La SOCIMI no es la estructura adecuada para una cartera turística pequeña: exige 5 millones de euros de capital mínimo, cotizar en bolsa y repartir el 80% del beneficio cada año, a cambio de tributar al 0% en el Impuesto sobre Sociedades. El régimen sobrevivió a la reforma fiscal pactada por PSOE y Sumar en 2024. Solo compensa con carteras grandes y vocación de alquiler permanente; para 1-10 unidades suele rendir más una SL patrimonial o con actividad económica.
Il SOCIMI è la struttura più confusa del mercato degli investimenti spagnolo. E 'stato venduto come "la società senza tasse", e che conduce i proprietari con due o tre piani per chiedere se dovrebbero guidare uno. La risposta è più spesso no. Il sistema è progettato per grandi portafogli con una chiamata per il noleggio permanente e partner che vogliono liquidità del mercato azionario, per non ottimizzare la tassazione di alcuni alloggi turistici.
Questa guida traduce il regime in decisioni di capitale: che cosa è esattamente, quali requisiti soddisfa, come realmente tassa (società e Il partner), perché è sopravvissuta alla riforma fiscale di 2024, e la soglia da cui cessa di essere un'idea di un prospetto per diventare una struttura contribuendo. Tutti i dati hanno una fonte e coloro che non hanno un forte sostegno istituzionale sono contrassegnati come una stima.
Che cosa un SOCIMI è e che problema solves
SOCIMI sono gli acronimi di Unbound Company for Investment nel mercato immobiliare. E' l'equivalente spagnolo del REIT anglosassone: una società quotata con un'azienda per comprarli e noleggiarli. The Atto 11 / 2009sono stati modificati più volte dalla sua creazione.
Il problema della doppia imposizione. In una società ordinaria, i benefici dell'imposta di noleggio prima presso l'Impresa e poi ancora a IRPF dopo che il partner riceve il dividendo. La sociMI rimuove il primo passo: l'azienda rende omaggio alla 0% e all'intero onere fiscale sta con il partner. Invece, il legislatore richiede che questo beneficio sia effettivamente distribuito - quindi l'obbligo di pagare dividendi. La logica è: se non si vuole pagare per le aziende, almeno condividere e che la finanza ha bloccato attraverso IRPF dall'azionista.
Per un investitore turistico, questo problema perché un hotel, un aparthotel o un condominio in affitto sono esattamente il tipo di asset che il regime prevede. La sfumatura critica - vedremo di seguito - è che il noleggio turistico a corto raggio con servizi aggiuntivi può essere descritto come un'attività economica e non come un semplice contratto di locazione, e questo aumenta il merletto al SOCIMI.
I requisiti: capitale, attività, reddito e ritenzione
Il regime sociale non è "eletto" come casella fiscale. Le condizioni dell'obiettivo devono essere soddisfatte e mantenute e, se sono rotte, il regime viene perso e addebitato al tasso generale con effetti retroattivi. I pilastri sono:
Il requisito di contributo è quello che più sottovaluta l'investitore proveniente dal mattone diretto. Non è sufficiente avere 5 M €of real estate: dobbiamo entrare in un mercato, pubblicare conti controllati, valutare il portafoglio regolarmente e sostenere una struttura di conformità che costa denaro ogni anno. Fa parte del vero "cascade" del SOCIMI, ma non dell'incumbent della 0%.
Come vera tassa: società e partner
La "0%" è vera ma incompleta. La sezione sociale e sociale sposta la fiscalità dalla società al partner. Tre strati:
| Livello | Tipo | Dettaglio |
|---|---|---|
| Imposte sociali | 0% | Sono disponibili le seguenti informazioni: |
| Graven speciale sul profitto non distribuito | 15% | Il beneficio che non è distribuito e non ha tassato al tasso generale. Guarda da 2021 (At 11 / 2021). Sta penalizzando la sua ritenzione piuttosto che la sua parte. |
| IRPF di partner su dividend | 19%+ | Il partner della persona fisica tributa il dividendo alla base di risparmio: 19% la prima rata, arrampicata per sezioni (AEAT). |
Fuentes: Ley 11/2009 y Ley 11/2021 (BOE); tipos del ahorro IRPF, Agencia Tributaria, 2026.
La distribuzione obbligatoria dei dividendi è al centro del regime: 80% del profitto noleggio regolare, 100% dei dividendi e 50% di piantine vendita di immobili (con il resto da reinvestire). Questo ha un risultato strategico diretto: SOCIMI non è un buon veicolo per reinvestire e comporre. Se la tua tesi è di acquistare, migliorare NOI e reinvestire il flusso in più attività, i termini di riferimento richiedono di ottenere contanti ogni anno piuttosto che capitalizzare all'interno.
