Ni el turístico gana siempre ni el tradicional siempre pierde: depende de si tu vivienda tiene licencia en regla fuera de las zonas restringidas por el Plan RESIDE. En el mejor caso, AirDNA sitúa el ROI turístico en 8-12% frente al 4-6% del tradicional (hasta 150% más); pero el tradicional en Madrid ronda 23,7€/m², mientras el turístico (ADR ~182$/noche, 51,6% ocupación) pierde ventaja al restar comisión OTA (15-18%). El alquiler de temporada queda de punto intermedio.
Warum SERP widerspricht (und beide Parteien haben Recht)
AirDNAund die Branchenreferenzanalysen, sagt, dass die Rentabilität der Ferienwohnung überschreiten kann 150% bei traditioneller Vermietung en el mejor escenario, y sitúa un ROI típico de vivienda vacacional en España entre el 8% y el 12%, frente al 4-6% del alquiler residencial tradicional. Es un dato real, pero describe el Bester Fall: Gebiet mit starker touristischer Nachfrage, hoher Beschäftigung und professionellem Management mit dynamischer Ausbildung.
Andererseits, Der Ökonom haben berichtet, dass regulatorische Unsicherheit und ein Rückgang der Rentabilität dazu führen, dass Investoren des Miettourismus in Madrid ihre Investition mit Eigentümern, die mit der niedrigsten Marge verkaufen, überdenken. Diese Information beschreibt die ungünstige Phase: Gebiete mit wachsenden Einschränkungen, Limbusurlaub und schlechtem Management, die das regulatorische Risiko nicht ausgleichen.
Die ehrliche Schlussfolgerung ist nicht "der Tourist gewinnt immer" oder "der Tourist kompensiert nicht mehr". Das ist: abhängig von der Region, ob Sie eine gültige Lizenz und die Qualität des Managements habenWir gehen zu allen drei Szenarien mit überprüfbaren Daten.
Die Startdaten (mit Quelle und Datum)
- Durchschnittlicher traditioneller Mietpreis in Madrid Stadt: 23,7 €/m² en junio de 2026, con la Comunidad de Madrid en 21,7 €/m² (+1,7% interanual). Quelle: Idealist, Mietpreisbericht, Juni 2026.
- ADR (durchschnittlicher Preis pro Nacht) für Miete und Miete in Madrid: 182 $ / Nacht, mit einer durchschnittlichen Besetzung von 51,6% und einer RevpAR von 96 $. Quelle: AirROI, Marktinformationen Madrid 2026.
- Braten der touristischen Leistung vs. traditionelle: bis zu einem oberen 150% bestenfalls mit einem typischen Urlaubs-RoI von 8-12% gegenüber dem traditionellen 4-6%. Quelle: AirDNA, Corporate Blog, 2026.
- Rückgang der Rentabilität und Investorenverkäufe in Madrid: Regulierungsunsicherheit und geringere Rentabilität haben Touristen dazu gebracht, ihre Investition zu verkaufen. Quelle: The Economist, Housing and Property Section, 2026.
Die drei realen Szenarien
Anstelle einer einzigen Rentabilitätszahl lässt sich die Realität von Madrid am besten mit drei Szenarien erklären, je nachdem, wie Wohnraum, Fläche und wer es verwaltet:
| Karrieretourismus | Saisonvermietung/Halbaufenthalt | Traditionelle Miete (12 Monate) | |
|---|---|---|---|
| Erforderlicher Touristenurlaub | Das ist richtig. | Nein (Vertrag < 11 Monate, Artikel 3.2) | Nein |
| Typische Bruttoleistung | Hoher Bedarf und Management (ROI 8-12%, AirDNA) | Mittelhoch, ohne regulatorisches Risiko VUT | Mittelwert (ROI ~ 4-6%) |
| Regulierungsrisiko (Residerplan) | Eng in Sperrgebieten | niedrig | Keine |
| Management und engagiert | Hoch (tägliche Rotation) mit Ausnahme von gestor | Durchschnitt (monatliche Rotation) | niedrig |
| Einkommensstabilität | Saisonabhängig, variabel | Stabiler als Touristen | Sehr stabil |
Die Miete oder Halbaufenthalt (Verträge weniger als 11 Monate unter dem Artikel 3.2 der LAU, ohne die Notwendigkeit einer Touristenlizenz) sind der Mittelpunkt geworden, den viele Eigentümer von Madrid erkunden: verhindert das regulatorische Risiko von VUT in Gebieten, die durch den Reside Plan eingeschränkt sind, hält ein Ergebnis zu der traditionellen reinen Vermietung und reduziert die Verwaltungslast in Bezug auf die tägliche Rotation des reinen Touristen.
Der eigentliche Entscheidungsfaktor: Plan Resids
Die Wohnsitzplan im Rathaus von Madrid ist das wichtigste normative Stück, das die tatsächliche Rentabilität bei 2026 konditioniert. Es legt Beschränkungen je nach Lage fest: Im historischen Zentrum sind nur Touristenhäuser erlaubt vollständig touristische oder tertiäre Gebäudeund außerhalb des Zentrums, Nachfrage unabhängiger Zugang und die Einhaltung der Quoten durch Gebäude. In der Praxis reduziert dies dramatisch die Anzahl der Wohnungen, die als Tourismus in Gebieten mit hoher Nachfrage legalisiert werden können.
