De dónde salen estos datos (y por qué puedes fiarte)
No son números de mercado sacados de un informe genérico ni de una calculadora. Son datos de gestión real de la cartera de viviendas turísticas que opera Bliss Homes, extraídos de nuestro sistema de reservas. Para que sean honestos y comparables, hemos trabajado con el primer semestre de 2026 (enero a junio), que son meses ya transcurridos o prácticamente cerrados, sobre las viviendas con actividad continuada en ese periodo (alrededor de 29 propiedades con suficientes reservas para ser estadísticamente representativas, dentro de una cartera de más de 40).
Todos los datos que verás están agregados y anonimizados: trabajamos con medianas, medias y percentiles por categoría, nunca con la cifra de una vivienda concreta ni de un propietario identificable. No verás ningún nombre, ninguna dirección ni ningún caso individual con su titular. Y una regla que aplicamos a rajatabla: si un dato no lo podemos verificar con nuestros propios registros, no lo publicamos.
Aclaración metodológica: el primer semestre incluye temporada media-baja peninsular, por lo que estas cifras son conservadoras frente a un año completo con verano incluido. No son una previsión de ingresos para tu vivienda, sino una foto agregada de nuestra cartera. Tu resultado dependerá de tu zona, tipología y estado.
El precio por noche real (ADR), no el que te imaginas
El ADR (Average Daily Rate, precio medio por noche efectivamente cobrado) es el primer número que toda calculadora infla. En nuestra cartera, durante el primer semestre de 2026, el ADR por vivienda se distribuyó así:
| Indicador (ADR por vivienda) | Valor |
|---|---|
| Cuartil bajo (25% de las viviendas por debajo) | ~107 €/noche |
| Mediana (la vivienda típica) | ~136 €/noche |
| Cuartil alto (25% de las viviendas por encima) | ~177 €/noche |
Visto reserva a reserva, la mediana del precio por noche cobrado quedó en torno a 130 €, con un recorrido típico de unos 99 € en las reservas más económicas a unos 185 € en las más altas. La lección: el ADR no es un número único, es un rango amplio que depende de la noche, la temporada, la antelación y la zona. Quien te promete un ADR fijo y redondo, te está vendiendo humo.
La ocupación: el número que más mienten las calculadoras
Aquí está el truco más habitual. Las calculadoras suelen asumir ocupaciones del 70-80% durante todo el año para que la cifra final luzca. La realidad es mucho más dispar y muy estacional. En nuestra cartera, mirando solo las viviendas activas del primer semestre de 2026, la ocupación efectiva (noches reservadas sobre noches disponibles) se repartió así:
| Indicador (ocupación, 1S 2026) | Valor |
|---|---|
| Cuartil bajo de viviendas | ~38% |
| Mediana | ~54% |
| Cuartil alto de viviendas | ~80% |
Es decir: una de cada cuatro viviendas estuvo por debajo del 38% de ocupación en ese semestre, y solo el cuarto superior superó el 80%. La diferencia entre una vivienda y otra (ubicación, fotos, precios bien ajustados, reseñas, gestión activa) es enorme. Y conviene recordar que este semestre no incluye el pico de agosto: en un año completo con verano la ocupación media sube, pero también lo hacen los meses muertos de invierno en muchos destinos. La media anual del alquiler vacacional en España en 2025 rondó el 57%, según datos de sector, una cifra coherente con lo que vemos en cartera.
El ingreso mensual bruto por tipología y zona
Combinando ADR y ocupación se llega a lo que de verdad importa: el dinero que entra. En el primer semestre de 2026, el ingreso bruto mensual por vivienda activa (antes de comisiones y costes) se distribuyó así:
| Ingreso bruto mensual / vivienda | Valor (1S 2026) |
|---|---|
| Cuartil bajo | ~1.500 € |
| Mediana | ~2.600 € |
| Cuartil alto | ~3.300 € |
Por tipología y zona, los patrones que observamos en nuestra cartera son consistentes con lo esperable, aunque siempre con solapamiento entre categorías:
- Estudios y apartamentos pequeños en ciudad: ADR más bajo pero ocupación más estable todo el año; el ingreso bruto mensual tiende a la mitad baja del rango.
