Die monatliche Freigabe allein reicht nicht aus, um Ihren Manager zu beurteilen: Wir müssen sie mit der Besetzung und dem Durchschnittspreis Ihrer Region betrachten, nicht abstrakt. Die nützlichste Zahl, um beide zusammenzusetzen, ist die RevPAR (Übernachtungseinkommen, ob Sie sich um Wohnraum kümmern oder nicht) im Vergleich zu ähnlichen Wohnungen in Ihrer Nähe. Hinzu kommen die Bewertungen, der Zeitpunkt der Reaktion auf den Gast und, am wichtigsten für Sie, das Netz, das nach Provision und Ausgaben bei Ihnen bleibt. Wenn mehrere dieser Zahlen in Ihrer Region für mehr als zwei oder drei Monate hintereinander niedriger sind als erwartet, ist es Zeit zu fragen, was vor sich geht.
Warum monatliche Clearing nicht genug ist
Die Freigabe sagt Ihnen, wie viel Sie in diesem Monat berechnet haben, aber es sagt Ihnen nicht, ob es das ist, was Sie hätten aufladen sollen. Ein Einkommen, das im Vergleich zum Vormonat steigt, kann ein gutes Management oder nur die Hauptsaison sein; ein Einkommen, das steigt, kann ein echtes Problem oder ein regelmäßiger Stillstand Ihrer Region sein. Ohne etwas zu vergleichen - Ihr eigenes historisches und Marktgebiet - sagt die isolierte Zahl nichts aus.
Belegung und Durchschnittspreis gegenüber Ihrer Region
Die ersten beiden Themen sind die Beschäftigungsquote (Prozentsatz der Übernachtungen, die über den verfügbaren verkauft werden) und der Durchschnittspreis pro Nacht, beide im Vergleich zu ähnlichen Wohnungen in Ihrer Region - nicht mit dem spanischen Durchschnitt oder mit dem, was Ihr Wohnraum vor zwei Jahren auf einem anderen Markt verdient hat. Marktdaten nach Bereichen von Tools wie PriceLabs oder AirDNA sind die übliche Referenz des Sektors und bitten Ihren Manager, sie Ihnen beizubringen.
Revpar: die Zahl, die beide zusammenbringt
Die Revpar (nächtlich verfügbar) multipliziert einen Durchschnittspreis für eine Beschäftigung und ist die ehrlichste Zahl, um ein Gehäuse mit einem anderen zu vergleichen: Sie sagt Ihnen, wie viel sie jede Nacht des Jahres generiert, ob besetzt oder anderweitig. Ein hoher Preis, aber viele leere Nächte Gehäuse kann eine schlechtere Revpar als andere mit mehr, aber am meisten beschäftigt Preis haben. Vergleichen Sie sie mit einem gleichwertigen Ort Ihrer Region, niemals abstrakt.
Überprüfungs- und Reaktionszeit
Die durchschnittliche Punktzahl Ihrer Bewertungen und die Reaktionszeit auf Gastnachrichten beeinflussen direkt, wie und wie sie Ihre Ankündigungsplattformen platzieren, so dass sie auch ein Indikator für das Management und nicht nur für die Zufriedenheit sind. Ein anhaltender Rückgang der Punktzahl oder Reaktionsgeschwindigkeit erwartet normalerweise einen Beschäftigungsrückgang in den folgenden Monaten.
Handnetz: Provisionen und Aufwendungen
Die Zahl, die Sie wirklich interessieren, ist das Netz, das nach Kommissions-, Reinigungs- und Wartungskosten auf Ihr Konto kommt. Er forderte immer eine vertrauliche Aufschlüsselung und nicht nur eine endgültige Zahl: Nur so konnte überprüft werden, ob die Provision auf einer vereinbarten Grundlage berechnet wurde und es keine ungerechtfertigten Ausgaben gab. Wenn Sie Fragen zur Berechnung haben, überprüfen Sie Dynamisches Training bei Airbnb Um zu verstehen, wie sich der Preis bewegen sollte und vergleichen Sie ihn mit Ihrer tatsächlichen Freigabe.
