El riesgo real de un piso turístico no está en el precio del metro cuadrado, sino en cuatro frentes que hay que auditar antes de firmar: comunidad de vecinos (veto de 3/5 desde abril de 2025), licencia autonómica y su transferibilidad, derramas y CAPEX técnico, y fiscalidad. Un piso tipo de 250.000 € con 28.000 € de ingreso bruto anual puede acabar en solo un 4,5% de yield neto tras descontar cada partida.
Die meisten Fallen beim Kauf einer Touristenwohnung werden in einer Ankündigung oder einem Besuch nicht gesehen. Sie werden in den Protokollen der Gemeinschaft, im Immobilienregister, am Tourismusfenster der autonomen Gemeinschaft und in der steuerlichen Pro-Form gezeigt. Due Diligence Presign ist in der Praxis die einzige wirkliche Absicherung gegen den Kauf eines Vermögenswertes, der nicht als Touristenwohnung genutzt werden kann.
El contexto juega a favor del activo: las pernoctaciones extrahoteleras marcaron un record de 146,3 millones en 2025 (+3%), y los apartamentos turisticos ya concentran el 52,1% del total (Quelle: INE, Extractable Tourist Accommodation Occupation Survey, 2025). Die strukturelle Nachfrage. Das Risiko ist meistens Regulierung und Gemeinschaft und nicht der Markt. Deshalb wurde diese Checkliste so bestellt, dass Sie wirklich Fehlverhalten Operationen, und so ist es einfach zu überprüfen.
1. Frente legal: la comunidad de vecinos es ahora el primer riesgo
Desde el 3 de abril de 2025, con la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal introducida por la Ley Organica 1/2025, la comunidad de propietarios puede limitar, condicionar o prohibir nuevas viviendas de uso turistico con el voto favorable de 3/5 de los propietarios que representen, ademas, 3/5 de las cuotas de participacion. Tambien puede aprobar un recargo de hasta el 20% en los gastos comunes para las VT (Quelle: Ministry of Housing and Urban Agenda, 2025).
Traducido a due diligence: antes de firmar hay que pedir y leer las actas de junta de los ultimos anos y los estatutos inscritos. Un acuerdo de 3/5 ya votado contra las VT vacia la tesis de inversion por completo, aunque la licencia siga formalmente viva. La buena noticia para quien compra un activo ya en marcha: los pisos que operaban antes del 3 de abril de 2025 pueden seguir, pero conviene documentar esa anterioridad y no presuponerla.
- Ausschussverfahren des letzten 3-ZXQ-5 an: suchen Sie einen beliebigen Punkt über VT, Verschüttungen oder Zuschläge.
- Eingetragene Satzung Ein früheres gesetzliches Verbot kann mehr wiegen als ein neues Gesetz.
- Gemeinschaftsschuldsurkunde: las cuotas impagadas del vendedor se subrogan al inmueble (afeccion real del año en curso y los tres anteriores).
- Einfacher Registrierschein aktuell: tatsächliches Eigentum, Lasten, Hypotheken, Embargos, Servums.
2. Die Stadt- und Verwaltungsfront: die Lizenz, die (aber nicht immer) übertragen wird
Der teuerste Fehler ist anzunehmen, dass die VUT-Lizenz mit dem Schlüssel kommt. Das ist schlecht. Die Ermöglichung der Touristenvermietung hängt vom autonomen Code ab - VUT bei einigen CAA, VV oder HUT bei anderen - und seit April von 2025 erfordert der Eigentümerwechsel in vielen Gebieten eine ausdrückliche Genehmigung der Eigentümergemeinschaft. Das heißt: Das gleiche 3 / 5-Veto, das hohe Nachrichten beeinflusst, kann die Fortsetzung der Aktivität auf Ihren Namen blockieren.
Wir müssen drei verschiedene Dinge überprüfen und vermeiden, sie zu verwechseln: dass die Lizenz vorhanden und derzeit diese Aktivität kann aufrechterhalten werden Die Gemeinde hat keine Moratorium oder einen Plan, der die Ermächtigung einfriert oder herausfordert (Madrid mit dem RESIDE-Plan auf seinem Dach, Barcelona mit dem Ende der Lizenzen bei 2028).
