La SOCIMI no es la estructura adecuada para una cartera turística pequeña: exige 5 millones de euros de capital mínimo, cotizar en bolsa y repartir el 80% del beneficio cada año, a cambio de tributar al 0% en el Impuesto sobre Sociedades. El régimen sobrevivió a la reforma fiscal pactada por PSOE y Sumar en 2024. Solo compensa con carteras grandes y vocación de alquiler permanente; para 1-10 unidades suele rendir más una SL patrimonial o con actividad económica.
Die SOCIMI ist die verwirrendste Struktur auf dem spanischen Investmentmarkt. Es wurde als "die steuerfreie Gesellschaft" verkauft, und das führt dazu, dass Besitzer mit zwei oder drei Etagen fragen, ob sie eine fahren sollten. Die Antwort ist meistens nein. Das System ist für große Portfolios mit einem Aufruf zur dauerhaften Vermietung und Partnern konzipiert, die Liquidität an der Börse wünschen, nicht um die Besteuerung einiger weniger Touristenwohnungen zu optimieren.
Dieser Leitfaden übersetzt das Regime in Kapitalentscheidungen: Was genau ist, welche Anforderungen es erfüllt, wie es wirklich besteuert (Gesellschaft) und Die Partnerin), warum sie die Fiskalreform von 2024 überlebt hat und die Schwelle, ab der sie nicht mehr die Idee eines Prospekts ist, um eine beitragende Struktur zu werden. Alle Zahlen haben eine Quelle und diejenigen ohne harte institutionelle Unterstützung werden als Schätzung markiert.
Was ein Sozimi ist und welches Problem löst
SOCIMI steht für Unbound Company for Investment in the Real Estate Market. Es ist das spanische Äquivalent des angelsächsischen REIT: eine börsennotierte Aktiengesellschaft mit einem Geschäft, um sie zu kaufen und zu mieten. Die Akt 11 / 2009wurden seit ihrer Gründung mehrmals geändert.
Das Problem der Doppelbesteuerung. In einem gewöhnlichen Unternehmen, die Vorteile der Mietsteuer zuerst bei der Unternehmenssteuer und dann wieder bei IRPF, nachdem der Partner die Dividende erhält. Die sociMI beseitigt den ersten Schritt: Das Unternehmen würdigt die 0% und die gesamte steuerliche Belastung liegt beim Partner. Stattdessen verlangt der Gesetzgeber, dass dieser Vorteil effektiv verteilt wird - daher die Verpflichtung, Dividenden zu zahlen. Die Logik ist: Wenn Sie nicht für Unternehmen bezahlen, teilen Sie zumindest und dass Finance vom Aktionär durch IRPF ausgespielt wird.
Für einen Touristen-Asset-Investor ist dies wichtig, weil ein Hotel, ein Aparthotel oder ein Mietwohnhaus genau die Art von Vermögenswerten sind, die das Regime sich vorstellt. Die entscheidende Nuance - wir werden unten sehen - ist, dass Kurzaufenthalts-Touristenvermietung mit zusätzlichen Dienstleistungen als wirtschaftliche Tätigkeit und nicht als bloße Miete bezeichnet werden kann, und dies erhöht die Spitze am SOCIMI.
Die Anforderungen: Kapital, Vermögenswerte, Einkommen und Selbstbehalt
Das Sozialregime wird nicht als Steuerbox "gewählt". Objektive Bedingungen müssen erfüllt und aufrechterhalten werden, und wenn sie gebrochen werden, geht das Regime verloren und wird generell mit Rückwirkungen belastet. Die Säulen sind:
Die Beitragsanforderung ist diejenige, die den Investor, der aus dem direkten Ziegelstein kommt, am meisten unterschätzt. Es reicht nicht, 5 M Immobilien zu haben: Wir müssen in einen Markt einsteigen, geprüfte Konten veröffentlichen, das Portfolio regelmäßig bewerten und eine Compliance-Struktur beibehalten, die jedes Jahr Geld kostet. Das ist Teil der wirklichen "Kaskade" des SOCIMI, aber nicht des etablierten 0%.
