Affitto temporaneo a Madrid per corporate corporate: guida 2026 dal modello ibrido

Perché le aziende lavorano così bene per la vostra casa a Madrid

Madrid concentra la sede spagnola praticamente di tutta la consulenza strategica internazionale (McKinsey, Baren, BCG, Accenture, Capgemini), l'ufficio dei quattro principali revisori (KPMG, EY, pwC, Deloitte), la maggior parte del banco di investimento (Santander, BBVA, Bankinter e più banche estere) e gli hub di South European Big Tech (Meta, Google, Strip, Amazon, Microsoft). L'asse Castellana-AZCA-Cuatro Torres è la più grande concentrazione di uffici aziendali premium nel paese e tutte queste aziende spostano costantemente le persone tra Madrid, Londra, Lisbona, Francoforte, New York e Città del Messico.

A esto se suma la industria farmacéutica (AstraZeneca, GSK, Pfizer, Roche con sedes ibéricas en Madrid), la energética con sede en la capital (Iberdrola, Endesa, Repsol), los grandes bufetes corporativos (Cuatrecasas, Garrigues, Pérez-Llorca, Uría Menéndez) y la presencia creciente de organismos europeos e internacionales con proyectos que rotan equipos cada 6–18 meses. El resultado es una demanda continua, predecible y con bolsillo grande.

Per un proprietario, il segmento aziendale offre una combinazione che non si dà a nessun altro profilo: zero rischio di default (la società paga la bolletta), ritenzione IRPF gestito dall'inquilino utilizzando il modello 115, profilo e capacità silenziose e di alta qualità ma rispettosi dell'alloggiamento da pagare tra un 35 % e un noleggio residenziale superiore 55 % per l'attrezzatura e il livello di servizio hotel. È il segmento che massimizza al meglio il reddito netto per euro investito in attrezzature.

Cos'è il noleggio temporaneo e perché è completamente legale

Il noleggio temporaneo è regolamentato Sezione 3 della legge 29 / 1994 delle locazioni urbane come "rettivo per uso non-housing". La legge non prevede una durata minima o massima a Madrid: ciò che definisce la cifra legalmente non è la durata del suo soggiorno ma l'inquilino attesta un Causa temporanea per giustificare che l'alloggio non è la sua residenza abituale. Nel caso aziendale, questa causa è lavori che sono stati spostati e documentati con una lettera di assegnazione o contratto di progetto firmato dalla società.

L'architettura legale permette modello ibrido completo: lo stesso alloggio si alterna a incarichi aziendali (3-9 mesi) con camere più corte riservate tramite Airbnb e Prenotazione in spazi vuoti, fino a quando l'ospite firma contratto art. 3 LAU con causa a prova di tempo. La durata non descrive il contratto e la documentazione del caso.

Tre principali conseguenze legali per il proprietario:

1. Libertà di contratto. I redditi, la durata e le condizioni sono concordati in ogni contratto a prezzi di mercato. Il massimale dell'annuale 2 % e l'estensione obbligatoria di cinque anni del sistema residenziale non sono applicabili.
2. Nessuna licenza turistica. Il noleggio aziendale opera nell'ambito della LAU e non si applica ai regolamenti del turismo autonomi. Il Piano di Hosting Speciale della città di Madrid non vi colpisce perché questo non riguarda l'alloggio turistico.
3. Nessun numero di registrazione turistica. Il noleggio temporaneo (art. 3 LAU) non richiede una licenza o un numero di registrazione turistica. La registrazione dello stato unico (NRUA) che RD 1312 / 2024 introdujo en 2025 fue anulado por el Tribunal Supremo en mayo de 2026, así que ya no es exigible. Lo único vigente es que, si la vivienda se publica en plataformas como Airbnb o Booking, estas exigen el número de registro turístico autonómico de tu comunidad (Reglamento UE 2024/1028), no el desaparecido registro estatal. Lo tramitamos nosotros. Lo explicamos en detalle en nuestra guida numero di registrazione.

I quattro sottoprofili all'interno del segmento aziendale

"Corporate" non è un singolo inquilino. La domanda di Madrid è suddivisa in quattro segmenti con calendari, attrezzature e durate diverse. Sai di che si tratta la tua casa e di come arriverai all'inquilino.

1. Trasferimento con la famiglia (3-9 mesi)

Director regional o country manager incoming a la oficina de Madrid, normalmente con cónyuge e hijos en edad escolar. Empresas: Iberdrola, Repsol, Banco Santander, Pharma con HQ ibérico en Madrid, banca de inversión internacional. Buscan piso de 2–3 habitaciones bien comunicado con colegios internacionales (American School, ICS, Lycée Français, British Council). Calidad muy alta exigida: el cónyuge pasa el día en casa y juzga la vivienda como un home, no como un alojamiento puntual. Renta entre 3.000 € y 5.000 € mes según tipología. La empresa firma contrato y paga directamente.

