De cada 100 € que factura una vivienda turística, en nuestra cartera 13,70 € son limpieza y 18,50 € comisión de plataforma: al propietario le llegan 67,80 € antes de suministros, textiles y gestora. Sobre un piso que en alquiler tradicional daría 1.100 €/mes y que en turístico factura 28.000 € brutos al año, el neto queda en 11.004 € en tradicional, 13.384 € autogestionando y 9.479 € con gestora al 17 % + IVA. La diferencia real está en la tercera columna: 10 horas tuyas al año en tradicional frente a 120-180 en autogestión, con lo que la ventaja del turístico desaparece si valoras tu tiempo a solo 15 €/hora. La regla de bolsillo: el bruto turístico tiene que llegar a unas 1,9 veces la renta anual del alquiler tradicional para empatar autogestionando, y a unas 2,3 veces con gestora. Si los comparables de tu calle no llegan ahí, el tradicional o el alquiler de temporada son mejores negocios.
Der ehrliche Vergleich hat drei Spalten, nicht eine
Casi todas las comparativas de vivienda turística contra alquiler tradicional se hacen con una sola columna: el ingreso bruto. "Tu piso da 1.100 € de alquiler y podría facturar 2.300 € en Airbnb". Es cierto y es inútil, porque el bruto de una vivienda turística y el de un alquiler tradicional no son la misma clase de dinero.
Bei einer traditionellen Vermietung sind das Rohe und das, was zu Ihnen kommt, sehr ähnlich. In einem Touristenhaus gibt es zwischen dem Roh- und Ihrem Konto eine Plattform, eine Reinigungsausrüstung, eine Lichtrechnung, die Sie derzeit bezahlen, einige Blätter, die ausgegeben werden, und, wenn Sie delegieren, einen Manager.
Und es gibt eine dritte Spalte, die nie erscheint: Deine Stunden.
Dieser Artikel stellt alle drei zusammen mit unseren Portfolio-Nummern und endet mit Fällen, in denen die ehrliche Antwort ist, dass es nicht kompensieren.
1 Spalte: Bruttoeinkommen ist nicht das, was Sie gewinnen
Im Mai von 2026, über bestätigte Reserven unseres Portfolios, war die Zerlegung jedes 100 € dies:
- 13,70 € und geht vollständig zum Reiniger.
- 18,50 € Kommission. Airbnb kam zu einem effektiven 18,76 % und Buchung zu einem effektiven 18,15 %.
- 67,80 € von der tatsächlichen Basis des Eigentümers.
Das ist: Ein Drittel des Bruttos geht verloren, bevor der Besitzer etwas siehtund das ist vor Lieferungen und Textilien und Management. Vergleichen Sie durch die rohen aufblasen das Ergebnis in eine 47 %.
Ese 18,5 % es el coste de vender a través de OTAs. El canal directo cuesta menos: el nuestro, Tudesvío, opera al 10 %, y esos ocho puntos son una de las palancas más limpias que existen sobre la rentabilidad.
2 Spalte: tatsächliche Kosten, eins nach dem anderen
Diejenigen, die immer vergessen wurden, während sie über die Serviette berichteten:
- Lieferungen. Sie werden vom Mieter bezahlt und von Ihnen mit der Sorge der Person bezahlt, die die Rechnung nicht sieht. Zwischen 1.500 und 2.200 € jedes Jahr.
- Amortisation von Textilien und Menage. Dachdecken, Handtücher, Geschirr, Kaffeemaschine, Trockner. Es ist gebrochen und flecken und sie bekommen es. Es ist ein echtes Spiel von mehreren hundert Euro im Jahr, das niemand voraussetzt.
- Wartung und Ersatz. Eine Wohnung mit fünfzig Tickets pro Jahr geht mit einer anderen Rate aus: Sie zählt so doppelt wie in der Tradition.
- spezifische Versicherung. Eine Standard-Home-Policy deckt nicht unbedingt Tourismusaktivitäten ab. Das ist besser.
- Software, Foto und Verarbeitung. Channel Manager, Sperre, hohe Registrierung, Gebühren.
