Cuánto gana de verdad una vivienda turística frente al alquiler tradicional

La comparación honesta tiene tres columnas, no una

Casi todas las comparativas de vivienda turística contra alquiler tradicional se hacen con una sola columna: el ingreso bruto. "Tu piso da 1.100 € de alquiler y podría facturar 2.300 € en Airbnb". Es cierto y es inútil, porque el bruto de una vivienda turística y el de un alquiler tradicional no son la misma clase de dinero.

En un alquiler tradicional, el bruto y lo que te llega se parecen mucho. En una vivienda turística, entre el bruto y tu cuenta hay una plataforma, un equipo de limpieza, una factura de la luz que ahora pagas tú, unas sábanas que se gastan y, si delegas, una gestora.

Y hay una tercera columna que no aparece nunca: tus horas.

Este artículo pone las tres juntas, con nuestros números de cartera, y termina con los casos en los que la respuesta honesta es que no compensa.

Columna 1: el ingreso bruto no es lo que ganas

En mayo de 2026, sobre las reservas confirmadas de nuestra cartera, la descomposición de cada 100 € facturados fue esta:

• 13,70 € de limpieza, que paga el huésped y va íntegra al equipo que limpia.
• 18,50 € de comisión de plataforma. Airbnb salió a un 18,76 % efectivo y Booking a un 18,15 %.
• 67,80 € de base real del propietario.

Es decir: un tercio del bruto desaparece antes de que el propietario vea nada, y eso es antes de suministros, textiles y gestora. Comparar por el bruto infla el resultado en un 47 %.

Ese 18,5 % es el coste de vender a través de OTAs. El canal directo cuesta menos: el nuestro, Tudesvío, opera al 10 %, y esos ocho puntos son una de las palancas más limpias que existen sobre la rentabilidad.

Columna 2: los costes reales, uno a uno

Los que se olvidan siempre al hacer la cuenta de la servilleta:

• Suministros. En tradicional los paga el inquilino; en turístico los pagas tú, con la calefacción a discreción de quien no ve la factura. Entre 1.500 y 2.200 € al año.
• Amortización de textiles y menaje. Sábanas, toallas, vajilla, cafetera, secador. Se rompe, se mancha y se lo llevan. Es una partida real de varios cientos de euros al año que nadie presupuesta.
• Mantenimiento y reposición. Un piso con cincuenta entradas al año se desgasta a otro ritmo: cuenta el doble que en tradicional.
• Seguro específico. Una póliza de hogar estándar no cubre necesariamente la actividad turística. La que sí, cuesta más.
• Software, fotografía y trámites. Channel manager, cerradura, altas registrales, tasas.

Las tres columnas, sobre el mismo piso

Un piso de dos habitaciones que en alquiler tradicional se alquilaría a 1.100 €/mes, y que en turístico facturaría 28.000 € brutos al año. Aplicamos a la columna turística la estructura real de nuestra cartera.

La tabla no dice lo que se supone que debe decir. Con este bruto, el turístico autogestionado gana al tradicional por 2.380 € al año y el turístico con gestora pierde por 1.525 €. Y la última fila decide: si valoras tu tiempo a solo 15 €/hora, las 150 horas de la autogestión valen 2.250 € y la ventaja desaparece por completo.

El umbral: cuánto tiene que facturar para empatar

De esas cuentas sale una regla de bolsillo que puedes aplicar hoy a tu piso, sin hoja de cálculo:

• Autogestionando, el bruto turístico tiene que llegar a unas 1,9 veces la renta anual del alquiler tradicional solo para empatar en euros. Y ahí todavía no has cobrado tus horas.
• Con gestora, unas 2,3 veces esa renta anual.

Es decir: un piso que se alquilaría a 1.100 €/mes (13.200 € al año) necesita facturar unos 24.500 € brutos autogestionado o unos 30.800 € con gestora para igualar el alquiler tradicional. Si los comparables reales de tu calle no llegan ahí, ya tienes la respuesta.

El corolario incómodo: el argumento del turístico no está en la estructura de costes, que es peor, sino en el techo del ingreso. Solo compensa cuando el bruto sube de verdad, y sube por pricing, producto y distribución, no por poner el mismo piso en Airbnb.

Columna 3: las horas, y qué se hace con ellas

Entre 10 y 15 horas al mes es lo que cuesta autogestionar bien una vivienda turística, y no son horas de trabajo profundo: son ciento cincuenta interrupciones al año. Responder consultas antes de que el huésped reserve otra cosa, revisar precios cada semana, coordinar la limpieza cuando hay salida y entrada el mismo día, resolver la cerradura que no abre un domingo por la noche, contestar reseñas, presentar el parte de viajeros y cuadrar liquidaciones.

Ese es el trabajo que no se ve mirando solo el bruto. Y explica por qué el alquiler tradicional rinde tanto por hora: 1.100 € por hora invertida es un número que muy pocos negocios baten.

Las tres capas de margen que casi nadie calcula

Un dato que conviene conocer antes de fiarse de cualquier cuenta, la tuya incluida. Ezio Albanese, CEO de Bilemon, presentó en 2025 datos de su cartera de clientes gestores: más del 70 % de los property managers no conoce el coste ni el margen real de una reserva. Profesionales, no aficionados.

Su método resta tres capas en orden: costes operativos (limpieza, check-in, lavandería), costes de contribución (renta, PMS, mantenimiento, IBI) y costes de estructura imputados por unidad. El resultado que midió es lo que importa: cuatro propiedades con ingresos casi idénticos tenían márgenes reales separados por entre 18 y 24 puntos porcentuales, y detectó desviaciones de hasta el 40 % en el coste de los servicios operativos entre propiedades similares de la misma cartera.