2. Scorciatoie del progetto (Mesi 1-4)

Consultores en proyecto puntual (M&A, due diligence, transformación tecnológica), interim managers, equipos de auditoría desplazados, abogados en operación corporativa concreta. Empresas tipo: McKinsey, Bain, BCG, Big 4, bufetes top, casas de inversión. Buscan estudio o piso de 1 habitación céntrico (Salamanca, Justicia, Centro), check-in flexible, sin vínculo emocional con la vivienda. Renta 1.550–2.500 €/mes. Volumen alto y rotación rápida: tres a cinco asignaciones de este tipo al año son habituales en un mismo piso bien ubicado.

3. Espatriati rotanti annuali (10-12 mesi)

Banking, tech, multinacionales con programas de movilidad anual. El expat llega con contrato de 1 año renovable, a menudo es persona soltera o con familia que se queda en origen y le visita periódicamente. Buscan 1–2 habitaciones de calidad alta cerca de su oficina (AZCA, Cuatro Torres, Castellana, Príncipe de Vergara). Renta 2.000–3.500 €/mes. Estabilidad excelente: el contrato suele renovarse o pasar el relevo a otro expat de la misma empresa.

4. Funzionari europei e internazionali (6-18 mesi)

Personal de proyectos UE, ONU, OCDE u organismos con sede o representación en Madrid. Contratos públicos, bietas de movilidad transparentes, dietas explícitas para vivienda. Suelen pedir piso amueblado completo de 1–2 habitaciones, con contrato traducido al inglés y factura mensual con IVA si la entidad lo requiere. Renta 1.800–2.800 €/mes. Calendario muy claro: la duración se conoce desde el primer día.

Il mix migliore ai piani aziendali: trasferimento o estensione da settembre a giugno come base stabile, intercalando le dichiarazioni di progetto in brevi lacune. L'estate sarà coperta di due diligence accelerata (M & A non ha un congedo), funzionari europei su singoli progetti o, attraverso Airbnb / Prenotazione con la registrazione autonoma richiesta dalle piattaforme, breve soggiorno di professionisti e famiglie in transito. Occupazione annuale: 90 %-96 %.

+ Airbnb e Prenotazione in spazi vuoti (full ibrido)

Se l'appartamento è pubblicato su piattaforme con la sua registrazione autonoma, l'alloggio è pubblicato legalmente a Airbnb e prenotazione. Aquí no es turismo: el huésped firma contrato art. 3 LAU con causa temporal acreditable. Estas plataformas son canal complementario excelente para llenar huecos de 5–25 días entre dos asignaciones largas con consultores, profesionales en formación corporativa, asistentes a congresos sectoriales en IFEMA o equipos de filmación que trabajan en Madrid 1–2 semanas. Esto añade una capa de ingreso adicional a la base estable corporate y es lo que permite cerrar el año por encima del 90 % de ocupación.

E per le lacune: studenti di elite (IE, ESADE, IESE), pazienti e partner di ospedali di riferimento e famiglie in transito completano il programma. Sono profili complementari all'azienda, con la stessa figura legale art. 3 LAU, che permettono di mantenere il funzionamento dell'alloggiamento durante tutto l'anno con flessibilità.

Quanto si guadagna a Madrid affittando a corpo (in realtà)

Le seguenti gamme sono orientate e provengono da proprietà in funzione con Bliss Homes e mercato comparabile in quartieri premium business-friendly - Salamanca, Chamberí, Chamartin, Justice, Almagro, Castellana, Recletes e la zona vicino a Cuatro Torres (AirDNA, datos 2024-2025). Para una estimación cerrada, pide estudio del piso concreto.

Renta temporal corporate es renta bruta media ponderada anual combinando los cuatro sub-perfiles más estancias cortas Airbnb/Booking en huecos. Comisión media en Gestión Integral de Bliss Homes para temporal corporate: 15–18 %+IVA; gastos operativos (limpieza al cambio, suministros, mantenimiento menor, reposición de menaje) 6–10 % según uso. La empresa inquilina aplica retención del 19 % vía modelo 115; el propietario la recupera al regularizar el IRPF anual.

Regolamento applicabile (April 2026)

Cinque punti per soddisfare ai piedi della lettera quando l'inquilino è aziendale:

• Un contratto scritto con una causa di lavoro mosso documentato. Allegato al contratto: lettera di assistenza firmata dalla società che indica la durata prevista, l'ufficio di destinazione e la ragione di trasferimento. Senza questa documentazione, un giudice potrebbe riclassificare il suo contratto come affitto di alloggi abituali con una proroga obbligatoria di cinque anni - qualcosa che nessuna azienda vuole intraprendere.
• Registrazione turistica regionale (solo se pubblicata su piattaforme). La registrazione dello stato unico è stata annullata dalla Corte Suprema nel maggio di 2026 e ciò che rimane è che Airbnb e Booking richiedono un numero di registrazione autonomo dalla vostra comunità e ritirano un annuncio senza di essa (Regolamento UE 2024 / 1028).
• Reg e ulteriori garanzie. Due cauzione mensile (Sezione 36 LAU). Per puro profilo aziendale firmato dalla società, la cauzione è sufficiente. Per le dichiarazioni di progetto con una fattura intermedia, viene solitamente aggiunto un ulteriore deposito collaterale o mensile.
• Ritenzione IRPF e modello 115. Quando un inquilino è una persona legale (la società firma come inquilino), la sua o la sua ritenzione 19 % del suo reddito e il suo ingresso al suo Fairy utilizzando un modello trimestrale 115. Il proprietario percepisce la rete e regola lo lordo nella sua annuale IRPF. Probabilmente è la differenza amministrativa più importante rispetto al noleggio residenziale.
• Comunità di proprietari. La sezione 17.12 del LpH permette a una comunità di veto attività turistica a maggioranza di 3 / 5 e il noleggio aziendale non è turistico e non può essere vetted da questo meccanismo. Gli statuti devono essere riveduti se vi è una clausola specifica prima dell'uso temporaneo.

Come lavoriamo: processo completo (con filtro aziendale)

Dall'azienda al primo inquilino aziendale, il termine medio è 15-21 giorni.

1. Visite e valutazioni con focus aziendale. Entriamo a terra, scopriamo che l'ufficio aziendale rimane meno di 25 minuti con il trasporto (AZCA, Castellana, Cuatro Torres, Genova, Recletes) e quali scuole internazionali sono nella zona. Identifichiamo il sub-profilo dominante: se siete vicini a AZCA e Cuatro Torres, espatriati bancari, se siete a Salamanca o Giustizia, dichiarazioni di progetto, se siete a Chamberí o Chamartin North con spazio familiare, trasferimento senior.
2. Attrezzatura di livello dell'hotel 4 stelle. Lista concreta con presupuesto (3.000–7.000 € para piso de 2 habitaciones según tipología): sábanas y menaje propios, vajilla completa para 6, batería de cocina profesional, escritorio ergonómico con silla, smart TV, cafetera de cápsulas + filtro, plancha y tabla, secador profesional, productos de bienvenida, cerradura digital o caja fuerte.
3. Registrazione autonoma (se pubblichiamo su piattaforme) e fotografia professionale. Se il pavimento sarà pubblicizzato a Airbnb / Prenotazione, elaboriamo il numero di registrazione turistica autonoma richiesto dalle piattaforme, in parallelo alla sessione fotografica (3-5 giorni). In questo profilo la fotografia è cruciale: il manager di trasferimento valuta diverse opzioni contemporaneamente senza visitare.
4. Pubblicazione multicanale con focus aziendale. Rete di ufficiali di trasferimento dei grandi consulenti e multinazionali con sede a Madrid, piattaforme specializzate (BlueGround, Spotahome corporate, Songer partners), Airbnb e Booking con la registrazione di autofono che richiedono, canale diretto Bliss Homes e accordi con rilocalizzazione di aziende internazionali (Cartus, Crown, Sirva).
5. Riempimento e reclutamento. Verifica della società (CIF, solvibilità, lettera di assistenza), dell'esecutivo (identità, dati di base) e dell'ambito di progetto. Un articolo contratto 3 Lau spagnolo bilingue come necessario e redatto dal nostro consiglio legale. La configurazione del modello 115 per l'azienda inizia con il primo trimestre di conservazione.
6. Gestione hotel di livello continuo. Pulizia del cambio inquilino, cura dell'inquilino in spagnolo e in inglese con tempi di risposta alberghiera premium, manutenzione agile (ripartimenti risolti a 24 h o compensato a inquilino), relazione mensile al proprietario e rinnova la pianificazione con 30-60 giorni prima.

Confronto: società temporanea vs turistico vs. residenziale

Questo è il tavolo che usiamo con i proprietari che dubitano di come operare come residenziale, come società temporanea o come VUT. Reddito lordo annuale al piano delle camere 2 in area aziendale -amichevole Madrid:

The full model ibrido focalizzato sulle aziende es la fórmula que más recomendamos a propietarios de Madrid centro y barrios premium con piso de calidad alta. Aporta la rentabilidad superior del temporal con la seguridad de un inquilino corporativo (empresa firma, paga directamente, retención modelo 115, perfil silencioso y exigente con la calidad pero respetuoso con la vivienda), todo bajo contrato art. 3 LAU sin licencia turística. Ingresos cercanos al 70 %–75 % de un VUT puro pero con sólo 3–6 inquilinos al año en lugar de 60, desgaste reducido y un calendario que el propio relocation manager ayuda a planificar con varios meses de antelación.

Hector Clarke

Fundador de Bliss Homes. Operamos viviendas turísticas en 8 comunidades autónomas —pisos, casas rurales y un edificio completo en Toledo—, seis de ellos alquilados con nuestro propio dinero. Incontra il team →