Die drei Säulen, auf der gleichen Etage
Eine Zwei-Zimmer-Wohnung, die für die traditionelle Vermietung an 1.100 € / Monat vermietet würde, und dass im Tourismus würde 28.000 € brutto ein Jahr in Rechnung stellen. Wir wenden auf die touristische Spalte die tatsächliche Struktur unseres Portfolios an.
| Konzept | Traditionelle Miete | Selbstverwaltungstourismus | Tourist mit Manager |
|---|---|---|---|
| Jährliches Bruttoeinkommen | 13.200 € | 28.000 € | 28.000 € |
| Willing (13,7 % roh) | — | −3.836 € | −3.836 € |
| Plattformkommission (18,5 %) | — | −5.180 € | −5.180 € |
| Lieferungen | 0 € (bezahlt vom Mieter) | −1.800 € | −1.800 € |
| IBI, Gemeinschaft und Versicherung | −1.400 € | −1.700 € | −1.700 € |
| Textilien und Möbel | — | −900 € | −900 € |
| Instandhaltung und Ersatz | −400 € | −800 € | −800 € |
| Software, Fotos und Verarbeitung | — | −400 € | −400 € |
| Void und unbezahlt (3 %) | −396 € | und innerhalb der Besetzung | und innerhalb der Besetzung |
| Management (17 % + Mehrwertsteuer netto) | — | — | −3.905 € |
| Jahresnetto | 11.004 € | 13.384 € | 9.479 € |
| Stunden von dir pro Jahr | ~ 10 h | 120-ZXQ-180 h | ~ 12 h |
| Netto pro Stunde | 1.100 € / h | ~ 89 € / h | 790 € / h |
Der Tisch sagt nicht, was Sie sagen sollen. Mit diesem rohen, Der Automanage-Tourist gewinnt das Traditionelle von 2.380 € pro Jahr und der Tourist mit Manager verliert durch 1.525 €Und die letzte Zeile entscheidet: Wenn Sie Ihre Zeit nur auf 15 € / Stunde schätzen, ist das 150 Stunden-Automanagement gültig 2.250 € und der Vorteil verschwindet vollständig.
Die Schwelle: Wie viel Sie in Rechnung stellen müssen, um zu binden
Von diesen Konten kommt eine Taschenregel, die Sie heute ohne Tabellenkalkulation auf Ihre Wohnung anwenden können:
- Durch die Automatisierung muss der touristische Rohöl einige 1,9 mal die jährlichen Mieteinnahmen erreichen Nur um den Euro einzubinden. Und du hast deine Stunden nicht bezahlt.
- Mit einem Manager, über 2,3 Zeiten Das ist ein Jahreseinkommen.
Das heißt: Eine Wohnung, die an 1.100 € / Monate (13.200 € pro Jahr) vermietet würde, muss einige in Rechnung stellen 24.500 € oder 30.800 € mit Manager Passend zur traditionellen Vermietung. Wenn das reale Vergleichbare Ihrer Straße nicht dorthin gelangt, haben Sie eine Antwort.
Die unbequeme Folge: Der Tourist argumentiert nicht über die schlechtere Kostenstruktur, sondern über die Einkommensobergrenze.Es kompensiert nur, wenn die Rohware wirklich steigt, und steigt durch Priking, Produkt und Vertrieb, und legt nicht die gleiche Etage bei Airbnb.
Spalte 3: Stunden und was ist mit ihnen
Zwischen 10 und 15 Stunden im Monat kostet es, eine touristische Unterkunft gut zu verwalten, und sie sind keine Stunden tiefer Arbeit: Sie sind hundertfünfzig Unterbrechungen pro Jahr. Um Anfragen zu beantworten, bevor der Gast etwas anderes reserviert, um die Preise jede Woche zu überprüfen, um die Aufräumarbeiten zu koordinieren, wenn es am selben Tag einen Aus- und Eingang gibt, um die Sperre zu lösen, die an einem Sonntag in der Nacht nicht geöffnet wird, um Bewertungen zu beantworten, um den Anteil der Passagiere vorzugeben und um quadratische Stornierungen.
