De cada 100 € que factura una vivienda turística, en nuestra cartera 13,70 € son limpieza y 18,50 € comisión de plataforma: al propietario le llegan 67,80 € antes de suministros, textiles y gestora. Sobre un piso que en alquiler tradicional daría 1.100 €/mes y que en turístico factura 28.000 € brutos al año, el neto queda en 11.004 € en tradicional, 13.384 € autogestionando y 9.479 € con gestora al 17 % + IVA. La diferencia real está en la tercera columna: 10 horas tuyas al año en tradicional frente a 120-180 en autogestión, con lo que la ventaja del turístico desaparece si valoras tu tiempo a solo 15 €/hora. La regla de bolsillo: el bruto turístico tiene que llegar a unas 1,9 veces la renta anual del alquiler tradicional para empatar autogestionando, y a unas 2,3 veces con gestora. Si los comparables de tu calle no llegan ahí, el tradicional o el alquiler de temporada son mejores negocios.
Il confronto onesto ha tre colonne, non un
Casi todas las comparativas de vivienda turística contra alquiler tradicional se hacen con una sola columna: el ingreso bruto. "Tu piso da 1.100 € de alquiler y podría facturar 2.300 € en Airbnb". Es cierto y es inútil, porque el bruto de una vivienda turística y el de un alquiler tradicional no son la misma clase de dinero.
A un noleggio tradizionale, il crudo e quello che viene a voi sono molto simili. In una casa turistica, tra il crudo e il tuo account c'è una piattaforma, un'attrezzatura di pulizia, una fattura di luce che si paga attualmente, alcuni fogli che sono spesi e, se delegare, un manager.
E c'è una terza colonna che non appare mai: le ore.
Questo articolo mette tutti e tre insieme con i nostri numeri di portafoglio e finisce con i casi in cui la risposta onesta è che non compensa.
1 colonna: reddito lordo non è quello che si guadagna
Nel maggio di 2026, circa le riserve confermate del nostro portafoglio, la decomposizione di ogni 100 € fatturata è stata questa:
- 13,70 € e va completamente al pulitore.
- 18,50 € Commissione. Airbnb è venuto fuori ad un efficace 18,76 % e la prenotazione a un efficace 18,15 %.
- 67,80 € dalla base reale del proprietario.
Ecco... un terzo del lordo scompare prima che il proprietario veda qualcosae questo è prima di forniture e tessuti e gestione. Confrontare con il crudo gonfia il risultato in una 47 %.
Ese 18,5 % es el coste de vender a través de OTAs. El canal directo cuesta menos: el nuestro, Tudesvío, opera al 10 %, y esos ocho puntos son una de las palancas más limpias que existen sobre la rentabilidad.
2 colonna: costi effettivi, uno per uno
Coloro che sono sempre stati dimenticati mentre fanno un resoconto del tovagliolo:
- Forniture. Sono pagati dall'inquilino e pagati da voi con la cura della persona che non vede il disegno di legge. Tra 1.500 e 2.200 € ogni anno.
- Amortizzazione di tessuti e menage. lenzuola, asciugamani, stoviglie, caffettiera, asciugatrice. E' rotto e le macchie e lo capiscono. È un gioco reale di diverse centinaia di euro all'anno che nessuno presuppone.
- Manutenzione e sostituzione. Un appartamento con cinquanta biglietti all'anno esce ad un'altra tariffa: è doppio come nel tradizionale.
- Assicurazione specifica. Una politica domestica standard non copre necessariamente l'attività turistica. E' meglio.
- Software, foto ed elaborazione. Direttore del canale, blocco, registrazione alta, tasse.
Le tre colonne, sullo stesso piano
Un appartamento di due camere che per il noleggio tradizionale sarebbe affittato a 1.100 € / mese, e che in turismo avrebbe fatturato 28.000 € lordo un anno. Applichiamo alla colonna turistica la struttura reale del nostro portafoglio.
