Sí: la Costa Brava recuperó rentabilidad tras la pandemia con un RevPAR que creció un +40,3% en 2024 sobre 2019, y en Roses el alquiler turístico rinde entre el 4% y el 8% bruto con precios desde ~2.825 €/m². La ocupación media anual ronda solo el 57-58% por la estacionalidad abril-octubre, así que hay que provisionar el invierno. El edificio entero con licencia ya concedida esquiva el veto vecinal del 3/5 que sí afecta a los pisos sueltos.
La Costa Brava non è una promessa: è una delle migliori destinazioni di spiaggia e sole dopo la pandemica. Secondo il suo rapporto, il suo Revpar crebbe un + 40,3% a 2024 rispetto a 2019e la Costa del Sol (Fonte: Exceltur, SolyTUR 2024). Per un investitore con un jield netto e non con foto di cala, questo significa una cosa: la domanda è tornata con forza e il prezzo del bene deve ancora essere completamente frainteso.
Quell'articolo non vende "heaven". Traduci la tesi Costa Brava ai numeri: quale rendimento reale aspettarsi, quanto costa il metro quadrato, perché l'intero edificio dodge il rischio di regolazione che pone i pavimenti sciolti, e come ottenere dal grezzo che pubblicizzava i portali alla rete che finisce nel tuo account.
Perché la Costa Brava è in prima linea destinazioni sulla spiaggia
El dato de Exceltur coloca a la Costa Brava (+40,3%) junto a Tenerife (+40,9%), Costa del Sol (+40,5%) y Gran Canaria (+40,4%) en crecimiento de RevPAR 2024 sobre 2019 (Fonte: Exceltur, SolyTUR 2024). Si tratta di una destinazione matura con un marchio internazionale, con collegamento diretto con l'Europa del Nord e con l'aeroporto di Girona e vicino a Barcellona ma con prezzi di entrata significativamente inferiori rispetto alla capitale.
La controparte - e dobbiamo dirlo senza trucco - è la Statality. La domanda va da aprile a ottobre. Un tipico noleggio turistico sulla Costa Brava ha un impiego mediano di Airbnb intorno 57-58% durante tutto l'anno (fonte: Airbtics, 2025). Quella media annuale nasconde un'estate vicina al pieno e un inverno basso. La persona che acquista qui acquista una curva di domanda, non una linea retta: la gestione del pensionamento della stagione decide se l'accordo funziona o rimane breve.
Quanto costa entrare: prezzo per mq e prodotto disponibile
Il prezzo è metà dell'equazione jield. In Rose, il prezzo medio è circa ~2.825 €/m² en apartamentos (Fonte: IMMO 365, 2025). Il prodotto turistico di solito si muove da 2.800 y 4.200 €/m² per comune, prima o seconda linea di mare e stato della proprietà (Fonte: IMMO 365 / Habitat, 2025).
Para contexto: Barcelona ronda los 5.243 €/m² (Fonte: Idealista, 2025) e, a differenza del capitale, non rimuoverà le licenze turistiche a 2028. La Costa Brava offre lo stesso soffitto della domanda internazionale a costi di ingresso inferiori e con un quadro normativo più sfruttabile.
In Lloret de Mar hanno prodotto blocco completo: edifici riformati con licenza turistica e pronti per essere sfruttati in vendita da 299.000 € (Fonte: Idealista, 2025). Questo è esattamente il bene che l'investitore di edificio vuole: diverse unità sotto un unico titolo con le licenze già concesse.
Il vantaggio di tutto l'edificio: senza un vicino veto
Questo è l'argomento strutturale più potente e più avanzato del settore. La riforma della Aprile Horizontal Property Act of 2025 permette a una comunità di proprietari di veto nuove case per uso turistico con la maggioranza di 3/5Chi compra un appartamento libero in un edificio misto sarà esposto a quel voto.
Un edificio unico proprietario non hanno comunità per votare sull'uso turisticoNo veto. E' una differenza di classe, non una differenza di sfumatura. Lo abbiamo sviluppato nella guida circa Edificio turistico senza permesso dalla comunità dei vicini. Aggiunto a che molti comuni hanno limitato o sospeso nuovi cicli di congedo sulla Costa Brava, acquistare il blocco con le licenze e Comune trasforma il rischio normativo - il più costoso di tutti - in un bene per voi.
