Depende de la ciudad: Madrid limita con el Plan Reside la VUT dispersa en el centro (solo edificios exclusivos, 15 años máximo, sanciones de 30.000 a 190.000 €), Barcelona deja de renovar licencias con horizonte 2028, y Málaga tiene una moratoria de hasta 3 años que impide cualquier alta nueva en todo el municipio. Ninguna revoca de forma automática las licencias ya concedidas, pero todas condicionan su continuidad, y son capas de riesgo independientes del veto de la comunidad de vecinos.
Warum die Gemeinde mehr gebietet als die autonome Gemeinschaft
Ein häufiger Fehler bei der Analyse der Lebensfähigkeit eines touristischen Wohnraums besteht darin, nur die Vorschriften zu betrachten autonom - VUT in Madrid, HUT in Katalonien, VFT / RTA in Andalusien - und geben als Tatsache, dass, wenn die Gemeinschaft Wenn es unabhängig genehmigt wird, ist das Projekt machbar. Bei 2026 ist das bei großen städtischen Kernen nicht mehr so: Stadtplanung kann direkt einschränken, konditionieren oder Veto neue hoch in bestimmten Bereichen, unabhängig davon, was die autonomen Vorschriften sagen. Das ist ein Risikokapital. und heute entschiedener denn je, vom autonomen und Veto-Austritt der Nachbarn.
Wir haben die drei städtischen Moratorien mit mehr realen Auswirkungen bei 2026 überprüft: Madrid, Barcelona und Málaga. In die drei Fälle, die Quelle ist die offizielle Regel oder Kommunikation der Stadt oder des Gerichts selbst, dass Er tat es.
Madrid: Plan Residenz
Die Wohnsitzplan es la nueva regulación urbanística del Ayuntamiento de Madrid para viviendas de uso turístico, en vigor desde abril de 2026, y sustituye al Plan Especial de Hospedaje de 2019, cuya aplicación había resultado compleja y poco efectiva. El objetivo declarado por el propio Ayuntamiento es frenar la pérdida de vivienda residencial en el centro histórico, donde la concentración de pisos turísticos ha presionado los precios del alquiler y ha vaciado de vecindario zonas enteras.
Der Plan sieht zwei Regelungen vor:
- historisches Zentrum. Die in Wohngebäuden verstreuten Touristenwohnungen sind verboten, einschließlich Erdgeschoss. Ein Nutzungswechsel bei Exklusive Gebäude - wo alle Einheiten sind für die touristische Nutzung bestimmt - und für einen maximalen Zeitraum von 15 Jahre, im Zusammenhang mit der Sanierung und Wiederherstellung des Eigentums.
- Rest der Stadt. Die für den Nutzungswechsel erforderliche Stadtlizenz mit Begrenzung der bereits vorhandenen VUT-Dichte in jedem Bereich.
von April von 2024 Neue Lizenzen wurden derzeit ausgesetzt, während Er hat sein Bestes gegeben. Dieses Konzessionsregime ändert sich mit seinem aktuellen Residenzplan erheblich: Frühere Lizenzen können weiter betrieben werden, müssen sich aber an neue Bedingungen unter die gesetzlich festgelegten Fristen und ein Betreiber ohne Lizenz sollte seinen Status regeln oder seinen Status einstellen Tätigkeit. Der Stadtrat selbst hat die Zahl der Inspektoren erhöht und eine offizielle Liste der VUT mit Lizenz und tatsächlichen Standort, verfügbar bei Ihrem Geaport. Die Maßnahmen zu explodieren eine nicht lizenzierte und nicht konforme touristische Unterkunft von 30.000 und 190.000 EURund kann von einem Befehl begleitet werden, die Aktivität zu stoppen.