Das ist der Job, den Sie nicht sehen können, wenn Sie nur das Rohmaterial betrachten. Und erklären Sie, warum traditionelle Miete so viel pro Stunde bringt: 1.100 € pro Stunde invertiert ist eine Zahl, die nur wenige Unternehmen treffen.
Die drei Randschichten, die fast niemand berechnet
Ein Datensatz, der bekannt sein sollte, bevor Sie einem Konto vertrauen, einschließlich Ihres. Ezio Albanese, CEO von Bilemon, hat bei 2025 Daten aus seinem Portfolio von Managing-Kunden eingereicht: mehr von 70 % von Immobilienverwalter kennt die tatsächlichen Kosten und Margen einer Reservierung nichtProfessionell, Nonamateure.
Ihre Methode fordert drei Ebenen heraus: Betriebskosten (Reinigung, Check-in, Wäscherei), Beitragskosten (Miete, pMS, Wartung, IBI) und pro Einheit berechnete Strukturkosten. Das Ergebnis, das sie gemessen hat, war, was zählt: vier Immobilien mit fast identischem Einkommen hatten reale Margen getrennt von zwischen 18 und 24 Prozentpunkteund festgestellte Abweichungen von bis zu 40 % zu Kosten des Betriebs von Dienstleistungen zwischen ähnlichen Immobilien des gleichen Portfolios.
Übersetzung für den Eigentümer: Zwei Wohnungen, die dasselbe in Rechnung stellen, können ganz unterschiedliche Beträge hinterlassen, und der Unterschied liegt nicht beim Einkommen, sondern bei Kosten, die niemand betrachtet.
Mehrwertsteuer: Was wurde überprüft
Es gibt eine Menge Verwirrung hier, also nur das, was gegen den aktuellen Text des Gesetzes gefunden wurde.
Die Miete von Wohnraum ist frei von Mehrwertsteuer. Aber die Ley 37/1992 del IVA, en su artículo 20.Uno.23.º, letra e' (versión vigente desde el 01/01/2019, Text bei BOE), lassen Sie aus dieser Ausnahme "Vermietung von möblierten Wohnungen oder Wohnungen, in denen der Mieter die Bereitstellung von einigen der zusätzlichen Dienstleistungen für die Hotellerie, wie Restaurant, Reinigung, Wäsche oder ähnliches benötigt."
Und sobald die Operation eingereicht wurde, 91.Un.2.2.a Artikel des gleichen Gesetzes (versión vigente desde el 01/01/2025, Text bei BOE) 10 % Hoteldienstleistungen.
Die drei praktischen Konsequenzen:
- Wenn Sie Ihre Wohnung mieten, ohne Sie zu zwingen, Ihre eigenen Dienstleistungen aus der Hotellerie zu erbringen, ist der Vorgang befreit: Sie haben keine Mehrwertsteuer, aber Sie haben keine Abzüge.
- Wenn Sie sie leihen müssen, wird die Operation unterliegen und auf der reduzierten Ebene der Gastfreundschaft mit einem Recht auf einen Rabatt berechnet.
- In beiden Fällen la comisión de tu gestora lleva su 21 % de IVAWenn Ihre Aktivität kostenlos ist, dass 21 % die tatsächlichen Kosten, die Sie nicht zurückbekommen: eine angekündigte 17 % kostet Sie eine 20,57 %.
Das sind informative Informationen, keine Steuerberatung. Bevor wir etwas ändern, vertrauen Sie ihm mit Ihrem Berater.
Wenn der Tourist nicht zahlt
- Wenn vergleichbare die Schwelle nicht erreichen. Wenn Ihr Gebiet nicht 1,9 mal das Jahreseinkommen durch Automanaging gibt, ist der Tourist mehr Arbeit für weniger Geld. Das ist der häufigste und am wenigsten verbreitete Fall.
- Wenn die Nachfrage acht Wochenenden im Jahr ist. Un destino de temporada muy corta tiene la peor combinación posible: costes fijos de doce meses e ingresos de dos.