Perché ha sopravvissuto la riforma fiscale di 2024
Nel mese di ottobre di 2024, pSOE e Sumar hanno accettato di rimuovere il privilegio fiscale delle parti sociali e metterle al tasso generale della 25% all'imposta sulla società come parte del pacchetto di alloggi (Infobae, 2024). L'annuncio è stato sufficiente per spostare il mercato: i prezzi elevati del settore, Merlin e Colonial, hanno accusato la quota di mercato (TradingView, 2024).
Ma al voto del pacchetto fiscale di novembre di 2024, il PSOE non ha finalmente sostenuto l'emendamento concordato con Sumar e l'aumento è diminuito. (Infamae / El Independente, 2024). Il regime fiscale 0% è rimasto intatto. A 2026 rimane valida.
Pronti per l'investitore non è "dopo pericolo". Questo è un rischio normativo latente: il governo ha dichiarato la sua intenzione di ridurre i benefici di MTS (Servimean, 2024)e il problema può tornare a qualsiasi ciclo di bilancio. Come per la regolazione dell'alloggiamento turistico da CAA, una struttura il cui caso di investimento dipende da un tipo di 0% che il legislatore sta cercando di giocare ha un premio di incertezza che deve essere specificato. Una sezione di previdenza sociale non ha una sezione di previdenza sociale per un sistema fiscale di un anno e una tesi che regge anche se il trattamento fiscale cambia.
SOCIMI vs holding regolare per un portafoglio turistico
E' la vera decisione per la maggior parte degli investitori che ci chiedono. Le alternative non sono "sociali o niente", ma sociali contro Loan. Onesto comparativo:
| Criteri | SOCIETÀ | Manutenzione regolare / SL |
|---|---|---|
| Capitale minimo | 5 M € | 3.000 € (SL) / 60.000 € (SA) |
| Tassa sociale | 0% sul reddito di regime | 15% (nuovo) / 25% generale |
| Obbligo di prestito | Sì (BME Growth / Euronext) | No. |
| Raccolta obbligatoria dei dividendi | 80% del beneficio / 100% de dividendos / 50% plusvalías | Gratis (puoi reinvestire tutto) |
| Costi di pensionamento (audit, consulente, liquidità) | In evidenza | Paesi Bassi |
| Liquidità per i partner | Alto (mercato quotato) | Basso (non quotato) |
| Loan rental con servizi | Tenso (può essere attività economica, non affitti) | Naturale in SL con attività economica |
| Soglia dove paghi | Grande vettore, vocazione per il noleggio permanente | Da 1 Unità fino a diversi milioni |
Il punto che il contenuto generico non chiarisce mai: locazionee breve soggiorno noleggio turistico con pulizia, check-in e servizi aggiuntivi può nominare come attività economica di alloggio, più vicino all'hotel e al puro affitto. Riempire un portafoglio VT puro in un SOCIMI richiede un buon design della struttura - in genere separando la proprietà (propco, che affitta ad un operatore) dall'operazione (opco, che fornisce il servizio). Questa è la stessa logica e leaseback e underwriting output: chi possiede il mattone e che sfrutta il business non è un dettaglio, decide la tassazione.
La soglia: quando un EMI cessa di essere un incumbent
Ritirando il marketing, un SOCIMI inizia ad avere senso una volta soddisfatte diverse condizioni, e allo stesso tempo vengono soddisfatte alcune condizioni, e non una sola:
Se alcuni di questi pezzi sono mancanti, sono stati sempre più performanti una SL con attività economica ben gestita. E "ben gestita" è la parte che decide il jield della rete, non l'involucro sociale. Una sociMI con un patrimonio sotto-esplorato tributi allo 0% circa un guadagno mediocre e una SL con un asset che occupa lo 87% e riduce la dipendenza da OTA genera più box dopo l'imposta rispetto alla struttura fiscale "perfetta" su un asset sciolto.
Dove Bliss si adatta: La cascata prima dell'involucro
L'errore che vediamo ripetuto è quello di scegliere la struttura aziendale prima di cancellare l'attuale NOI del bene. Il confezionamento - SOCIMI, holding, S.S.S.- ottimizza la tassazione di un guadagno che prima deve essere generato. Bliss lavora a testa in giù: mettiamo il EUR cascata davanti all'inverter, del jield lordi che vende gli annunci a NOI a mano, con ogni cifra attaccata a fonte verificabile e dati reali del portafoglio, prima di parlare di come si impacchettano fiscalemente.