Barcelona: Nichtverlängerung von Lizenzen, 2028 Horizont
Barcelona hat sich für einen anderen Weg nach Madrid entschieden: Es hört nicht sofort auf, sondern eher Verlängerung der Verlängerung bestehende Lizenzen Wie sie siegen. Rechtsgrundlage ist die Decreto-ley 3/2023 der Dringlichkeitsmaßnahmen in Bezug auf das städtische Wohnraumsystem für den Tourismus, angenommen von Generalitat de Catalunya und anwendbar auf Gemeinden mit angespanntem Wohnmarkt. Die Regel verlangt Urlaub vorherige Stadtplanung zum Betrieb eines VUT mit einer Befristet auf fünf Jahre, Konditioniert Kompatibilität mit der Wohnnutzung. Barcelona hat beschlossen, eine Lizenz nicht einmal zu erneuern mit einem Horizont, der das Ende des Prozesses an 2028 (Frist mehr) Das ist 31s Oktober 2028.
Die Maßnahme entzieht sich der gerichtlichen Kontrolle: Verfassungsgerichtund 64 / 2025, 13 März 2025und bestätigte die Verfassungsmäßigkeit des Dekrets und festgestellt, dass die Vorschriften auf eine Notwohnungssituation reagierten, ohne das Recht auf Eigentum, da es die Nutzung von Wohnraum einschränkt, aber sein Eigentum nicht in Frage stellt. Das von Das Rathaus soll mehr als 10.000 Gehäuse für Wohnzwecke. Eine Studie von Institut d'Economia de Barcelona (IEB), im Auftrag der Stadtverwaltung selbst, glaubt, dass diese Erholung könnte die Mietpreise zwischen einem 8% und ein 13,4%mit Auswirkungen auf das BIP aus der Stadt kaum ein 0,04%, wie in Barcelona die 57% der Lizenzinhaber sind Unternehmen oder juristische Personen, aber sie sind nicht privat.
Für den Eigentümer oder Investor mit einer Lizenz in Barcelona ist die Botschaft klar: Kein Widerruf ein endgültiges Ablaufdatum, das in einen Geschäftsplan aufgenommen werden sollte, oder Outputbewertung.
Málaga: totales Moratorium des neuen Hochs
Málaga Capital kam bereits vor dem Moratorium aus einem restriktiven Regime: Zusätzliche Bestimmung 3a des Generalplans für Stadtmanagementund ihre endgültige Annahme 29 de mayo de 2025und neue VUT bei 43 Nachbarschaften die übersteigen 8% von Dichte der touristischen Wohnungen und begrenzt den Rest. Dazu haben wir die 1 / 2024 Anweisungen von Urbanismus von Málaga, Nachfrage unabhängiger Zugang und Lieferungen Um ein VUT freizugeben In einem Wohngebäude.
Auf dieser Grundlage genehmigte der Stadtrat eine Moratorium Verhinderung der Verarbeitung jede neue Entsorgung von Touristenwohnungen in der ganzen Stadtmit einem Höchstdauer der tres años oder bis die vollständige Änderung der GOU genehmigt ist. Die Die Rechtsgrundlage ermöglicht es dem Stadtrat, Informationen und Erklärungen während der Verarbeitung auszusetzen und auszusetzen. Die neue Planung. Die Maßnahme widerruft nicht automatisch die bereits registrierten Häuser, sondern die Der Tourismus von Andalusien kann die Registrierung stornieren, wenn Sie ungenaue Informationen oder fehlende Titel feststellen erforderlich und infolgedessen ist es notwendig, eine Überprüfung der Einhaltung der Unterlagen durchzuführen, die derzeit im Gange sind.
Málaga vereint damit drei eigene Schichten - Nachbarschaftszonierung, technische Nachfrage nach unabhängigen Zugängen und ein vorläufiges Moratorium - bevor überhaupt das Veto erreicht wird, das die Nachbarschaftsgemeinschaft auferlegen kann Staatliche Reform des horizontalen Eigentumsgesetzes.