Was tun, wenn die Zahl nicht übereinstimmt
Wenn Ihr Beruf, Ihr ROPAR oder Ihre Bewertungen zwei oder drei Monate hintereinander deutlich niedriger sind als für Ihre Region erwartet, fragen Sie Ihren Manager nach einer konkreten Erklärung - nicht generisch - und einem Plan, was sich ändern wird. Wenn die Antwort nicht kommt oder die Zahl nicht besser wird, haben Sie das Recht, mit anderen Optionen zu vergleichen: Die meisten seriösen umfassenden Managementverträge ermöglichen es ihnen, mit angemessener Kündigung zu gehen, ohne Strafe.
Wie man diese Daten bestellt, ohne Reibung zu erzeugen
Keine Notwendigkeit, jede Siedlung in ein Audit zu verwandeln. Um mit einer vierteljährlichen Periodizität drei Dinge schriftlich zu fordern: Beschäftigung und Durchschnittspreis des Zeitraums im Vergleich zum vorherigen Quartal, ein paar Referenzhäuser aus Ihrer Region, mit denen diese Zahlen verglichen werden, und die Aufschlüsselung der Reserven aus der letzten Abrechnung. Eine gut funktionierende Managerin hat kein Problem damit, diese Informationen zu geben, und sie versucht, sie mit einigen vernünftigen Ausreden zu teilen.
Was ist nach Art des Gehäuses zu erwarten
Die angemessenen Beschäftigungs- und Revpar-Bereiche variieren stark zwischen einem Stadtgeschoss mit einem Zimmer, einer ländlichen Villa mit Swimmingpool oder einer saisonalen Strandwohnung: Es gibt keine universelle Nummer, die in ganz Spanien gültig ist. Deshalb ist der nützliche Vergleich nicht mit einem nationalen Durchschnitt, sondern mit Häusern mit einer Größe, Lage und Kategorie ähnlich wie bei Ihnen, idealerweise innerhalb derselben Gemeinde oder Region.
FAQ
Was ist Revpar und warum ist es wichtiger als der Durchschnittspreis?
Die Revpar (in der Nacht verfügbar) wird berechnet, indem der Durchschnittspreis mit der Beschäftigungsquote multipliziert wird. Ein Gehäuse kann einen hohen Durchschnittspreis, aber eine geringe Beschäftigung haben, oder umgekehrt, und in beiden Fällen kann der Eigentümer am Ende weniger verdienen, als es aussieht: Revpar setzt beide Variablen in einer einzigen vergleichbaren Zahl zusammen.
Womit vergleiche ich die Revpar meines Platzes?
Mit Wohnraum mit ähnlichen Eigenschaften (Größe, Lage, Kategorie) in Ihrer Region und mit dem nationalen Durchschnitt und mit Ihrem vorherigen Jahr Gehäuse ohne mehr Kontext. Tools wie PriceLabs oder AirDNA liefern Marktdaten nach Bereichen, die Ihr Manager Ihnen auf Wunsch zeigen kann.
Wie schnell sollte ich diese Zahlen überprüfen?
Die monatliche Freigabe wird für eine regelmäßige Überwachung ausreichen, aber wir müssen uns den Trend der letzten drei Monate ansehen, und wir müssen uns ein paar Monate ansehen: Ein niedriger Monat kann regelmäßiger Stillstand sein, drei Monate nach dem, was in Ihrer Region erwartet wurde, und ein Zeichen, um zu fragen.
Was bedeutet das, dass mein Netz herunterkommt, obwohl die Besetzung steigt?
Dies kann auf individuelle Instandhaltungskosten, einen niedrigeren Durchschnittspreis durch Ausgleich der gestiegenen Beschäftigung oder darauf zurückzuführen sein, dass die Provision derzeit auf einer anderen Grundlage als der vereinbarten berechnet wird. Er bewirbt sich immer um eine ausstehende aufschlüsselung seiner entsorgung und seines letzten netzes.
Was mache ich, wenn die Zahlen nicht mit dem übereinstimmen, was sie mir versprochen haben?
Fragen Sie zuerst nach einer Erklärung mit konkreten Informationen über Ihre Region und Ihre Unterkunft, nicht nach einer generischen Antwort. Wenn danach die Zahl für mehrere Monate unverändert bleibt, haben Sie das Recht, einen Managerwechsel zu bewerten: Sie können sehen, wie es bei Wechsel des Mietverwalters.
Sprechen wir über Ihren Platz?
Wir geben Ihnen eine Schätzung mit Informationen über echte Wohnungen, die wir bereits verwalten, keine erfundene Nummer. Frei und frei.