| Concezione | Noleggio tradizionale | Turismo autogestione | Turismo con manager |
|---|---|---|---|
| Reddito lordo annuale | 13.200 € | 28.000 € | 28.000 € |
| Willing (13,7 % crudo) | — | −3.836 € | −3.836 € |
| Commissione della piattaforma (18,5 %) | — | −5.180 € | −5.180 € |
| Forniture | 0 € (pagato da inquilino) | −1.800 € | −1.800 € |
| IBI, comunità e assicurazione | −1.400 € | −1.700 € | −1.700 € |
| Tessile e mobili | — | −900 € | −900 € |
| Manutenzione e sostituzione | −400 € | −800 € | −800 € |
| Software, foto e lavorazione | — | −400 € | −400 € |
| Vuoto e non pagato (3 %) | −396 € | e all'interno dell'occupazione | e all'interno dell'occupazione |
| Gestione (17 % + rete IVA) | — | — | −3.905 € |
| Rete annuale | 11.004 € | 13.384 € | 9.479 € |
| Ore di te un anno | ~ 10 h | 120-180 h | ~ 12 h |
| Rete per ora | 1.100 € / h | ~ 89 € / h | 790 € / h |
Il tavolo non dice quello che dovresti dire. Con questo crudo, Il turista autogestito vince il tradizionale 2.380 € all'anno e il turista con manager perde di 1.525 €. Y la última fila decide: si valoras tu tiempo a solo 15 €/hora, las 150 horas de la autogestión valen 2.250 € y la ventaja desaparece por completo.
La soglia: quanto devi fatturare per legare
Da questi account una regola tascabile che puoi applicare oggi al tuo appartamento senza foglio di calcolo:
- Automanaging, il turista raw deve raggiungere alcuni 1,9 volte il reddito di noleggio annuale Solo per legare in euro. E non hai pagato per le tue ore.
- Con un manager, circa 2,3 volte E' un reddito annuo.
Cioè: un appartamento che sarebbe stato affittato a 1.100 € / mesi (13.200 € all'anno) ha bisogno di fatturare alcuni 24.500 € brutos autogestionado o 30.800 € con manager Per abbinare il noleggio tradizionale. Se la tua strada è paragonabile non arriva, hai una risposta.
Il corollario scomodo: L'argomento del turista non riguarda la struttura dei costi peggiori, ma il tetto del reddito.. Esso compensa solo come il grezzo realmente sale, e sale da priking, prodotto e distribuzione, e non mette lo stesso piano a Airbnb.
Colonna 3: ore e cosa circa loro
Tra 10 e 15 ore al mese è ciò che costa gestire bene un alloggio turistico, e non sono ore di lavoro profondo: sono centocinquanta interruzioni all'anno. Per rispondere alle richieste prima che l'ospite si riserva qualcos'altro, per rivedere i prezzi ogni settimana, per coordinare la pulizia quando c'è un'uscita e un ingresso lo stesso giorno, per risolvere la serratura che non si apre su una domenica di notte, per rispondere alle recensioni, per far avanzare la quota di passeggeri e per cancellazioni quadrate.
Questo è il lavoro che non si vede solo guardando il crudo. E spiega perché il noleggio tradizionale produce così tanto un'ora: 1.100 € all'ora invertito è un numero che poche aziende hanno colpito.
I tre strati di margine che quasi nessuno calcola
Un set di dati che dovrebbe essere conosciuto prima di fidarsi di qualsiasi account, incluso il tuo. Ezio Albanese, CEO di Bilemon, ha presentato ai dati 2025 dal suo portafoglio di clienti di gestione: più da 70 % di gestori di proprietà non conosce il costo effettivo e il margine di una prenotazioneProfessionisti, non dilettanti.
Il vostro metodo sfida tre strati in ordine: costi operativi (pulizia, check-in, lavanderia), costi di contributo (rent, pMS, manutenzione, IBI) e costi strutturali per unità. Il risultato misurato era quello che conta: quattro proprietà con reddito quasi identico avevano margini reali separati da tra punti percentuali 18 e 24e deviazioni rilevate fino a 40 % al costo dei servizi operativi tra proprietà simili dello stesso portafoglio.
Traduzione per il proprietario: Due appartamenti che fatturano lo stesso possono lasciare importi abbastanza diversi, e la differenza non è a reddito, ma a costi che nessuno guarda.
IVA: cosa è stato verificato
C'è molta confusione qui, quindi solo ciò che è stato trovato contro l'attuale testo della legge.
Il noleggio di alloggi è gratuito. ma il Ley 37/1992 del IVA, en su artículo 20.Uno.23.º, letra e' (versión vigente desde el 01/01/2019, testo a BOE), lasciare fuori da tale esenzione "l'affitto di appartamenti ammobiliati o alloggi dove l'inquilino richiede la fornitura di alcuni dei servizi aggiuntivi dedicati all'industria alberghiera, come ristorante, pulizia, lavanderia o altro simile."