La cascata di euro pre-segna: da lordo a netto effettivo
Ecco il cuore di come lavoriamo. I portali riportano i rendimenti lordi e le spese dell'investitore nette. La redditività in affitto nella zona si muove in una punta di punta 4-8% lordo per strategiacon Rose in cima alla stagione afflusso (Fonte: IMMO 365, 2025). Vediamo cosa rimane di un 7,5% crudo in un appartamento 6 edificio con esempi figurativi per la meccanica da verificare.
| Concezione | Importo annuo | % su lordo |
|---|---|---|
| (6) | 180.000 € | 100% |
| − Channel Commission (mix OTAs + direct Tudesvío) | −25.200 € | −14% |
| − Pulizia e lavanderia | −21.600 € | −12% |
| − IBI, comunità e forniture comuni | −14.400 € | −8% |
| − Gestione professionale | −18.000 € | −10% |
| − Provvedimenti CAPEX + scarti di stagione | −16.200 € | −9% |
| NOI / mano operativa Neto | 84.600 € | 47% |
un esempio illustrativo con una struttura di costo regolare di TK ben gestita (tit e tit). L'alimentazione sottovuoto pesa più alla Costa Brava che ad una destinazione urbana con una standstill aperta-ottobre. Le cifre del reddito sono illustrative e il rendimento netto effettivo è calcolato circa l'accordo concreto.
La linea che stiamo monitorando di più alla costa di Girona è Infrazioni. con un'occupazione annuale media di ~ 57-58% (Airbtics, 2025), l'inverno è il nemico del jield. Ecco perché combiniamo una formazione dinamica per liberare l'estate e, come un bene permette, strategie medio termine (middlees under article 3 LAU) in bassa stagione per lisciare la curva e lasciare vuoto il blocco da novembre a marzo.
Commissione Canale: dove NOI guadagna o perde
La linea di commissione del canale della cascata è dove la maggior parte dei capitali sfugge senza che nessuno lo guardi. Nel mercato delle vacanze, la distribuzione tipica delle prenotazioni è Booking 54,3%, Airbnb 26,7% e direttamente 17,6% (Fonte: Lodgify, 2025). Gli OTA sono addebitati tra 15% e 18% di ogni prenotazione. Il nostro canale diretto, Tudesvío, opera con una commissione 10% - non è gratuito ma i tagli tra 5 e 8 punti su ogni euro che passa attraverso di esso, e che il risparmio va completamente al NOI del proprietario.
In un intero edificio l'effetto è moltiplicato: spingere anche se 10-15 mescola punti sul canale diretto alle unità 6 durante tutto l'anno muove migliaia di euro di jield netto. Non è marketing: è una cascata aritmetica.
Bliss contro le alternative di mercato
L'investitore dell'edificio turistico ha tre strade. Ecco la differenza, senza ornamenti.
| Criteri | Bliss (gestione + R2R) | Operatore di canone fisso | Gestione amatoriale / autogestione |
|---|---|---|---|
| Trasparenza dei numeri pre-segna | EUR cascata con sorgente | Canone rotondo ininterrotto | A un occhio senza metodo |
| Cattura upside stagionale | Prestiti e distribuzione che catturano | Canon = tetto superiore | Sì, ma senza pro priming |
| Canale diretto (bassa commissione) | Tudesvío 10% vs 15-18% OTA | Ho un'opposizione al proprietario | Dipendente da OTAS 100% |
| Gestione stazionaria (inverno medio) | Joint VT + Strategia temporanea | Modello unico | Condominio a valle |
| Cobertura del tramo intermedio (1-10 uds, rural) | E' il nostro obiettivo. | Solo bloques de 10-100 uds | Si', ma senza una scala |
La differenza è filosofica: il canone fisso lo mette soffitto per la pace della mente e il nostro modello misto terra e distribuzione garantiti Ti dà un piano di sicurezza e lascia l'alta stagione aperta a te. Ad un'alta destinazione estiva come la Costa Brava, cedo che è un errore costoso.
Test sul campo: cosa fa la gestione professionale
I numeri di mercato segnano il soffitto e la gestione decide quanto il soffitto cattura. Nel nostro portafoglio reale operiamo con un occupazione media di 87% e reddito al di sopra della media di mercatocon Google valutazione di 5,0 (dati di beatitudine interna). Stack: Lodgify come pMS, listelli di prezzo per priming dinamico, autopilota stesso e check-in digitale, e report mensile al proprietario con un account aperto.
Quel delta dell'occupazione è proprio quello che cambia il segno di un edificio a una destinazione stagionale: la differenza tra una occupazione media 57% e un numero sostanzialmente più alto è la differenza tra coprire l'inverno o mangiare le lacune.
Come affrontare l'accordo: dal sourcing alla sottoscrizione
1. Filtro regolatore prima
Prima di guardare al prezzo, verificare che l'edificio è stato concesso licenze turistiche, con informazioni e trasmissibili. Senza questo, non c'e' accordo alla Costa Brava.
2. Sottoscrittura con vera cascata
Del lordo annunciato a NOI: commissione carcassa, pulizia, IBI / comunità, gestione, CAPEX e disposizione per le lacune invernali. Ogni linea con il suo euro.
3. Gestione e uscite
Prezzi di primavera, mix di canale diretto, strategia a medio termine e NOI stabilizzato per fissare il tasso di uscita al compratore istituzionale.
