Sí: la Costa Brava recuperó rentabilidad tras la pandemia con un RevPAR que creció un +40,3% en 2024 sobre 2019, y en Roses el alquiler turístico rinde entre el 4% y el 8% bruto con precios desde ~2.825 €/m². La ocupación media anual ronda solo el 57-58% por la estacionalidad abril-octubre, así que hay que provisionar el invierno. El edificio entero con licencia ya concedida esquiva el veto vecinal del 3/5 que sí afecta a los pisos sueltos.
Die Costa Brava ist kein Versprechen: Es ist eines der besten Strand- und Sonnenziele nach der Pandemie. Laut seinem Bericht, seine Revpar wuchs ein + 40,3% bei 2024 in Bezug auf 2019und die Costa del Sol (Quelle: Exceltur, SolyTUR 2024). Für einen Investor mit einer Nettorendite und nicht mit Cala-Fotos bedeutet das eines: Die Nachfrage kam mit Gewalt zurück und der Preis des Vermögenswertes muss noch völlig falsch gezählt werden.
Dieser Artikel verkauft nicht "Himmel". Übersetzt die Costa Brava-These in Zahlen: Welchen tatsächlichen Ertrag erwartet man, wie viel der Quadratmeter kostet, warum das gesamte Gebäude dem regulatorischen Risiko ausweicht, das die losen Böden legt, und wie man aus dem rauen, das die Portale beworben hat, in das Netz kommt, das auf Ihrem Konto landet.
Warum die Costa Brava in Top-Liga-Stranddestinationen ist
El dato de Exceltur coloca a la Costa Brava (+40,3%) junto a Tenerife (+40,9%), Costa del Sol (+40,5%) y Gran Canaria (+40,4%) en crecimiento de RevPAR 2024 sobre 2019 (Quelle: Exceltur, SolyTUR 2024). Es ist ein ausgereiftes Ziel mit einer internationalen Marke, mit direkter Verbindung mit Nordeuropa und dem Flughafen Girona und in der Nähe von Barcelona, aber mit deutlich niedrigeren Eintrittspreisen als die Hauptstadt.
Die Gegenpartei - und wir müssen es ohne Make-up sagen - ist die StatikDie Forderung geht von April bis Oktober. Eine typische Touristenvermietung an der Costa Brava hat eine mittlere Beschäftigung von Airbnb um 57-58% im Laufe des Jahres (Quelle: Airbtics, 2025). Dieser Jahresdurchschnitt verbirgt einen Sommer fast voll und einen niedrigen Winter. Die Person, die hier kauft, kauft eine Nachfragekurve, keine gerade Linie: Das Ruhestandsmanagement der Saison entscheidet, ob der Deal funktioniert oder kurz bleibt.
Wie viel kostet es zu kommen: Preis pro qm und Produkt verfügbar
Der Preis ist die Hälfte der Jield Gleichung. In RosenDer Durchschnittspreis ist ungefähr ~2.825 €/m² en apartamentos (Quelle: IMMO 365, 2025). Das touristische Produkt bewegt sich normalerweise von 2.800 y 4.200 €/m² nach Gemeinde, erster oder zweiter Seelinie und Zustand des Grundstücks (Quelle: IMMO 365 / Habitat, 2025).
Para contexto: Barcelona ronda los 5.243 €/m² (Quelle: Idealist, 2025) und, im Gegensatz zu Kapital, wird nicht Touristenlizenzen bei 2028 entfernen. Die Costa Brava bietet die gleiche internationale Nachfrageobergrenze zu niedrigeren Eintrittskosten und mit einem besser ausnutzbaren regulatorischen Rahmen.
In Lloret de Mar ein komplettes Blockprodukt haben: Reformierte Gebäude mit Touristenlizenz und bereit, zum Verkauf genutzt zu werden 299.000 € (Quelle: Idealist, 2025). Das ist genau der Vermögenswert, den der Bauinvestor will: mehrere Einheiten unter einem einzigen Titel mit den bereits erteilten Lizenzen.
Der Vorteil des gesamten Gebäudes: ohne Nachbar-Veto
Das ist das stärkste und fortschrittlichste strukturelle Argument in diesem Sektor. Die Reform des April Horizontal Property Act von 2025 erlaubt einer Eigentümergemeinschaft, neue Häuser für die touristische Nutzung mit einer Mehrheit von 3/5Wer eine lose Wohnung in einem gemischten Gebäude kauft, wird dieser Abstimmung ausgesetzt sein.