Le leve che spostano questo NOI sono operative, non legali: 87% e reddito sopra la media del mercato nel nostro portafoglio reale (Dettagli interni Bliss)e il suo canale diretto Tudesvío a 10% commissione contro 15-18% da OTA (Dettagli interni Bliss)Ciò riduce la dipendenza di Prenotazione e Airbnb e recupera lo spazio che altrimenti va in commissione. Su questo NOI reale, la decisione SOCIMI vs holding diventa un calcolo equo, non una scommessa su un titolare di imposta.
Per approfondire l'area fiscale che colpisce qualsiasi struttura turistica - IVA con o senza servizi, società IS, non residente IRNR - c'è una guida per tassazione del noleggio turistico. Se investi dall'esterno della Spagna, il merletto sociale e fiscale cambia la sua radice: l'abbiamo rotta nella guida a Investitori stranieri non residentiE se la tua domanda è direttamente come montare il portafoglio per investire con criteri professionali, il punto di partenza è il nostro investimenti turistici.
FAQ
Cos'è un Social?
Un sociMI (Unbound Company for Investment in the Real Estate) è una società privata spagnola, quotata in borsa o in mercati alternativi come BME Growth o Euronext, con l'obiettivo principale di acquisire e promuovere immobili in affitto. È regolato dalla legge 11 / 2009. In cambio di rispettare i requisiti rigorosi di asset, reddito e dividendo, tassa lo 0% presso l'Azienda Tax. E' l'equivalente spagnolo del REIT anglosassone.
Quali sono i requisiti di un'associazione di sicurezza sociale?
Capital social mínimo de 5 millones de euros, forma de sociedad anónima y cotización en un mercado regulado o multilateral. Al menos el 80% de su activo debe estar en inmuebles en alquiler o participaciones en otras SOCIMI; al menos el 80% de sus rentas debe venir de esos alquileres y dividendos. Los inmuebles deben mantenerse arrendados un mínimo de 3 años. Además debe repartir dividendos obligatorios cada ejercicio.
Che tassa ha una sociMI?
Il SOCIMI tassa lo 0% all'imposta di società sui redditi che soddisfano il regime. L'onere fiscale sarà trasferito al suo partner, che tassa per i suoi dividendi (19% per gli individui alla prima rata del suo risparmio, secondo AEAT). Uno speciale prelievo 15% sui benefici non distribuiti che sono stati attestati alla tariffa generale, attualmente valido da 2021 (Act 11 / 2021), penalizza la ritenzione dei benefici piuttosto che condividerli.
SOCIMI è sopravvissuto alla riforma fiscale?
Sí. PSOE y Sumar pactaron en octubre de 2024 someter a las SOCIMI al tipo general del 25% en el Impuesto sobre Sociedades, pero en la votación del paquete fiscal de noviembre de 2024 el PSOE no apoyó finalmente la enmienda y el régimen de tributación al 0% se mantuvo intacto (Infobae / El Independiente, 2024). El anuncio inicial llegó a hacer caer en bolsa a Merlin y Colonial. El régimen fiscal sigue vigente en 2026, aunque el Gobierno mantiene la intención declarada de revisarlo.
Prestito sociale o regolare per attività turistiche?
Depende del tamaño de la cartera y del horizonte. La SOCIMI solo compensa a partir de un patrimonio grande (capital mínimo 5M, costes de cotización, auditoría y cumplimiento), y exige repartir el 80% del beneficio cada año, lo que limita la reinversión. Para una cartera de 1 a 10 unidades, lo habitual es una SL patrimonial o con actividad económica: misma protección societaria, sin obligación de cotizar ni de distribuir. La SOCIMI gana cuando hay volumen, vocación de permanencia en alquiler y socios que quieren liquidez bursátil.
Quanto capitale minimo richiede un SOCIMI?
Il capitale minimo è 5 milioni. Inoltre, i costi ricorrenti mancano dal prospetto: entrata di mercato (BME Growth, Euronext Access), consulente registrato, fornitore di liquidità, audit, valutazioni periodiche e conformità. Ecco perché il SOCIMI raramente ha senso sotto un portafoglio di diversi milioni di euro di attività turistiche dedicate.
Decidere la struttura sui numeri reali, e non sui titolari
Prima di scegliere SOCIMI, tenendo o SL, guidiamo la cascata euro del vostro portafoglio turistico: dal jield lordo al NOI a mano con la fonte. Gli imballaggi fiscali cadono dopo il loro peso.