En Canarias, sacar licencia de vivienda vacacional ya no es un trámite liberalizado: desde el 13 de diciembre de 2025 la Ley 6/2025 exige habilitación urbanística previa, una antigüedad mínima del edificio de 10 años (5 en El Hierro, La Gomera, La Palma y zonas de reto demográfico) y respetar un tope de uso turístico de aproximadamente el 10% frente al 90% reservado a residencial. El endurecimiento hace más valiosa una licencia ya vigente bajo el antiguo Decreto 113/2015.
El cambio de paradigma: de actividad libre a uso excepcional
Durante una década, la vivienda vacacional en Canarias se rigió por el Decreto 113/2015, de 22 de mayo, un régimen esencialmente liberalizado: bastaba una declaración responsable para empezar a operar. Eso ha terminado. Desde el 13 de diciembre de 2025 está en vigor la Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, que da la vuelta al planteamiento.
El espíritu de la nueva ley es claro: el uso turístico de una vivienda deja de ser un derecho casi automático y pasa a ser excepcional, motivado, planificado y ordenado. El control del planeamiento urbanístico municipal e insular se convierte en el filtro principal. En otras palabras: ya no decides tú solo si tu vivienda es vacacional; lo decide, en buena medida, el plan urbanístico de tu zona.
Nota terminológica: la ley no se titula «de viviendas vacacionales». Ese era el lenguaje del Decreto 113/2015. El texto nuevo habla de «uso turístico de hospedaje en viviendas», aunque el código de registro y el uso coloquial siguen siendo «vivienda vacacional (VV)».
Marco normativo vigente en Canarias
- Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas. Publicada en el BOC nº 246, de 12 de diciembre de 2025, y en el BOE de 23 de diciembre de 2025 (BOE-A-2025-26358). En vigor desde el día siguiente a su publicación en el BOC, es decir, el 13 de diciembre de 2025, sin vacatio legis ni artículos diferidos.
- Decreto 113/2015, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias. No queda totalmente derogado: la Ley 6/2025 deroga expresamente sus artículos 12.2 y 13 y todo lo que se le oponga, pero el resto subsiste donde es compatible y se usa durante el régimen transitorio.
A esta normativa autonómica se le suman dos capas estatales y una europea que afectan a cualquier propietario canario:
- Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, que reformó el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal. Desde el 3 de abril de 2025, las viviendas en propiedad horizontal necesitan acuerdo expreso de la comunidad por mayoría de 3/5 para destinarse a uso turístico. (Importante: ese 3/5 procede de la legislación estatal, no de la Ley 6/2025.)
- Reglamento (UE) 2024/1028, de 11 de abril de 2024, sobre datos de alquiler de corta duración, de aplicación directa.
- Registro estatal de alquiler (NRUA / NRA). Creado por el RD 1312/2024 y anulado por el Tribunal Supremo en mayo de 2026. El identificador válido para anunciarse vuelve a ser tu código autonómico de vivienda vacacional. Lo detallamos en la guía del número de registro de alquiler turístico.
Qué exige la Ley 6/2025: las claves del nuevo régimen
Estos son los requisitos verificados que introduce la nueva ley para poder habilitar una vivienda al uso turístico:
- Habilitación urbanística previa (art. 4). El uso turístico de hospedaje debe estar admitido por el planeamiento. La ley obliga a reservar, como mínimo, el 90% de la edificabilidad residencial o del número de viviendas al uso residencial exclusivo, dejando un tope aproximado del 10% para el uso turístico. Esa reserva mínima puede bajar al 80% solo en La Palma, La Gomera y El Hierro (islas con reto demográfico).
- Antigüedad mínima del edificio (art. 5). El inmueble debe tener al menos 10 años de antigüedad, reducidos a 5 años en El Hierro, La Gomera, La Palma y municipios del reto demográfico. Se cuenta desde la licencia urbanística, de obra o de primera ocupación, la declaración de obra nueva o la certificación catastral.
- Compatibilidad con la comunidad de propietarios (art. 5). No puede autorizarse el uso turístico si el título constitutivo, los estatutos o un acuerdo de junta prohíben el uso no residencial, conforme a la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal.