Wie wahre Steuer: Gesellschaft und Partner
Die "0%" ist wahr, aber unvollständig. Die Sozial- und Sozialabteilung verschiebt die Besteuerung von der Gesellschaft zum Partner. Drei Schichten:
| Schicht | Typ | Einzelheiten |
|---|---|---|
| Sozialunternehmensteuer | 0% | Folgende Informationen müssen verfügbar sein: |
| Special Graven über nicht verteilten Gewinn | 15% | Der Vorteil, der nicht verteilt wird und nicht zum allgemeinen Satz besteuert wurde. Sehen Sie von 2021 (Act 11 / 2021). Er bestraft seine Beibehaltung und nicht seinen Anteil. |
| IRPF des Partners über Dividende | 19%+ | Der Partner der natürlichen Person ehrt die Dividende an der Sparbasis: 19% die erste Tranche, klettert um Abschnitte (AEAT). |
Fuentes: Ley 11/2009 y Ley 11/2021 (BOE); tipos del ahorro IRPF, Agencia Tributaria, 2026.
Die Zwangsausschüttung von Dividenden steht im Mittelpunkt des Regimes: 80% Gewinn regelmäßige Miete, 100% von Dividenden und 50% von Sämlingen durch Verkauf von Immobilien (mit dem Rest zu reinvestieren). Das hat ein direktes strategisches Ergebnis: SOCIMI ist kein gutes Vehikel für Reinvestitionen und Kompositionen. Wenn Ihre These ist es, zu kaufen, zu verbessern NOI und re-investieren Sie den flow in mehr Vermögenswerte, die Bedingungen der Referenz erfordern, dass Sie Geld aus jedem Jahr, anstatt zu kapitalisieren Sie im inneren.
Warum er die Steuerreform von 2024 überlebt hat
Im Oktober von 2024 einigten sich pSOE und Sumar darauf, das steuerliche Privileg der Sozialpartner aufzuheben und sie im Rahmen des Wohnungspakets zum allgemeinen Satz des 25% bei der Unternehmenssteuer zu erheben. (Infobae, 2024)Die Ankündigung reichte aus, um den Markt zu bewegen: Die hohen Preise der Branche, Merlin und Colonial, beschuldigten den Marktanteil (TradingView, 2024).
Aber bei der Abstimmung des 2024 im November unterstützte die PSOE die mit Sumar vereinbarte Änderung nicht endgültig und der Anstieg ging zurück. (Infamae / El Independente, 2024)Das 0%-Steuersystem blieb intakt. Bei 2026 bleibt gültig.
Bereit für den Investor ist nicht "nach Gefahr". Das ist ein latentes regulatorisches Risiko: Die Regierung erklärte ihre Absicht, die Vorteile von MTS zu reduzieren (Servimean, 2024)und das Problem kann bei jedem Haushaltszyklus zurückkommen. Genau wie bei der Regulierung des touristischen Wohnraums durch CAA hat eine Struktur, deren Investitionsfall von einer Art von 0% abhängt, die der Gesetzgeber versucht hat, zu spielen, eine Unsicherheitsprämie, die spezifiziert werden muss. Eine Sozialversicherungsabteilung hat keine Sozialversicherungsabteilung für das Steuersystem eines Jahres und eine These, die auch dann Bestand hat, wenn sich die steuerliche Behandlung ändert.
