Madrid es el mercado urbano hotelero más resiliente de España: fue la única gran ciudad que no vio caer su RevPAR en 2025, con un ADR de 179,6 € (+6,6%), RevPAR de 137,4 € (+6,7%) y ocupación del 76,6%. El prime yield está comprimido al 5,0%, con 376 M€ transaccionados en el segmento urbano, pero ese yield es sobre NOI ya estabilizado: la mayoría de oportunidades comprables requieren reposicionamiento para acercarse a ese benchmark.
Für den professionellen Investor kauft Madrid nicht hübsch, sondern defensiv. Bei 2025, während mehrere städtische Destinationen ihre Revpar zurück sahen, war Madrid die einzige große Stadt, die sich wiederholte Wachstum (Informe Inversión Hotelera España 2025)Diese Widerstandsfähigkeit, die eher ein relativ offeneres regulatorisches Umfeld ist als das von Barcelona, macht Kapital zu einem Kern- / Pflicht-plus-Asset mit Ausstiegs- und Rotationsliquidität. Das Folgende ist der Fall bei kompletten Investitionen - Hotel- und Touristengebäude - in überprüfbaren Zahlen und nicht bei runden Versprechungen.
1. Warum Madrid die widerstandsfähigste Stadt Spaniens ist
Die Madrider Thesen sind von diversifizierter Nachfrage. Es hängt nicht von einem einzigen Motor ab: Es verbindet Geschäftsreisende, Kongresse, urbane Freizeit und einen internationalen Tourismus, der weiter wächst. Diese breite Basis erklärt, warum die Hauptstadt den Fall von Revpar nicht beantwortet hat, der andere städtische Märkte bei 2025 getroffen hat. (Informe Inversión Hotelera España 2025).
Los números operativos lo respaldan. En el primer semestre de 2025, Madrid registró un ADR de 179,6 € (+6,6% interanual), un RevPAR de 137,4 € (+6,7%) y una ocupación del 76,6% (StR / Cushman & Wakefield Barometer, 2025)Zur Kontextualisierung befand sich der nationale Mittelwert Revpar der STR-Probe bei 125,4 € bei 2025 (STR / Cushman & Wakefield, 2025)Madrid schlägt den Mittelwert des Landes und wächst auch.
Der Kontrast zu Barcelona ist das Schlüsselargument. Barcelona setzt das PEUAT-Hotelmoratorium und einen Nullstöckigen Tourismusplan für 2028 um. Diese Beschränkung schützt den bestehenden Bestand, schließt jedoch die Tür zu neuen Produkten und komprimiert den Spielraum des Anlegers. Madrid ist Verde-Amber: hat seinen RESIDE / PEH-Plan, indem er neue VUT in der Mitte einschränkt, aber einen offeneren Rahmen für Hotel- und Tertiärgebäude beibehält.
2. Der Prime Yield von 5,0% und was es für Ihr Kapital bedeutet
El prime yield hotelero de Madrid se mantuvo en torno al 5,0% estable en el tercer trimestre de 2025 (BRE Iberia, Q3 2025)Auf dem gleichen Niveau wie Barcelona. Das ist etwas Wichtiges an den meisten Tablets auf dem spanischen Markt: Das institutionelle Kapital sieht Madrid als risikoarmes Hauptreiseziel und zahlt dafür.
Für einen Investor hat ein komprimierter Ertrag eine direkte Lesbarkeit: Wertschöpfung Wird nicht vom billigen Kauf kommenWeil der Markt nicht billig ist. Es wird aus einem guten Kauf, der Optimierung des Betriebs und der Erfassung des Wachstums von revpar kommen. Ein Prima-Asset, das auf den 5,0% stabilisiert ist, ist eine defensive Position und der tatsächliche Vorteil wird mit dem Management und nicht mit dem Eintritt aufgebaut.
Das ist, wo der nominale Ertrag und der Handheld-Ertrag trennen. Der 5,0% ist die Cap-Rate für einen bereits stabilisierten NOI eines Prime Assets. Die meisten Möglichkeiten, die in Madrid gekauft werden können, sind nicht stabilisiert: Sie erfordern eine Neupositionierung, eine verbesserte Kanal- und Kostenüberwachung, um diesem Benchmark nahe zu kommen. Deshalb schaut der ernsthafte Investor auf die Kaskade, nicht auf den etablierten.
3. Cuánto mueve el mercado: 376 M€ y escasez de producto
Madrid cerró 376 M€ en 24 transacciones en el segmento urbano durante 2025, el 9% del volumen nacional (Colliers, 2025)Dieser Prozentsatz betrügt, wenn Sie schlecht lesen: Colliers bestätigt das relative Gewicht von Engpässe bei großen Vermögenswerten auf Marktebene und ohne Marktinteresse. Die Nachfrage nach Kapital überwiegt das Angebot an kompatiblen Produkten.