- Wenn die Nachbargemeinschaft dagegen ist. Das horizontale eigentumsrecht ermöglicht es den gemeinden heute, zuzustimmen, diese tätigkeit mit einer qualifizierten mehrheit und zukünftigen auswirkungen einzuschränken oder zu konditionieren. Fragen Sie vor der Investition nach den registrierten Statuten und Protokollen des letzten Boards und überprüfen Sie den konkreten Umfang Ihres Falls.
- Wenn es ein Moratorium oder verlassen Suspension in Ihrer Stadt. Immer mehr Gemeinden haben neue Hoch eingefroren oder sie auf einige Anwendungen und Pflanzen beschränkt. Das ist das erste, was man sich ansehen muss, vor der Rentabilität.
- Wenn Sie nicht in das Produkt investieren. Rocío Perea von The Urban Hosts stellt bei einer 20-30 % den Unterschied der Rentabilität zwischen einer auf Grundniveau dekorierten Wohnung und einer Pflege dar. Den Boden "wie er ist" zu bekommen, ist nicht sparend: Es ist nur für einen niedrigen Preis gegen Tausende von gleichen Anzeigen zu konkurrieren.
- Wenn Sie die Miete benötigen, um die Hypothek jeden Monat zu bezahlen. Der Touristeneingang ist saisonal und unregelmäßig. Der Hypothekenbeleg ist es nicht.
Die Zwischenalternative: Saisonvermietung
Zwischen den beiden Enden gibt es eine Option, die viele Leute aus Unwissenheit ausschließen. Die Abschnitt 3.2 des Urban Lease Act (versión vigente desde el 01/01/1995, Text bei BOE) betrachtet Miete für eine andere Verwendung als die des Wohnens "die Miete von städtischen Farmen, die jede Saison stattfinden, ob in diesem Sommer oder etwas anderes."
Das Gesetz Keine Mindest- oder Höchstdauer para la temporada. Lo que la define es la finalidad, no el número de meses: el famoso "contrato de once meses" es una leyenda urbana, y un contrato de once meses cuya finalidad real sea la vivienda permanente del inquilino es un arrendamiento de vivienda con sus prórrogas.
Und am anderen Ende, Abschnitt 5.e des gleichen Gesetzes (versión vigente desde el 06/03/2019, Text bei BOE) schließt die vorübergehende Veräußerung eines möblierten Wohnraums aus, der in touristischen Kanälen gewinnbringend und gemäß den örtlichen Tourismusbestimmungen auf den Markt gebracht wird. Es sind vier kumulative Anforderungen: Wenn einer scheitert, ist dies kein Touristenwohnraum.
Temporäre Miete liegt in der Mitte: Miete weit höher als die traditionelle Miete, weit weniger operative und weniger regulatorische Exposition. Es arbeitet mit Arbeitsbewegungen, Arbeiten, Unternehmensschulungen, Doktoranden und Gesundheitspersonal. Auge: Jede autonome Gemeinschaft hat ihre eigenen Schwellenwerte und einige verbieten die Nutzung eines registrierten Wohnraums als Tourist für einen anderen Zweck, daher müssen wir uns die Norm Ihrer Gemeinschaft ansehen, bevor wir entscheiden.
Was würden wir tun
Beginnen Sie mit der Zahl. Nehmen Sie die Miete der traditionellen Miete, Multiplate es von 1,9 und von 2,3 und vergleichen Sie mit dem, was wirklich Ihre Straße vergleichbar ist. Wenn Sie nicht dort ankommen, sind traditionelle oder temporäre bessere Unternehmen und sie geben Ihnen hundertfünfzig Stunden im Jahr zurück.
Si llegas con holgura, la conversación es otra: qué hace falta para que el bruto suba lo suficiente como para que la delegación se pague sola. Gestionamos viviendas activas en 8 comunidades autónomas, con más de 300 reseñas públicas (4,9 en Airbnb, 8,8 en Booking, 5,0 en Google), al 17 % + IVA sobre lo que ingresa el propietario y sin permanencia. Si prefieres no depender de la ocupación, existe el precio fijo: arrendamiento con renta mensual fija a un año renovable.
Y si el número no sale, te lo decimos: es más barato que descubrirlo en el mes cuatro. Llámanos al +34 638 740 249.