- Topes subsidiarios por núcleo (art. 5.2). Donde el planeamiento no concrete límites, la capacidad turística no puede superar el 10% de los habitantes por núcleo de población ni el 10% por sección electoral (ambos suben al 20% en las islas verdes y municipios del reto demográfico). Los asentamientos rurales tienen además límites de densidad.
- Requisitos técnicos (art. 6). La vivienda queda sujeta a las exigencias de seguridad, salubridad, habitabilidad, accesibilidad y al régimen de actividades clasificadas. La calidad del alojamiento deja de ser un trámite menor.
El sentido de fondo es limitar el crecimiento de la vivienda vacacional y proteger el parque residencial en un archipiélago con fuerte tensión de vivienda. No es una prohibición, pero sí un régimen mucho más exigente y dependiente del planeamiento local.
Restricciones por isla y municipio (y dónde encaja Fuerteventura)
La ley fija el marco; los límites concretos los define cada municipio y cada cabildo a través del planeamiento (con ordenanzas provisionales posibles para la vía simplificada del ≤10%). De forma general:
- Islas «capitalinas» y turísticas — Tenerife, Gran Canaria, Lanzarote y Fuerteventura: se les aplica el régimen estricto, con la reserva del 90% residencial y los topes del 10%.
- Islas verdes — El Hierro, La Gomera, La Palma: régimen algo más laxo (reserva mínima del 80%, topes del 20%, antigüedad de 5 años) por su reto demográfico.
No existe en la propia ley una moratoria estatutaria isla por isla: lo que hay es la posibilidad de que el planeamiento defina zonas de crecimiento cero en los núcleos turísticos más saturados. En el caso de Fuerteventura, la Dirección General de Ordenación Turística ha estado coordinando con los municipios la implantación de la nueva ley a lo largo de 2026; las decisiones de dónde se permite y dónde no son, en última instancia, municipales. No hay un tope numérico específico de Fuerteventura distinto del régimen general: hay que verificar el planeamiento de cada municipio antes de invertir.
Qué pasa con las licencias que ya tenías: el régimen transitorio
Aquí está la parte que más importa a quien ya operaba. La Ley 6/2025 ofrece dos vías para las viviendas vacacionales válidamente habilitadas con el Decreto 113/2015. Son excluyentes: hay que elegir.
Vía A — Consolidación (disposición transitoria primera)
- Quien sea propietario y tenga declaración responsable puede optar, en el plazo de 5 años desde la entrada en vigor, por una «declaración responsable de uso turístico consolidado».
- Efecto: el uso turístico continúa de forma indefinida, sin sujeción al límite temporal del régimen general, incluso frente a un planeamiento nuevo.
- Contrapartida: la vivienda pasa a ser exclusivamente turística (ya no podrá usarse como residencial), el cambio de uso a hospedaje se inscribe en el Registro de la Propiedad y se reclasifica a efectos de Catastro, IBI y tarifas de suministros.
- La disposición transitoria primera enumera causas de pérdida de efectos. La Ley 7/2026 añadió una excepción para determinadas transmisiones mortis causa. Revisa el supuesto concreto con la redacción actual antes de asumir la continuidad o la extinción del régimen.
Vía B — Régimen transitorio temporal (disposición transitoria segunda)
- Quien no consolide dispone de 5 años para seguir operando «como antes»; después, cesa automáticamente salvo que se rehabilite bajo el nuevo régimen.
- Cabe una prórroga única de hasta 5 años más (máximo 10 en total) si se acredita fehacientemente que el régimen de 5 años no compensa la pérdida (solicitud en los primeros 4 años, ante el cabildo).
- La propia ley declara este régimen transitorio como la indemnización por los cambios que introduce.
Hay además una regla de protección para unidades familiares con ingresos iguales o inferiores a 2,5 veces el IPREM (sin contar los ingresos turísticos) cuyo contrato de explotación termine antes de tiempo: pueden volver a presentar la declaración del 113/2015 para continuar hasta el tope de 5 años.