In Spanien als Ganzes erreichte die Hotelinvestition 4.275 M € bei 194 Operationen, die zweitbeste Rekord überhaupt, direkt nach 2018 (Colliers Full Year Report, 2025)Von diesen Transaktionen stammten 159 von bestehenden Hotels - 21.767 Zimmer für 3.986 M €, ein 30% mehr als bei 2024 - (Colliers, 2025). El capital nacional siguió siendo dominante, en torno al 58% del volumen (Colliers, 2025).
Die operative Schlussfolgerung ist, dass in Madrid mehr Geld nach Geschäften sucht als verfügbare Vermögenswerte. Das hält Preise und Liquidität aufrecht, erfordert aber eine gute Beschaffung und keine Bezahlung mehr am Eingang. Um zu kartieren, wie diese Engpässe in anderen städtischen Märkten zu spüren sind, siehe wo in touristische Gebäude in Spanien zu investieren 2026.
4. Die Kaskade des Euro-Presigns: von Revpar bis zum tatsächlichen NOI
Der teuerste Fehler des touristischen Investors besteht darin, das Bruttoeinkommen mit dem Gewinn von Hand zu verwechseln. Eine Ankündigung verkauft Ihnen eine Bruttorendite, und was zahlt Ihre Schulden und Ihre Rückkehr ist NOI. Das ist eine ehrliche Kaskade für ein Touristenobjekt in Madrid - ein kleines Gebäude oder Aparthotel -, beginnend mit einem jährlichen Bruttoeinkommen von 100.000 € pro Betriebseinheit und Zählen jedes Artikels. Die operativen Verhältnisse sind Sektorschätzungund dienen ihnen als Rahmen und nicht als Marktinformationen.
| Position | Betrag | Kumuliert |
|---|---|---|
| Jährliches Bruttoeinkommen (ADR × Belegung × Nächte) | 100.000 € | 100.000 € |
| − OTA Canal Commission (15-18%) | −12.000 € | 88.000 € |
| − Reinigung und Wäscherei | −10.000 € | 78.000 € |
| − IBI, Gemeinschaft und Versorgung | −9.000 € | 69.000 € |
| − professionelles Management | −15.000 € | 54.000 € |
| - CAPEX, Ersatz und Bereitstellung von Lücken | −8.000 € | 46.000 € |
| NOI / Nettobetriebsgewinn | 46.000 € | 46.000 € |
Cascada ilustrativa; proporciones de gasto operativo = estimación sectorial. El peso de gastos operativos ronda el 70% del bruto en VT bien gestionada. La cifra que importa es el NOI, no el bruto.
Zwei Hebel dieser Kaskade sind, wo Bliss seine Nadel bewegt. Der erste ist Kanalkommission: OTAs werden von 15% zu 18% (Airbnb, Booking, VRBO) geladen, während Blists eigener Direktkanal, Tudesvío, zu 10% betrieben wird. (interne Daten Bliss; Tudesvío ist nicht kostenlos, es ist 10%)Jeder Kommissionspunkt, der runter geht, steigt mit dem direkten NOI. Die zweite ist Beschäftigung: das tatsächliche Portfolio der durchschnittlichen 87%-Beschäftigung und Einkommensverbesserung im Vergleich zum Marktdurchschnitt (interne Angaben Bliss), dank dynamischer Pricelabs und Multikanalverteilung. Für die vollständige Methode, wie jedes Spiel gezählt wird, siehe die tatsächliche Rentabilität des Kaufs des Hotels in Spanien 2026.
5. Hotel oder Touristengebäude: zwei Arten von Vermögenswerten
Zwei Thesen existieren in Madrid. Die Prima Hotel ist ein Kernvermögen: Ertrag des 5,0%, Hotelmanagement, Exit-Liquidität an institutionelle Käufer (SOCIMI oder Fonds). Die Touristenwohnungsgebäude Es ist eine andere Anlageklasse: modularer Maßstab, normalerweise höhere Nettorendite im Austausch für mehr Managementarbeit und ein regulatorischer Vorteil, den fast niemand gut erklärt. Wenn Sie bezweifeln, wie Sie Einzelzimmer betreiben oder das gesamte Asset kaufen, sehen Sie Hotelzimmer in Betrieb vs Kauf des gesamten Hotels.