Das erklärt teilweise den Widerspruch von SERP: Wenn Ihr Wohnbereich und ein Gebäude, das dem Reside Plan entspricht, mit einer gültigen Lizenz ausgestattet sind, ist die AirDNA (High Profitable) -Stufe realistisch. Wenn sich Ihr Wohnraum in einem eingeschränkten Bereich befindet, in dem Sie keine Wahl haben, zu legalisieren, oder von der Hoffnung abhängen, dass sich die Vorschriften ändern, erwartet Sie die Phase von The Economist (Abfall der Rentabilität und Verkauf von Investoren). Wir haben die komplette Karte der Beschränkungen nach Stadt überprüft Moratorien für touristische Wohnungen 2026: Madrid, Barcelona und Málaga.
Einfacher Rechner: Tourist raw vs. traditional
Geben Sie die Meter Ihres Hauses ein, um die traditionelle Miete (zu Marktpreisen) mit einem geschätzten touristischen ADR bei verschiedenen Jobs zu vergleichen.
Estimación orientativa con ADR de referencia ~168 €/noche (182 $ a tipo de cambio aprox., AirROI 2026) y precio de alquiler tradicional de Idealista para Madrid ciudad (jun-2026). No descuenta comisiones de gestión, OTA, limpieza ni suministros; el bruto turístico no es el neto.
Von roh bis netto: warum gewinnt der Tourist nicht immer?
Der vorherige Rechner vergleicht das Bruttoeinkommen, und hier hören viele Online-Vergleiche auf, mit einem Ergebnis, das immer Touristen begünstigt. Die Realität ändert sich, wenn die eigenen Kosten jedes Modells reduziert werden. Die touristische Vermietung professionell verwaltet mit: OTA-Provision (15-ZXQ-18%), Management-Provision, wenn Sie delegieren (10-25% als Modell), siehe Wie viel eine Tourist Rental Management Company Gebühren), Reinigung nach jedem Aufenthalt, intensive Lieferungen und Monate mit geringer Beschäftigung außerhalb der Saison. Die traditionelle Miete hat jedoch kaum Verwaltungskosten, eine einzige Bereinigung durch den Wechsel von Mieter- und Mieterlieferungen in den meisten Verträgen. Deshalb kann das Netz des Traditionellen in einer Unterkunft mit schlechter touristischer Lage, schlechtem Management oder niedrigem Beschäftigungsbereich dem des schlecht geführten Touristen nahe kommen oder sogar übertreffen, auch wenn das touristische Brutto immer größer aussieht.
Die Rolle von Liquidität und Risiko
Es gibt einen Unterschied, den Rentabilitätsvergleiche selten erwähnen: Liquidität und Reversibilität von jedem Modell. Die traditionelle Miete mit einem langfristigen Vertrag ist die starrste: Wohnraum früher zurückzubekommen, wird durch den rechtlichen Schutz des Mieters erschwert. Die Touristenvermietung ist am liquidesten: Sie können Termine für den eigenen Gebrauch sperren, die Preisstrategie von Tag zu Tag ändern oder jederzeit kostenlose Wohnungen von den Bewohnern verkaufen. Die Saisonmiete bleibt an einem Zwischenpunkt mit Verträgen für Monate statt Jahre. Wenn Sie Flexibilität genauso schätzen wie Rentabilität, wiegt dieser Faktor so viel wie die Nummer der vorherigen Tabelle.
Zentrum, Peripherie und Gemeinden von Kastilien und León: nicht alles gleich
Die vorherigen drei Szenarien haben sich stark verändert, je nachdem, wo sich das Gehäuse befindet. im Zentrum von MadridDie Nachfrage nach Tourismus ist die höchste in der Gemeinschaft, aber es ist auch, wo der Reside Plan restriktiver ist: nur vollständig touristische oder tertiäre Gebäude können VUT legal betreiben. im Randbezirke Mit geringerem touristischen Druck ist es einfacher, eine Lizenz zu erhalten (unabhängiger Zugang, weniger gesättigte Quoten), obwohl ADR und touristische Beschäftigung oft niedriger sind, was die Rentabilität der Saisonvermietung erhöht. In Gemeinden Kastilien und León Mit einer geringeren politischen Dichte (Ávila, Segovia, Gebiet von Gredos) können Tourismuswohnungen, die mit dem ländlichen oder Naturtourismus verbunden sind, weniger Lizenzwettbewerb haben, aber auch einen deutlicheren Stillstand mit Monaten sehr geringer Nachfrage außerhalb von Brücken und Sommer.
Die praktische Lektion: Es gibt keine einzige "Rentabilität von Madrid". Die Rentabilität Ihres Bezirks, Ihres Gebäudes und Ihrer konkreten Typologie besteht nur durch Überarbeitung der lokalen Vorschriften und der historischen tatsächlichen Nachfrage des Gebiets und nicht durch einen aggregierten Durchschnitt der gesamten Gemeinschaft.