Seamos honestos: por qué tu licencia vigente vale ahora más
No vamos a venderte humo. La Ley 6/2025 endurece el régimen y dificulta dar de alta nuevas viviendas vacacionales. Pero ese mismo endurecimiento tiene una cara positiva para quien ya está dentro:
- Las nuevas altas se limitan a un máximo aproximado del 10% por zona. La oferta deja de crecer libremente.
- El uso turístico consolidado tiene sus propias condiciones de mantenimiento y pérdida de efectos. La modificación de 2026 contiene una excepción para determinadas transmisiones por fallecimiento; no debe resumirse como una prohibición de transmisión sin excepciones.
- Resultado estructural: la oferta de alojamiento vacacional queda restringida y escasa.
En un mercado donde la oferta se congela y la demanda turística canaria sigue siendo de las más fuertes de Europa, una vivienda con licencia vigente y consolidable se convierte en un activo más escaso —y, por tanto, más valioso— de lo que era con el régimen abierto del 113/2015. Es una lectura de mercado, no una promesa jurídica: la ley no garantiza ninguna revalorización. Pero la dirección es difícil de discutir.
Cómo habilitar una vivienda vacacional hoy, paso a paso
Estado de la ley en 2026: recursos y posibles cambios
Para revisar el marco normativo utiliza la Ley 6/2025 junto con su modificación por la Ley 7/2026. Esta guía no afirma un estado procesal de recursos que no se haya comprobado en su fuente oficial.
- La comprobación de la norma y del expediente debe hacerse con las publicaciones oficiales vigentes, no con una noticia anterior sobre una iniciativa o un anuncio.
- La Ley 7/2026 ya modificó la Ley 6/2025. Su disposición final undécima debe leerse junto con el texto de 2025 para revisar los supuestos afectados.
Es un marco vivo. Por eso, antes de comprar una vivienda con la intención de explotarla o de iniciar un trámite, conviene verificar la última versión de la norma y el planeamiento municipal aplicable.
Si no quieres lidiar con todo esto: Bliss lo gestiona por ti
La Ley 6/2025 ha convertido la vivienda vacacional canaria en un terreno técnico: habilitación urbanística, antigüedad, topes por núcleo, régimen transitorio, comunidad de propietarios. Para un propietario que solo quiere rentabilizar su vivienda, es mucho.
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- La renta fija se estudia con las condiciones de la vivienda y el uso permitido. La propuesta y el contrato deben concretar la renta, las responsabilidades y el calendario pactado.
Conoce el modelo en la guía completa de alquiler garantizado, en cómo funciona el rent to rent paso a paso, o mira el detalle de alquiler garantizado en Fuerteventura. Y si quieres entender el registro estatal anulado, la guía del número de registro de alquiler turístico (NRUA) lo aclara.
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Preguntas frecuentes
¿Una inscripción en Gran Canaria permite operar en cualquier municipio?
No. Deben comprobarse el inmueble y las condiciones urbanísticas del municipio correspondiente.
¿El uso turístico consolidado es un alta nueva?
No son la misma situación. El régimen de consolidación requiere acreditar los antecedentes y las condiciones previstos en la ley.
¿El M333 sirve para toda Tenerife?
No. Es el procedimiento publicado por la Gerencia de Urbanismo de Santa Cruz de Tenerife.
¿Puedo convertir una reserva turística en temporal cambiando el título del contrato?
No basta el nombre. La finalidad y la documentación del alojamiento deben corresponder al uso real.
¿La gestión comercial garantiza la viabilidad urbanística?
No. El servicio y los ingresos se estudian después de comprobar qué actividad está permitida.
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Fuentes oficiales y referencias
- Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas (BOE) — texto consolidado
- Ley 6/2025 — publicación en el BOC nº 246, de 12 de diciembre de 2025
- Gobierno de Canarias — Viviendas vacacionales (Dirección General de Ordenación Turística)
- Decreto 113/2015, de 22 de mayo — Reglamento de las viviendas vacacionales de Canarias
- Reglamento (UE) 2024/1028, de 11 de abril de 2024 — datos de alquiler de corta duración
- Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero (BOE) — reforma art. 17.12 LPH
Revisión de fuentes: 26-10-2026. Se utiliza el texto oficial de la Ley 6/2025 junto con las modificaciones de la Ley 7/2026. Comprueba también el planeamiento y el procedimiento del municipio de la vivienda.