E una volta presentata l'operazione, 91.Un.2.2.a articolo della stessa legge (versión vigente desde el 01/01/2025, testo a BOE) applicazione Tipo 10 % ai servizi alberghieri.
Le tre conseguenze pratiche:
- Se affittate il vostro alloggio senza costringervi a fornire i vostri servizi dal settore alberghiero, l'operazione è esente: non avete IVA ma non avete deduzioni.
- Se si deve prestare loro, l'operazione sarà soggetto e addebitato al livello ridotto di ospitalità con un diritto a uno sconto.
- In entrambi i casi, la comisión de tu gestora lleva su 21 % de IVA. Se la vostra attività è gratuita, che il costo reale di 21 % che non si ottiene indietro: un 17 % annunciato ti costa una 20,57 %.
Sono informazioni informative, non consigli fiscali. Prima di cambiare qualcosa, fidati con il tuo consulente.
Quando il turista non paga
- Quando simili non raggiungono la soglia. Se la tua zona non dà 1,9 volte il reddito annuale autogestendo, il turista è più lavoro per meno soldi. E' il caso piu' comune e meno diffuso.
- Quando la domanda è di otto fine settimana all'anno. Un destino de temporada muy corta tiene la peor combinación posible: costes fijos de doce meses e ingresos de dos.
- Quando la comunità vicina è contro. La legge sulla proprietà orizzontale permette oggi alle comunità di accettare di limitare o condizionare questa attività con una maggioranza qualificata e effetti futuri. Prima di investire, chiedi gli statuti registrati e i minuti dell'ultima tavola e controlla la portata concreta del tuo caso.
- Quando c'è una moratoria o lasciare la sospensione nella tua città. Sempre più comuni hanno congelato nuovi alti o li hanno limitati ad alcuni usi e impianti. E' la prima cosa da guardare, prima della redditività.
- Quando non investirai nel prodotto. Rocío Perea, da The Urban Hosts, figura a 20-30 % la differenza di redditività tra un appartamento decorato a livello di base e una cura. Per ottenere il pavimento "come è" non è risparmio: è quello di competere solo per basso prezzo contro migliaia di annunci uguali.
- Quando hai bisogno dell'affitto per pagare il mutuo ogni mese. L'ingresso turistico è stagionale e irregolare. La ricevuta del mutuo non lo e'.
L'alternativa intermedia: affitto stagionale
Tra le due estremità c'è un'opzione che molta gente esclude dall'ignoranza. The Sezione 3.2 del Urban Leases Act (versión vigente desde el 01/01/1995, testo a BOE) considera il noleggio per un uso diverso da quello dell'alloggio "il noleggio di fattorie urbane tenute ogni stagione, se questa estate o altro".
La legge Nessuna durata minima o massima para la temporada. Lo que la define es la finalidad, no el número de meses: el famoso "contrato de once meses" es una leyenda urbana, y un contrato de once meses cuya finalidad real sea la vivienda permanente del inquilino es un arrendamiento de vivienda con sus prórrogas.
E all'altra estremità, Sezione 5.e) della stessa legge (versión vigente desde el 06/03/2019, testo a BOE) esclude dalla SAA lo smaltimento temporaneo di un alloggio ammobiliato, posto sul mercato dei canali turistici, per il profitto e soggetto alle normative del turismo locale. Sono quattro requisiti cumulativi: se uno fallisce, questo non è alloggio turistico.
Il noleggio temporaneo è situato in mezzo: affitto molto più alto del tradizionale affitto, molto meno operativo e meno esposizione normativa. Funziona con movimenti di lavoro, lavori, formazione aziendale, studenti laureati e personale sanitario. Occhio: Ogni comunità autonoma ha le proprie soglie e alcuni proibiscono l'utilizzo di un alloggio registrato come turista per un altro scopo, quindi dobbiamo guardare alla norma della vostra comunità prima di decidere.
Cosa faremmo?
Inizia con il numero. Prendere l'affitto del noleggio tradizionale, Multiplate esso da 1,9 e da 2,3 e confrontare con ciò che realmente fatturando la vostra strada è paragonabile. Se non arrivate lì, tradizionali o temporanei sono imprese migliori e vi restituiscono centocinquanta ore all'anno.