Was sagt das für Ihre Entscheidung aus
Wenn sich Ihre Unterkunft in einem Gebiet ohne Einschränkung befindet, mit einem gültigen oder leicht zu bekommenden Touristenschein, und Sie bereit sind, von einem dynamischen Schulungsprofi geführt zu werden, ist die hohe Stufe der AirDNA erreichbar: Sie können das Einkommen aus der traditionellen Vermietung verdoppeln oder mehr. Wenn sich Ihr Wohnraum in einem Gebiet befindet, das vom Reside Plan oder ähnlichen Vorschriften betroffen ist, oder Sie nicht die Absicht haben, ihn aktiv zu verwalten, ist die saisonale Miete normalerweise die beste Risiko-Verhältnis-Option bei 2026 und die traditionelle bleibt die Option einer geringeren Rentabilität, aber von null regulatorischem Risiko und null dediziert.
In der Praxis muss die Entscheidung nicht endgültig oder ausschließend sein. Viele Eigentümer, die wir verwalten, beginnen mit reinem Tourismus in der Hochsaison und gehen in den Monaten der geringeren Nachfrage in die mittlere Saison über, wobei das Beste beider Modelle je nach Saisonalität ihrer Region kombiniert wird. Es ist eine Strategie, die nur mit einem aktiven Management sinnvoll ist, das das Modell monatlich festlegt, was ein Automanagement-Besitzer aus Zeitmangel selten tut.
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FAQ
Mieten Sie mehr eine Touristenvermietung oder eine traditionelle Vermietung in Madrid?
Abhängig von Bereich, Lizenz und Management. AirDNA stellt das Dach des Touristen bis zu einem 150% über dem traditionellen bestenfalls. The Economist dokumentiert einen Rückgang der Rentabilität und der Investorenverkäufe in Madrids Kapital aufgrund der regulatorischen Unsicherheit. Beides gilt in unterschiedlichen Kontexten.
Warum gibt es so widersprüchliche Daten?
Weil sie verschiedene Szenarien messen: AirDNA projiziert beste Beschäftigung und ADR. Der Economist bezieht die tatsächlichen Auswirkungen der normativen Unsicherheit (Plan Reside) ein, die die effektive Rentabilität reduzieren. Der bereich, der urlaub und das management bestimmen, in welchem von ihnen sie sich befinden.
Was ist der Reside Plan und wie beeinflusst er die Rentabilität?
Es ist die Strategie des Stadtrats von Madrid, den touristischen Wohnraum in Wohngebieten einzuschränken: Im Zentrum erlaubt es nur VUT in vollständig touristischen oder tertiären Gebäuden und außerhalb des Zentrums erfordert unabhängigen und kontingentierten Zugang. Es reduziert die Anzahl der legalisierbaren Wohneinheiten in Gebieten mit hoher Nachfrage.
Was ist Saisonvermietung und warum gewinnen Sie in Madrid an Boden?
Es ist ein Vertrag mit weniger als 11 Monaten, der vom Artikel 3.2 der LAU abgedeckt wird, ohne dass eine Touristenlizenz erforderlich ist. Verdient Boden, weil es das regulatorische Risiko von VUT in Sperrgebieten verhindert, eine höhere Rentabilität als die traditionelle reine Vermietung hat und die Verwaltungslast gegenüber der täglichen Rotation des Touristen reduziert. Es ist eine Zwischenwahl für Eigentümer, die Rentabilität ohne Moratorien wollen.
Ist der Tourist rauh immer besser als das traditionelle Netz?
Nein. Das Brutto des Touristen ist normalerweise höher, aber wir müssen OTA-Provision, Management-Provision, wenn Sie delegieren, Aufräumarbeiten, Lieferungen und Monate mit niedriger Beschäftigung subtrahieren. In einem Gehäuse mit schlechter Lage oder schlechtem Management kann das traditionelle Netz dem schlecht geführten Touristennetz nahe kommen oder darüber hinausgehen.
Was würde Ihr Platz wirklich in Ihrer Gegend mieten?
Te decimos si tu zona está afectada por el Plan Reside u otra restricción, y qué rango de ingresos es realista con gestión profesional. Gratis, en 24-48 h.
* Quellen: Idealist, Preisbericht für die Vermietung von Madrid Gemeinschaft und Stadt Madrid, Juni 2026 (ideentia.com / sala-de-press / information-pestio-housing / rental /). AirROI, Marktdaten Airbnb Madrid 2026 (airroi.com / airbnb-data / pain / community-of-madrid / madrid). AirDNA, "Airbnb vs. traditionelle Vermietung: Anlagestrategien" und "Welcher ROI sollte erwartet werden?", Unternehmensblog 2026 (airdna.co / es-es / blog). The Economist, "Die regulatorische Unsicherheit und die geringere Rentabilität sinken die Touristenvermietung", Sektion Gehäuse und Gebäude, 2026. Marktorientierte Zahlen, und nicht eine Voraussicht Ihres konkreten Gehäuses, mit einer ungefähren Umrechnung des ADR $ / €.