Licencia de vivienda vacacional en Canarias (guía 2026)

El cambio de paradigma: de actividad libre a uso excepcional

Durante una década, la vivienda vacacional en Canarias se rigió por el Decreto 113/2015, de 22 de mayo, un régimen esencialmente liberalizado: bastaba una declaración responsable para empezar a operar. Eso ha terminado. Desde el 13 de diciembre de 2025 está en vigor la Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, que da la vuelta al planteamiento.

El espíritu de la nueva ley es claro: el uso turístico de una vivienda deja de ser un derecho casi automático y pasa a ser excepcional, motivado, planificado y ordenado. El control del planeamiento urbanístico municipal e insular se convierte en el filtro principal. En otras palabras: ya no decides tú solo si tu vivienda es vacacional; lo decide, en buena medida, el plan urbanístico de tu zona.

Nota terminológica: la ley no se titula «de viviendas vacacionales». Ese era el lenguaje del Decreto 113/2015. El texto nuevo habla de «uso turístico de hospedaje en viviendas», aunque el código de registro y el uso coloquial siguen siendo «vivienda vacacional (VV)».

Marco normativo vigente en Canarias

• Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas. Publicada en el BOC nº 246, de 12 de diciembre de 2025, y en el BOE de 23 de diciembre de 2025 (BOE-A-2025-26358). En vigor desde el día siguiente a su publicación en el BOC, es decir, el 13 de diciembre de 2025, sin vacatio legis ni artículos diferidos.
• Decreto 113/2015, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias. No queda totalmente derogado: la Ley 6/2025 deroga expresamente sus artículos 12.2 y 13 y todo lo que se le oponga, pero el resto subsiste donde es compatible y se usa durante el régimen transitorio.

A esta normativa autonómica se le suman dos capas estatales y una europea que afectan a cualquier propietario canario:

• Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, que reformó el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal. Desde el 3 de abril de 2025, las viviendas en propiedad horizontal necesitan acuerdo expreso de la comunidad por mayoría de 3/5 para destinarse a uso turístico. (Importante: ese 3/5 procede de la legislación estatal, no de la Ley 6/2025.)
• Reglamento (UE) 2024/1028, de 11 de abril de 2024, sobre datos de alquiler de corta duración, de aplicación directa.
• Registro estatal de alquiler (NRUA / NRA). Creado por el RD 1312/2024 y anulado por el Tribunal Supremo en mayo de 2026. El identificador válido para anunciarse vuelve a ser tu código autonómico de vivienda vacacional. Lo detallamos en la guía del número de registro de alquiler turístico.

Qué exige la Ley 6/2025: las claves del nuevo régimen

Estos son los requisitos verificados que introduce la nueva ley para poder habilitar una vivienda al uso turístico:

1. Habilitación urbanística previa (art. 4). El uso turístico de hospedaje debe estar admitido por el planeamiento. La ley obliga a reservar, como mínimo, el 90% de la edificabilidad residencial o del número de viviendas al uso residencial exclusivo, dejando un tope aproximado del 10% para el uso turístico. Esa reserva mínima puede bajar al 80% solo en La Palma, La Gomera y El Hierro (islas con reto demográfico).
2. Antigüedad mínima del edificio (art. 5). El inmueble debe tener al menos 10 años de antigüedad, reducidos a 5 años en El Hierro, La Gomera, La Palma y municipios del reto demográfico. Se cuenta desde la licencia urbanística, de obra o de primera ocupación, la declaración de obra nueva o la certificación catastral.
3. Compatibilidad con la comunidad de propietarios (art. 5). No puede autorizarse el uso turístico si el título constitutivo, los estatutos o un acuerdo de junta prohíben el uso no residencial, conforme a la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal.
4. Topes subsidiarios por núcleo (art. 5.2). Donde el planeamiento no concrete límites, la capacidad turística no puede superar el 10% de los habitantes por núcleo de población ni el 10% por sección electoral (ambos suben al 20% en las islas verdes y municipios del reto demográfico). Los asentamientos rurales tienen además límites de densidad.
5. Requisitos técnicos (art. 6). La vivienda queda sujeta a las exigencias de seguridad, salubridad, habitabilidad, accesibilidad y al régimen de actividades clasificadas. La calidad del alojamiento deja de ser un trámite menor.

El sentido de fondo es limitar el crecimiento de la vivienda vacacional y proteger el parque residencial en un archipiélago con fuerte tensión de vivienda. No es una prohibición, pero sí un régimen mucho más exigente y dependiente del planeamiento local.

Restricciones por isla y municipio (y dónde encaja Fuerteventura)

La ley fija el marco; los límites concretos los define cada municipio y cada cabildo a través del planeamiento (con ordenanzas provisionales posibles para la vía simplificada del ≤10%). De forma general:

• Islas «capitalinas» y turísticas — Tenerife, Gran Canaria, Lanzarote y Fuerteventura: se les aplica el régimen estricto, con la reserva del 90% residencial y los topes del 10%.
• Islas verdes — El Hierro, La Gomera, La Palma: régimen algo más laxo (reserva mínima del 80%, topes del 20%, antigüedad de 5 años) por su reto demográfico.