Und eine Nuance, dass viele Inhalte schlecht bleiben: Das Unified State Retirement Registry (RD 1312 / 2024) wurde durch die Entscheidung des Obersten Gerichtshofs 620 / 2026 von 19 von Mai 2026 für eindringende autonome Fähigkeiten teilweise aufgehoben. Eine staatliche Registrierung ist nicht mehr ein Verweis auf die Gültigkeit: was einen autonomen Code befiehlt. Wenn ein Verkäufer argumentiert, dass "es bereits im einzigen Register ist", beweist das nicht nur, dass ein Vermögenswert ausgenutzt werden kann.
3. Technische Front: die CAPEX, die nicht im Preis erscheint
Der physische Status des Gebäudes und des Gebäudes wird direkt in Euro übersetzt, die die Rückkehr hinterlassen. Hier sucht Due Diligence nach engagierten, aber dennoch unsichtbaren Ausgaben:
4. Steuerfront: vom Kaufpreis bis netto von Hand
Steuern ändern ihre Rückkehr und sollten abgebildet werden, bevor sie sie unterzeichnen, nicht bei der nächsten Mietglocke. Der Kauf zahlt ITP (zweite Übertragung) oder Mehrwertsteuer. Bei der Operation ist die Vermietung von Wohnungen ohne Hoteldienstleistungen von der Mehrwertsteuer befreit und mit Hotel-ähnlichen Dienstleistungen - Reinigung während des Aufenthalts, Restaurierung, Rezeption - Tribute an 10% und nicht an 21% (Fuente: Agencia Tributaria, 2025). Die Leistungssteuer auf IRPF für Gebietsansässige und IRNR für Gebietsfremde.
Es ist auch notwendig, die Struktur der Amtszeit (physische Person vs. Gesellschaft) als Anteil am erwarteten Gewinn zu bestimmen und den kommunalen Kapitalgewinn beim Verkauf zu berücksichtigen. Keiner dieser Punkte entgleisen Betrieb von selbst, aber alle zusammen bewegen mehrere Punkte der Netto-Ertrag.
5. Die Kaskade des Euro-Vorzeichens: vom Brutto zum tatsächlichen Netto
El bruto que venden los anuncios no es la cifra con la que vives. La due diligence solo sirve si termina en numeros. Esta es la cascada para un piso turistico tipo —un activo de 250.000 € con un ingreso bruto anual de 28.000 €— para ilustrar como cada partida verificada en la due diligence baja la rentabilidad bruta hasta el yield neto real:
| Konzept | Jährlicher Betrag | % brutto |
|---|---|---|
| Bruttoeinkommen (ADR × Beruf) | 28.000 € | 100% |
| − Comisión de canal (OTA ~15-18% / Tudesvío 10%) | −3.640 € | −13% |
| − Reinigung und Wäscherei | −3.360 € | −12% |
| − professionelles Management | −2.800 € | −10% |
| − IBI, Gemeinschaft und Versicherung | −2.520 € | −9% |
| − Versorgung und Wartung | −2.240 € | −8% |
| − CAPEX / Reserve und Lücken | −2.240 € | −8% |
| NOI (Nettobetriebsgewinn) | 11.200 € | 40% |
| Nettoertrag über 250.000 € | ≈ 4,5% |
Ejemplo ilustrativo con estructura de costes operativos del orden del ~60-70% del bruto (estimación sectorial). Los importes dependen de ciudad, ADR, ocupación real y canal. El reparto de canales del mercado vacacional —Booking 54,3%, Airbnb 26,7%, directo 17,6%— muestra por qué la comisión OTA pesa tanto (Fuente: Lodgify, 2025).
Der Punkt ist nicht das Beispiel 4,5%, sondern Jedes Risiko, das in der Due Diligence gefunden wird, wird zu einer Linie dieser Kaskade. Una derrama pendiente es un golpe puntual al CAPEX; un recargo del 20% en gastos comunes sube la linea de comunidad; una comision OTA del 18% en lugar del 10% del canal directo se come ~2.200 € de NOI al ano en este mismo ejemplo (8 puntos sobre 28.000 € de bruto). Bajar la dependencia de OTA con un canal directo como Tudesvio (10% vs. 15-18% de las plataformas) protege el neto sin tocar el ingreso bruto.