SOCIMI vs Regular Holding für ein touristisches Portfolio
Das ist die eigentliche Entscheidung für die meisten Investoren, die uns fragen. Die Alternativen sind nicht "sozial oder nichts", sondern sozial versus DarlehenEhrlicher Vergleich:
| Kriterium | SOZIELLE | Regelmäßiger Betrieb / SL |
|---|---|---|
| Mindestkapital | 5 M € | 3.000 € (SL) / 60.000 € (SA) |
| Körperschaftsteuer | 0% über Regimeeinkommen | 15% (neu) / 25% allgemein |
| Kreditverpflichtung | Ja (BME Growth / Euronext) | Nein |
| Verpflichtete Dividendeneinziehung | 80% del beneficio / 100% de dividendos / 50% plusvalías | Kostenlos (Sie können alles reinvestieren) |
| Ruhestandskosten (Audit, Berater, Liquidität) | Highlights | Niederlande |
| Liquidität für Partner | Hoch (börsennotierter Markt) | Niedrig (nicht gelistet) |
| Vermietung von Darlehen mit Dienstleistungen | Tenso (kann wirtschaftliche Aktivität sein, nicht Leasing) | Natürlich in SL mit wirtschaftlicher Tätigkeit |
| Schwellenwert, an dem Sie zahlen | Großunternehmen, Berufung zur Dauermiete | Von 1 Einheit bis zu mehreren Millionen |
Der Punkt, den der generische Inhalt nie klärt: Social regime awards Leasingund Kurzaufenthalt Touristenvermietung mit Reinigung, Check-in und Zusatzleistungen können als Wirtschaftszweig Unterkunft, näher am Hotel und zum reinen Mietvertrag. Um ein reines VT-Portfolio in ein SOCIMI zu füllen, ist ein gutes Design der Struktur erforderlich - in der Regel durch Trennung der Immobilie (propco, die an einen Betreiber vermietet) von der Operation (opco, die den Service anbietet). Das ist die gleiche Logik wie und Leaseback und ZeichnungsoutputWer den Ziegel besitzt und wer das Geschäft ausnutzt, ist kein Detail, entscheidet über die Besteuerung.
Die Schwelle: Wenn ein EMI aufhört, ein Amtsinhaber zu sein
Durch das Zurückziehen des Marketings beginnt ein SOCIMI Sinn zu machen, sobald mehrere Bedingungen erfüllt sind, und gleichzeitig sind einige Bedingungen erfüllt, und nicht eine einzige:
Wenn einige dieser Stücke fehlen, haben sie immer mehr einen SL mit gut geführter wirtschaftlicher Aktivität durchgeführt. Und "gut verwaltet" ist der Teil, der den Netto-Rendite entscheidet, nicht die soziale Verpackung. Ein SociMI mit einem nicht ausgeschöpften Vermögenswert würdigt den 0% über einen mittelmäßigen Gewinn und einen SL mit einem Vermögenswert, der den 87% einnimmt und die Abhängigkeit von OTAs reduziert, generiert mehr Box nach Steuern als die fiskalisch "perfekte" Struktur auf einen losen Vermögenswert.
Wo Bliss passt: Die Kaskade vor dem Wrapper
Der Fehler, den wir wiederholt sehen, besteht darin, die Unternehmensstruktur auszuwählen, bevor der tatsächliche NOI des Vermögenswerts gelöscht wird. Die Verpackung - SOCIMI, Holding, S.S.S.- optimiert die Besteuerung eines Gewinns, der zuerst generiert werden muss. Bliss arbeitet auf den Kopf: Wir stellen die Kaskade EUR Vor dem Wechselrichter, der Bruttorendite, die die Anzeigen an NOI von Hand verkauft, wobei jede Zahl an überprüfbare Quellen- und tatsächliche Portfoliodaten angehängt ist, bevor Sie darüber sprechen, wie Sie sie steuerlich einpacken.
Die Hebel, die diese NOI bewegen, sind operativ, nicht legal: 87% und Einkommen Über dem Marktdurchschnitt in unserem eigentlichen Portfolio (interne Angaben Bliss)und einen eigenen direkten Kanal Tudesvío zu 10% Provision versus 15-18% von OTAs (interne Angaben Bliss)Das reduziert die Abhängigkeit von Booking und Airbnb und gewinnt Platz zurück, der sonst in Kommission geht. Auf dieser tatsächlichen NOI wird die Entscheidung SOCIMI vs Holding zu einer fairen Berechnung, nicht zu einer Wette auf einen Steuerinhaber.
Um tiefer in den Steuerbereich einzusteigen, der sich auf jede touristische Struktur auswirkt - Mehrwertsteuer mit oder ohne Dienstleistungen, Firma IS, nicht ansässige IRNR - gibt es einen Leitfaden für Besteuerung von TouristenmietenWenn Sie von außerhalb Spaniens investieren, ändert die soziale und steuerliche Spitze ihre Wurzel: Wir haben sie im Leitfaden für Gebietsfremder ausländischer Investor. Und wenn Sie sich fragen, wie Sie das Portfolio mit professionellen Kriterien anlegen können, ist der Ausgangspunkt unsere Tourismusinvestitionen.
