Ist ein Hotel profitabel 10 oder 20 Zimmer?

Die kurze Antwort

Ja, ein 10 oder 20 Hotelzimmer kann profitabel sein. Die Operationen, die mit Zahlen in Spanien veröffentlicht werden, werden von 8 % zu 15 % mit einer jährlichen Nettoprofitabilität verschoben. Aber die Bandbreite ist so breit, gerade weil in einem Asset dieser Größe Die dominierende Variable ist nicht der Standort und der Kaufpreis: Es ist das Management.

Ein 20 Hotel mit einer Besetzung 62 % gewinnt doppelt so viel wie das gleiche Hotel mit einem 52 %. Nicht mehr 10 %: doppelt. Wir lehren sie mit Zahlen unten, denn das ist der Punkt, der kaum jemals in den Artikeln zu diesem Thema erscheint.

Die Formel, die die Betreiber verwenden

RentitUp, das mehr als 175-Unterkünfte betreibt und sich in den letzten Jahren kleinen Hotels und Pensionen zugewandt hat, fasst seine Bewertungsmethode in drei Faktoren zusammen: Durchschnittspreis pro Zimmer × potenzielle Beschäftigung × ManagementUnd sie sagen ausdrücklich, was sie befiehlt: "Ein Malrun-Hotel kann auch bei hoher Nachfrage sehr niedrige Arbeitsplätze haben".

Die Reihenfolge, in der ein Vermögenswert vor dem Eintritt analysiert wird, ist ebenfalls informativ: zuerst der durchschnittliche Preis des Wettbewerbs, nach der durchschnittlichen Marktbelegung und erst dann die eigene Positionierung und Verteilung in Portalen. Der Standort wird nicht als unabhängiger Faktor aufgeführt: Er geht in die ersten beiden.

Seine andere operative Empfehlung verdient einen separaten Absatz: Beauftragung des Managers vor Abschluss der Arbeiten, nicht nach. Die Grundierung und Positionierung wird durch das Design definiert, und ein Hotel, das entworfen wurde, ohne zu sehen, wer verkauft wird, beginnt mit einem Dach.

Revpar und GOPpAR in Christian

Zwei affen zu verstehen, bevor sie eine beliebige zahl betrachten. Sie sind kein Jargon: Sie sind die einzigen zwei Metriken, die es ermöglichen, Hotels unterschiedlicher Größe zu vergleichen.

ADR (Durchschnittliche Tagesrate) ist der Durchschnittspreis der Nächte, die Ja Sie haben verkauft. Das ist die Zahl, die jeder lehrt, und an sich sagt nichts: Sie können einen hohen ADR haben, der vier Nächte im Monat verkauft.

RevPAR (Revue pro verfügbarem Zimmerist der Eingang pro Zimmer verfügbarOb Sie verkaufen oder nicht. Es wird berechnet, indem man den ADR mit der Besetzung multipliziert. Das ist die Metrik, die leere Räume bestraft, und deshalb ist es das, was zählt. Ein Hotel mit ADR von 85 € und 62 % hat eine RrevpAR von 52,70 €.

GOPPAR (Bruttobetriebsgewinn pro verfügbarem Zimmer) ist gleich, aber nach Abzug aller Betriebskosten. Das ist, wie viel operativen nutzen jeder Raum, den Sie haben, ob beschäftigt oder nicht. Das ist die Metrik seines Besitzers. Die Revpar Maßnahmen, wenn Sie verkaufen und die GOPpAR Maßnahmen, wenn Sie gewinnen.

A 20 Hotelzimmer, Linie an Linie

Wir modellieren einen vollständigen Fall. 20 Gästezimmer, 7.300 Nachtzimmer verfügbar jedes Jahr, 85 € ADR und 62 % Besetzung.

Und die Kostenstruktur. Die Gabeln sind das, was wir verwenden, um ein kleines Asset in Spanien zu modellieren. Die genaue Anzahl hängt vom Gebäude, der Konvention und davon ab, ob die Reinigung eine eigene oder eine externe ist.

Bei einer Gesamtinvestition von 1,2 M € zwischen Kauf und Reformation ist diese GOP eine 10 % vor SteuernNach einer Unternehmenssteuer von 25 % verbleibt ein Netto-7,5 %, das ist genau das 8-9 %-Band, das Co-Investment-Fahrzeuge anmeldet, die diese Art von Vermögenswerten in Spanien kaufen.