No existe en la propia ley una moratoria estatutaria isla por isla: lo que hay es la posibilidad de que el planeamiento defina zonas de crecimiento cero en los núcleos turísticos más saturados. En el caso de Fuerteventura, la Dirección General de Ordenación Turística ha estado coordinando con los municipios la implantación de la nueva ley a lo largo de 2026; las decisiones de dónde se permite y dónde no son, en última instancia, municipales. No hay un tope numérico específico de Fuerteventura distinto del régimen general: hay que verificar el planeamiento de cada municipio antes de invertir.

Qué pasa con las licencias que ya tenías: el régimen transitorio

Aquí está la parte que más importa a quien ya operaba. La Ley 6/2025 ofrece dos vías para las viviendas vacacionales válidamente habilitadas con el Decreto 113/2015. Son excluyentes: hay que elegir.

Vía A — Consolidación (disposición transitoria primera)

• Quien sea propietario y tenga declaración responsable puede optar, en el plazo de 5 años desde la entrada en vigor, por una «declaración responsable de uso turístico consolidado».
• Efecto: el uso turístico continúa de forma indefinida, sin sujeción al límite temporal del régimen general, incluso frente a un planeamiento nuevo.
• Contrapartida: la vivienda pasa a ser exclusivamente turística (ya no podrá usarse como residencial), el cambio de uso a hospedaje se inscribe en el Registro de la Propiedad y se reclasifica a efectos de Catastro, IBI y tarifas de suministros.
• Se extingue al transmitir la propiedad, al fallecer el titular, tras más de un año de inactividad o por demolición. Solo se permiten obras de mantenimiento y reforma, no de reconstrucción.

Vía B — Régimen transitorio temporal (disposición transitoria segunda)

• Quien no consolide dispone de 5 años para seguir operando «como antes»; después, cesa automáticamente salvo que se rehabilite bajo el nuevo régimen.
• Cabe una prórroga única de hasta 5 años más (máximo 10 en total) si se acredita fehacientemente que el régimen de 5 años no compensa la pérdida (solicitud en los primeros 4 años, ante el cabildo).
• La propia ley declara este régimen transitorio como la indemnización por los cambios que introduce.

Hay además una regla de protección para unidades familiares con ingresos iguales o inferiores a 2,5 veces el IPREM (sin contar los ingresos turísticos) cuyo contrato de explotación termine antes de tiempo: pueden volver a presentar la declaración del 113/2015 para continuar hasta el tope de 5 años.

Seamos honestos: por qué tu licencia vigente vale ahora más

No vamos a venderte humo. La Ley 6/2025 endurece el régimen y dificulta dar de alta nuevas viviendas vacacionales. Pero ese mismo endurecimiento tiene una cara positiva para quien ya está dentro:

• Las nuevas altas se limitan a un máximo aproximado del 10% por zona. La oferta deja de crecer libremente.
• Las licencias existentes se pueden consolidar de forma indefinida (aunque no sean transmisibles).
• Resultado estructural: la oferta de alojamiento vacacional queda restringida y escasa.

En un mercado donde la oferta se congela y la demanda turística canaria sigue siendo de las más fuertes de Europa, una vivienda con licencia vigente y consolidable se convierte en un activo más escaso —y, por tanto, más valioso— de lo que era con el régimen abierto del 113/2015. Es una lectura de mercado, no una promesa jurídica: la ley no garantiza ninguna revalorización. Pero la dirección es difícil de discutir.

Estado de la ley en 2026: recursos y posibles cambios

A fecha de junio de 2026, la Ley 6/2025 está plenamente vigente y no hay ningún recurso de inconstitucionalidad admitido ni artículos suspendidos. Conviene, eso sí, conocer dos movimientos en curso:

• La asociación del sector (ASCAV) presentó en marzo de 2026 una solicitud ante el Defensor del Pueblo para que interponga recurso de inconstitucionalidad (los particulares no pueden hacerlo directamente). De momento es solo una solicitud: no consta recurso presentado.
• El propio Gobierno de Canarias está tramitando una modificación de la Ley 6/2025 a través del proyecto de ley de agilización de licencias urbanísticas, que podría tocar parte del régimen transitorio. No estaba aprobada en los últimos datos disponibles.

Es un marco vivo. Por eso, antes de comprar una vivienda con la intención de explotarla o de iniciar un trámite, conviene verificar la última versión de la norma y el planeamiento municipal aplicable.

Si no quieres lidiar con todo esto: Bliss lo gestiona por ti

La Ley 6/2025 ha convertido la vivienda vacacional canaria en un terreno técnico: habilitación urbanística, antigüedad, topes por núcleo, régimen transitorio, comunidad de propietarios. Para un propietario que solo quiere rentabilizar su vivienda, es mucho.

El modelo Bliss Homes de alquiler garantizado (rent to rent):

• Firmamos contigo un contrato de arrendamiento con renta fija mensual, desde 1 año, con prórroga automática anual.
• Bliss analiza si tu vivienda es habilitable, tramita la declaración responsable ante el Cabildo y gestiona el código VV, todo a su coste.
• Bliss equipa la vivienda, la opera, paga suministros, limpieza y mantenimiento, y la mantiene en regla con la normativa autonómica, estatal y europea.
• Tú cobras renta fija el día 1 de cada mes, esté ocupada o vacía. Tenemos cartera en Fuerteventura y operativa real en la isla.

Conoce el modelo en la guía completa de alquiler garantizado, en cómo funciona el rent to rent paso a paso, o mira el detalle de alquiler garantizado en Fuerteventura. Y si quieres entender el registro estatal anulado, la guía del número de registro de alquiler turístico (NRUA) lo aclara.