Traducción para el propietario: dos pisos que facturan lo mismo pueden dejar cantidades muy distintas, y la diferencia no está en el ingreso sino en costes que nadie mira.

El IVA: lo que sí está verificado

Aquí hay mucha confusión, así que solo lo comprobado contra el texto vigente de la ley.

El arrendamiento de vivienda está exento de IVA. Pero la Ley 37/1992 del IVA, en su artículo 20.Uno.23.º, letra e' (versión vigente desde el 01/01/2019, texto en el BOE), deja fuera de esa exención "los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos".

Y cuando la operación sí está sujeta, el artículo 91.Uno.2.2.º de la misma ley (versión vigente desde el 01/01/2025, texto en el BOE) aplica el tipo del 10 % a los servicios de hostelería.

Las tres consecuencias prácticas:

1. Si alquilas la vivienda sin obligarte a prestar servicios propios de la industria hotelera, la operación está exenta: no repercutes IVA, pero tampoco deduces el que soportas.
2. Si te obligas a prestarlos, la operación queda sujeta y tributa al tipo reducido de hostelería, con derecho a deducción.
3. En cualquiera de los dos casos, la comisión de tu gestora lleva su 21 % de IVA. Si tu actividad está exenta, ese 21 % es coste real que no recuperas: un 17 % anunciado te cuesta un 20,57 %.

Esto es información divulgativa, no asesoramiento fiscal. Antes de cambiar nada, confírmalo con tu asesor.

Cuándo NO compensa el turístico

• Cuando los comparables no llegan al umbral. Si tu zona no da 1,9 veces la renta anual autogestionando, el turístico es más trabajo por menos dinero. Es el caso más frecuente y el que menos se dice.
• Cuando la demanda son ocho fines de semana al año. Un destino de temporada muy corta tiene la peor combinación posible: costes fijos de doce meses e ingresos de dos.
• Cuando la comunidad de vecinos está en contra. La ley de propiedad horizontal permite hoy a las comunidades acordar limitar o condicionar esta actividad, con una mayoría cualificada y efectos hacia el futuro. Antes de invertir, pide los estatutos inscritos y el acta de la última junta, y comprueba el alcance concreto en tu caso.
• Cuando hay moratoria o suspensión de licencias en tu municipio. Cada vez más ayuntamientos han congelado nuevas altas o las han restringido a determinados usos y plantas. Es lo primero que hay que mirar, antes que la rentabilidad.
• Cuando no vas a invertir en el producto. Rocío Perea, de The Urban Hosts, cifra en un 20-30 % la diferencia de rentabilidad entre un piso decorado a nivel básico y uno cuidado. Sacar el piso "tal cual está" no es ahorrar: es competir solo por precio bajo contra miles de anuncios iguales.
• Cuando necesitas la renta para pagar la hipoteca cada mes. El ingreso turístico es estacional e irregular. El recibo de la hipoteca no lo es.

La alternativa intermedia: el alquiler de temporada

Entre los dos extremos hay una opción que mucha gente descarta por desconocimiento. El artículo 3.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (versión vigente desde el 01/01/1995, texto en el BOE) considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda "los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra".

La ley no fija duración mínima ni máxima para la temporada. Lo que la define es la finalidad, no el número de meses: el famoso "contrato de once meses" es una leyenda urbana, y un contrato de once meses cuya finalidad real sea la vivienda permanente del inquilino es un arrendamiento de vivienda con sus prórrogas.

Y en el otro extremo, el artículo 5.e) de la misma ley (versión vigente desde el 06/03/2019, texto en el BOE) excluye de la LAU la cesión temporal de una vivienda amueblada, comercializada en canales turísticos, con ánimo de lucro y sometida a normativa sectorial turística. Son cuatro requisitos acumulativos: si falla uno, no es vivienda turística.

El alquiler temporal se sitúa en medio: renta bastante más alta que el tradicional, mucha menos operativa que el turístico, y menos exposición regulatoria. Funciona con desplazamientos de trabajo, obras, formaciones de empresa, estudiantes de posgrado y personal sanitario. Ojo: cada comunidad autónoma tiene sus propios umbrales y algunas prohíben usar una vivienda inscrita como turística para otra finalidad, así que hay que mirar la norma de tu comunidad antes de decidir.

Qué haríamos nosotros

Empezar por el número. Coge la renta anual del alquiler tradicional, multiplícala por 1,9 y por 2,3, y compara con lo que facturan de verdad los comparables de tu calle. Si no llegas, el tradicional o el temporal son mejores negocios y te devuelven ciento cincuenta horas al año.

Si llegas con holgura, la conversación es otra: qué hace falta para que el bruto suba lo suficiente como para que la delegación se pague sola. Gestionamos 50 viviendas activas en 8 comunidades autónomas, con más de 300 reseñas públicas (4,9 en Airbnb, 8,8 en Booking, 5,0 en Google), al 17 % + IVA sobre lo que ingresa el propietario y sin permanencia. Si prefieres no depender de la ocupación, existe el precio fijo: arrendamiento con renta mensual fija a un año renovable.

Y si el número no sale, te lo decimos: es más barato que descubrirlo en el mes cuatro. Llámanos al +34 638 740 249.

Héctor Clarke

Fundador de Bliss Homes. Operamos unas 50 viviendas turísticas en 8 comunidades autónomas —pisos, casas rurales y un edificio completo en Toledo—, seis de ellas alquiladas con nuestro propio dinero. Conoce al equipo →