Un gestor de apartamentos turísticos con cartera propia no cobra sueldo fijo, sino una comisión de entre el 15% y el 30% de la facturación de cada vivienda; como empleado, el sueldo medio ronda 27.000–45.000 € brutos anuales (hasta 64.500 € en percentiles altos). Con una comisión típica del 17%, una cartera de 15 propiedades genera unos 5.100 €/mes de comisión bruta antes de costes, pero la rentabilidad real —sueldo digno incluido— rara vez llega antes de las 10-15 propiedades bien gestionadas, en 12 a 24 meses.
Il modello della Commissione
Se avete il vostro portafoglio (non siete un dipendente), non si ottiene uno stipendio fisso: si ottiene una percentuale di ciò che ogni luogo si gestisce le fatture. Questo è lo stesso modello che le aziende gestionali utilizzano con i loro proprietari, ma qui sei l'azienda. Secondo i dati di mercato compilati da AirDNA per la Spagna, un gestore dell'aeroporto regolarmente oneri 15% e 30% dal reddito lordo di ogni abitazione con fascia bassa per la gestione solo digitale (pubblicità, priming, messaggistica) e alta gamma per la gestione integrata con pulizia, check-in e manutenzione inclusa. Abbiamo scritto la completa ripartizione di ciò che include ogni modello in quanto costi una società di gestione del noleggio turisticoE' la stessa domanda da parte del proprietario.
Ciò significa una cosa importante che quasi nessuno dice ad alta voce: il vostro reddito come manager è direttamente legato a quanto fattura il suo portafoglio, e non quante case avete firmato. Un alloggio con un buon lavoro e un buon prezzo medio genera molto più commissioni di due alloggi scarsamente gestiti. L'attenzione non è solo per catturare le proprietà: deve avere ogni fazione per quanto possibile, perché da questo viene la vostra commissione.
Matutes onesto per dimensione del portafoglio
Per evitare che questo sia astratto, ecco tre scenari con una fatturazione media conservatrice 2.000 € / mese per alloggio (figura intermedia ragionevole tra città e zona rurale in media stagione) e una 17%in linea con il modello di gestione integrato:
| dimensione portafoglio | Portafoglio mensile | Commissione lorda mensile (17%) | Commissione lorda annuale |
|---|---|---|---|
| Proprietà 5 | 10.000 € | 1.700 € | ≈ 20.400 € |
| Proprietà 15 | 30.000 € | 5.100 € | ≈ 61.200 € |
| Proprietà 40 | 80.000 € | 13.600 € | ≈ 163.200 € |
E' la commissione. lordo, antes de IVA repercutido y antes de un solo coste operativo. Y ahí está la trampa en la que caen casi todos los que empiezan: con 5 propiedades, 1.700 €/mes de comisión bruta puede sonar a "ya vivo de esto", pero en cuanto restas limpieza, software y el tiempo que dedicas a atención al huésped 24/7, el margen real se acerca peligrosamente a cero. La cartera pequeña no es un negocio todavía: es un proyecto a tiempo parcial con vocación de crecer.
Calcolatore: commissione lorda secondo il tuo portafoglio
Inserisci il numero di proprietà, la fatturazione media mensile dell'alloggiamento e la percentuale della commissione per stimare la tua commissione lorda prima dei costi.
Ritiro prima dei costi (pulizia, software, attrezzature, tasse) e prima di passare l'IVA. Non è una previsione di reddito garantita: il risultato effettivo dipende dalla vostra area, tipologia, occupazione reale e quali compiti outsourced.
I costi effettivi che quasi nessuno conta
La commissione bruta non è quello che si ottiene a casa. Questi sono i costi che riducono il margine e che la maggior parte dei contenuti su "monete con Airbnb" completamente omette:
- Pulisci, se lo capisci. Se il vostro modello di commissione include il coordinamento (e talvolta sovvenzionante) l'inter-riservazione, questo è di gran lunga il più alto costo variabile. Avere un buon impatto sull'ospite o sul proprietario, senza perdere il suo posto o la sua competitività, è delle decisioni operative più importanti che prenderete.