Las tres moratorias, en una tabla
| Stadt | Welche Grenzen | Stichtag | Bestehender Urlaub |
|---|---|---|---|
| Madrid (Wohnplan) | Es verhindert, dass sich VUT in Wohngebäude im Zentrum und nur in ein exklusives Gebäude, 15 max. | April 2026 in Kraft und verlassen Aussetzung von April 2024 | Sie arbeiten weiter und müssen sich an neue Bedingungen anpassen |
| Barcelona (Decreto-ley 3/2023) | Nichtverlängerung von VUT (HUT) Lizenzen nach seiner maximalen 5 Laufzeit | Horizonite 2028 (venc. bis 31-oct-2028) und unterstützt von StC 64 / 2025 (13-mar-2025) | Gültig bis zu ihrer Fälligkeit und nicht erneuert |
| Malaga (Moratorium der GOU) | Null neues Hoch von VUT in der gesamten Gemeinde; + 8% Decke in 43 Nachbarschaften + unabhängige Zugänge | Aprobación DA 3ª: 29-may-2025; moratoria: máx. 3 años desde su publicación (ago. 2025) | Sie werden nicht automatisch widerrufen und müssen die Einhaltung der Dokumentation gewährleisten |
Was die drei Städte gemeinsam haben
Keines dieser drei Moratorien ordnet oder hängt von der Staatsreform der Sektion 17.12 der Horizontale Eigenschaft, gültig ab 3 April 2025, die es der Nachbarschaft ermöglicht, zu genehmigen, beschränken, konditionieren oder verbieten Sie ein neues VUT mit einer Mehrheit von 3 / 5. Sie sind kumulativ und völlig unabhängig: Eine Wohnung kann die gute Zustimmung ihrer Gemeinschaft haben und trotzdem blockiert werden durch Stadtplanung oder anderweitig. Wir erklären das ausführlich unter Kann Ihre Nachbarschaftsgemeinschaft Um Ihre touristische Unterkunft zu verbieten?.
Sie betreffen auch nicht das autonome Tourismusregister (VUT, HUT, VFT / RTA ...), das die Rechtsgrundlage bleibt. und auf die europäische Verpflichtung zur Identifizierung von Wohnraum und nach der Aufhebung der einzigen staatlichen Registrierung durch den Obersten Gerichtshof, behandelt bei Supreme kündigt Registry an Einzigartig für Touristenvermietung.
Was tun, wenn Sie in einer dieser drei Städte sind
- Wenn Sie bereits ein VUT haben: Überprüfen Sie, mit welchem konkreten System Ihre Wohnung (Mitte oder Rest der Stadt in Madrid) und das Datum Ihrer Lizenz in Barcelona abläuft und die dokumentarische Übereinstimmung mit Málaga vollständig ist, und erwarten Sie den Zeitrahmen für die Anpassung oder Reife.
- Wenn Sie kaufen, um sich dem Touristen zu widmen: Unterschreiben Sie keine Ringe ohne einen Bericht über die Lebensfähigkeit durch die genaue Richtung: Nachbarschaft, Gebäude und Status des konkreten Moratoriums, das für sie gilt.
- Wenn Ihre Lizenz zeitkonditioniert ist (Madrid 15 Jahre, Barcelona 2028): dieses Verfallsdatum in jede Bewertung der Rentabilität oder des Verkaufs des Vermögenswerts einbezieht.
- Wenn Sie versuchen, das Risiko eines zonalen Moratoriums vollständig zu vermeiden: bewertet andere Gemeinden oder Gemeinden ohne aktive Einschränkung, wenn die Haftungsregelung weiterhin offen ist.
Wie Bliss Ihnen hilft
Bei Bliss Homes überprüfen wir die Politik nach konkreter Richtung, bevor wir ein Modell von Management: anwendbares lokales System, Status des autonomen Urlaubs und Status des lokalen Nachbarn. Wenn Ihr Gehäuse von einigen dieser Moratorien betroffen ist, werden wir Ihnen sagen, welche Möglichkeiten Sie haben. waren effektiv - einschließlich der Möglichkeit, in anderen Bereichen unseres Portfolios tätig zu sein - bevor wir uns verpflichteten, nichts.
FAQ
Was ist Madrids Residenzplan?