- Viviendas de 2-3 habitaciones en Madrid ciudad: ADR por noche por encima de la media de la cartera (mediana del entorno de 165 € en zona urbana), con ocupación sostenida por demanda de ciudad todo el año; suelen situarse en la mitad alta del ingreso.
- Casas y chalets en costa o rural: ADR alto en temporada pero muy estacionales; concentran ingreso en verano y puentes y se vacían fuera de temporada, lo que ensancha el rango entre el mejor y el peor mes.
Rangos agregados de cartera, no garantía de ingresos. La clasificación por zona se ofrece de forma cualitativa para no exponer datos de viviendas concretas.
Del bruto al neto: lo que las calculadoras esconden
Aquí es donde casi todas las simulaciones de internet hacen trampa. El ingreso bruto no es lo que te queda. Hay que restar varios costes muy reales:
- Comisión de las plataformas (OTAs): en nuestra cartera, las comisiones de Airbnb y Booking supusieron alrededor del 19% del importe bruto facturado en el periodo. Es un coste que rara vez aparece en las calculadoras.
- Limpieza y lavandería: cada salida tiene su coste; cuanto más rota la vivienda, más limpiezas.
- Suministros: luz, agua, gas e internet de uso turístico, normalmente más altos que en un alquiler residencial.
- Mantenimiento y reposición: averías, menaje, pequeños desperfectos y desgaste por uso intensivo.
- Vacíos de temporada baja: los meses flojos siguen generando gastos fijos sin ingresos que los compensen.
Como referencia de mercado, el canal directo (la web propia, en nuestro caso Tudesvío) reduce ese coste de comisión: cobra en torno al 10%, frente al 15-18% habitual de las OTAs. No es gratis ni 0% de comisión —ningún canal lo es—, pero sí más eficiente. El problema es que llevar tráfico a tu propia web requiere marketing y trabajo continuo, algo que la mayoría de propietarios autogestionados no hace, por lo que acaban dependiendo casi por completo de las OTAs y de su comisión.
Gestión profesional vs. autogestión: la comparativa honesta
Esta es la pregunta que de verdad importa, y la vamos a responder sin esconder nuestra parte. Sí, Bliss cobra por gestionar. En el modelo de gestión integral aplicamos una comisión sobre los ingresos; en el modelo de alquiler garantizado (rent to rent) no cobras comisión, sino que recibes una renta fija mensual y nosotros asumimos directamente todos los costes y el riesgo. La pregunta correcta no es "¿cuánto me cobra la gestora?", sino "¿con cuál de las tres opciones me queda más neto y menos dolor de cabeza?".
| Autogestión | Gestión integral Bliss | Alquiler garantizado (R2R) | |
|---|---|---|---|
| Quién se lleva la comisión OTA (~15-18%) | Tú la asumes | Se descuenta del ingreso | La asume Bliss |
| Comisión de gestión | 0 € (pero pones tu tiempo) | Comisión Bliss sobre ingresos | No hay: cobras renta fija |
| Optimización de precios (ADR) | Tu criterio / prueba-error | Precios dinámicos | Precios dinámicos |
| Riesgo de meses flojos | Tuyo | Tuyo (cobras menos) | De Bliss |
| Tu tiempo y dedicación | Alto (horas/semana) | Casi nulo | Cero |
| Previsibilidad de ingresos | Baja, variable | Media (sigue el mercado) | Total: misma cifra cada mes |
La autogestión te ahorra la comisión de la gestora, pero te cuesta tiempo, suele lograr menor ocupación y peor ADR que un gestor con precios dinámicos, y te deja todo el riesgo encima. La gestión integral te quita el trabajo y normalmente mejora ocupación y precio, a cambio de una comisión. El alquiler garantizado te da una renta fija predecible y te saca por completo del riesgo, a cambio de que el margen del upside en los mejores meses sea para quien asume los peores. No hay una opción "ganadora" universal: depende de cuánto valoras tu tiempo, la previsibilidad y tu tolerancia al riesgo.