- Software. Un PMS / canale manager tipo Lodgify e uno strumento di formazione dinamico tipo PriceLabs iniziare ad aggiungere tra 80 € e 250 € / mese con piccoli portafogli e scala con numero di proprietà. È un costo fisso che dovete pagare se avete o non avete un'occupazione.
- assistenza clienti 24 / 7. All'inizio devi stare con lei, e questo significa essere disponibile di notte e nei giorni festivi. Una volta che il portafoglio cresce, hai bisogno di turni o di una persona dedicata, quella è paga.
- Sicurezza e responsabilità. Gestire alloggi di terze parti comporta un rischio che dovrebbe essere coperto e che il costo non è facoltativo se si desidera dormire pacificamente o se un grande proprietario lo chiederà per contratto.
- Tasse e ufficio. Una parte dell'autonomia, dell'IVA e della contabilità non è un extra: fanno parte del costo di operare legalmente dal primo euro.
A Bliss Homes gestiamo il nostro vero portafoglio tra Madrid e Castiglia e León con una sosta automazione Lodgify + PriceLabs + n8N e IA e un'operazione e un team di assistenza per gli ospiti di tre persone. Quell'infrastruttura non viene di giorno in giorno: è costruita mentre il portafoglio cresce, e ogni fase ha il proprio punto di equilibrio tra il costo delle attrezzature e l'entrata della commissione.
Quanto tempo ci vuole per essere redditizio
La fase di avvio - catturare le prime proprietà, montare lo stack, imparare la potizzazione - di solito dura tra 6 e 12 mesi, e durante quel periodo il margine è regolato o direttamente negativo se si investe in strumenti prima di avere volume per pagarli. La redditività effettiva, intesa come margine che copre uno stipendio decente e lascia qualcosa da reinvestire, inizia a essere annotata dalle proprietà ben gestite 10-15, che in pratica si traduce in 12 a 24 mesi dal primo contratto, a seconda della velocità di reclutamento, area e se si lavora da solo o con l'aiuto dal primo contratto.
El error más habitual en esta fase es aceptar cualquier propiedad que aparezca solo por sumar volumen. Una vivienda mal ubicada, con un propietario poco colaborador o con un contrato débil consume el mismo tiempo de gestión que una buena, pero factura mucho menos. Diez propiedades bien elegidas rinden más —y dan muchos menos quebraderos de cabeza— que veinte aceptadas sin criterio.
Datore di lavoro, indipendente con proprio portafoglio o agenzia con attrezzature
Ci sono tre modi diversi per guadagnarsi da vivere in questo settore e non sono né meglio né peggio l'uno con l'altro: dipendono da quanto rischio si vuole prendere e da ciò che si è pronti a costruire.
- Occupato in un manager. stipendio fisso, senza rischio di reclutamento o non pagamento. Secondo le informazioni di Glassdoor España, un proprietario guadagnato mezzo annuale lordo 33.675 € (circa 16 € / ora) con una gamma fino a 64.500 € al percentuale 90 per profili senior o con responsabilità per il grande portafoglio. E 'il modo più veloce per imparare il commercio senza rischiare il proprio capitale e si consiglia di non avere una rete di contatti con i proprietari.
- Autónomo con cartera propia pequeña (5-15 propiedades). Più tetto di reddito che uno stipendio fisso ma anche più rischio: si ottiene, si risponde di notte, si ottiene mesi bassi. Il margine effettivo, una volta che i costi della sezione precedente sono stati suddivisi, di solito rimane sotto la commissione lorda che indica le tabelle virali di "quanto guadagni con Airbnb".
- Azienda con attrezzature (30 + proprietà). E 'il modello con il tetto più ingresso ma richiede di montare la struttura: personale di pulizia o subappaltatori, assistenza per gli ospiti in turni, qualcuno con formazione e contabilità. Il salto da autonomo solo a un'agenzia con attrezzature è di gran lunga il più difficile dei tre, ed è lì che la maggior parte di coloro che cercano di farlo fallire senza prima vedere come realmente fanno.
La differenza tra trionfare al terzo passo ed essere bloccato al secondo passo non è quasi mai il mercato: deve aver visto una vera operazione dentro prima di cercare di replicarlo con cecità.