Das ist ein Vorteil der Kontrolle. Die April-Reform des Horizontal Property Act von 2025 ermöglicht es der Nachbarschaftsgemeinschaft, ein Veto gegen neue VUT mit einer Mehrheit von 3 / 5 einzulegen. A Vollständiges Gebäude eines einzelnen Eigentümers hat keine Gemeinschaft zu wählen: Ausweichen des Vetos durch Design. Das ist das stärkste differenzielle Argument im ganzen Gebäude gegenüber dem losen Boden.
Die Wahl der Zahl belastet auch die Besteuerung. Eine touristische Wohnung (AT) mit Hotel-ähnlichen Dienstleistungen wird als wirtschaftliche Tätigkeit behandelt: Mehrwertsteuer an 10% mit Abzügen von der unterstützten Mehrwertsteuer. Ein servicefreies VUT ist von der Mehrwertsteuer befreit. Das Label ändert Lizenzen, Steuern und Bewertung beim Wiederverkauf und ist kein administratives Detail. Um Risiko / Rendite zwischen Prime und Repositionierung Asset zu vergleichen, siehe yield prire vs valore-add hotel in Spanien.
6. Regulatorisches Risiko: Warum Madrid Verde-Amber ist, nicht Rot
Der professionelle Investor sieht Regulierung als Risiko, aber eher als Anekdote. Madrid setzt den RESIDE / PEH-Plan um, der im Zentrum ein Dach für neue VUT erreicht hat. Aber der Rahmen für Hotel- und Tertiärgebäude ist offener als der von Barcelona, wo das PEUAT-Moratorium und der Null-Geschichten-Horizont bei 2028 den neuen Produkthahn schließen.
Zwei regulatorische Nuancen, die vor der Unterzeichnung aktualisiert werden müssen. Erstens: die Einzelstaatsregistrierung NRUA (RD 1312 / 2024) war Abgesagt von STS 620 / 2026 (Kann 2026), so dass es den autowirtschaftlichen Code (VUT / VV in der Gemeinschaft Madrid) befehligt, nicht ein staatliches Register. Die zweite war die Registrierung von EES-Passagieren. Hostiages (RD 933 / 2021) sind weiterhin erforderlich. Die Überwachung bestehender Vorschriften und Lizenzen ist Teil der Due Diligence und nicht des nachträglichen Papierkrams.
Es sollte direkt von offiziellen Quellen unterstützt werden: Nachfrage und Übernachtungsdaten bei Nationales Statistikinstitut (INE) und Anlageberichte ColliersEntscheiden Sie niemals über die Zahl ohne Quelle.
7. Wo Bliss auf den festen Kanon klopft: Transparenz vs. Opazität
Der Markt für den touristischen Investor in Spanien teilt sich ein Loch: Undurchsichtigkeit von Preis / Provision und Leistungszahlen ohne Quelle. Fixed Canon Betreiber versprechen eine geschlossene Miete, die als Decke fungiert und Manager, die einen Hotelier verkaufen "+ 40%" oder "150% jedes Jahr" ohne Methode oder Quelle und Makroberater haben Datenautorität, aber nicht zu Operationen oder Vorschriften nach Nachbarschaft absteigen. Der Bliss-Vorschlag ist konkret anders.
| Kriterium | Bliss Homes | Fixgebühr (Betreiber) | Gestora opaca |
|---|---|---|---|
| Flow mit überprüfbarer Quelle | Ja. | Teilweise | Nein, runde Forderungen |
| Kaskade EUR | Ja, roh | Nein, geschlossene Miete | Nein |
| Upside Capture des Eigentümers | Ja - Boden und Verteilung | Nein, Kanon = Decke | Variable ohne Methode |
| Direktkanal (Minor Commission) | Tudesvío 10% gegen 15-ZXQ-18% OTA | OTA-Einheit | OTA-Einheit |
| Verordnung durch aktualisierte CAA | Ja (NRUA nullifying, LpH, RESIDE) | Gattungsbezeichnung | Nein |
| Tramo intermedio (1–10 uds, rural) | Ja | Nur große Gebäude | Focus Prime |
Der praktische Unterschied ist das Modell Boden und VerteilungDie feste Gebühr gibt Ihnen eine garantierte Miete, aber legt ein Dach: Wenn der Vermögenswert mehr bringt, bleibt der Vorteil beim Betreiber. Das gemischte Bliss-Modell kombiniert einen Sicherheitsgrund (R2R-Stil, garantiertes Einkommen) mit einer Verteilung, die dem Eigentümer einen Teil des Wachstums von RevpAR zurückgibt. Hinzugefügt, um direkten Kanal und dynamische priming, das ist, was in der tatsächlichen portfolio übersetzt in 87% der Besetzung und verbesserte Einkommen über den Mittelwert (interne Angaben Bliss)Um den Betriebsbereich zu sehen, Verwaltungsdienste und Tourismusinvestitionen mit Bliss; für Hotel und Neupositionierung, Boutique-Hotels.