Warum Management der Multiplikator ist

Lassen Sie uns nun die zehn Punkte von 62 % auf 52 % senken und alles andere gleich lassen.

Los ingresos caen unos 67.000 €. Pero solo una parte pequeña de los costes cae con ellos: las comisiones de distribución y los consumibles, unos 12.700 €. El personal, los suministros, los seguros, el IBI y el software siguen ahí. El golpe neto sobre el GOP es de unos 54.000 €.

Ergebnis: Der niedrige GOP von 120.491 € zu einigen 66.000 €. Die Rentabilität geht von 10 % zu 5,5 %Zehn Jobs erzielen ungefähr die Hälfte des Gewinns.

Diese Asymmetrie ist die ganze These. In einem kleinen Hotel ist die operative Hebelwirkung brutal und so wird der Unterschied zwischen einem guten Betreiber und einem mittelmäßigen nicht an Prozentpunkten der Marge gemessen, sondern an mehreren Vorteilen. Der Standort gibt Ihnen das Dach und das Management entscheidet, wie weit Sie gehen.

Der Marktraum: Hostels und freier Ruhestand

Der Grund, warum ein kleiner Investor hier konkurrieren kann, ist strukturell. Es wurde von Trentiup in einem Video von 2026 aufgestellt: "Es gibt keine Generationenerleichterung." Ich sehe viele Hotels, die Kinder nicht interessieren, schlechten Lauf, sind bereits im Ruhestand und es gibt keine Erleichterung. Und auch die großen Hotelketten interessieren sich nicht für diese Art von Vermögenswerten, sie sind zu klein: 50 Mindestzimmer, wenn sie weniger haben, bekommen sie nicht..

Das ist das Loch. Unterhalb der Schwelle, die sie normalerweise auf Ketten schauen, gibt es eine Herberge und einen Pensionspark mit alten Lizenzen, oft auf Straßen, in denen heute nichts Neues eröffnet werden könnte, in den Händen von lästigen und devitalisierten Besitzern.

Ivan Rodriguez von R2R Consulting beschreibt das gleiche Profil von der Kaufseite bei 2026: kleines Hotel, Hostel oder Pension mit langjährigem Betrieb, Besitzer kurz vor dem Ruhestand, der CAMEX und Digitalisierung braucht. und fügt einen Filter von Quelle Es lohnt sich zu stehlen: "Haben Sie ein direkt gebuchtes Web?" Wenn sie sie nicht hat, gibt es eine Gelegenheit. Sie sprechen über eine Erhöhung der 25 % Abrechnung und erhalten eine 20 % aus dem Verkauf der OTA.

Die CAPEX, die immer unterschätzt wird

Der teuerste Fehler dieser Art von Operation ist nicht der Kaufpreis: Es geht darum, die Reform zu budgetieren.

Die Regel, dass R2R Consulting mit seinen 2026 Operationen arbeitet, ist, dass Capex rund um die 70-80 % Ziegel Kosten. Sobre una compra de 300.000 a 600.000 €, eso son otros 200.000 a 400.000 € de reforma, licencias, proyecto, mobiliario y amenities. Inversión total: entre 700.000 € y 1 M€ para facturar 150.000-250.000 € brutos al año.

Es gibt zwei weitere Kosten, von denen die meisten veröffentlicht wurden. Die erste: Die Monate der Arbeit, Lizenz und Stabilisierung sind nicht Abrechnung, sondern ZinsenZweitens: Die Änderung der Nutzung eines Gebäudes kann zusätzliche Planungsinstrumente erfordern, und in einigen Gemeinden wird ein Mindestparkplatz aktiviert und an der Peripherie nicht ausgenommen. Dieses Verfahren wurde in Jahren und nicht in Monaten gemessen.

Was ist die Rentabilität der tatsächlichen Betreiber

Vier Referenzpunkte, die von ihren eigenen Betreibern bei 2026 veröffentlicht wurden. Sie sind seine Figur, ohne auf uns zu hören, und sie dienen als Zeichen, nicht als Versprechen.

Prime ist nicht dasselbe wie profitabel.

Die kontraintuitivsten Informationen des Sektors wurden von Txema Diz bei 2026 veröffentlicht, um das gleiche Projekt in Bilbao Capital und Portugalete mit 8 km zu vergleichen: im Zentrum, 50.000 € mehr Kosten pro Einheitund an der gut verbundenen Peripherie, 2.000 € weniger Einkommen pro Einheit und Jahr.