6. Warum Opazität Herausforderungen Kauf (und Transparenz Gruben)
Der Unterschied zwischen dem Kauf von gut und schlecht kaufen ist kaum jemals zum Deckungspreis. Er ist bei dem, was sie dir nicht beibringen, bevor sie unterschreiben. Der Vergleich zwischen dem Ansatz von Bliss zur Due Diligence vor der Unterzeichnung und dem, was die Kategorie bietet, macht deutlich, wo Kapital verloren geht oder geschützt ist:
| Reg. | Glückseligkeit | Festnetz-Kanonenbetreiber | Handschlüsselpromotor |
|---|---|---|---|
| Kaskade EUR vom Brutto- zum NOI | Reg, Start-up, mit Quelle | Nur die Gebühr, die Sie ohne Panne zahlen | Ertragsrunde ohne Methode |
| Lizenz + Community Check (3 / 5 Veto) | Audit vor Unterzeichnung | Annahme des Eigentümers | "Er ist legalisiert." |
| Erfassen des Aufwärtstrends des Eigentümers | Darlehen + Anteil, der aufholt | Fixed Canon = Obergrenze | Nicht zutreffend |
| Marktzahlen mit obiger Quelle | INN, STR, BRE, Lodgify online | Handelsmaterial | Keine Quellenangaben |
| Monatliche Berichterstattung an den Eigentümer | Inhaber transparente Erklärungen | Unleaking des Kanons | Begrenzt |
Bliss verwaltet derzeit ein echtes Portfolio mit einer durchschnittlichen 87% Pflege und Einnahmen über dem Marktdurchschnitt (interne Bliss-Portfolioinformationen) Es sind keine Marktinformationen: Es ist der Beweis, dass der Unterschied zwischen dem Roh- und dem Netz in der Hand im Management und in dem, was vor dem Kauf überarbeitet wird, entschieden wird.
7. Die Pre-Sign Checkliste, auf einer Seite
Aktivierbarer Abstract, um zum Betrieb zu führen. Wenn ein Punkt nicht mit einem Dokument geschlossen werden kann, ist es ein offenes Risiko, dass Sie den Preis abzinsen oder die Unterzeichnung einstellen müssen:
- Rechtlich: Vorstandsprotokolle (3-ZXQ-5 Jahre), eingetragene Statuten, Gemeinschaftsschuldsurkunde, einfache Notiz mit Lasten.
- Gemeinschaft: ¿hay acuerdo 3/5 contra VT o recargo del 20% votado? ¿El piso operaba antes del 3-abr-2025?
- Lizenz: Eine gültige Autonomie, Übertragbarkeit auf Ihren Namen, Fehlen eines lokalen Moratoriums.
- Techniker: Voting-Leasing, TE / IEE, Bewohnbarkeitskarte, VT-Tuning CAPEX.
- Staatsanwalt: EG-Binnenmarkt, EG-Binnenmarkt, EG-Binnenmarkt
- Anzahl: vollständige Euro-Kaskade, tatsächlicher Nettoertrag, berufliche und Kanalsensitivitäten.
FAQ
Was ist zu überprüfen, bevor Sie ein Resort kaufen?
Vier Fronten: rechtliche (Gemeinschaftsvereinbarungen über VT nach der April-LpH-Reform von 2025, Statuten, Registrierungsgebühren), städtische und administrative (dass die VUT-Lizenz existiert, gültig ist und die Aktivität aufrechterhalten werden kann), technische (Staat des Eigentums, Stimmenverluste, ITE) und steuerliche (MwSt., IRPF / IRNR, Gemeindehauptstadt). Ein einzelner fehlgeschlagener Punkt kann einen Vermögenswert hinterlassen, der nicht als VT explodiert werden kann, daher sollten Sie die Due Diligence vor der Unterzeichnung schließen, nicht danach.
Ist die VUT-Lizenz beim Kauf der Wohnung übertragbar?
Nicht immer, und das ist der teuerste Fehler. Die Ermächtigung für VT hängt von jeder autonomen Gemeinschaft ab und seit der April-Reform des horizontalen Eigentumsgesetzes von 2025 erfordert in vielen Fällen der Eigentümerwechsel eines touristischen Gehäuses eine ausdrückliche Genehmigung der Immobiliengemeinschaft. Wir müssen das konkrete autonome Regime überprüfen und ob die Aktivität vor dem Kauf unter Ihrem Namen fortgesetzt werden kann und niemals davon ausgehen, dass die Lizenz im Schlüssel enthalten ist.
Kann die Nachbargemeinde die Vermietung verbieten?
Sí. La reforma de la LPH que entró en vigor el 3 de abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025) permite a la comunidad limitar, condicionar o prohibir nuevas viviendas de uso turístico con el voto favorable de 3/5 de los propietarios que representen 3/5 de las cuotas. También puede aprobar recargos de hasta el 20% en gastos comunes para las VT. Por eso hay que pedir las actas de junta antes de firmar: un acuerdo ya votado puede vaciar la tesis de inversión.