Cuando tengas la habilitación necesaria, puedes delegar anuncios, reservas y operativa. Consulta nuestra servicio de gestión para propietarios y compara qué tareas quieres asumir tú.
Respuesta rápida: Gran Canaria y Tenerife comparten la ley canaria, pero la comprobación urbanística corresponde al municipio de cada vivienda. Distingue un alta nueva de la continuidad de una vivienda ya habilitada y del régimen de uso turístico consolidado.
Gran Canaria y Tenerife: una ley autonómica, expedientes municipales distintos
No existe un permiso único que haga aptas todas las viviendas de una isla. Antes de hablar de licencia vacacional en Gran Canaria o en Tenerife, identifica el municipio, la vivienda y su situación previa. La habilitación turística, la compatibilidad urbanística y el régimen de continuidad de una actividad existente no son documentos intercambiables.
La Ley 6/2025 exige que el uso turístico esté permitido expresamente por el planeamiento urbanístico. Esta condición obliga a comprobar el inmueble concreto. Un formulario disponible en una sede electrónica acredita que existe un procedimiento, pero no que cualquier vivienda cumpla sus requisitos. Tampoco permite trasladar a todo el municipio la respuesta que recibió otra dirección.
Las Palmas de Gran Canaria: revisar el expediente de uso consolidado
La sede del Ayuntamiento de Las Palmas de Gran Canaria publica un trámite relativo al uso turístico consolidado. Entre la documentación figura la declaración responsable habilitante y el justificante de su presentación anterior a la entrada en vigor de la Ley 6/2025. El régimen se refiere a viviendas con antecedentes que deben acreditarse; no equivale a un alta turística nueva sin condiciones.
Reúne los justificantes completos y comprueba quién figura como propietario y como explotador. Si valoras comprar la vivienda o cambiar la persona que opera, no des por hecho que el régimen anterior permanece igual. Para el servicio posterior puedes consultar la gestión de viviendas vacacionales en Las Palmas; la propuesta comercial parte del encaje permitido, no lo sustituye.
Santa Cruz de Tenerife: el procedimiento M333 tiene un alcance concreto
La Gerencia de Urbanismo de Santa Cruz publica el procedimiento M333 para la declaración responsable de uso turístico consolidado. Su información distingue la situación legal de consolidación turística del uso consolidado urbanístico. Debe comprobarse la documentación turística y municipal anterior, además de las condiciones de mantenimiento del régimen. No aplicamos ese procedimiento municipal al resto de Tenerife.
Si la vivienda está en otro municipio, utiliza su planeamiento y su sede. Ordena las consultas: situación de la actividad, uso urbanístico y documentación pendiente. Así evitarás mezclar una petición para continuar una vivienda existente con otra para implantar un uso nuevo. Conserva también las respuestas negativas: ayudan a descartar gastos que no tienen una salida viable.
El alquiler temporal también necesita una causa real
La Ley 7/2026 añadió reglas para delimitar el arrendamiento turístico. El artículo 12 de la Ley 6/2025, en la redacción de la Ley 7/2026, exige que la motivación del alojamiento provisional y su conexión con la duración prevista consten expresamente en el contrato cuando se pretende acreditar una finalidad diferente de la turística. Llamar de temporada a una reserva vacacional no resuelve el problema.
La decisión debe basarse en el uso que realmente vas a ofrecer y en su documentación. Si la vivienda puede operar legalmente, después podremos comparar la gestión propia y la gestión integral del alquiler turístico, con un estudio adaptado al inmueble.
Fuentes y fecha de consulta
- Ley 6/2025, texto oficial del BOC. Consulta: 26-10-2026.
- Ley 7/2026, disposición final undécima. Consulta: 26-10-2026.
- Las Palmas de Gran Canaria: trámite municipal de uso turístico consolidado. Consulta: 26-10-2026.
- Santa Cruz de Tenerife: procedimiento M333. Consulta: 26-10-2026.