Ein Single Owner Gebäude keine Gemeinschaft haben, um über touristische Nutzung abzustimmen: Kein Veto. Das ist ein Unterschied in der Anlageklasse, kein Nuancenunterschied. Wir haben es im Guide über Touristengebäude ohne Genehmigung der NachbarschaftsgemeinschaftHinzu kommt, dass viele Gemeinden neue Urlaubsschleifen an der Costa Brava eingeschränkt oder ausgesetzt haben, kaufen Sie den Block mit den Lizenzen und kommunizierbar macht das regulatorische Risiko - das teuerste von allen - zu einem Vermögenswert für Sie.
Die Kaskade des Euro-Vorzeichens: vom Brutto zum tatsächlichen Netto
Hier ist das Herzstück unserer Arbeitsweise. Die Portale melden Bruttorenditen und die Anlegergebühren netto. Die Rentabilität durch Miete in der Gegend bewegt sich in einer Spitze von 4-ZXQ-8% brutto nach Strategiemit Rosen an der Spitze der Saison Zustrom (Quelle: IMMO 365, 2025). Mal sehen, was von einem 7,5% roh in einer Wohnung 6 Gebäude mit Abbildungsbeispielen für die Mechanik überprüfbar ist.
| Konzept | Jährlicher Betrag | % brutto |
|---|---|---|
| (6) | 180.000 € | 100% |
| − Channel Commission (Mix OTAs + direktes Tudesvío) | −25.200 € | −14% |
| − Reinigung und Wäscherei | −21.600 € | −12% |
| − IBI, Gemeinschafts- und Gemeinschaftsversorgung | −14.400 € | −8% |
| − professionelles Management | −18.000 € | −10% |
| − CAPEX-Bereitstellung + Lücken in der Nebensaison | −16.200 € | −9% |
| NOI / Neto Operating Hand | 84.600 € | 47% |
ein illustratives Beispiel mit einer regelmäßigen Kostenstruktur von gut verwalteten TK (Tit und Tit). Die Vakuumversorgung wiegt an der Costa Brava mehr als an einem Stadtziel mit offenem Oktoberstillstand. Die Einkommenszahlen sind illustrativ und die tatsächliche Nettorendite wird über den konkreten Deal berechnet.
Die Linie, die wir an Gironas Küste am meisten beobachtet haben, ist VerstößeMit einer durchschnittlichen jährlichen Besetzung von ~ 57-58% (Airbtics, 2025), ist der Winter der Feind des Jield. Deshalb kombinieren wir dynamisches Training, um den Sommer zu räumen, und, wie es ein Asset erlaubt, Strategien Mittelfristig (Mitte unter Artikel 3 LAU) in der Nebensaison, um die Kurve zu glätten und den Block von November bis März leer zu lassen.
Channel Commission: Wo NOI gewinnt oder verliert
Die Kanalprovisionslinie der Kaskade ist, wo das meiste Kapital entkommt, ohne dass jemand es betrachtet. Auf dem Ferienmarkt ist die typische Verteilung der Reservierungen Buchung 54,3%, Airbnb ZXQQ 26,7% und direkt 17,6% (Quelle: Lodgify, 2025). OTAs werden zwischen 15% und 18% jeder Reservierung berechnet. Unser direkter Kanal, Tudesvío, arbeitet mit einer Kommission 10% - ist nicht kostenlos, sondern schneidet zwischen 5 und 8-Punkten über jeden Euro, der durchgeht, und das Sparen geht vollständig an die NOI des Besitzers.
In einem ganzen Gebäude wird der Effekt vervielfacht: selbst wenn der 10-ZXQ-15-Mix auf den direkten Kanal bei 6-Einheiten im Laufe des Jahres Tausende von Euro Nettoertrag bewegt. Es ist kein Marketing: Es ist eine arithmetische Kaskade.