Conclusión: pide números reales, no proyecciones
Si algo deja claro nuestra propia cartera es que la rentabilidad de una vivienda turística es un rango, no una cifra mágica, y que el bruto no es el neto. Antes de decidir, exige siempre datos reales: ADR efectivo, ocupación por temporada y todos los costes restados. Nosotros lo hacemos con tu vivienda concreta en la valoración: te damos un rango realista basado en la demanda de tu zona y te explicamos sin maquillaje qué te quedaría en cada modelo.
Sigue leyendo
- Canal directo vs OTAs: cuánto se lleva cada plataforma
- Airbnb vs Booking: ¿cuál renta más?
- Cuánto cobra una gestora de alquiler turístico en España 2026
- Alquiler garantizado: cobra una renta fija sin gestionar nada
- Cómo funciona el modelo rent to rent paso a paso
Preguntas frecuentes
¿Cuánto renta de media un piso turístico en España?
Las medias engañan porque depende mucho de zona, tipología y temporada. En nuestra cartera real, en el primer semestre de 2026, el ADR por vivienda osciló entre unos 107 € y 177 € (mediana ~136 €) y el ingreso bruto mensual por vivienda activa tuvo una mediana cercana a 2.600 €, con un recorrido de ~1.500 € en el cuartil bajo a más de 3.300 € en el alto, antes de comisiones y costes.
¿Por qué no me fío de las calculadoras de Airbnb?
Porque proyectan ingreso bruto sin descontar la comisión de la plataforma (15-18%), limpieza, suministros, mantenimiento ni los meses de baja ocupación. El bruto que muestran no es lo que te queda. Lo honesto es trabajar con datos reales y restar todos los costes.
¿Cuánto se lleva una OTA de comisión?
En nuestra cartera, las comisiones de las plataformas (Airbnb y Booking) supusieron alrededor del 19% del bruto facturado en el periodo analizado. El canal directo propio reduce ese coste a en torno al 10%, pero requiere marketing para generar tráfico.
¿Bliss cobra comisión por gestionar mi vivienda?
Sí, lo decimos abierto. En gestión integral cobramos comisión por operar la vivienda (publicación, precios, huésped, limpieza, mantenimiento, normativa). La alternativa es el alquiler garantizado, donde no cobras comisión sino una renta fija mensual y Bliss asume todos los costes y el riesgo.
¿Compensa pagar a una gestora frente a hacerlo yo?
Depende de tu tiempo, tu cercanía a la vivienda y tu capacidad de optimizar precio y ocupación. La autogestión ahorra la comisión pero cuesta horas y suele lograr menor ocupación y peor ADR. Lo honesto es comparar el neto final y el riesgo asumido, no solo la comisión.
¿Estos datos sirven para estimar lo que rentaría mi piso?
Son una foto agregada de nuestra cartera, no una previsión para tu vivienda. Tu resultado depende de tu zona, tipología, estado y gestión. Te damos un rango realista de tu caso concreto en la valoración gratuita.
¿Cuánto rentaría tu vivienda de verdad?
Te damos un rango realista con datos de tu zona y te explicamos el neto en cada modelo. En 24-48 h. Sin coste.
* Datos agregados y anonimizados de la cartera de gestión de Bliss Homes, primer semestre de 2026 (enero-junio), sobre las viviendas con actividad continuada en el periodo. Cifras de mediana y cuartiles, nunca de viviendas individuales. No constituyen una garantía de ingresos. La referencia de ocupación media nacional 2025 (~57%) procede de datos publicados del sector. El alquiler garantizado y la gestión integral están sujetos a valoración previa de cada vivienda.