Licencia de vivienda turística en Galicia (guía 2026)

Qué es la licencia VUT en Galicia y cómo funciona

Una vivienda de uso turístico (VUT) en Galicia es una vivienda amueblada y equipada que se cede a terceros de forma reiterada, a cambio de precio y para estancias cortas, a través de plataformas como Airbnb o Booking o por canales propios. Para operarla legalmente no se solicita una autorización previa: se presenta una declaración responsable de inicio de actividad ante la Administración turística de la Xunta de Galicia, que inscribe la vivienda en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Galicia (REAT).

El régimen está fijado por el Decreto 12/2017, de 26 de enero, por el que se establece la ordenación de apartamentos turísticos, viviendas turísticas y viviendas de uso turístico en la Comunidad Autónoma de Galicia, dictado en desarrollo de la Ley 7/2011 de turismo de Galicia. Ese decreto distingue, además, entre la vivienda de uso turístico (la vivienda completa cedida por un particular o empresa) y la vivienda turística (modalidad de unifamiliar aislada o pareada). Para el propietario que quiere alquilar su piso o casa por temporadas, la figura habitual es la VUT.

Si te quedas con una sola idea: el Decreto 12/2017 sigue marcando el procedimiento, pero la viabilidad real de tu VUT depende cada vez más de dos capas nuevas: el acuerdo de la comunidad de propietarios (estatal, desde abril de 2025) y la ordenanza de tu municipio (en A Coruña, especialmente restrictiva). Comprobarlas antes de invertir es imprescindible.

Marco normativo: lo autonómico, lo municipal y lo estatal

Cualquier propietario en Galicia juega con tres capas de normativa que se superponen:

Capa autonómica (Galicia)

• Ley 7/2011, de 27 de octubre, del turismo de Galicia. Norma marco autonómica que define los establecimientos turísticos, el régimen de declaración responsable, el REAT y el régimen sancionador.
• Decreto 12/2017, de 26 de enero, por el que se establece la ordenación de apartamentos turísticos, viviendas turísticas y viviendas de uso turístico en Galicia. Es la norma específica vigente: define qué es una VUT, los requisitos de habitabilidad y equipamiento, la declaración responsable y la inscripción en el REAT.

Capa municipal (cada vez más decisiva)

• Ordenanza de A Coruña (2025). El Concello aprobó una ordenanza que limita la ubicación de las viviendas de uso turístico —restringiéndolas a determinadas plantas y a edificios de uso exclusivo— para controlar la oferta y la presión inmobiliaria. Afecta a las VUT nuevas y, en parte, a las que ya operaban.
• Planeamiento urbanístico de cada municipio. El uso turístico no es posible si está prohibido por la ordenación de usos del sector donde se encuentre la vivienda. Antes de equipar, hay que confirmar que el municipio y la zona concreta lo permiten.

Capa estatal (común a toda España)

• Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, que reformó el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal. Desde el 3 de abril de 2025, las viviendas en régimen de propiedad horizontal necesitan acuerdo expreso de la comunidad de propietarios por mayoría de 3/5 para destinarse a uso turístico.
• Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre: registro único estatal anulado. Creó un registro único estatal (NRA/NRUA) y la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, operativo desde el 1 de julio de 2025, pero la Sentencia del Tribunal Supremo 620/2026, de 19 de mayo de 2026, lo anuló por falta de competencia del Estado: ya no es exigible. El identificador válido es el número de inscripción en el REAT, que las plataformas siguen obligadas a exigir (Reglamento UE 2024/1028), retirando los anuncios que no lo muestren.
• Real Decreto 933/2021, que regula el registro documental e informativo de viajeros (SES.HOSPEDAJES). Obliga a comunicar al Ministerio del Interior los datos de los huéspedes de cada estancia. Es una obligación distinta de la licencia turística, no afectada por la anulación del registro estatal.

Qué exige el Decreto 12/2017: requisitos de la VUT

Para que una vivienda pueda inscribirse como VUT en Galicia debe cumplir, en esencia:

1. Legalidad urbanística y habitabilidad. Acreditadas mediante licencia de primera ocupación, cédula de habitabilidad o documentación equivalente. La vivienda debe reunir las condiciones técnicas y de seguridad exigibles a una vivienda.
2. Equipamiento para uso inmediato. Amueblada y equipada de modo que un huésped pueda alojarse desde el primer día sin necesidad de aportar nada: mobiliario, menaje, ropa de cama, agua caliente, calefacción y los suministros básicos en funcionamiento.
3. Título que habilite la explotación. Propiedad de la vivienda o un derecho que permita destinarla a uso turístico (por ejemplo, un contrato de arrendamiento que lo autorice, como en el modelo de rent to rent).
4. Cesión de la vivienda completa. La VUT se cede en su totalidad; la cesión por habitaciones tiene un encaje distinto en la norma.
5. Placa identificativa y publicidad correcta. Una vez inscrita, hay que exhibir el distintivo y hacer figurar el número de registro del REAT en toda la comercialización.