Bliss versus Marktalternativen
Der touristische Bauinvestor hat drei Straßen. Hier ist der Unterschied, ohne Ornamente.
| Kriterium | Bliss (Management + R2R) | Festnetz-Kanonenbetreiber | Amateurmanagement/Automanagement |
|---|---|---|---|
| Transparenz von Pre-Sign-Nummern | EUR-Kaskade mit Quelle | Ungebrochener Rundkanon | Zu einem Auge ohne Methode |
| Saisonale Aufwärtserfassung | Darlehen und Verteilung, die Aufwärtstrends erfassen | Canon = Dach oben | Ja, aber ohne Pro Priming |
| Direkter Kanal (niedrige Kommission) | Tudesvío 10% vs. 15-ZXQ-18% OTAs | Ich habe eine Opposition gegen den Eigentümer | OTAs abhängig von 100% |
| Stationäres Management (mittlerfristiger Winter) | Gemeinsame VT + Temporäre Strategie | Einzigartiges Modell | Vakuumblock im Tal |
| Cobertura del tramo intermedio (1-10 uds, rural) | Das ist unser Fokus. | Solo bloques de 10-100 uds | Ja, aber ohne Skala |
Der Unterschied ist philosophisch: Der feste Kanon stellt ihn Obergrenze zu Ihrem Aufwärtstrend für Seelenfrieden und unser gemischtes Modell garantierter Boden und Verteilung Es gibt Ihnen eine Sicherheitsebene und lassen Sie das obere Ende der Saison für Sie offen. Bei einem Hochsommerziel wie der Costa Brava ist es ein teurer Fehler, diesen Vorteil aufzugeben.
Feldtest: Was professionelles Management tut
Marktzahlen markieren die Obergrenze und das Management entscheidet, wie viel diese Obergrenze fängt. In unserem eigentlichen Portfolio arbeiten wir mit einem mittlere Belegung von 87% und Einkommen über dem Marktdurchschnittmit Google Rating von 5,0 (interne Bliss-Daten). Stack: Lodgify als pMS, pricelabs für dynamisches Priming, Autopilot selbst und Check-in digital und monatliches Reporting an den Eigentümer mit einem offenen Konto.
Das Beschäftigungsdelta ist genau das, was das Zeichen eines Gebäudes an einem saisonalen Ziel verändert: Der Unterschied zwischen einer durchschnittlichen Belegung 57% und einer wesentlich höheren Zahl ist der Unterschied zwischen der Deckung des Winters oder dem Essen der Lücken.
Wie man den Deal anspricht: vom Sourcing bis zum Underwriting
1. Regulatorischer Filter zuerst
Bevor Sie sich den Preis ansehen, überprüfen Sie, ob das Gebäude Touristenlizenzen mit Informationen und Übertragbarkeit erhalten hat. Ohne das gibt es an der Costa Brava keinen Deal.
2. Underwriting mit realer Kaskade
Von den Brutto angekündigt NOI: Schlachtkörper Kommission, Reinigung, IBI / Gemeinschaft, Management, CAPEX und Vorsorge für Winterlücken. Jede Zeile mit ihrem Euro.
3. Management und Exits
Frühjahrspreis, Direktkanalmix, mittelfristige Strategie und stabilisierte NOI, um die Ausstiegsrate für institutionelle Käufer festzulegen.
Um tiefer in jedes Stück zu kommen, haben wir spezifische Anleitungen: Inverter's Guide zum Kauf eines kompletten GebäudesWie man von Roh zu Netto bei Rentabilität eines touristischen Gebäudesund versicherungstechnische Bewertung und Exit with Cap RateUnd wenn Sie von außerhalb Spaniens kaufen - etwas, das an der Costa Brava wegen seiner Nachfrage aus Nordeuropa üblich ist - müssen wir den Leitfaden für nicht ansässiger ausländischer Investor in touristischen Wohnungen in SpanienWenn Sie das komplette Blockprodukt sehen möchten, das wir betreiben, ist es Unsere Building Page und Tourismusinvestitionen.
FAQ
Was sind die Vorteile eines touristischen Gebäudes an der Costa Brava?
La rentabilidad por alquiler en la zona se mueve en una horquilla del 4-8% bruto según estrategia y municipio, con Roses en la parte alta (6-8%) por la fuerte afluencia de abril a octubre (IMMO 365, 2025). El neto real depende de la cascada de gastos: comisión de canal, limpieza, IBI, comunidad, gestión, CAPEX y, sobre todo, de los vacíos de temporada baja. Un edificio bien gestionado defiende el yield neto mejor que un piso suelto porque reparte costes fijos entre varias unidades y profesionaliza el pricing.
Wo kann man an der Costa Brava für touristische Zwecke kaufen: Lloret oder Roses?