Die NRUA, das einzige staatliche Register, bleibt obligatorisch?
El Registro Único estatal de Arrendamientos (RD 1312/2024) fue anulado parcialmente por la sentencia del Tribunal Supremo 620/2026, de mayo de 2026, por invadir competencias autonómicas. Lo que manda en la práctica es el código autonómico (VUT, VV, HUT según la CCAA). En due diligence hay que verificar la habilitación autonómica concreta, no dar por buena una inscripción estatal que ya no es la referencia.
Welche versteckten Verbindlichkeiten auf einem Touristenboden zu suchen?
Derramas votadas pero aún no giradas (CAPEX que pagarás tú), cuotas de comunidad impagadas que se subrogan al inmueble, cargas y embargos en el Registro de la Propiedad, recargos del 20% aprobados para VT, ITE o IEE pendiente, e inspecciones turísticas o expedientes sancionadores abiertos. Cada uno se traduce en euros que salen del NOI o del precio de compra.
Wie wirkt sich Due Diligence auf die Nettoprofitabilität aus?
Due Diligence bläst den Ertrag nicht auf, schützt ihn. Eine Wohnung, die ohne gültige Lizenz gekauft wurde, mit der Community gegen oder mit einem ausstehenden 15.000 €-Spill kann von einem vernünftigen Netto-Ertrag zur Zerstörung von Kapital führen. Die Vorab-Euro-Kaskade übersetzt jedes Risiko zu einem Preisnachlass oder zu wiederkehrenden Kosten, so dass die Nummer, mit der Sie unterschreiben, die tatsächliche Nummer ist.
Wie viel Mehrwertsteuer und Steuern muss eine Wohnung mieten?
Die Miete von Wohnungen ohne Hoteldienstleistungen ist frei von Mehrwertsteuer und mit Hoteldienstleistungen (während der Reinigung, Restaurierung und Rezeption) Tribute an die 10%, nicht an die 21%. Die Leistungssteuer bei IRPF für Gebietsansässige oder bei IRNR für Gebietsfremde. Der Kauf kann ITP oder Mehrwertsteuer tragen, wie angemessen. Steuern sollten mit der gebotenen Sorgfalt abgebildet werden, da sie ihr Netz von Hand ändern.
Lohnt es sich, einen losen Boden oder besser ein ganzes Gebäude zu kaufen?
Der lose Boden belastet das Risiko der Community: Das 3 / 5 Veto von LpH Reform und Zuschläge gelten nur, wenn es Gemeinden gibt, die wählen. Ein Einzelbesitzer-Gebäude wich diesem Risiko aus, weil es kein Board gibt, das über Aktivitäten entscheidet. Wenn ein Investor eine Skala ohne Abhängigkeit von Nachbarn wünscht, ist der komplette Block eine weitere Anlageklasse und die lose Etage bleibt mit gut geschlossener Community Due Diligence sinnvoll. Wir haben sie im Leitfaden für Ganzes Gebäude ohne Nachbar-Veto.
Vertiefung beibehalten
Die Due Diligence einer Wohnung ist die Wohnversion, die für größere Vermögenswerte gilt. Um den Rahmen zu erweitern:
- Due Diligence beim Kauf eines Hotels: Checkliste des Investors - die gleiche Methode, die auf ein Hotelobjekt angewendet wird.
- Regulierungsrisiko bei VT: Wie man den Vermögenswert diskontiert - wie der professionelle Investor die Vorschriften schätzt.
- Besteuerung der Miete: Mehrwertsteuer, Unternehmen und IRPF - die fiskalische Front im Detail.
- Ertrag netto in touristischen Wohnungen: die tatsächliche Zahl, nicht die Brutto - vollständige Kaskade von Euro.
- Nichtansässige ausländische Investitionen in touristische Wohnungen - IRNR und Tenure-Struktur für diejenigen, die von außerhalb Spaniens kaufen.
- Touristische Investition mit Bliss und Unsere Managementleistungen.
Offizielle Quellen zur Überprüfung des Rahmens: INE - Umfrage zur Beschäftigung bei extrahierbaren Touristenunterkünften 2025 und Anmerkung von Ministry of Housing and Urban Agenda on LpH Reform (April 2025).
Bevor Sie unterschreiben, legen Sie die tatsächliche Nummer auf den Tisch
Wir prüfen Lizenz, Gemeinschaft und Kaskade von Euro des Vermögenswertes, den Sie betrachten, und wir sagen Ihnen die tatsächliche Nettorendite, nicht die der Ankündigung. Kein rundes Versprechen.