Per approfondire ogni pezzo, abbiamo guide specifiche: Guida dell'inverter per acquistare un edificio completocome passare da crudo a netto redditività di un edificio turisticoe valutazione di sottoscrizione e uscita con il tasso di capE se compri dall'esterno della Spagna - qualcosa di comune sulla Costa Brava a causa della sua richiesta dal Nord Europa - dobbiamo leggere la guida per investitore straniero non residente in alloggi turistici in Spagna. Se si desidera vedere il prodotto completo blocco che operiamo, è la nostra pagina di costruzione e investimenti turistici.
FAQ
Quali sono i vantaggi di un edificio turistico sulla Costa Brava?
La rentabilidad por alquiler en la zona se mueve en una horquilla del 4-8% bruto según estrategia y municipio, con Roses en la parte alta (6-8%) por la fuerte afluencia de abril a octubre (IMMO 365, 2025). El neto real depende de la cascada de gastos: comisión de canal, limpieza, IBI, comunidad, gestión, CAPEX y, sobre todo, de los vacíos de temporada baja. Un edificio bien gestionado defiende el yield neto mejor que un piso suelto porque reparte costes fijos entre varias unidades y profesionaliza el pricing.
Dove acquistare a Costa Brava per uso turistico: Lloret o Roses?
Lloret de Mar concentra producto urbano con edificios completos y apartamentos con licencia turística ya concedida, desde unos 299.000 € para bloques reformados listos para explotar (Idealista, 2025). Roses ofrece yields del 6-8% por su demanda de temporada y un precio medio de ~2.825 €/m² en apartamentos (IMMO 365, 2025). Lloret aporta volumen y liquidez de salida; Roses, un ADR de temporada más alto. La elección depende de tu tesis: rotación urbana o estacionalidad de playa premium.
Quanto costa il piede quadrato della Costa Brava?
En Roses el precio medio ronda los 2.825 €/m² en apartamentos (IMMO 365, 2025). En el conjunto de la costa de Girona la horquilla habitual de producto turístico va de 2.800 a 4.200 €/m² según municipio, primera o segunda línea de mar y estado del inmueble (IMMO 365 / Habitaclia, 2025). Es un precio aún competitivo frente a Barcelona (5.243 €/m², Idealista) para un destino con el mismo techo de demanda internacional.
Qual è la sua altezza da aprile a ottobre sulla Costa Brava?
Es el factor que más pesa en el underwriting. La demanda se concentra de abril a octubre y los meses de invierno tienen ocupación baja, lo que tira de la media anual: un alquiler turístico típico en la Costa Brava registra una ocupación mediana de Airbnb del ~57-58% en el año (Airbtics, 2025). Por eso el ADR de temporada alta y el pricing dinámico son críticos: hay que capturar margen en verano para cubrir los vacíos de valle. El edificio entero permite estrategias mixtas (mid-term en invierno) para suavizar la curva.
Dovete comprare un edificio con una licenza turistica già concessa?
Si', la maggior parte di loro. La licenza turistica è bassa: molti comuni della Costa Brava hanno posti di lavoro limitati o sospesi, quindi l'acquisto dell'edificio con le licenze già concesse e trasmissibili rimuove il rischio normativo più costoso. A Lloret ci sono edifici ristrutturati con una licenza turistica per la vendita pronta per essere sfruttata (Idealist, 2025). A causa diligenza dobbiamo verificare che la licenza è dalla proprietà stessa, è aggiornato ed è trasferibile all'acquirente.
L'intero edificio impedisce un veto dalla comunità di quartiere?
Si'. La riforma di aprile del Horizontal Property Act di 2025 permette alla comunità di veto nuovo alloggio per il turismo con una maggioranza di 3 / 5. Un edificio unico proprietario non ha comunità per votare sull'uso turistico e quindi completamente schivare quel rischio. È il vantaggio strutturale più potente di tutto il blocco contro l'acquisto di appartamenti sciolti in una comunità mista.
Come si arriva da schifoso jield a rete reale alla Costa Brava?
Partiendo del ingreso bruto anual y restando, en euros: comisión de canal (15-18% en OTAs frente al 10% del canal directo Tudesvío), limpieza, IBI y comunidad, gestión profesional, y una provisión para CAPEX y vacíos de temporada baja. En la Costa Brava el ajuste por estacionalidad es el más relevante: un bruto del 7-8% puede quedar en un neto del 4-5% si no se optimiza pricing y ocupación. La cascada de euros pre-firma, con cada cifra anclada a fuente, es la única forma honesta de decidir el deal.
Fonti esterne: Exeltur, report SolyTUR 2024 (PDF) · INE - Statistiche del turismo. Datos de precio y yield local: IMMO 365 / Habitaclia / Idealista (2025); ocupación: Airbtics (2025). Datos de cartera Bliss = prueba social propia, no dato de mercado.
Prima di firmare un edificio sulla Costa Brava, guarda il numero reale
Vi presentiamo la cascata di euro pre-segno - del lordo annunciato a NOI a mano - con dati di mercato citati e tesi di gestione per catturare l'estate e coprire l'inverno. Nessuna promessa.