FAQ
Wie viel mehr gewinnt eine touristische Wohnung als eine traditionelle Miete?
Hängt davon ab, wie hart ich werde und wie schlecht es aussieht. Auf einer Wohnung, die an 1.100 € / Monat vermietet und mit Brutto 28.000 € jedes Jahr als Tourist belastet wird, ist das Jahresnetz 11.004 € in traditioneller Form, 13.384 € durch Automanage des Touristen und 9.479 € durch Übertragung an einen Manager zu 17 % mehr Mehrwertsteuer. Ich meine, mit diesem roh gewinnt der Tourist für einige 2.400 € pro Jahr, wenn Sie sie tragen und verlieren, wenn Sie sie delegieren.
Wie viele Stunden im Monat benötigt eine touristische Unterkunft?
Entre 10 y 15 horas al mes, es decir 120-180 horas al año. No son horas de trabajo continuo: son interrupciones. Responder consultas antes de que el huésped reserve otra cosa, ajustar precios cada semana, coordinar limpiezas con salida y entrada el mismo día, resolver una cerradura que no abre un domingo por la noche, contestar reseñas, presentar el parte de viajeros y cuadrar liquidaciones.
Wie viel bekommt Airbnb oder Booking von jeder Buchung?
In unserem Portfolio war im Mai von 2026 die mittlere effektive Plattformprovision von 18,5 % des Rohproduktes: 18,76 % bei Airbnb und 18,15 % bei Booking. Ein direkter Kanal unserer eigenen Kosten weit weniger: unser eigener operiert bei 10 %. Dieser Unterschied von acht Punkten über Rohöl ist einer der saubersten Hebel, die über die Rentabilität eines touristischen Gehäuses existieren.
Wird die Mehrwertsteuer für die Anmietung einer Touristenwohnung gezahlt?
El arrendamiento de vivienda está exento, pero la Ley 37/1992 del IVA deja fuera de esa exención el arrendamiento de viviendas amuebladas cuando el arrendador se obliga a prestar servicios complementarios propios de la industria hotelera, como limpieza durante la estancia o lavado de ropa (artículo 20.Uno.23.º, letra e'). Cuando la operación queda sujeta, tributa al tipo del 10 % previsto para los servicios de hostelería (artículo 91.Uno.2.2.º). Es información divulgativa: confírmalo con tu asesor fiscal.
Wann zahlt sie nicht, um zur Miete zu kommen?
Wenn die vergleichbaren Ihrer Region das 1,9-fache ihres traditionellen Mieteinkommens nicht erreichen, wenn die Nachfrage an acht Wochenenden im Jahr konzentriert ist, wenn die Nachbarschaftsgemeinschaft zugestimmt hat, die Aktivität einzuschränken, und wenn Ihre Stadt ein Moratorium hat oder die Aussetzung verlässt, und wenn Sie in das Produkt investieren müssen und wenn Sie jeden Monat ein stabiles Einkommen benötigen, um die Hypothek zu bezahlen, weil der Tourist saisonal und unregelmäßig ist.
Was ist Saisonvermietung und was unterscheidet sich von Touristenvermietung?
Es un arrendamiento para uso distinto del de vivienda, previsto en el artículo 3.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que se define por su finalidad y no por su duración: la ley no fija plazo mínimo ni máximo. Da una renta bastante superior al alquiler tradicional con mucha menos operativa que el turístico y menos exposición regulatoria. El contrato de once meses es una leyenda urbana: lo que importa es la finalidad real y acreditada.
Welchen Beruf muss ich herausfinden?
Es más útil razonar por facturación que por ocupación, porque el mismo porcentaje vale cosas distintas según el precio medio. La regla de bolsillo es que el bruto turístico anual tiene que llegar a unas 1,9 veces la renta anual del alquiler tradicional para empatar autogestionando, y a unas 2,3 veces si delegas en una gestora. Un piso de 1.100 €/mes necesita unos 24.500 € o unos 30.800 € de facturación bruta respectivamente.
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Wir geben Ihnen eine Schätzung mit Informationen über echte Wohnungen, die wir bereits verwalten, keine erfundene Nummer. Frei und frei.