FAQ
Was ist ein Social?
Eine sociMI (Unbound Company for Investment in the Real Estate) ist eine spanische Aktiengesellschaft, die an der Börse oder in alternativen Märkten wie BME Growth oder Euronext notiert ist, mit dem Hauptziel, Mietobjekte zu erwerben und zu fördern. Es ist geregelt durch Gesetz 11 / 2009. Im Gegenzug für die Einhaltung der strengen Anforderungen an Vermögenswerte, Erträge und Dividendenbeteiligung besteuert sie das 0% mit der Unternehmenssteuer. Es ist das spanische Äquivalent zum angelsächsischen REIT.
Was sind die Anforderungen einer Social Security Association?
Capital social mínimo de 5 millones de euros, forma de sociedad anónima y cotización en un mercado regulado o multilateral. Al menos el 80% de su activo debe estar en inmuebles en alquiler o participaciones en otras SOCIMI; al menos el 80% de sus rentas debe venir de esos alquileres y dividendos. Los inmuebles deben mantenerse arrendados un mínimo de 3 años. Además debe repartir dividendos obligatorios cada ejercicio.
Welche Steuer hat eine SociMI?
Die SOCIMI besteuert die 0% bei der Unternehmenssteuer auf Einkommen, die das Regime erfüllen. Die Steuerlast wird auf seinen Partner übertragen, der seine Dividenden besteuert (19% für Einzelpersonen in der ersten Rate seiner Ersparnisse, laut AEAT). Eine spezielle 15%-Abgabe auf nicht ausgeschüttete Leistungen, die zum allgemeinen Satz bescheinigt wurden, der derzeit von 2021 gültig ist (Gesetz 11 / 2021), bestraft die Beibehaltung von Leistungen, anstatt sie zu teilen.
Hat SOCIMI die Steuerreform überlebt?
Ja. PSOE und Sumar vereinbarten im Oktober von 2024, die sociMI zum allgemeinen Satz von 25% bei der Unternehmenssteuer zu platzieren, aber bei der Abstimmung über das November-Steuerpaket von 2024 unterstützte die pSOE die Änderung nicht endgültig und das Steuerregime für 0% blieb intakt (Infobae / The Independent, 2024). Die erste Ankündigung brachte Merlin und Colonial an die Börse. Das Steuerregime bleibt bei 2026 gültig, aber die Regierung bleibt ihrer Überprüfung verpflichtet.
Soziale oder regelmäßige Haltung von touristischen Vermögenswerten?
Depende del tamaño de la cartera y del horizonte. La SOCIMI solo compensa a partir de un patrimonio grande (capital mínimo 5M, costes de cotización, auditoría y cumplimiento), y exige repartir el 80% del beneficio cada año, lo que limita la reinversión. Para una cartera de 1 a 10 unidades, lo habitual es una SL patrimonial o con actividad económica: misma protección societaria, sin obligación de cotizar ni de distribuir. La SOCIMI gana cuando hay volumen, vocación de permanencia en alquiler y socios que quieren liquidez bursátil.
Wie viel Mindestkapital benötigt ein SOCIMI?
Das Mindestkapital beträgt 5 Millionen. Darüber hinaus fehlen im Prospekt wiederkehrende Kosten: Markteintritt (BME Growth, Euronext Access), registrierter Berater, Liquiditätsanbieter, Prüfung, periodische Ratings und Compliance. Deshalb macht das SOCIMI selten Sinn unter einem Portfolio von mehreren Millionen Euro an dedizierten Tourismus-Assets.
Entscheiden Sie die Struktur über tatsächliche Zahlen und nicht über Inhaber
Bevor wir uns für SOCIMI, Holding oder SL entscheiden, fahren wir die Euro-Kaskade Ihres touristischen Portfolios: vom Bruttoertrag bis zum NOI von Hand mit der Quelle. Die fiskalischen Verpackungen fallen nach ihrem Gewicht.