Es sind die neuen städtischen Vorschriften der Stadt Madrid für touristische Unterkünfte, die derzeit seit April von 2026 gelten und den speziellen Hosting-Plan von 2019 ersetzen. Im historischen Zentrum verbietet es Touristenwohnungen, die in Wohngebäuden verstreut sind: Es erlaubt nur die touristische Nutzung in exklusiven Gebäuden und für einen maximalen Zeitraum von 15 Jahren, die mit der Sanierung der Immobilie verbunden sind. Der Rest der Stadt erfordert eine Stadtlizenz, um ihre Nutzung mit Grenzen abhängig von der Dichte von VUT nach Fläche zu ändern. Die Sanktionen reichen von 30.000 bis 190.000 Euro.
Wann hören sie auf, Barcelonas Touristenlizenzen zu benutzen?
El Ayuntamiento de Barcelona ha optado por no renovar las licencias de vivienda de uso turístico (HUT), con un horizonte fijado en 2028 (fecha límite habitual citada: 31 de octubre de 2028). La medida se apoya en el Decreto-ley 3/2023 de la Generalitat, que limitó la vigencia de las licencias a un máximo de cinco años, y fue avalada por el Tribunal Constitucional en su sentencia 64/2025, de 13 de marzo de 2025. El objetivo declarado es recuperar más de 10.000 viviendas para uso residencial.
Was ist mit dem Moratorium von Málaga?
Der Stadtrat von Málaga hat ein Moratorium genehmigt, das die Bearbeitung neuer Wohnkosten für die touristische Nutzung in der gesamten Stadt mit einer maximalen Dauer von drei Jahren oder mit der Genehmigung einer Änderung des Allgemeinen Plans für Stadtplanung verhindert. Es fügt früheren Einschränkungen hinzu: 43 "gesättigte" Nachbarschaften mit VUTs 8%-Spitze und verlangen unabhängigen Zugang und Versorgung.
Beeinflussen diese Moratorien bereits lizenzierte Touristenwohnungen?
En general no las revocan automáticamente, pero sí condicionan su continuidad. En Madrid, las licencias vigentes pueden seguir operando pero deben adaptarse a las nuevas condiciones. En Barcelona, las licencias existentes no se renovarán una vez cumplan su plazo, con tope en 2028. En Málaga, la vivienda ya inscrita puede perder la inscripción si no cumple los requisitos urbanísticos y turísticos vigentes.
Ersetzen diese Moratorien das Veto der Nachbargemeinde?
No, son capas de riesgo distintas y acumulativas. El veto de la comunidad de propietarios por mayoría de 3/5 (artículo 17.12 LPH, vigente desde el 3 de abril de 2025) es un riesgo privado que depende de cada junta de vecinos. Las moratorias municipales son un riesgo público que depende del ayuntamiento.
Gibt es ein Gebiet ohne diese Beschränkungen?
Ja. Diese Moratorien sind lokal und nicht national: zahlreiche Gemeinden und Gemeinden von Kastilien und León, Aragon, Asturien, Kantabrien und das Innere anderer Gemeinden wurden mit einer offenen und nicht herabwürdigenden Erklärung und ohne Flächendeckung eingerichtet. Die ernsthafte Einschränkung konzentriert sich auf große städtische Kerne mit hohem Tourismus- und Wohnungsdruck.
Quellen: Stadtrat von Madrid, ein Aktionsplan zur Verwaltung von Wohnungen für die touristische Nutzung ()Ma'am. Es ist); Ayuntamiento de Barcelona / Institut d'Economia de Barcelona, Pla Viure; Tribunal Constitucional, sentencia 64/2025, de 13 de marzo de 2025; Ayuntamiento de Málaga, Disposición Adicional 3ª del PGOU (aprobación 29/05/2025) e Instrucción 1/2024 de Urbanismo. Este contenido es informativo; verifica siempre la normativa vigente en la sede electrónica del ayuntamiento correspondiente antes de tomar decisiones.
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