Si llegas con holgura, la conversación es otra: qué hace falta para que el bruto suba lo suficiente como para que la delegación se pague sola. Gestionamos viviendas activas en 8 comunidades autónomas, con más de 300 reseñas públicas (4,9 en Airbnb, 8,8 en Booking, 5,0 en Google), al 17 % + IVA sobre lo que ingresa el propietario y sin permanencia. Si prefieres no depender de la ocupación, existe el precio fijo: arrendamiento con renta mensual fija a un año renovable.
Y si el número no sale, te lo decimos: es más barato que descubrirlo en el mes cuatro. Llámanos al +34 638 740 249.
FAQ
Quanto più guadagna un alloggio turistico di un noleggio tradizionale?
Dipende da quanto sia difficile e da quanto sia brutto. Su un appartamento da affittare a 1.100 € / mese e caricato con lordo 28.000 € ogni anno come turista, la rete annuale è 11.004 € in tradizionale, 13.384 € automatizzando il turista e 9.479 € trasferendolo a un manager a 17 % più IVA. Voglio dire, con quel crudo, il turista vince per qualche 2.400 € all'anno se li indossi e perdi se li deleghi.
Quante ore al mese richiede un alloggio turistico?
Entre 10 y 15 horas al mes, es decir 120-180 horas al año. No son horas de trabajo continuo: son interrupciones. Responder consultas antes de que el huésped reserve otra cosa, ajustar precios cada semana, coordinar limpiezas con salida y entrada el mismo día, resolver una cerradura que no abre un domingo por la noche, contestar reseñas, presentar el parte de viajeros y cuadrar liquidaciones.
Quanto costa Airbnb o Prenotazione ottenere da ogni prenotazione?
Nel nostro portafoglio, nel maggio di 2026, la commissione di piattaforma efficace media era da 18,5 % del crudo: 18,76 % a Airbnb e 18,15 % a Booking. Un canale diretto dei nostri costi molto meno: il nostro opera a 10 %. Quella differenza di otto punti su crudo è una delle leve più pulite che esistono sulla redditività di un alloggio turistico.
L'IVA è pagata per il noleggio di un alloggio turistico?
El arrendamiento de vivienda está exento, pero la Ley 37/1992 del IVA deja fuera de esa exención el arrendamiento de viviendas amuebladas cuando el arrendador se obliga a prestar servicios complementarios propios de la industria hotelera, como limpieza durante la estancia o lavado de ropa (artículo 20.Uno.23.º, letra e'). Cuando la operación queda sujeta, tributa al tipo del 10 % previsto para los servicios de hostelería (artículo 91.Uno.2.2.º). Es información divulgativa: confírmalo con tu asesor fiscal.
Quando non paga per andare a noleggio?
Quando i simili della vostra zona non arrivano a 1,9 volte il loro reddito di noleggio tradizionale, quando la domanda è concentrata a otto fine settimana all'anno, quando la comunità di quartiere ha accettato di limitare l'attività, e quando la vostra città ha una moratoria o lasciare la sospensione, e quando si dovrà investire nel prodotto e se si richiede un reddito stabile ogni mese per pagare l'ipoteca, perché il turista è stagionale e irregolare.
Qual è il noleggio di stagione e ciò che è diverso dal noleggio turistico?
Es un arrendamiento para uso distinto del de vivienda, previsto en el artículo 3.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que se define por su finalidad y no por su duración: la ley no fija plazo mínimo ni máximo. Da una renta bastante superior al alquiler tradicional con mucha menos operativa que el turístico y menos exposición regulatoria. El contrato de once meses es una leyenda urbana: lo que importa es la finalidad real y acreditada.
Quale occupazione devo capire?
Es más útil razonar por facturación que por ocupación, porque el mismo porcentaje vale cosas distintas según el precio medio. La regla de bolsillo es que el bruto turístico anual tiene que llegar a unas 1,9 veces la renta anual del alquiler tradicional para empatar autogestionando, y a unas 2,3 veces si delegas en una gestora. Un piso de 1.100 €/mes necesita unos 24.500 € o unos 30.800 € de facturación bruta respectivamente.
Parliamo di casa tua?
Vi diamo una stima con informazioni su alloggi reali che già gestiamo, non un numero inventato. Libero e libero.