un EBITDA multiplo o DCF sul flusso di business) e con il metodo di costo o comparabile (valore e prezzo per camera). Per comprare male a uno di loro distrugge il jield: pagare il business ad un alto numero senza EBITDA ricorrente, o pagare il mattone sopra il mercato, va come costoso. Il valore relativo è spesso il minimo di entrambi gli approcci incrociati.
Come si calcola il prezzo della camera dell'hotel?
Il prezzo totale (valore d'ingresso) è diviso nel numero di camere. Si tratta di un rapido controllo con il mercato: a 2025 il prezzo medio per camera transazioni in Spagna era di circa 204.000 €, secondo anno consecutivo sopra 200.000 (Christie & Co via BrainsRE, 2025). Serve a rilevare se un bene è costoso o economico rispetto a paragonabile alla sua categoria e al suo luogo, ma non sostituisce mai una valutazione del reddito: una stanza vale solo ciò che il suo flusso di cassa può sostenere.
Qual è l'EBITDA di un hotel e come si adatta prima di applicare il multiplo?
L'EBITDA è l'utile operativo prima di interessi, tasse, ammortamento e ammortamento. Prima di moltiplicarlo, dobbiamo normalizzarlo: rimuovere il reddito o le spese straordinarie, ridurre la quota di gestione del mercato se l'hotel opera con il personale del venditore, fornire una riserva realistica di CAPEX (FF & E) dal reddito 3-5% e regolare gli elementi sottovalutati come assicurazione o manutenzione differita. un EBITDA gonfiato non fornendo CAPEX o senza imputing management è la trappola di valutazione più comune.
Qual è l'uso di DCF se ho un ABITDA multiplo?
Il multiplo è una foto del presente e lo sconto del flusso (DCF) è il film. Il DCF proietta il flusso di cassa gratuito a 5-10 anni, sconti ad una velocità che riflette il rischio di asset e aggiunge un valore di output. Cattura ciò che il multiplo non vede: rampa di stabilizzazione dopo una riforma, stazionario, CAPEX programmato e tappo di uscita. Se il DCF e il multiplo danno cifre molto diverse, c'è nascosto il rischio dell'accordo.
Perché due hotel con lo stesso EBITDA sono diversi?
Poiché i multipli riflettono la qualità e la durata di tale EBITDA. Un hotel con un contratto operatore solido, un'occupazione stabile, una bassa dipendenza da un singolo canale e CAPEX al giorno merita un alto multiplo. Uno con reddito concentrato in stagione, manutenzione differita, alta dipendenza OTA o rischio normativo presso il CAA vale meno anche se l'EBITDA lo scorso anno coincide. Il prezzo per camera e DCF aiutano a mettere il numero a queste differenze.
Quanto ha investito il mercato alberghiero spagnolo a 2025?
La inversión hotelera en España alcanzó los 4.275 M € en 2025, segundo mejor registro histórico, con 194 operaciones totales (Colliers, 2025). De ese volumen, la compra de hoteles ya en explotación sumó 3.986 M € en 159 transacciones y 21.767 habitaciones (Colliers, 2025). El precio por habitación en máximos confirma que el mercado paga por activos prime, lo que hace más crítico no pagar de más en el tramo intermedio.
Come aiuta Bliss con la valutazione prima di acquistare?
Bliss costruisce il pre-segnato euro cascata del bene: dall'EBITDA che il venditore insegna all'attuale NOI in mano, normalizzando la gestione, CAPEX e la dipendenza del canale con ogni cifra di mercato ancorata alla fonte verificabile (Colliers, CBER, STR, Christie & co) e contrastata con i dati reali del portafoglio (occupazione 87%, migliore contro media di mercato). L'obiettivo è che il prezzo che paghi non mangia il jield il primo giorno.
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