Hacen falta veinticinco años de esos 2.000 € para recuperar los 50.000 € de sobreprecio. Su conclusión: "Status, Status, Status" Okay, wenn Sie das Geld noch für fünfzig Jahre verlassen werden und wenn Sie Jahr für Jahr zurück erwarten, ist die Zahl besser dran.

Was diese Zahlen auslassen

Drei Warnungen, denn dies ist der Sektor, in dem die meisten Vorteile und weniger Herausforderungen veröffentlicht werden.

Die Output-Ratings gehen von einem Käufer aus, der mehrere Jobs bezahlt. Dieser Käufer existierte, aber der Markt für den Verkauf kleiner Beherbergungsbetriebe war eng und klar. Die meisten "verkauft von X", die zirkulieren, sind Verkaufsschätzungen, keine geschlossenen Verkäufe.

Fast niemand beinhaltet die steuerlichen Kosten des Ausstiegs. Der Verkauf eines transformierten Vermögenswertes hat seine Rechnung und ändert das Ergebnis der Operation mit materieller Form.

Das Leasingmodell ist dasjenige, das am meisten kaputt ist. Um das Gebäude zu mieten und zu bleiben nach oben Es funktioniert, während die Besetzung mit ihnen geht, und im Januar und Februar wird auch die Miete bezahlt. Der amerikanische Betreiber Sinner, der ebenfalls aufgewachsen ist, ist in 2025 eingebrochen. Ein Managementvertrag mit variablen Gebühren wird ansonsten das Risiko teilen.

Wenn ich es nicht kaufe

• Wenn Sie die tatsächliche Marktbelegung nicht überprüfen könnenNicht die des Verkäufers. Daten aus vergleichbaren Tools wie PriceLabs mit ähnlichen Assets sind minimal, bevor Sie Drähte signieren.
• Wenn die Lizenz nicht klar ist. Der Betrieb eines Gebäudes mit der falschen administrativen Figur ist kein Risiko einer Geldstrafe: Es ist ein Risiko der Schließung. Die städtischen Vorschriften wurden von einer Stadt in eine andere umgewandelt, und das Gesetz auf der anderen ist illegal.
• Wenn der von Ihnen budgetierte CAPEX den Kaufpreis von 70 % nicht erreicht y el edificio tiene más de treinta años. Vuelve a la hoja.
• Wenn Sie auf die Hochsaison angewiesen sind, um sie zu decken. Ein Vermögenswert mit extremer Saisonalität und einer festen Kostenstruktur ist das bankrotteste Profil.
• Wenn sie vom ersten tag an keinen betreiber haben. Der Multiplikator funktioniert nur in eine Richtung, wenn niemand damit umgeht.

Wie wir ihn ansehen

Wir verwalten aktives Wohnen in 8 autonomen Gemeinden und der Muskel, der verwendet wird, um den RevpAR aus einer Wohnung zu bekommen, ist derselbe wie in einem kleinen Hotel: dynamisches Training, Portalverteilung, direkte Buchung und Überwachung der Kosten pro Aufenthalt. Was sich ändert, ist die Größenordnung der Gebühr und Konzentration: Zwölf Einheiten in einem Gebäude haben einen besseren Betriebsraum als zwölf verstreute Böden, weil die Verdrängung weggeht.

Wenn uns jemand einen Vermögenswert dieser Art bringt, ist das erste, was wir tun, sie nicht zu bewerten: die Zahl zu überprüfen und die Besetzung mit dem tatsächlichen Vergleich zu vergleichen. Wenn diese beiden Zahlen halten, sind der Rest arithmetisch. Wenn sie es nicht ertragen können, gibt es keine Reform, um das zu beheben.

Wenn Sie sich ein Hostel, eine Verpflegung oder ein kleines Hotel ansehen und eine zweite Lesung der Zahlen wünschen, schreiben Sie uns oder rufen Sie uns an +34 638 740 249.

Hector Clarke

Fundador de Bliss Homes. Operamos viviendas turísticas en 8 comunidades autónomas —pisos, casas rurales y un edificio completo en Toledo—, seis de ellas alquiladas con nuestro propio dinero. Treffen Sie das Team