8. Wie man einen Deal in Madrid anspricht: die richtige Reihenfolge
Das ist die Reihenfolge, die einen profitablen Kauf von einer teuren Falle trennt. Der Preis wird am Ende, nach Kenntnis der NOI und das regulatorische Risiko, nie zuerst über eine Brutto-Werbe Jield.
FAQ
Was ist die Rentabilität eines Hotels in Madrid?
El prime yield hotelero en Madrid se sitúa en torno al 5,0% estable a Q3 2025 (CBRE Iberia, 2025): esa es la rentabilidad neta sobre el valor de un activo core prime ya estabilizado. Es un yield comprimido, propio de mercado de bajo riesgo y alta liquidez. El retorno total al inversor depende del apalancamiento, de la revalorización del activo y, sobre todo, de la operativa: con RevPAR de 137,4 € (+6,7%) en el 1S 2025 (Barómetro STR/Cushman & Wakefield, 2025), el margen operativo bien gestionado es lo que separa el yield prometido del NOI real en mano.
Warum ist Madrid widerstandsfähiger als Barcelona?
Madrid war die einzige große Stadt, die den Fall von RevpAR, der an anderen städtischen Destinationen in 2025 beobachtet wurde, nicht replizierte (Spanischer Hoteler-Investitionsbericht 2025). Es kombiniert eine diversifizierte Nachfrage (Unternehmen, Kongresse, Freizeit und wachsender internationaler Tourismus) mit einem relativ offeneren regulatorischen Umfeld als Barcelona, indem es ein Hotelmoratorium (EUPM) und einen Nullstöckigen Tourismusplan für 2028 anwendet. Diese Vielfalt der Nachfrage und mehr politischer Spielraum machen Madrid zu einem zentralen / defensiveren Asset.
Welche Prime Jield werden in Madrid bezahlt?
El prime yield hotelero de Madrid está en torno al 5,0% y se mantuvo estable en Q3 2025 (CBRE Iberia, 2025), al mismo nivel que Barcelona. Es de los yields más comprimidos del mercado español, reflejo de que el capital institucional considera Madrid un destino prime de bajo riesgo. Para el inversor significa que la creación de valor no vendrá de comprar barato, sino de comprar bien y mejorar la operativa.
Wie viel wurden in Madrid bei 2025 abgewickelt?
Madrid schloss 376 M € bei 24-Transaktionen im Stadtsegment ab, was dem nationalen Volumen von 9% entspricht (Colliers, 2025). Colliers zeugt von diesem Gewicht im Verhältnis zum Mangel an großen Vermögenswerten auf dem Markt und nicht von einem Mangel an Umkehrzinsen: Die Kapitalnachfrage überwiegt das Angebot an kompatiblen Produkten. In Spanien als Ganzes erreichte die Hotelinvestition 4.275 M € bei 194 Operationen, zweitbester historischer Rekord (Colliers, 2025).
Welches regulatorische Risiko hat Madrid?
Madrid es verde-ámbar, no rojo. Aplica el Plan RESIDE / PEH que limita nuevas viviendas de uso turístico en el centro, pero su marco para hotel y edificio terciario es más abierto que el de Barcelona. Para edificios y aparthoteles hay una ventaja estructural: un edificio completo de un solo propietario esquiva el veto de 3/5 que la reforma LPH de abril 2025 da a las comunidades de vecinos para bloquear VT en pisos sueltos. Y conviene recordar que el registro único estatal NRUA (RD 1312/2024) fue anulado por la STS 620/2026, por lo que manda el código autonómico (VUT/VV).
Ist das ein besseres Hotel oder Touristengebäude in Madrid?
Es hängt vom Ticket, Risikoprofil und der Steuernachfrage ab. Das erstklassige Hotel ist ein zentrales Asset mit 5,0% und institutioneller Käufer-Exit-Liquidität. Das touristische Apartmentgebäude bietet in der Regel mehr Nettoertrag im Austausch für mehr Management-Jobs, modularen Maßstab und den Vorteil, nicht von der Abstimmung einer Nachbarschaftsgemeinschaft abhängig zu sein. Beide können als AT (wirtschaftliche Tätigkeit mit Mehrwertsteuer am Selbstbehalt 10%) oder als VUT strukturiert sein. Die Determinante ist nicht das Etikett, sondern die Kaskade des Euro vom Roh- zum tatsächlichen NOI, wo Bliss Transparenz zur undurchsichtigen festen Gebühr beiträgt.
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