Lloret de Mar concentra producto urbano con edificios completos y apartamentos con licencia turística ya concedida, desde unos 299.000 € para bloques reformados listos para explotar (Idealista, 2025). Roses ofrece yields del 6-8% por su demanda de temporada y un precio medio de ~2.825 €/m² en apartamentos (IMMO 365, 2025). Lloret aporta volumen y liquidez de salida; Roses, un ADR de temporada más alto. La elección depende de tu tesis: rotación urbana o estacionalidad de playa premium.
Wie viel kostet der Quadratfuß der Costa Brava?
En Roses el precio medio ronda los 2.825 €/m² en apartamentos (IMMO 365, 2025). En el conjunto de la costa de Girona la horquilla habitual de producto turístico va de 2.800 a 4.200 €/m² según municipio, primera o segunda línea de mar y estado del inmueble (IMMO 365 / Habitaclia, 2025). Es un precio aún competitivo frente a Barcelona (5.243 €/m², Idealista) para un destino con el mismo techo de demanda internacional.
Was ist seine Höhe von April bis Oktober an der Costa Brava?
Es el factor que más pesa en el underwriting. La demanda se concentra de abril a octubre y los meses de invierno tienen ocupación baja, lo que tira de la media anual: un alquiler turístico típico en la Costa Brava registra una ocupación mediana de Airbnb del ~57-58% en el año (Airbtics, 2025). Por eso el ADR de temporada alta y el pricing dinámico son críticos: hay que capturar margen en verano para cubrir los vacíos de valle. El edificio entero permite estrategias mixtas (mid-term en invierno) para suavizar la curva.
Müssen Sie ein Gebäude mit einer bereits erteilten Touristenlizenz kaufen?
Ja, die meisten von ihnen. Die Touristenlizenz ist gering: Viele Gemeinden der Costa Brava haben neue hohe Arbeitsplätze begrenzt oder eingestellt, so dass der Kauf des Gebäudes mit den bereits erteilten und übertragbaren Lizenzen das teuerste regulatorische Risiko beseitigt. In Lloret gibt es renovierte Gebäude mit einer Touristenlizenz zum Verkauf, die zur Nutzung bereit sind (Idealist, 2025). Due Diligence müssen wir überprüfen, ob die Lizenz von der Immobilie selbst stammt, auf dem neuesten Stand ist und auf den Käufer übertragbar ist.
Das ganze Gebäude verhindert ein Veto der Nachbarschaftsgemeinschaft?
Ja. Die April-Reform des horizontalen Eigentumsgesetzes von 2025 ermöglicht es der Gemeinde, ein Veto gegen neue Wohnungen für den Tourismus mit einer Mehrheit von 3 / 5 einzulegen. Ein Ein-Eigentümer-Gebäude hat keine Gemeinschaft, um über die touristische Nutzung abzustimmen und somit diesem Risiko völlig auszuweichen. Es ist der stärkste strukturelle Vorteil des gesamten Blocks im Vergleich zum Kauf loser Wohnungen in einer gemischten Gemeinschaft.
Wie kommt man vom Brutto-Jield zum echten Net an der Costa Brava?
Partiendo del ingreso bruto anual y restando, en euros: comisión de canal (15-18% en OTAs frente al 10% del canal directo Tudesvío), limpieza, IBI y comunidad, gestión profesional, y una provisión para CAPEX y vacíos de temporada baja. En la Costa Brava el ajuste por estacionalidad es el más relevante: un bruto del 7-8% puede quedar en un neto del 4-5% si no se optimiza pricing y ocupación. La cascada de euros pre-firma, con cada cifra anclada a fuente, es la única forma honesta de decidir el deal.
Externe Quellen: Exeltur, Bericht SolyTUR 2024 (PDF) · INE - Tourismusstatistik. Datos de precio y yield local: IMMO 365 / Habitaclia / Idealista (2025); ocupación: Airbtics (2025). Datos de cartera Bliss = prueba social propia, no dato de mercado.
Bevor Sie ein Gebäude an der Costa Brava unterschreiben, schauen Sie sich die tatsächliche Nummer an
Wir haben Ihnen die Kaskade von Euro-Pre-Zeichen - des Bruttos, das NOI von Hand angekündigt wurde - mit zitierten Marktdaten und Managementthesen zur Erfassung des Sommers und des Winters vorgelegt. Kein rundes Versprechen.