Come cambia il reddito per area e stagionalità
Las tablas anteriores usan una facturación media plana de 2.000 €/mes, pero en la práctica ninguna cartera factura igual todo el año ni en todas las zonas. En Madrid capital, la demanda corporate y de eventos suaviza bastante la estacionalidad: los meses flojos rara vez bajan de forma dramática, porque siempre hay algo de demanda de negocio o de turismo urbano. En zonas rurales de Castilla y León, en cambio, la diferencia entre un fin de semana de julio o un puente y un martes de febrero puede ser de tres o cuatro veces la tarifa, lo que significa que la comisión de un gestor con cartera rural se concentra mucho más en unos pocos meses del año que la de uno con cartera urbana.
Questo ha un risultato pratico non marcato: un portafoglio misto - parti urbane, rurali o costiere - ammorbidisce più buche di un portafoglio focalizzato su un unico tipo di destinazione, perché le stagioni elevate in ogni area non sempre coincidono. Questo è uno dei motivi per cui Bliss Homes opera deliberatamente a Madrid e Castiglia e León, piuttosto che puntare su un unico mercato.
Sulla tassazione: se si opera in modo indipendente, la commissione che ha addebitato all'IRPF come prestazione di attività economica, con regolari pagamenti trimestrali frazionari e il corrispondente impatto IVA sui servizi di gestione. Se le fatture attraverso una SL, tassa al Company Tax. La commissione lorda mostrata dal calcolatore di questo articolo non è in alcun caso ciò che dichiarate come un guadagno: da questo sconto tutte le spese deducibili dall'attività (software, assicurazione, parte delle attrezzature, gestione) prima di calcolare l'imposta. Controlla sempre con il tuo ufficio con il tuo esatto caso di trattamento.
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FAQ
Quanto costa un responsabile del noleggio turistico spagnolo?
Depende de si eres empleado o tienes cartera propia. Un property manager asalariado gana entre 27.000 € y 45.000 € brutos anuales según convenio y experiencia (hasta 64.500 € en los percentiles altos, según Glassdoor España). Con cartera propia, la comisión de mercado va del 15% al 30% de la facturación bruta de cada vivienda, y de ahí hay que descontar costes antes de llegar al beneficio real.
Quante proprietà devo vivere da questo?
Con commissione media di 17-20% e fatturazione di 1.800-2.200 € / mese per alloggio, la commissione lorda delle proprietà 15 intorno alla 6.000-ZXQ-7.500 € / mese. Ritrattare la pulizia, il software e la cura degli ospiti, il luogo in cui il margine è uno stipendio degno per una persona di solito si trova tra le proprietà 10 e 20.
È meglio essere autonomi o formare una SL?
Quasi tutti iniziano come autonomi con semplicità e costi fissi inferiori. Da un certo numero di volumi, se un partner o un dipendente entra, o se il rischio di proprietà (bond, contratti e responsabilità civile) è rilevante, un S.L è di solito compensato. Non c'è una soglia legale stabilita: spetta alla vostra gestione e all'appetito del rischio. Se vuoi un preventivo per il tuo caso, parlare con noi alla Bliss Academy.
Quanto tempo un manager deve essere redditizio?
Los primeros 6-12 meses suelen ir en captar propiedades y montar el stack operativo, con margen ajustado o negativo. La rentabilidad real —un margen que cubre un sueldo y algo más— suele llegar a partir de las 10-15 propiedades, en 12 a 24 meses según la velocidad de captación y la zona.
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Bliss Homes gestisce attualmente un vero e proprio portafoglio a Madrid e Castilla e León. A Bliss Academy condividiamo la stessa traccia, i contratti e il processo che utilizziamo ogni giorno con il mentoring 1 a 1. Accesso tramite colloquio di ingresso.
* Gamma di mercato della Commissione secondo AirDNA (Spagna). Gli stipendi del proprietario impiegati secondo Glassdoor España, consultati luglio 2026. La cifra media di fatturazione dell'alloggio e gli esempi numerici sono indicativi per illustrare il calcolo, non una stima del reddito garantita: il risultato effettivo dipende dall'area, dalla tipologia, dall'occupazione e dal modello di gestione scelto.