Restricciones por zonas: A Coruña, Santiago y las Rías

La gran diferencia respecto a hace unos años es que ahora la viabilidad de tu VUT depende en buena parte de tu municipio. Estos son los focos a vigilar:

• A Coruña. La ordenanza municipal de 2025 limita la ubicación de las VUT (plantas concretas, edificios de uso exclusivo) para frenar la saturación. Es la ciudad gallega con las reglas más estrictas: antes de invertir, confirma con el Concello que la zona y el edificio concretos permiten el uso turístico.
• Santiago de Compostela. Capital de fuerte demanda turística (Camino, casco histórico protegido) y con debate municipal abierto sobre el control de los pisos turísticos. Verificar el estado del planeamiento y las posibles limitaciones en el casco antiguo.
• Vigo, Pontevedra y las Rías Baixas. Demanda creciente y estacional; conviene confirmar la compatibilidad urbanística zona a zona.
• Rías Altas, Costa da Morte e interior (Lugo, Ourense). En general, menor presión y trámite más predecible, sujeto siempre a la ordenación municipal.

Cada ayuntamiento puede modificar su planeamiento o aprobar ordenanzas específicas. Antes de equipar la vivienda, confirma con el Concello si tu zona tiene límites o restricciones.

Cuánto cuesta sacar la licencia VUT en Galicia

La declaración responsable autonómica no devenga, en sí misma, una tasa relevante. Los costes son sobre todo indirectos —documentación técnica y adaptaciones— y son estimaciones orientativas que dependen de cada vivienda:

• Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación: 50-150 € si hay que tramitarla.
• Certificado energético: 60-150 €.
• Equipamiento mínimo de la vivienda: de 0 € (si ya está equipada) a varios miles si se equipa desde cero.
• Placa identificativa VUT: coste menor.
• Registro único estatal: ninguno; el NRA/NRUA fue anulado por el Tribunal Supremo en mayo de 2026 y ya no se tramita ni devenga tasa.
• Honorarios de gestoría (si te apoyas): 250-600 € una sola vez.

Errores comunes que retrasan o bloquean la inscripción

1. Dar por hecho que tu municipio permite VUT. En A Coruña la ordenanza de 2025 restringe ubicaciones; en otros municipios el planeamiento puede vetar el uso turístico en ciertas zonas. Lo que valía antes puede no valer hoy.
2. No tener autorización de la comunidad de propietarios. En propiedad horizontal hace falta acuerdo de 3/5 (LO 1/2025). Sin él, no se puede destinar el piso a uso turístico.
3. Presentar la declaración sin cumplir habitabilidad. Sin cédula u ocupación válida, la vivienda no puede inscribirse como VUT.
4. Anunciar sin el número del REAT. Tras la anulación del registro único estatal, es el código que las plataformas siguen obligadas a exigir (Reglamento UE 2024/1028); retiran de oficio los anuncios que no lo muestran. Operar sin él es inviable comercialmente.
5. No comunicar viajeros en SES.HOSPEDAJES. El RD 933/2021 obliga a registrar los datos de los huéspedes; es independiente de la licencia turística.

Régimen sancionador

La normativa turística de Galicia articula sanciones por infracciones leves, graves y muy graves. Operar sin haber presentado la declaración responsable, anunciarse sin el número del REAT, falsear datos o incumplir los requisitos del Decreto 12/2017 puede acarrear multas que, en los supuestos más graves, alcanzan decenas de miles de euros. La inspección turística cruza datos con las plataformas online y con el Registro de la Propiedad, por lo que la detección de incumplimientos es ágil. Mantener la inscripción al día es la mejor defensa.

Si no quieres lidiar con el trámite: Bliss te ayuda

El régimen de Galicia se ha vuelto más exigente por la vía municipal —A Coruña a la cabeza— y por la autorización de la comunidad de vecinos. Muchos propietarios prefieren no pelearse con el papeleo y delegar la gestión completa.

En Bliss Homes gestionamos viviendas turísticas de principio a fin. Según tu caso podemos ofrecerte:

• Gestión integral: orientamos el trámite (urbanismo, documentación, declaración responsable, inscripción en el REAT), equipamos la vivienda y operamos el alquiler completo —precios, reservas, limpieza, atención al huésped, mantenimiento— a cambio de una comisión sobre los ingresos.
• Gestión online: si prefieres mantener parte del control, llevamos la parte digital (canales, pricing dinámico, comunicación) con una comisión reducida.
• Alquiler garantizado (rent to rent): en las zonas donde operamos este modelo, firmamos contrato con renta fija mensual y asumimos licencia, equipamiento y gestión a nuestro coste. Cobras todos los meses, esté la vivienda ocupada o vacía.

Además, nuestro canal directo Tudesvío reduce la comisión al 10 % frente al 15-18 % habitual de las grandes OTAs, mejorando lo que recibe el propietario en cada reserva.

Si quieres entender mejor el marco general, lee la guía de normativa VUT en España y nuestro detalle de cómo funciona el rent to rent paso a paso. Y si lo tuyo es Galicia y la cornisa cantábrica, mira también:

• Alquiler garantizado en A Coruña y las Rías Altas
• Alquiler garantizado en Gijón (Asturias)
• Alquiler garantizado en Cudillero (Asturias)

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